プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[660: 購入検討中さん]

後は値段ですなぁ。。。

[661: 購入検討中さん]

>>660
最低坪330〜でたぶん350かな
75㎡で7500〜と言ったとこでしょう。

[662: 匿名さん]

>>661

いや、それは一年前の相場かな。
今なら坪360からで、75平米8000万〜が基本線。

[663: 匿名さん]

>>662

まぁそれができるかどうかはここの仕様によるよ。
桜上水ガーデンみたいに建物・設備、サービス面も全部入りができるなら
それだろうけど。田の字みたいな間取りだったら８０００でここを買うバカはいなくなる。
それなら（もう完売したらしいが）パークハウス太田黒のほうがよほどいい。

[664: 匿名さん]

>>662
野村は普通のマンションにちょびっとだけアクセントを加えてブランドマンションとして売り出すのが得意な会社。
っていうかもともと財務的にも金をがっつりかけた商品をたっぷり時間をかけて売るというすみふみたいなことは
不可能。だから値付もかなり特徴的で、あきらかに同等の普通マンションよりも高い、かといってスミフみたいに
行き過ぎない、っていうところをつけてくる。

情報がまだ少ないがすでに決まっている施工会社と間取りをみたら結局普通マンションだってことがよくわかる。
間取りもいたって普通。これでは8000万〜なんて値付けは不可能だし、野村ではこれだけの規模のマンションの
在庫をのんびり売るだけの体力はない。

[665: 匿名さん]

施工会社が
> 株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
ですよね。大手が常に良いとは言いませんが、これらはもともと中・低クラスのマンション
建設御用ですよね。このあたりからも清水・大林をもってきた桜上水ガーデンズとは
建物、設計のランクは全然違うのだと思います。
私の予想では75m2は6200万〜ぐらいだとおもいます。7200−7300万がボリュームゾーン
じゃないですかね。ランドプランは確かにいいですがもともと一種低層専用で高さも生かせず
かといって低層の魅力を余すことなく使った豪華な設備なくして75m2に8000万を出す人は
ごく稀でしょう。

[666: 匿名さん]

コンシェルジュもついて、共用施設もそこそこ有るので、共益費が結構高くなりそうですね。

その割にバルコニー仕切りとか、かなり仕様低いし、私もそこまで高くしてこない気がしますが、他と違うところは広い部屋が多いところですよね。

どんなに下げても坪単価330くらいだと思いますし、78米で7800万、このくらいにはなるのでは？

[667: 匿名さん]

75平米6200万などとおっしゃる方は相場感ゼロですね。夢を壊して申し訳ないですが安い部屋でも平米100万以下では買えないと思います。

[668: 匿名さん]

>>665

妄想するのは自由だけど、
相場観くらいは身に付けておこうよ。
あと、最低価格帯とボリュームゾーンが乖離しすぎ。
一種低層でタワマンじゃないんだから、そこまで乖離させる理由がない。同じ占有面積なら方角・階層差でせいぜい5-6%程度の乖離でしょ。
坪330以下希望で蓋を開けたら350-360がボリュームゾーンになるかと。

[669: 匿名さん]

>>668

価格が出ていない以上皆同じこと。あなたも妄想とおなじってことです。
価格に幅をもたせる、というより下限や上限をいろいろスキャッタリングして価格のレンジラインを
ぼかすのが野村のプラウド販売戦略ですけど、そんなこともしらずによく語れますね（笑）
>>667もまったくわかっていないですが、6200万の部屋がたくさんあるわけないでしょ？目玉で釣るため。
スミフとちがってがっつりこの価格ライン以上、ってなるとそもそも客があきらめちゃってこないんだよ。
でもむこうはいいんだ、体力があるしそういう値付けと売り方を意図してるわけで。
野村はそういうことができないからこそ、まずは集客が大事。そして即完売が信条。そのために
最も大事なのは、価格、これだけだよ。実際の交渉でも値下げは竣工前だって引きが悪ければ行ってる。
まぁ価格が出るのをゆっくりまっていなよ。ほとんどドンピシャのはずだよ。

[670: 匿名さん]

>>669

どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから、
パンダ部屋を設けて価格で釣って集客を図るなんて戦略を野村がとるわけないじゃん。そんな前例はないし。
妄想を外して、後でやっぱ野村は高すぎるとか喚いてスレを荒らさないでくれればそれでいいから。

[671: 購入検討中さん]

>>669
またそれ長いやつ？

[672: 匿名さん]

>>670
野村さん、よくやってるよ。パンダ部屋作戦。

[673: 匿名さん]

>>670
君が知らないのはよくわかった。パンダは野村の上等手段。竣工前完売至上主義なのもその通り。

[674: 匿名さん]

>どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから

野村って二流なんだけど...
長谷工はじめとした格安仕様マンションを高値で売ってるのって野村ですよ？（笑）

[675: 匿名さん]

まぁ皆さん、お互いを貶すような言い方はやめて、価格が出てくるまでゆっくり予想しながら仲良く待ちましょう♪

皆さんがこの物件に興味を持っているという部分では仲間なんですから。

[676: 匿名さん]

>>675
別に貶めていません。野村を知ってから話したほうがよろしいと言ってるだけですよ。
それにここは検討版ですから。なるべく現実に即した形での話し合いのほうが意味があります。

[677: 匿名さん]

間取り出てましたね。
以前誰かが言っていたように、田の字形もあるみたいです。
９０㎡あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので
廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。
３面採光ですし、風通しも良くなりそうです。

[678: 匿名さん]

>>677
共用設備とかどうなるのかなぁ

[679: 匿名さん]

野村は二流だろ。
そうじゃなければどこが二流だというんだ。
CMに力入れてとにかくプラウドってブランドを確立することが一番、建物の中身は三番、アフターケアは五番だよ。

[680: 匿名さん]

>>679
大丈夫。みんなそう思ってるよ！
府中の件も酷いしね。
でもあれが野村さんですよ。売り急ぎがよくわかる。

[681: 匿名さん]

価格情報と詳細物件仕様がまったくでてないけどやる気ないのかな？
いつごろ公開されるんでしょうか。

[682: 匿名さん]

緑に囲まれた環境は素晴らしい
今更だけどパークシティ阿佐ヶ谷とかが良かった
他社は長引いたから諦めたのかなー

[683: 購入検討中さん]

初夏に向けて、皆様をお迎えします的な、ポエムメッセージがらきたから、GWにはオープンかな？

[684: 匿名さん]

近隣住民にアンケートが配られてたよ。
まだ最終的な値付けが決まってないのかな？

[685: 匿名さん]

>>683
情報ありがとうございます。もう少し待つ必要があるんですね。早く知りたいです。

[686: 匿名さん]

価格がきになるなぁ。この辺りの物件と迷ってるからさっさと出してくれると助かるのだが。

[687: 匿名さん]

隣接道路にすごい人だかりが。
今日は確定申告最終日でした･･･。

[688: 匿名さん]

ここまで苦戦するとは…やれやれ。

[689: 匿名さん]

>>688
まだ始まってもいないが

[690: 物件比較中さん]

お前はすでに（高すぎて）死んでいるってやつですね。

[691: 匿名さん]

高すぎてってなにが？値段？それもまだわからんよ

[692: 購入検討中さん]

坪200カモン！！

[693: 匿名さん]

間取りを小出しにシナイでね！

[694: 匿名さん]

坪350なら買うよー。
カカクハヤク。

[695: 匿名さん]

Ａ～Ｅ棟すべてに地権者分散して。。
１棟に集約して欲しかったです。
入居後ややこしくなりそう。

[696: 匿名さん]

>>695
議決権だよ。団地型（複数棟構成）は単棟型みたいに全体でいくつ、だけではなく棟ごとでも承認が必要になる。地権者はそれをわかってるからそれに合わせて入居するよ

[697: 購入検討中さん]

本当に地権者有利な設計やなぁ。
まぁ、既得権者が有利なのは当たり前、といえば当たり前だから、承知で買うかどうか、ですが。。。

[698: 匿名さん]

何を今更
阿佐ヶ谷に限らんだろが

[699: 匿名]

こないだ桜上水ガーデンズの人に情報聞いたんだけどツボ300後半くらいかもしれないって。なんとなく360ー370万くらいは行きそうな気がしてまーす。

[700: 匿名さん]

>>697
有利不利の問題ではない。地権者の物件を建て替えるの。で、お金がかかるので出資者を得るのに売った原資が新しい分譲部屋。ただそれだけ。

[701: 匿名さん]

やっぱり地雷は踏みたくない。
(-ω-)/~~~

[702: 匿名さん]

一番の不安材料は入居後のパワーバランスだろうね。
普通の新築マンションと建て替えのそれで違うのはそこかな。
普通の新築マンションの場合は全員が何のしがらみもない一票をもってるだけ。
しかも特に運営などにも興味がない。特段問題がおきずに平穏に暮らせたらそれでいいだけ。
そしてその関係は大きな問題が起こらない限りずっと続く。だから中古で買っても
別に新規購入者は特段温度差がない。良くも悪くも無関心。

建て替え物件の場合はすでに地権者との間で大きな温度差が生まれてる。
新規購入側は無関心だろうが地権者側はこれまで建て替え協議をやってきた
だけあって関心は高いし作り上げたものは守りたいと強く願う傾向がある。
一代で会社を築き上げた創業者のように。たぶん新規購入側が無関心で
あり続けていたら特に何もなく普通のマンションと同じになるんだろうが、
大塚家具のように、「変化」を求めだす人が増えるとまぁ割れるだろうね。
そこが不安材料かな。むろん、どうなるかは誰にもわからない。

一つ言えることは、>>697のように地権者有利とかそういうことを気にする人は避けておいたほう
いいだろうね。住み始めると何かにつけて目につくだろう。
新規購入側だって住めば同等の権利のはずだろ、みたいな一見正論実際不正解の認識をもっている
人もやめておいたほうが無難。1個人としての権利は区分所有法に従った権利が付与されるわけだが、
全体でみれば自分の１票にどこまで重みがあるのかは誰でもわかること。

[703: 匿名さん]

３代継承すれば溝が薄まるかと思ったけど。
そしたらまた建て替えですね。。。
永遠やねェェ・・・

[704: 匿名さん]

地権者よっては、身分を表す人と隠す人いるでしょうね。
お隣さんになったら怖いこと。
挨拶のついでに軽はずみな会話できないねっ。

[705: 匿名さん]

変化を求めても規約変更に必要な拒否権を持たれてるから変えられない。だから変えたくなる性分の人もやめておいたほうが良いかもね。
下手に揉めだすと無関心な住民にとっては大迷惑になるし、噂の現場！みたいなテレビ番組が来られても困る。

笑瓶が、「何やら揉めてるみたいなんですよ〜」って来られたらマジで嫌

[706: 匿名さん]

それでも「ここを購入しよう」と思う気持ちをくすぐるのはなんなのでしょうか？
価格が相場より安いならわかるけど、価格も安くなさそうだし、
買い物も不便、駅即近でもないし。
棟によってディスポーザーないようだし、リビングの床暖房もグレー感あるし。
「検討物件」と思えるのはなんなのかなぁ～～

[707: 匿名さん]

>>706
プラウドだからでしょ、それは。

[708: 匿名さん]

棟によってディスポーザーない？

[709: 匿名さん]

そんなわけないだろｗ　

[710: 匿名さん]

かなり前のレスでディスポーザーは「Ａ棟Ｂ棟しかない」か「Ａ棟Ｂ棟にはない」とのこと。
親切に〇/〇の〇〇番さんと説明したいけど、結構前。
探るの面倒になったので、お時間ある方探してくださいませ。

[711: 匿名さん]

>>710
まぁそういうのはいずれわかるでしょ。
桜上水でも地権者の部屋と分譲戸の部屋では仕様が違うという話。

[712: 匿名さん]

この配棟で全てディスポーザー付いてたらむしろビックリなんですが。仕組みと維持費を考えると。

[713: 匿名さん]

マンションにディスポはいらないですよ。いつでもゴミ捨てができるだから。

[715: 匿名さん]

マンションの形的な問題もあるのですか＞ディスポーザー
無いよりはあった方が良いとは思うけれど、
でも買うか買わないかの決定的な違いにはならないんじゃないかなと思います。
ずっとディスポーザー使っていて、もうないと暮らせないという人の場合は
違ってくるかもしれないけれども。

[716: 匿名さん]

マドリーミタイヨー

[717: 匿名さん]

>>716
ホームページに出てますよ

[718: 購入検討中さん]

外国人っぽい方の書き込みが目立ちますね
国際化けっこうなことです

[719: 匿名さん]

プラウドの怖いところは仕様のチープ化ですね。ここはどうなるか注意して見守ります。

[720: 匿名さん]

嘘でしょ…

[721: 匿名さん]

ここはぺラボーで大規模だからコストカットしてくるだろうね。野村の得意技です。

[722: 匿名さん]

建替え事業だと土地の入札不要だし土地代金の決済が不要なのでデベにとってもリスクが減るし土地資金も必要無くなるから本来は無用にコストカットして利益捻出する必要もないんだけどね。
でもノムノムはそういうのは関係なさそうなので少し心配。

[723: 購入検討中さん]

建て替えは既存住人有利の計画になるから、新規住人にとってはいろいろコスト高っすよ。

[724: 匿名さん]

ノムネガ話題ループし過ぎ

[725: 匿名さん]

そういう面もあるとは思うけれど、
冷静に全体として見回したときに、
とにかく立地ありきのマンションだと思われるので
そちらを優先される方が多くなってくるのではないかしら、
なんて思われます。
駅が近いって純粋に駅に近いからいいだけじゃなくて、
資産価値の面でもイイですから。

[726: 匿名さん]

ノムネガループをしたいとは思わないけど、建て替え案件は規約が気になるな。早く見たいな。実はノムさんの物件はまだ見たことがなくて、他社だと源泉徴収を見せたら結構規約案を見せてくれたけど、ノムさんはみせてくれるのかしらん、

[727: 匿名さん]

休日に快速が止まらないのはどうなのか・・　不便利

[728: 匿名さん]

>>726
規約って管理規約のこと？
だとしたらまだできてないよ。建て替えの場合は原案含めて作るのは既存地権者だから。
自分が気になるのは、住民層の２極化だよ。
桜上水もだろうけど、築50年超えた団地にずっと住んでたレベルの人と8000マンを
超える人が同じ敷地内に住まう。しかも資産を共有する形で。これって結構すごい話なんだよなぁ

近所にすごいボロ屋と荒れ放題の庭の平屋があるんだけど、そこを建て替えて
新しいものにして、その人にお金を払ってそこに住まうってことなんだなぁ。

[729: 匿名さん]

ペラボーが話題だけどすぐ近所のライオンズも駅前の三井
もよく見るとペラボーなんだよなぁ

[730: 匿名さん]

>>729
価格と仕様のバランスでは？

[731: 匿名さん]

この時期の善福寺ライオンズからは
絶景かな

[732: 匿名さん]

善福寺ライオンズってどこにあるの？

[733: 購入検討中さん]

善福寺じゃね？

[734: 匿名さん]

マドリマドリ〜

[735: 匿名さん]

善福寺にあるのはわかるけど、住所はどこよ、ってはないです。

[736: 購入検討中さん]

杉並区じゃね？

[737: 匿名さん]

>>736
違います。武蔵野市ですよ。

[738: 商社勤務 [男性 30代]]

吉祥寺東町ですかね。杉並区よりもおしゃれでいいですね。

[739: 匿名さん]

>>738
吉祥寺は三鷹市

[740: 匿名さん]

この掲示板は
書き込み時のyahoo認証効果ですかね

[741: 匿名さん]

やりましたね。

[742: 匿名さん]

やりましたね。

[743: 購入検討中さん]

いい加減飽きたなぁ。
最近は、分譲並み賃貸も増えてきたし、今わざわざ杉並で8000万オーバー手を出さんでも、オリンピック後待てばいい気もしますな

[744: 購入検討中さん]

何に飽きているのか知らないですが、オリンピック後って何歳になってるの？

[745: 匿名さん [男性 60代]]

電子書籍で「阿佐ヶ谷住宅物語」が出ています。
見てみたい方は下記のところから検索してください。

楽天kobo 阿佐ヶ谷住宅物語 櫛山英信
アサガヤデンショ
商品番号：1230000330930
2015年03月31日発売 小説・エッセイ
対応端末：電子ブックリーダー, Android, iPhone, iPad

[746: 匿名さん]

意味不明な書き込みﾊﾞｶﾘですね…。
通報させて頂きました！

[747: 匿名さん]

しかしなかなか情報が出てきませんね。まだでしょうかね。

[748: 購入検討中さん [女性 40代]]

いくらくらいなのでしょうか？
70㎡の3LDK、6000万円以内なら即決なのですが、さすがにこんなやすくないですか？

[749: 匿名さん]

>>748
そんな安いわけはない

[750: 物件比較中さん]

中央線の阿佐ヶ谷が使えるならともかく１３分は遠すぎ。

丸ノ内線だけ。どう考えても交通アクセスは不便

[751: 匿名さん]

>>750
ご意見否定するつもりはありませんが、自分の価値観だけ前面に出しての発言、頭悪そうに見えますよ…

[752: 匿名さん]

70平米7200万くらいまでなら買いますが、どうなるでしょう。

[753: 匿名さん]

>>752
一階の目玉住戸がそんな感じだと予想

[754: 匿名さん]

>>752

いや2階もいけるでしょ

[755: 匿名さん]

>>754
いけるか?無理だと予想

[756: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の魅力を伝えるためという主旨の小冊子が野村から送られてきたのですが、ドラマのロケに使われたお店や場所の情報とかそんな情報ばかりがやたら詳しく、芸能人の名前まで具体的に多く引用されていて、なんとなく違和感というかミーハー度合に笑ってしまいました。

[757: 購入検討中さん]

冊子見ました。これまで阿佐ヶ谷に縁のなかったニューリッチや外国人をターゲットとしているのではないでしょうか

[758: 匿名さん]

>>756
冊子がそのパターンの場合はこれはかなり高いと見た。経験的に。

[759: 匿名さん]

ニューリッチ、外国人、、かなり微妙ですね。笑
うちにも届きましたが、初めは落ち着いていて良いのかなと気になっていましたが、むしろ安っぽい印象を受けてしまい興味を失いました。