プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[633: 匿名さん]

>>631
何の話してるの？
何をもって損と判断するのかわからないの？

[634: 匿名さん]

ここは元々、一部三菱の社宅もあったんだね
近隣には
住友、さくら、NTT、新日鉄、近ツーと社宅だらけ
今は何れもほとんどマンションみたい

[635: 購入検討中さん]

リスクを論ずるなら、ポジティブサプライズも考えなきゃ。
移民流入で不動産実需高騰！とか。

[636: 匿名さん]

>>634
南阿佐ヶ谷は昔からの企業土地持ってましたからね。主に軍需産業で。

[637: 匿名さん]

大手企業の社宅がみんな撤退した理由が知りたいですね。

[638: 匿名さん]

>>637
不便なのに地価が上がったからですよ。売って儲ける。

[639: 匿名さん]

>>630
そこに答えが出かかってるのになぜわからないのか？
金額の多寡じゃないんだよ。リスクってのは。

[640: 匿名さん]

坂道横の税務署並びは昔は優雅なテニスコート
今じゃ雑然とした戸建ての密集地帯

[641: 匿名さん]

戸建って邪魔だよね。狭苦しく作るから圧迫感があるし災害時も大変になるだけだし。
東京２３区は新たな戸建建築禁止にしてもらいたいぐらい。建ぺい率はもっとさげて
代わりに容積率をあげて空間利用率をあげてもらいたい。

[649: 匿名さん]

社宅は最近の流れだとどんどん廃止されて、換金される傾向にありますからね。
こちらも敷地の一部は社宅だったんですか。

それにしてもよくもまあこんなまとまった土地が、という感じです。

ここまで大きいところは、23区内だとかなり珍しそうな感じかと。

提供公園もかなり広く作られていますよね。

[650: 匿名さん]

関係者向けお披露目会開催された様です

[651: 購入検討中さん]

坪200以下で出ますように

[652: 匿名さん]

>>641
低層一種のエリアは、23区でも素敵な街並みが多いですよ。

[653: 匿名さん]

>>651

坪200以下で売る部屋はねぇ！

[654: 匿名さん]

荻窪も高かったしね。。ここと比べるのもなんだけど。

[655: 匿名さん]

坪200以下は、あり得ないと思います。
同じ系列の、ﾌﾟﾗｳﾄﾞ中野テラスは、一階で、8000万代～らしいです。
となると…こちらも、広い部屋が多いし、相当お高くなるのでは…？

[656: 匿名さん]

阿佐ヶ谷で坪400近くはありますかね？？

[657: 匿名さん]

坪360ってところじゃないですかね。相場と建て替えを考えると。

[658: 匿名さん]

阿佐ヶ谷、高円寺、荻窪は駅変化無いけど
中野駅周辺は再開発ラッシュで面白くなるかな

[659: 周辺住民さん [男性]]

2009年に豊島区から引っ越してきた近隣戸建て住民です。

南阿佐ヶ谷駅を利用していますので、平日は毎日、建設予定地を歩いて通勤しています。

阿佐ヶ谷住宅取り壊し前は、緑が多く、花が咲き、ここはとても魅力的なエリアでした。

特に春にはさくらの花が咲き、毎日の出勤がとても心地よいものでした。

現在は、工事用の白い金属の壁で覆われ、少し寂しく感じています。

 

さて、近隣住民として、私見ではありますが、思うところを書きます。

家内から聞いた話し等もありますので、間違っていることもあるかもしれませんが、悪意はありませんので、ご容赦下さい。

 

幼稚園について：高○穂、○宮、杉並東○等があります。プレに参加したり、それなりに入園には努力が必要なようです。

 

保育園：結構大変そうです。

 

小学校：学校希望制度がありますので、以下のサイトで確認して下さい。

 

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/guide.asp?n1=30&n2=500&am...

 

私の子供は、杉○○二小学校に通っておりますが、ごく普通の公立小学校です。

特に悪いとは思いません。

公立はどこもそうだと思いますが、塾に通わせてる家が多そうです。

６年生では６割程度が私立中学校を受験しているようです。

受験が近くなると、子供がストレスをかかえ、学校ではやや荒れ気味になるそうです。

まあ、公立小学校はどこもそんなもんだと思いますが。

 

中学校：ごめんなさい、私立予定ですので、不明です。東○中学校かな。

 

買い物：徒歩なら、パールセンターかサミットです。あまり便利ではないですね。

家内は自転車で、ＪＲ阿佐ヶ谷ダイヤ街、浜田山成城石井、高井戸オリンピック等に行ってます。

 

水害：懸念材料ではありますが、整備（ただ今工事中）がすすめられていますので、まあ大丈夫かなと思っています。

 

善福寺川調節池の整備事業

 

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/news.asp?news=14360

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/detail/13449/zenpukuji_tyosets...

 

交通　たしかに丸ノ内線南阿佐ヶ谷が最寄駅です。

ＪＲ阿佐ヶ谷は少し遠いかな（笑）

丸ノ内線がまあまあ便利なので、私自身はあまり不自由に感じていません。

それから、すぎ丸が意外に便利です。

 

総合　みなさんご指摘の様な懸念もありますが、私はいいエリアと思っています。

新宿、都心もそう遠くはなく、その一方で、緑豊かでとても静か。、

善福寺川緑地が素晴らしく、四季折々、季節を感じることができます。

この環境を評価できる人には最高の立地だと思います。

少なくとも私自身は、引っ越してきて良かった、一生涯ここに住もうと思っています。

 

 

 

[660: 購入検討中さん]

後は値段ですなぁ。。。

[661: 購入検討中さん]

>>660
最低坪330〜でたぶん350かな
75㎡で7500〜と言ったとこでしょう。

[662: 匿名さん]

>>661

いや、それは一年前の相場かな。
今なら坪360からで、75平米8000万〜が基本線。

[663: 匿名さん]

>>662

まぁそれができるかどうかはここの仕様によるよ。
桜上水ガーデンみたいに建物・設備、サービス面も全部入りができるなら
それだろうけど。田の字みたいな間取りだったら８０００でここを買うバカはいなくなる。
それなら（もう完売したらしいが）パークハウス太田黒のほうがよほどいい。

[664: 匿名さん]

>>662
野村は普通のマンションにちょびっとだけアクセントを加えてブランドマンションとして売り出すのが得意な会社。
っていうかもともと財務的にも金をがっつりかけた商品をたっぷり時間をかけて売るというすみふみたいなことは
不可能。だから値付もかなり特徴的で、あきらかに同等の普通マンションよりも高い、かといってスミフみたいに
行き過ぎない、っていうところをつけてくる。

情報がまだ少ないがすでに決まっている施工会社と間取りをみたら結局普通マンションだってことがよくわかる。
間取りもいたって普通。これでは8000万〜なんて値付けは不可能だし、野村ではこれだけの規模のマンションの
在庫をのんびり売るだけの体力はない。

[665: 匿名さん]

施工会社が
> 株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
ですよね。大手が常に良いとは言いませんが、これらはもともと中・低クラスのマンション
建設御用ですよね。このあたりからも清水・大林をもってきた桜上水ガーデンズとは
建物、設計のランクは全然違うのだと思います。
私の予想では75m2は6200万〜ぐらいだとおもいます。7200−7300万がボリュームゾーン
じゃないですかね。ランドプランは確かにいいですがもともと一種低層専用で高さも生かせず
かといって低層の魅力を余すことなく使った豪華な設備なくして75m2に8000万を出す人は
ごく稀でしょう。

[666: 匿名さん]

コンシェルジュもついて、共用施設もそこそこ有るので、共益費が結構高くなりそうですね。

その割にバルコニー仕切りとか、かなり仕様低いし、私もそこまで高くしてこない気がしますが、他と違うところは広い部屋が多いところですよね。

どんなに下げても坪単価330くらいだと思いますし、78米で7800万、このくらいにはなるのでは？

[667: 匿名さん]

75平米6200万などとおっしゃる方は相場感ゼロですね。夢を壊して申し訳ないですが安い部屋でも平米100万以下では買えないと思います。

[668: 匿名さん]

>>665

妄想するのは自由だけど、
相場観くらいは身に付けておこうよ。
あと、最低価格帯とボリュームゾーンが乖離しすぎ。
一種低層でタワマンじゃないんだから、そこまで乖離させる理由がない。同じ占有面積なら方角・階層差でせいぜい5-6%程度の乖離でしょ。
坪330以下希望で蓋を開けたら350-360がボリュームゾーンになるかと。

[669: 匿名さん]

>>668

価格が出ていない以上皆同じこと。あなたも妄想とおなじってことです。
価格に幅をもたせる、というより下限や上限をいろいろスキャッタリングして価格のレンジラインを
ぼかすのが野村のプラウド販売戦略ですけど、そんなこともしらずによく語れますね（笑）
>>667もまったくわかっていないですが、6200万の部屋がたくさんあるわけないでしょ？目玉で釣るため。
スミフとちがってがっつりこの価格ライン以上、ってなるとそもそも客があきらめちゃってこないんだよ。
でもむこうはいいんだ、体力があるしそういう値付けと売り方を意図してるわけで。
野村はそういうことができないからこそ、まずは集客が大事。そして即完売が信条。そのために
最も大事なのは、価格、これだけだよ。実際の交渉でも値下げは竣工前だって引きが悪ければ行ってる。
まぁ価格が出るのをゆっくりまっていなよ。ほとんどドンピシャのはずだよ。

[670: 匿名さん]

>>669

どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから、
パンダ部屋を設けて価格で釣って集客を図るなんて戦略を野村がとるわけないじゃん。そんな前例はないし。
妄想を外して、後でやっぱ野村は高すぎるとか喚いてスレを荒らさないでくれればそれでいいから。

[671: 購入検討中さん]

>>669
またそれ長いやつ？

[672: 匿名さん]

>>670
野村さん、よくやってるよ。パンダ部屋作戦。

[673: 匿名さん]

>>670
君が知らないのはよくわかった。パンダは野村の上等手段。竣工前完売至上主義なのもその通り。

[674: 匿名さん]

>どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから

野村って二流なんだけど...
長谷工はじめとした格安仕様マンションを高値で売ってるのって野村ですよ？（笑）

[675: 匿名さん]

まぁ皆さん、お互いを貶すような言い方はやめて、価格が出てくるまでゆっくり予想しながら仲良く待ちましょう♪

皆さんがこの物件に興味を持っているという部分では仲間なんですから。

[676: 匿名さん]

>>675
別に貶めていません。野村を知ってから話したほうがよろしいと言ってるだけですよ。
それにここは検討版ですから。なるべく現実に即した形での話し合いのほうが意味があります。

[677: 匿名さん]

間取り出てましたね。
以前誰かが言っていたように、田の字形もあるみたいです。
９０㎡あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので
廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。
３面採光ですし、風通しも良くなりそうです。

[678: 匿名さん]

>>677
共用設備とかどうなるのかなぁ

[679: 匿名さん]

野村は二流だろ。
そうじゃなければどこが二流だというんだ。
CMに力入れてとにかくプラウドってブランドを確立することが一番、建物の中身は三番、アフターケアは五番だよ。

[680: 匿名さん]

>>679
大丈夫。みんなそう思ってるよ！
府中の件も酷いしね。
でもあれが野村さんですよ。売り急ぎがよくわかる。

[681: 匿名さん]

価格情報と詳細物件仕様がまったくでてないけどやる気ないのかな？
いつごろ公開されるんでしょうか。

[682: 匿名さん]

緑に囲まれた環境は素晴らしい
今更だけどパークシティ阿佐ヶ谷とかが良かった
他社は長引いたから諦めたのかなー