プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[601: 匿名さん]

30代前半、検討者です。

いろいろ調べたのですが、向こう10年見据えて今は間違いなく一番高い時期ですよね？
賃貸の料金が上がっていないのにこれだけマンション上がってるのって、実需の無いバブルなのではと思い、40手前のあと最長6年待ってみようか悩んでます。

8000万なら都心の一等地も購入できるくらいかなと…

ここを購入する皆さんは悩みなく購入でしょうか？

[602: 匿名さん]

>>601
みんな悩んでるから色々検討してるのよ。迷うことなく購入決めてるんだったらこういうところにも来ないかと。

[603: 匿名さん]

せめて、Beautiful Agingは変えよう。
高級老人ホームみたいなコピーだし。

まだBeautiful Againの方が良いよ。

[604: 匿名さん]

>>601
そういう人はいつもどの時代でも、賃貸のが向いてるんじゃない？ずーっと検討してる人いるもんね。

[605: 匿名さん]

>>604
同意ですね。
モノとカネの価値の本質がわかってないようです。
数字上の金額だけ見て高いだの安いだのに
意味はない。

[607: 匿名さん]

>>601
自分が納得出来たら買えば良いし、納得いかないなら買わなければ良いだけです。
まだ若いんですから、賃貸で様子をみて本当に買いたくなるまで待つのも良いのでは？

今がかなり高い時期にあるのは間違いないので。

リセール考えなければ高い安いは余り意味の無いこと。

[608: 購入検討中さん]

三十代でリセール考えないってのがそもそも不自然。。。
急に来年、海外勤務になるかもしれんし、配偶者が重度の障害持って要介護になるかもしれない。

その時、大事なのは転売や貸出がしやすい物件かどうかと適切な価格で買えるかどうかでしょうな。

[609: 匿名さん]

高い安いは置いておいて、リセール前提ならここはないっしょ。

[610: 匿名さん]

>>608
何もわかってないみたいだね。
君にとって君が上げた事が起きちゃった時に
何をリスクと捉えてんの？そこも明確にせずに
リスクマネジメントなんて出来ないし意味ないんだけど。
いきなり海外勤務になったら何がリスクになんの？
配偶者が重度の要介護者になった場合はどうなんの？
それとリセールはどう関係あるわけ？目的と手段を混同してない？

[611: 匿名さん]

>>610
608では無いですけど、

海外転勤になったり要介護になるってことは、ここを手離して引越しをしなければならない環境になるかもしれないっていう事ですよね？
普通に考えたら。

その時にリセール考えないといけないでしょ？って事だから普通の流れだと思ったけど…

逆に610さんの言うことがよく分からないです、すみませんバカで。

[612: 匿名さん]

>>603
まちがいなのではないか

[613: 匿名さん]

>>611
だから、買った家が不要になったとして何がリスクになるのか言ってみてよ。
ここを8000万で買ったとして売ったら2000万になりました。それで？ リスクはなんだ？

[614: 匿名さん]

売却損というリスク

[615: 匿名さん]

>>614
それはリスクと言わない。

[616: 匿名さん]

8000万で買った物件が売ったら2000万にだけにしかなりませんでした。
と、ここまで把握して
「それのリスクはなんだ？　 なんだ？」
という613さんがわからん？？？

[617: 匿名さん]

>>616
わからんのは君だ。
8000万で買った家を2000万で売りました。
ただの取引結果じゃないか。それのどこがリスクなんだ。ってかリスクってわかってる？

[618: 匿名さん]

禅問答みたい。
8000万で買った家を2000万で売るしかありませんでした。→売却損というリスク
これ以外で何かあるのでしょうか。
すでに損益だしたのではなく、損するかもしれないとの「リスク」の
考えてに対して「それのどこがリスクなんだ？」というのがわからない。
すでの「取引結果」ではなく今後のあるかもしれないかものことに対してだと思っていたんだけど。。
もちろん、8000万円購入物件を何年住んで2000万円で売却したかにもよるけど。

[619: 匿名さん]

>>618

マンションを8000万で買って2000万円で売却。
それのどこに"損"ってのが出てくるわけ。なにかを損失したのか？なにか損害でも出たのか？
そこんところをきちんと説明してくれよ。そうじゃなきゃこの手の議論などできやしない。
購入時に支払った数字上の金額から、売却時に得た数字上の金額の比較でのプラマイが君の言う
"損"やら"得"って話かの？仮にそうだとして、それとリセールとどう結びつくのだ？
さらに言えば、それと「急な海外赴任」や「配偶者の要介護」とどう因果関係が？
さっぱりわからん。
自分の好きで乗りたかった車を買い、１年後急に冷めて売却。その額購入時の半額。
それも損？でそれはリスクなの？

[620: 匿名さん]

まぁ、まとめると

この物件はリセール時の価格は買った時より間違いなく落ちるけど、好きで買ってんだから、価値が下がったとかいちいち騒ぐんじゃねーよ！ってことみたいですな笑

庶民にはリスクでも、この方にはリスクというと怒られますから、このへんで。

[621: 匿名さん]

>>620
わからないなら黙って無視しとけばいいんじゃね？いちいち必死だな

[622: 匿名さん]

まぁ、まとめると。

ややこしい人は住民にならないでください。
っつうことですな。

[623: 匿名さん]

まぁまとめると、
こういうややこしい話を延々としたがる住民が、
隣人になるリスクがあるということだな。

リセールでの評価額よりよっぽどリスクだわ。

[624: 検討中の奥さま [女性 30代]]

事前説明会があって日曜日行ってきたー
価格は言わなかった
高いだとうなと思わせるセリフがチラホラあった
マンション内は配置図くれたプラウドシティ加賀学園どおりと似ていた
間取りと価格が気になる

[625: 匿名さん]

損リスクが高いマンションかもね

[626: 匿名さん]

>>619
株価でもそうだが買った価格より売りが低ければそれを損失という。
ただこと物件に限れば気に入って買ったんだろ？ごちゃごちゃ言うなそこで利益がでると思ってる奴見ると腹立つのはわかる。

[627: 匿名さん]

>>626
違うな。株と不動産を同じように捉えてる時点で理解できていない。衣服買って半年使用後売却しても売れず破棄した。これも損したのか？そういう事だ。真面目な議論無くして馬鹿みたいにリセールとか言ってて何になる。

[628: 購入検討中さん]

>>601
>40手前のあと最長6年待ってみようか悩んでます

個人的には住宅ローンは早目に始めた方がいいと思います。
それはこの物件でなくてもってことですね。

[629: 匿名さん]

>>625
そりゃここは建て替え物件だからねぇ。費用は分譲価格に転嫁されちゃってる。がっくんってなるだろうね

[630: 購入検討中さん]

>>613
我々一般人からすると、8000万円で買った家が5年後の売却時2000万円になると、ローン破綻というリスクがあるんですが。。。
きっと現金一括買い出来る方なんですね。
失礼しました。

[631: 購入検討中さん]

>>627
株もレバレッジ効かせれば最悪、価格で変動によっては追証ですよ。
最近、スイスフランの変動で数千万単位の借金背負ったなんて話もちらほら聞きますし。
確かにレバなしなら、価格変動はリスクじゃないですが、住宅ローンも一種のレバレッジですからね。

[632: 匿名さん]

>>630

8000万円で買った家が5年後の売却時2000万円になるなら、誰も買わないから安心しな。

[633: 匿名さん]

>>631
何の話してるの？
何をもって損と判断するのかわからないの？

[634: 匿名さん]

ここは元々、一部三菱の社宅もあったんだね
近隣には
住友、さくら、NTT、新日鉄、近ツーと社宅だらけ
今は何れもほとんどマンションみたい

[635: 購入検討中さん]

リスクを論ずるなら、ポジティブサプライズも考えなきゃ。
移民流入で不動産実需高騰！とか。

[636: 匿名さん]

>>634
南阿佐ヶ谷は昔からの企業土地持ってましたからね。主に軍需産業で。

[637: 匿名さん]

大手企業の社宅がみんな撤退した理由が知りたいですね。

[638: 匿名さん]

>>637
不便なのに地価が上がったからですよ。売って儲ける。

[639: 匿名さん]

>>630
そこに答えが出かかってるのになぜわからないのか？
金額の多寡じゃないんだよ。リスクってのは。

[640: 匿名さん]

坂道横の税務署並びは昔は優雅なテニスコート
今じゃ雑然とした戸建ての密集地帯

[641: 匿名さん]

戸建って邪魔だよね。狭苦しく作るから圧迫感があるし災害時も大変になるだけだし。
東京２３区は新たな戸建建築禁止にしてもらいたいぐらい。建ぺい率はもっとさげて
代わりに容積率をあげて空間利用率をあげてもらいたい。

[649: 匿名さん]

社宅は最近の流れだとどんどん廃止されて、換金される傾向にありますからね。
こちらも敷地の一部は社宅だったんですか。

それにしてもよくもまあこんなまとまった土地が、という感じです。

ここまで大きいところは、23区内だとかなり珍しそうな感じかと。

提供公園もかなり広く作られていますよね。

[650: 匿名さん]

関係者向けお披露目会開催された様です

[651: 購入検討中さん]

坪200以下で出ますように

[652: 匿名さん]

>>641
低層一種のエリアは、23区でも素敵な街並みが多いですよ。

[653: 匿名さん]

>>651

坪200以下で売る部屋はねぇ！

[654: 匿名さん]

荻窪も高かったしね。。ここと比べるのもなんだけど。

[655: 匿名さん]

坪200以下は、あり得ないと思います。
同じ系列の、ﾌﾟﾗｳﾄﾞ中野テラスは、一階で、8000万代～らしいです。
となると…こちらも、広い部屋が多いし、相当お高くなるのでは…？

[656: 匿名さん]

阿佐ヶ谷で坪400近くはありますかね？？

[657: 匿名さん]

坪360ってところじゃないですかね。相場と建て替えを考えると。

[658: 匿名さん]

阿佐ヶ谷、高円寺、荻窪は駅変化無いけど
中野駅周辺は再開発ラッシュで面白くなるかな

[659: 周辺住民さん [男性]]

2009年に豊島区から引っ越してきた近隣戸建て住民です。

南阿佐ヶ谷駅を利用していますので、平日は毎日、建設予定地を歩いて通勤しています。

阿佐ヶ谷住宅取り壊し前は、緑が多く、花が咲き、ここはとても魅力的なエリアでした。

特に春にはさくらの花が咲き、毎日の出勤がとても心地よいものでした。

現在は、工事用の白い金属の壁で覆われ、少し寂しく感じています。

 

さて、近隣住民として、私見ではありますが、思うところを書きます。

家内から聞いた話し等もありますので、間違っていることもあるかもしれませんが、悪意はありませんので、ご容赦下さい。

 

幼稚園について：高○穂、○宮、杉並東○等があります。プレに参加したり、それなりに入園には努力が必要なようです。

 

保育園：結構大変そうです。

 

小学校：学校希望制度がありますので、以下のサイトで確認して下さい。

 

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/guide.asp?n1=30&n2=500&am...

 

私の子供は、杉○○二小学校に通っておりますが、ごく普通の公立小学校です。

特に悪いとは思いません。

公立はどこもそうだと思いますが、塾に通わせてる家が多そうです。

６年生では６割程度が私立中学校を受験しているようです。

受験が近くなると、子供がストレスをかかえ、学校ではやや荒れ気味になるそうです。

まあ、公立小学校はどこもそんなもんだと思いますが。

 

中学校：ごめんなさい、私立予定ですので、不明です。東○中学校かな。

 

買い物：徒歩なら、パールセンターかサミットです。あまり便利ではないですね。

家内は自転車で、ＪＲ阿佐ヶ谷ダイヤ街、浜田山成城石井、高井戸オリンピック等に行ってます。

 

水害：懸念材料ではありますが、整備（ただ今工事中）がすすめられていますので、まあ大丈夫かなと思っています。

 

善福寺川調節池の整備事業

 

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/news.asp?news=14360

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/detail/13449/zenpukuji_tyosets...

 

交通　たしかに丸ノ内線南阿佐ヶ谷が最寄駅です。

ＪＲ阿佐ヶ谷は少し遠いかな（笑）

丸ノ内線がまあまあ便利なので、私自身はあまり不自由に感じていません。

それから、すぎ丸が意外に便利です。

 

総合　みなさんご指摘の様な懸念もありますが、私はいいエリアと思っています。

新宿、都心もそう遠くはなく、その一方で、緑豊かでとても静か。、

善福寺川緑地が素晴らしく、四季折々、季節を感じることができます。

この環境を評価できる人には最高の立地だと思います。

少なくとも私自身は、引っ越してきて良かった、一生涯ここに住もうと思っています。

 

 

 

[660: 購入検討中さん]

後は値段ですなぁ。。。

[661: 購入検討中さん]

>>660
最低坪330〜でたぶん350かな
75㎡で7500〜と言ったとこでしょう。

[662: 匿名さん]

>>661

いや、それは一年前の相場かな。
今なら坪360からで、75平米8000万〜が基本線。

[663: 匿名さん]

>>662

まぁそれができるかどうかはここの仕様によるよ。
桜上水ガーデンみたいに建物・設備、サービス面も全部入りができるなら
それだろうけど。田の字みたいな間取りだったら８０００でここを買うバカはいなくなる。
それなら（もう完売したらしいが）パークハウス太田黒のほうがよほどいい。

[664: 匿名さん]

>>662
野村は普通のマンションにちょびっとだけアクセントを加えてブランドマンションとして売り出すのが得意な会社。
っていうかもともと財務的にも金をがっつりかけた商品をたっぷり時間をかけて売るというすみふみたいなことは
不可能。だから値付もかなり特徴的で、あきらかに同等の普通マンションよりも高い、かといってスミフみたいに
行き過ぎない、っていうところをつけてくる。

情報がまだ少ないがすでに決まっている施工会社と間取りをみたら結局普通マンションだってことがよくわかる。
間取りもいたって普通。これでは8000万〜なんて値付けは不可能だし、野村ではこれだけの規模のマンションの
在庫をのんびり売るだけの体力はない。

[665: 匿名さん]

施工会社が
> 株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
ですよね。大手が常に良いとは言いませんが、これらはもともと中・低クラスのマンション
建設御用ですよね。このあたりからも清水・大林をもってきた桜上水ガーデンズとは
建物、設計のランクは全然違うのだと思います。
私の予想では75m2は6200万〜ぐらいだとおもいます。7200−7300万がボリュームゾーン
じゃないですかね。ランドプランは確かにいいですがもともと一種低層専用で高さも生かせず
かといって低層の魅力を余すことなく使った豪華な設備なくして75m2に8000万を出す人は
ごく稀でしょう。

[666: 匿名さん]

コンシェルジュもついて、共用施設もそこそこ有るので、共益費が結構高くなりそうですね。

その割にバルコニー仕切りとか、かなり仕様低いし、私もそこまで高くしてこない気がしますが、他と違うところは広い部屋が多いところですよね。

どんなに下げても坪単価330くらいだと思いますし、78米で7800万、このくらいにはなるのでは？

[667: 匿名さん]

75平米6200万などとおっしゃる方は相場感ゼロですね。夢を壊して申し訳ないですが安い部屋でも平米100万以下では買えないと思います。

[668: 匿名さん]

>>665

妄想するのは自由だけど、
相場観くらいは身に付けておこうよ。
あと、最低価格帯とボリュームゾーンが乖離しすぎ。
一種低層でタワマンじゃないんだから、そこまで乖離させる理由がない。同じ占有面積なら方角・階層差でせいぜい5-6%程度の乖離でしょ。
坪330以下希望で蓋を開けたら350-360がボリュームゾーンになるかと。

[669: 匿名さん]

>>668

価格が出ていない以上皆同じこと。あなたも妄想とおなじってことです。
価格に幅をもたせる、というより下限や上限をいろいろスキャッタリングして価格のレンジラインを
ぼかすのが野村のプラウド販売戦略ですけど、そんなこともしらずによく語れますね（笑）
>>667もまったくわかっていないですが、6200万の部屋がたくさんあるわけないでしょ？目玉で釣るため。
スミフとちがってがっつりこの価格ライン以上、ってなるとそもそも客があきらめちゃってこないんだよ。
でもむこうはいいんだ、体力があるしそういう値付けと売り方を意図してるわけで。
野村はそういうことができないからこそ、まずは集客が大事。そして即完売が信条。そのために
最も大事なのは、価格、これだけだよ。実際の交渉でも値下げは竣工前だって引きが悪ければ行ってる。
まぁ価格が出るのをゆっくりまっていなよ。ほとんどドンピシャのはずだよ。

[670: 匿名さん]

>>669

どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから、
パンダ部屋を設けて価格で釣って集客を図るなんて戦略を野村がとるわけないじゃん。そんな前例はないし。
妄想を外して、後でやっぱ野村は高すぎるとか喚いてスレを荒らさないでくれればそれでいいから。

[671: 購入検討中さん]

>>669
またそれ長いやつ？

[672: 匿名さん]

>>670
野村さん、よくやってるよ。パンダ部屋作戦。

[673: 匿名さん]

>>670
君が知らないのはよくわかった。パンダは野村の上等手段。竣工前完売至上主義なのもその通り。

[674: 匿名さん]

>どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから

野村って二流なんだけど...
長谷工はじめとした格安仕様マンションを高値で売ってるのって野村ですよ？（笑）

[675: 匿名さん]

まぁ皆さん、お互いを貶すような言い方はやめて、価格が出てくるまでゆっくり予想しながら仲良く待ちましょう♪

皆さんがこの物件に興味を持っているという部分では仲間なんですから。

[676: 匿名さん]

>>675
別に貶めていません。野村を知ってから話したほうがよろしいと言ってるだけですよ。
それにここは検討版ですから。なるべく現実に即した形での話し合いのほうが意味があります。

[677: 匿名さん]

間取り出てましたね。
以前誰かが言っていたように、田の字形もあるみたいです。
９０㎡あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので
廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。
３面採光ですし、風通しも良くなりそうです。

[678: 匿名さん]

>>677
共用設備とかどうなるのかなぁ

[679: 匿名さん]

野村は二流だろ。
そうじゃなければどこが二流だというんだ。
CMに力入れてとにかくプラウドってブランドを確立することが一番、建物の中身は三番、アフターケアは五番だよ。

[680: 匿名さん]

>>679
大丈夫。みんなそう思ってるよ！
府中の件も酷いしね。
でもあれが野村さんですよ。売り急ぎがよくわかる。

[681: 匿名さん]

価格情報と詳細物件仕様がまったくでてないけどやる気ないのかな？
いつごろ公開されるんでしょうか。

[682: 匿名さん]

緑に囲まれた環境は素晴らしい
今更だけどパークシティ阿佐ヶ谷とかが良かった
他社は長引いたから諦めたのかなー

[683: 購入検討中さん]

初夏に向けて、皆様をお迎えします的な、ポエムメッセージがらきたから、GWにはオープンかな？

[684: 匿名さん]

近隣住民にアンケートが配られてたよ。
まだ最終的な値付けが決まってないのかな？

[685: 匿名さん]

>>683
情報ありがとうございます。もう少し待つ必要があるんですね。早く知りたいです。

[686: 匿名さん]

価格がきになるなぁ。この辺りの物件と迷ってるからさっさと出してくれると助かるのだが。

[687: 匿名さん]

隣接道路にすごい人だかりが。
今日は確定申告最終日でした･･･。

[688: 匿名さん]

ここまで苦戦するとは…やれやれ。

[689: 匿名さん]

>>688
まだ始まってもいないが

[690: 物件比較中さん]

お前はすでに（高すぎて）死んでいるってやつですね。

[691: 匿名さん]

高すぎてってなにが？値段？それもまだわからんよ

[692: 購入検討中さん]

坪200カモン！！

[693: 匿名さん]

間取りを小出しにシナイでね！

[694: 匿名さん]

坪350なら買うよー。
カカクハヤク。

[695: 匿名さん]

Ａ～Ｅ棟すべてに地権者分散して。。
１棟に集約して欲しかったです。
入居後ややこしくなりそう。

[696: 匿名さん]

>>695
議決権だよ。団地型（複数棟構成）は単棟型みたいに全体でいくつ、だけではなく棟ごとでも承認が必要になる。地権者はそれをわかってるからそれに合わせて入居するよ

[697: 購入検討中さん]

本当に地権者有利な設計やなぁ。
まぁ、既得権者が有利なのは当たり前、といえば当たり前だから、承知で買うかどうか、ですが。。。

[698: 匿名さん]

何を今更
阿佐ヶ谷に限らんだろが

[699: 匿名]

こないだ桜上水ガーデンズの人に情報聞いたんだけどツボ300後半くらいかもしれないって。なんとなく360ー370万くらいは行きそうな気がしてまーす。

[700: 匿名さん]

>>697
有利不利の問題ではない。地権者の物件を建て替えるの。で、お金がかかるので出資者を得るのに売った原資が新しい分譲部屋。ただそれだけ。