プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[551: 匿名さん]

まぁここに限らず昔の巨大な団地ができた場所っていうのは（当時）市街化もされておらず不便な土地で
なおかつ水はけが悪くて田んぼ等にも適さないようなところに建てられたわけだから土地の素性がいい
はずがない。高島平団地しかり桜上水団地しかり、ここもしかり。
だから昔ながらの良い立地ってのは今もその価値を保つわけだし、そういう土地はいつもかわらず。
多摩ニュータウンのように恣意的につくられたところが廃れるのと同じですよ。

[552: 匿名さん]

>>551

桜上水は三井牧場跡地の高台で、周りは大学と中学校。明らかにここより土地はいい。

高島平もこことは規模感が違いすぎる。

あえて似てる団地をあげるなら。。。
どこだろ？

[553: 匿名さん]

丸ノ内線ラブ、杉並区ラブの人には２０年に一つクラスの物件でしょう。

[554: 匿名さん]

敷地内を道路が走ってるのが気になる。
外部の人の抜け道になりそう。
ご近所の方、ご存じでしたら教えてください。

タクシー呼んだり、荷物運ぶのは便利なんでしょうが。

[555: 匿名さん]

>>552
偏差値34の人と38の人を比べてそっちが明らかにいい、とかいいっても。
物は言いようかもしれませんが、どちらも悪いってことにしかなりませんよ。

[556: 匿名さん]

荻窪に住んでいるけど、荻窪はマンション自体あんまり出物がないでしょう？
良いやつだとなおさら。

大田黒はほぼ1億円だし（9997万円だっけ？）。

だとすると魅力的なんだけど、仮に３６０とかいっちゃうと高くないかな。
全体的な相場がそうだ、というのなら兎も角、そもそもの絶対値として。

買い物は圧倒的に荻窪だし、地下鉄なら始発の方が座れるし（笑）。
値段次第かな。。。。。。

低層は魅力的だけど。。。

[557: 匿名さん]

>>556

荻窪でマンションを探すってのがそもそも方向が間違ってる気がしますけどね。
湾岸で戸建を探すのと同じで。荻窪っていうか杉並は基本的には戸建街なので。
戸建であれば6000万円も出せばそこそこ良いものが買えます。

[558: 匿名さん]

>>555
さすが偏差値52くらいの方が言うことは含蓄がありますね。
自称プチエリートのつもり。

[559: 匿名さん]

南阿佐ケ谷よりかは、荻窪のほうがいいんじゃないの？

[560: 匿名さん]

偏差値とか塾で中学生がケンカしてるみたいですよ。

[561: 匿名さん]

偏差値52で坪単価360とはかなり資産インフレが進んできてますな
でもそんなとこですよな

[562: 匿名さん]

中二みたいなコメントばかりですね。

[563: 匿名さん]

桜上水にしろここにしろやはり大規模開発には単発ものにない敷地全体をダイナミックに使った共用部分の魅力があると思う
六本木ヒルズだって出来上がるまではいろいろ言われたけど出来上がってみるとホント憧れの街になったのと同じように

[564: 購入検討中さん]

>>563
六本木ヒルズと比べるのは…^_^;

ここを買うことの出来る方なら、ここより条件の良い立地での戸建てを買えますので、よくよく考えられた方が良いのでは？

[565: 購入検討中さん]

確かに、8000万なら日本橋浜町の三菱買えるわな。
杉並区ラブな年収1500万クラスがどれだけいるかって感じよね。

[566: 匿名さん]

557の言う通りこのあたりは戸建が安くていいかと。

[567: 匿名さん]

＞５４７さん
マンションの管理規約は旧地権者に有利な
取り決めがなされているんですか？
管理費や修繕積立金、駐車場料金もだそうですが、
マンション規模や相場、入念なリサーチにより設定しないと、
将来財政破綻で困るのは住人だと思うのですが。

[568: 匿名さん]

>>567

地権者に有利というか、
建替組合主導で進めているわけなので、
すべて建て替え後の彼らの生活を念頭に決められている。
ここは地権者のための建て替えであって、
それを地権者有利というのは甚だお門違いですよ。

[569: 匿名さん]

>>567
有利不利の話じゃなくて地権者の意向がふんだんに盛り込まれてる。全てにおいて。
新規分譲分は地権者の費用負担を最小限にするための「手段」として使ってる。
だから568さんが言ってるように当たり前の話なんだよ。
修繕費にしろ管理費にしろ彼らが払える分≒これまでの団地と同額程度しか無理なのね。将来のことはそんなに気にしてないよ。だってその時にはもう自分達は亡くなってるんだから。彼らはマンション出口戦略として売却による住替えではなく建て替えを選んだのね。そのために長い検討期間も費やして今それが実っただけの話。建て替えたのに出費増大！じゃおかしいでしょうが（笑）何のために新規分譲分売ってるんですか。これまでと同じ負担レベルで建物設備を一新。ルールは以前の団地と同じ。これが彼らの要求でありそのために長々とやってきたのだから。他の建替え案件も同じだよ。

[570: 購入検討中さん]

その辺の修繕計画の中身って購入前に確認出来ないのかなぁ。
売り切りのデベロッパーがそこまで詳細な検討資料を用意する訳無いし、修繕計画を専門家が見るしかないのかな？

[571: 匿名さん]

>>570
もちろん購入前に確認出来ますよ。いわゆる重説の時にされるような資料や説明を求めることは可能です。ただ間取り図みたいに気軽に言ってもらえるものでもありませんので、あなたが本気で検討してるっていうだけの姿勢と実績は必要でしょうけどね。

[572: 購入検討中さん]

別に地権者がどうのこうのはいいけどパークシティ浜田山みたいになるのはイヤだなぁ。

[573: 匿名さん]

>>572
浜田山は知らないけど新規購入者側が普通のマンション的なノリを期待してるんだとしたらそこの認識的なギャップはあるかもですね。地権者側は今時のマンション的なルールやノリなんて興味ありませんからね。
残された余生を「今までどおり」謳歌できればいいだけです。そのためにあえて容積率建ぺい率を残してでも規約変更を阻止できる議決権を確保してるんだから。

[574: 匿名さん]

>>565
いや、日本橋とか空が狭くてごちゃごちゃしたところは住む場所として全く興味がないんだけど。

[575: 匿名さん]

>>574
日本橋は空狭くないぞ。ここは道路が狭くて窮屈だけど。洪水もあるし地盤自体がプリンっぽいし

[576: 購入検討中さん]

よっぽど杉並の住宅地の方が家と家の間狭いし、道幅も狭くて空狭いから。。。

[577: 匿名さん]

ビルの中には住みたくないという意味でしょう。

[578: 匿名さん]

比べること自体無意味。まぁここもせめて阿佐ヶ谷駅と南阿佐ケ谷の間にでもあれば
ましだったけどな

[579: 匿名さん]

>>575
日本橋みたいな細長い雑居ビルが建つ場所に居住すること自体が間違い。
せめて住居専用地域になってから言いなさい。

[580: 匿名さん]

>>579
日本橋と比べるの意味ないから。

[581: 匿名さん]

>>578

阿佐ヶ谷駅と南阿佐ケ谷駅の間だったら、
坪20～30は上がってたよ。

[582: 匿名さん]

>>581

それでもいいよ。マンションっていう区分所有形態をとるメリットってのはそもそも立地の優位性を
担保して初めて意味があるからね。ここみたいな建替物件ではなおさらだとおもうけど。先輩もいることだしね。

[583: 匿名さん]

>>569さん
なるほど、地権者さんがこれまでと変わらぬ条件で生活できる事が
保障されているマンションなのですね。
だとすれば、10年毎の大規模修繕で不足金が出た場合、大規模修繕自体を
見送りとする恐れもあるという事でしょうか。

[584: 匿名さん]

>>583
最初の大規模修繕は余裕で乗り切れるでしょう。そういう資金計画してるんだし最初は大した金額もいらないから。問題は二回目以降

[585: 匿名さん]

大規模修繕のリスクに関しては大規模マンションならどこでも同じこと。

タワーマンションみたいに不確定要素が強いケースに比べたら、
まだ計画の見通しが立てやすいだけマシだよ。

[586: 購入検討中さん]

ここは特に地権者と新規購入者の乖離が激しいからね。
方やこれから30年以上住むつもりの現役世代と、方やもうすぐ人生からも引退する世代。

野村の改修計画がどっちを見てるかなんて、火を見るよりも明らか。。。

[587: 匿名さん]

>>586
現実はもっと厳しいかと。ってのは新規購入者側も年齢層がかなり高め。年金と同じ感じで現地権者は出口戦略成功だけど新規購入者側はヘタしたら詰むね。

[588: 購入検討中さん]

しかしあんた達は口を開けば不平不満だらけだな。

[589: 匿名さん]

もう少し豊かな心を持とうぜ、ベイベー。

[590: 匿名さん]

>>588
不平不満じゃなくてリスクマネジメント。
戸建と違って呉越同舟のマンションで出口戦略を考えないと詰むよ。会社員が常に会社が傾いた場合のリスクマネジメントしてるのと同じで。

[591: 購入検討中さん]

週刊誌もこぞって2019年問題取り上げ始めたからね。
今は慎重になり過ぎるぐらいで丁度いいと思うよ。

[592: 匿名さん]

東京都心ではあてはまらないとも言うが、阿佐ヶ谷は都心とも言えないから微妙かな。。

[593: 匿名さん]

阿佐ヶ谷は郊外だから。

[594: 匿名さん]

丸ノ内線は都心に行くのに便利ですから、暮らしやすそうですよね。
単身者からファミリーまで広々とした間取りがあるのも、魅力の一つですね
駅からも程よく近いので、価格は高めになるのかな？

[595: 匿名さん]

>>594
建て替え物件は例外なく高くなりますよ。

[596: 購入検討中さん]

>>590
”出口戦略”って言いたいだけじゃん（笑）

じゃあ戦略なんなの？　どうリスクマネジメントするの？
そこを書かないで問題点だけ面白おかしく覆って書くからただの不平不満に聞こえるんだよ。

[597: 匿名さん]

>>596
戦略を教えるバカはいないから。

[599: 匿名さん]

クローラーも遂に四基導入！
現場が一気に活気づいてきました

[600: 匿名さん]

>>599
写真うぷ頼む！

[601: 匿名さん]

30代前半、検討者です。

いろいろ調べたのですが、向こう10年見据えて今は間違いなく一番高い時期ですよね？
賃貸の料金が上がっていないのにこれだけマンション上がってるのって、実需の無いバブルなのではと思い、40手前のあと最長6年待ってみようか悩んでます。

8000万なら都心の一等地も購入できるくらいかなと…

ここを購入する皆さんは悩みなく購入でしょうか？

[602: 匿名さん]

>>601
みんな悩んでるから色々検討してるのよ。迷うことなく購入決めてるんだったらこういうところにも来ないかと。

[603: 匿名さん]

せめて、Beautiful Agingは変えよう。
高級老人ホームみたいなコピーだし。

まだBeautiful Againの方が良いよ。

[604: 匿名さん]

>>601
そういう人はいつもどの時代でも、賃貸のが向いてるんじゃない？ずーっと検討してる人いるもんね。

[605: 匿名さん]

>>604
同意ですね。
モノとカネの価値の本質がわかってないようです。
数字上の金額だけ見て高いだの安いだのに
意味はない。

[607: 匿名さん]

>>601
自分が納得出来たら買えば良いし、納得いかないなら買わなければ良いだけです。
まだ若いんですから、賃貸で様子をみて本当に買いたくなるまで待つのも良いのでは？

今がかなり高い時期にあるのは間違いないので。

リセール考えなければ高い安いは余り意味の無いこと。

[608: 購入検討中さん]

三十代でリセール考えないってのがそもそも不自然。。。
急に来年、海外勤務になるかもしれんし、配偶者が重度の障害持って要介護になるかもしれない。

その時、大事なのは転売や貸出がしやすい物件かどうかと適切な価格で買えるかどうかでしょうな。

[609: 匿名さん]

高い安いは置いておいて、リセール前提ならここはないっしょ。

[610: 匿名さん]

>>608
何もわかってないみたいだね。
君にとって君が上げた事が起きちゃった時に
何をリスクと捉えてんの？そこも明確にせずに
リスクマネジメントなんて出来ないし意味ないんだけど。
いきなり海外勤務になったら何がリスクになんの？
配偶者が重度の要介護者になった場合はどうなんの？
それとリセールはどう関係あるわけ？目的と手段を混同してない？

[611: 匿名さん]

>>610
608では無いですけど、

海外転勤になったり要介護になるってことは、ここを手離して引越しをしなければならない環境になるかもしれないっていう事ですよね？
普通に考えたら。

その時にリセール考えないといけないでしょ？って事だから普通の流れだと思ったけど…

逆に610さんの言うことがよく分からないです、すみませんバカで。

[612: 匿名さん]

>>603
まちがいなのではないか

[613: 匿名さん]

>>611
だから、買った家が不要になったとして何がリスクになるのか言ってみてよ。
ここを8000万で買ったとして売ったら2000万になりました。それで？ リスクはなんだ？

[614: 匿名さん]

売却損というリスク

[615: 匿名さん]

>>614
それはリスクと言わない。

[616: 匿名さん]

8000万で買った物件が売ったら2000万にだけにしかなりませんでした。
と、ここまで把握して
「それのリスクはなんだ？　 なんだ？」
という613さんがわからん？？？

[617: 匿名さん]

>>616
わからんのは君だ。
8000万で買った家を2000万で売りました。
ただの取引結果じゃないか。それのどこがリスクなんだ。ってかリスクってわかってる？

[618: 匿名さん]

禅問答みたい。
8000万で買った家を2000万で売るしかありませんでした。→売却損というリスク
これ以外で何かあるのでしょうか。
すでに損益だしたのではなく、損するかもしれないとの「リスク」の
考えてに対して「それのどこがリスクなんだ？」というのがわからない。
すでの「取引結果」ではなく今後のあるかもしれないかものことに対してだと思っていたんだけど。。
もちろん、8000万円購入物件を何年住んで2000万円で売却したかにもよるけど。

[619: 匿名さん]

>>618

マンションを8000万で買って2000万円で売却。
それのどこに"損"ってのが出てくるわけ。なにかを損失したのか？なにか損害でも出たのか？
そこんところをきちんと説明してくれよ。そうじゃなきゃこの手の議論などできやしない。
購入時に支払った数字上の金額から、売却時に得た数字上の金額の比較でのプラマイが君の言う
"損"やら"得"って話かの？仮にそうだとして、それとリセールとどう結びつくのだ？
さらに言えば、それと「急な海外赴任」や「配偶者の要介護」とどう因果関係が？
さっぱりわからん。
自分の好きで乗りたかった車を買い、１年後急に冷めて売却。その額購入時の半額。
それも損？でそれはリスクなの？

[620: 匿名さん]

まぁ、まとめると

この物件はリセール時の価格は買った時より間違いなく落ちるけど、好きで買ってんだから、価値が下がったとかいちいち騒ぐんじゃねーよ！ってことみたいですな笑

庶民にはリスクでも、この方にはリスクというと怒られますから、このへんで。

[621: 匿名さん]

>>620
わからないなら黙って無視しとけばいいんじゃね？いちいち必死だな

[622: 匿名さん]

まぁ、まとめると。

ややこしい人は住民にならないでください。
っつうことですな。

[623: 匿名さん]

まぁまとめると、
こういうややこしい話を延々としたがる住民が、
隣人になるリスクがあるということだな。

リセールでの評価額よりよっぽどリスクだわ。

[624: 検討中の奥さま [女性 30代]]

事前説明会があって日曜日行ってきたー
価格は言わなかった
高いだとうなと思わせるセリフがチラホラあった
マンション内は配置図くれたプラウドシティ加賀学園どおりと似ていた
間取りと価格が気になる

[625: 匿名さん]

損リスクが高いマンションかもね

[626: 匿名さん]

>>619
株価でもそうだが買った価格より売りが低ければそれを損失という。
ただこと物件に限れば気に入って買ったんだろ？ごちゃごちゃ言うなそこで利益がでると思ってる奴見ると腹立つのはわかる。

[627: 匿名さん]

>>626
違うな。株と不動産を同じように捉えてる時点で理解できていない。衣服買って半年使用後売却しても売れず破棄した。これも損したのか？そういう事だ。真面目な議論無くして馬鹿みたいにリセールとか言ってて何になる。

[628: 購入検討中さん]

>>601
>40手前のあと最長6年待ってみようか悩んでます

個人的には住宅ローンは早目に始めた方がいいと思います。
それはこの物件でなくてもってことですね。

[629: 匿名さん]

>>625
そりゃここは建て替え物件だからねぇ。費用は分譲価格に転嫁されちゃってる。がっくんってなるだろうね

[630: 購入検討中さん]

>>613
我々一般人からすると、8000万円で買った家が5年後の売却時2000万円になると、ローン破綻というリスクがあるんですが。。。
きっと現金一括買い出来る方なんですね。
失礼しました。

[631: 購入検討中さん]

>>627
株もレバレッジ効かせれば最悪、価格で変動によっては追証ですよ。
最近、スイスフランの変動で数千万単位の借金背負ったなんて話もちらほら聞きますし。
確かにレバなしなら、価格変動はリスクじゃないですが、住宅ローンも一種のレバレッジですからね。

[632: 匿名さん]

>>630

8000万円で買った家が5年後の売却時2000万円になるなら、誰も買わないから安心しな。

[633: 匿名さん]

>>631
何の話してるの？
何をもって損と判断するのかわからないの？

[634: 匿名さん]

ここは元々、一部三菱の社宅もあったんだね
近隣には
住友、さくら、NTT、新日鉄、近ツーと社宅だらけ
今は何れもほとんどマンションみたい

[635: 購入検討中さん]

リスクを論ずるなら、ポジティブサプライズも考えなきゃ。
移民流入で不動産実需高騰！とか。

[636: 匿名さん]

>>634
南阿佐ヶ谷は昔からの企業土地持ってましたからね。主に軍需産業で。

[637: 匿名さん]

大手企業の社宅がみんな撤退した理由が知りたいですね。

[638: 匿名さん]

>>637
不便なのに地価が上がったからですよ。売って儲ける。

[639: 匿名さん]

>>630
そこに答えが出かかってるのになぜわからないのか？
金額の多寡じゃないんだよ。リスクってのは。

[640: 匿名さん]

坂道横の税務署並びは昔は優雅なテニスコート
今じゃ雑然とした戸建ての密集地帯

[641: 匿名さん]

戸建って邪魔だよね。狭苦しく作るから圧迫感があるし災害時も大変になるだけだし。
東京２３区は新たな戸建建築禁止にしてもらいたいぐらい。建ぺい率はもっとさげて
代わりに容積率をあげて空間利用率をあげてもらいたい。

[649: 匿名さん]

社宅は最近の流れだとどんどん廃止されて、換金される傾向にありますからね。
こちらも敷地の一部は社宅だったんですか。

それにしてもよくもまあこんなまとまった土地が、という感じです。

ここまで大きいところは、23区内だとかなり珍しそうな感じかと。

提供公園もかなり広く作られていますよね。

[650: 匿名さん]

関係者向けお披露目会開催された様です