プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[509: 検討中]

プラウドの広告みてやってきました。

すごく良さそうだけど、すごく高そう。

都心ではないし、売るのは結構大変そうですね。東南アジアの方々は、
都心でなくても興味ありますかね。新宿は有名みたいですが・・・。

わたしとしては、品川のほうが興味があるのですが、Vタワーなんて
中古で坪500万円。とても買えない。ここも買えそうもないけど。
坪いくらくらいですかね？

[510: 検討中]

坪350万円くらいと推定します。

検討中だったのですが、税制が変わったのにショックを受けてます。
所得控除が減ってしまうので、手取りがかなり減りそうです。

私も撤退しなくちゃならない。正直、買える人がうらやましい。
親から贈与を受ける人は別として、かなり収入がないと買えないよね。
でも、収入があると、税金が今後かなり増えます。

[513: 匿名さん]

ノムさんなら平均で坪360-370くらいでもおかしくないかな。比較にはならないけど、中野や荻窪の低層が坪400超えているからね。

[514: 購入検討中さん]

ここに限らずですけど、実際の現物を見て検討したいですよね。
MRなんて壁の色合い見るぐらいにしか参考にならんし、あとからどーにでもなる内装よりやっぱ現場の雰囲気。
あの辺は阿佐ヶ谷住宅のイメージしかないので完成するのが楽しみです。

でもそんな事言っているとめぼしい部屋はなくなってしまうんですよね。

[515: 匿名さん]

中野や荻窪と同じにしないで。ここは南阿佐ヶ谷駅、中央線物件にあらず

[516: 匿名さん]

>>510
坪315だと予測

[517: 匿名さん]

丸ノ内線は便利ですね。
新宿 四ッ谷 赤坂 霞ヶ関 銀座 東京～

[518: 匿名さん]

丸の内線は利便性に劣るわけじゃないし、中央線価格でくることは間違いないでしょう。

[519: 匿名さん]

>>518
いや、沿線での価格をみてみても丸の内と中央線ではまったく違うよ。
もちろん都心部エリアに入ってきたらどちらも高いけど、杉並区あたりの
郊外になってくるとその差は歴然。

[520: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>519

丸ノ内線支線は論外として、東高円寺とか新高円寺を言っているのかな。それは中央線駅とは全く違う街だから。

ここに関しては、中央線の阿佐ヶ谷と街を共有しているし、南阿佐ヶ谷方面に区の中枢機関が集まっているので、それらと一緒にして比較はできない。

[521: 匿名さん]

>>520
いや、南阿佐ケ谷もその君が言う東高円寺や新高円寺と同類。南阿佐ケ谷はそことは違う的な選民思想的な発想はやめて冷静に現実を見たほうが良いよ。
誰もここを中央線と同等とか、街を共有してる、とは思ってないから。ここは南阿佐ケ谷からさらに南に５分も下った場所。
街は共有してないよ。だから、名前も「プラウドシティ阿佐ヶ谷」ってわざわざ「南」を取っ払って君みたいな発想の人を呼び寄せてるんでしょ。あと、区の中枢っていってるけど一体なんの話？まさか区役所ですか？まぁ区役所勤の人にはそう思えるのかもですね。政治家が霞が関をそう認識してるのとおなじで。

[522: 匿名さん]

521君にとっては杉並区の中枢機関はどこなのかな？杉並警察署と杉並区役所と杉並郵便局などはそういって差し支えないんじゃないかな。君にはあまり関係ないかもしれないけど、ファミリーには重要な要素だよ。

[523: 匿名さん]

郵便局以外は、ファミリーあっても、度々行きたいところではないけど。
521さんの意見に同意。

[524: 購入検討中さん]

区役所に郵便局に警察署が集まっていたら区の中枢機関って言ってもいいんじゃない？
それがマンション選びと価格にそこまでプラスかはわからないですけど。　郵便局は便利ですけどね。

あと街を共有しているとは言ってもいいんじゃない？　南阿佐ヶ谷から南に5分は全然許容範囲でしょ。高円寺エリアはさすがに別エリアですが。阿佐ヶ谷住所の人からしてみれば共有してないって感じかもしれないですけど、それは井の中の蛙で割と狭い範囲の中での主張ですよ。

ただそれでも中央線と同等ではないけどね。　向こうは東西線も乗り入れているし。

[525: 匿名さん]

自分は丸ノ内線で生まれ育ったから、慣れ親しんでいて好きだなぁ。小学生の頃は50円で新宿三丁目まで行けたなぁ
区役所は夜でも住民票など発行されるから便利ですね。子供関係のことも本庁舎近いから楽です。

[526: 匿名さん]

駅前一階が本屋と靴屋のビルが再開発されたら
最高なんだがなあ

[527: 購入検討中さん]

別にいいじゃん、本屋と靴屋

[528: 匿名さん]

>>524
別にいいけど、ここはそこからも離れてて遠いよね。無理ポジはよくないよ

[529: いつか買いたいさん [男性 40代]]

杉並税務署に用事があって何回か行きました。どんな街になるのか楽しみではあります。

[530: 匿名さん]

結局、噂のあったスーパーは入らないのか。
かなり需要があると思うんだけどなあ。

[531: 購入検討中さん]

>>528
無理ポジって、、、中学生ですか？

[532: 匿名さん]

>>531
そういうものの言い方やめたほうがいいよ

[533: 購入検討中さん]

うーん。
自分はこのマンション購入したい派だけど、さすがに南阿佐ヶ谷が新高円寺、東高円寺と違う、もしくは中央線と同等、は無理ありませんか？？

自分の中では区役所があろうが郵便局があろうが、所詮は丸の内線沿いのマンションで中央線最寄りのマンションだなんて思ってません。

ただ、このマンションには他にはないものがあるから買いたいんですよね。

最寄り駅は阿佐ヶ谷でなく、丸の内線の南阿佐ヶ谷で十分です。

[534: 購入検討中さん]

そうそう。
丸ノ内線沿線の公園近くのマンション。
これに魅力を感じれば買えばよい。
。。。後は値段ですなぁ。
西新宿タワー超えしてくると、ちょっとアレですわな。

[535: 匿名さん]

西新宿タワー超えは確実でしょ。
ノムさん×再開発建替×低層住居専用地域＝坪360でファイナルアンサー！

[536: 匿名さん]

>>533
他にないものって具体的には何だと見出してますか？あなた的にはでいいので教えてもらいたいです

[537: 購入検討中さん]

それはわたしの価値観なので控えます。
価値観の異なる人に批判されるのも本意ではないですし。

[538: 匿名さん]

>>537
他にないものがあるから買いたいっていう価値観は披露してるのに残念。

[539: 匿名さん]

丸の内で南阿佐ケ谷だったら終点の荻窪にいくか、もしくは中野坂上かどっちかじゃないですかね。
むしろ価格が安くなりますし

[540: 匿名さん]

荻窪がいいな

[541: 匿名さん]

荻窪は最近地価の値下がりが激しいですからね。
昔は駅徒歩10分圏内の戸建なんて高嶺の花だったけど
いまや30坪程度の建売なら5000万だもん。

[542: 購入検討中さん]

阿佐ヶ谷ってまともな魚屋が無いんだよね。
その点、荻窪はなかなか良い。(個人の感想です)

[543: 匿名さん]

>>542
魚屋だけじゃないよ。病院もいいのはないしスーパーもない

[544: 匿名さん]

住みにくそうだね…

[545: 匿名さん]

住みにくくはないでしょ。ただ何もないだけ。閑散としすぎ。

[546: 購入検討中さん]

うん、静かさを求めるなら住みにくくはないと思うよ。確かに回りは何もなくて南阿佐ヶ谷駅のセブンイレブンにせよ、五日市街道のミニストップにせよ、５分はかかるわけだから、「徒歩１分でコンビニ」って人には住みにくいけど。

気になるのは非分譲の割合の高さかな。街区によっては半分以上がそうだから、どんな管理規約になるんだろうと。
ＭＲオープン待ちだな、私は。

[547: 匿名さん]

>>546
管理規約は建て替え時の管理組合によって既定することが可能であると法律で認められているから
当然いまの地権者にとって都合のよいようになるだろうね。規約だけではなく駐車場代や修繕積立計画もそう。
修繕積立計画は普通のマンションもよく最初から価格を低く設定する傾向にあるけど駐車場代も建て替え事業は
低く設定されがち（地権者が使うから）。
で、それらは地権者全員が否決に回ると変更できない。

[548: 匿名さん]

何もなくては住みにくいでしょ

[549: 匿名さん]

ここは立地が悪いよね。もう少し駅近だったらよかった。

[550: 匿名さん]

浸水リスクのあるエリアみたいだし

[551: 匿名さん]

まぁここに限らず昔の巨大な団地ができた場所っていうのは（当時）市街化もされておらず不便な土地で
なおかつ水はけが悪くて田んぼ等にも適さないようなところに建てられたわけだから土地の素性がいい
はずがない。高島平団地しかり桜上水団地しかり、ここもしかり。
だから昔ながらの良い立地ってのは今もその価値を保つわけだし、そういう土地はいつもかわらず。
多摩ニュータウンのように恣意的につくられたところが廃れるのと同じですよ。

[552: 匿名さん]

>>551

桜上水は三井牧場跡地の高台で、周りは大学と中学校。明らかにここより土地はいい。

高島平もこことは規模感が違いすぎる。

あえて似てる団地をあげるなら。。。
どこだろ？

[553: 匿名さん]

丸ノ内線ラブ、杉並区ラブの人には２０年に一つクラスの物件でしょう。

[554: 匿名さん]

敷地内を道路が走ってるのが気になる。
外部の人の抜け道になりそう。
ご近所の方、ご存じでしたら教えてください。

タクシー呼んだり、荷物運ぶのは便利なんでしょうが。

[555: 匿名さん]

>>552
偏差値34の人と38の人を比べてそっちが明らかにいい、とかいいっても。
物は言いようかもしれませんが、どちらも悪いってことにしかなりませんよ。

[556: 匿名さん]

荻窪に住んでいるけど、荻窪はマンション自体あんまり出物がないでしょう？
良いやつだとなおさら。

大田黒はほぼ1億円だし（9997万円だっけ？）。

だとすると魅力的なんだけど、仮に３６０とかいっちゃうと高くないかな。
全体的な相場がそうだ、というのなら兎も角、そもそもの絶対値として。

買い物は圧倒的に荻窪だし、地下鉄なら始発の方が座れるし（笑）。
値段次第かな。。。。。。

低層は魅力的だけど。。。

[557: 匿名さん]

>>556

荻窪でマンションを探すってのがそもそも方向が間違ってる気がしますけどね。
湾岸で戸建を探すのと同じで。荻窪っていうか杉並は基本的には戸建街なので。
戸建であれば6000万円も出せばそこそこ良いものが買えます。

[558: 匿名さん]

>>555
さすが偏差値52くらいの方が言うことは含蓄がありますね。
自称プチエリートのつもり。

[559: 匿名さん]

南阿佐ケ谷よりかは、荻窪のほうがいいんじゃないの？

[560: 匿名さん]

偏差値とか塾で中学生がケンカしてるみたいですよ。

[561: 匿名さん]

偏差値52で坪単価360とはかなり資産インフレが進んできてますな
でもそんなとこですよな

[562: 匿名さん]

中二みたいなコメントばかりですね。

[563: 匿名さん]

桜上水にしろここにしろやはり大規模開発には単発ものにない敷地全体をダイナミックに使った共用部分の魅力があると思う
六本木ヒルズだって出来上がるまではいろいろ言われたけど出来上がってみるとホント憧れの街になったのと同じように

[564: 購入検討中さん]

>>563
六本木ヒルズと比べるのは…^_^;

ここを買うことの出来る方なら、ここより条件の良い立地での戸建てを買えますので、よくよく考えられた方が良いのでは？

[565: 購入検討中さん]

確かに、8000万なら日本橋浜町の三菱買えるわな。
杉並区ラブな年収1500万クラスがどれだけいるかって感じよね。

[566: 匿名さん]

557の言う通りこのあたりは戸建が安くていいかと。

[567: 匿名さん]

＞５４７さん
マンションの管理規約は旧地権者に有利な
取り決めがなされているんですか？
管理費や修繕積立金、駐車場料金もだそうですが、
マンション規模や相場、入念なリサーチにより設定しないと、
将来財政破綻で困るのは住人だと思うのですが。

[568: 匿名さん]

>>567

地権者に有利というか、
建替組合主導で進めているわけなので、
すべて建て替え後の彼らの生活を念頭に決められている。
ここは地権者のための建て替えであって、
それを地権者有利というのは甚だお門違いですよ。

[569: 匿名さん]

>>567
有利不利の話じゃなくて地権者の意向がふんだんに盛り込まれてる。全てにおいて。
新規分譲分は地権者の費用負担を最小限にするための「手段」として使ってる。
だから568さんが言ってるように当たり前の話なんだよ。
修繕費にしろ管理費にしろ彼らが払える分≒これまでの団地と同額程度しか無理なのね。将来のことはそんなに気にしてないよ。だってその時にはもう自分達は亡くなってるんだから。彼らはマンション出口戦略として売却による住替えではなく建て替えを選んだのね。そのために長い検討期間も費やして今それが実っただけの話。建て替えたのに出費増大！じゃおかしいでしょうが（笑）何のために新規分譲分売ってるんですか。これまでと同じ負担レベルで建物設備を一新。ルールは以前の団地と同じ。これが彼らの要求でありそのために長々とやってきたのだから。他の建替え案件も同じだよ。

[570: 購入検討中さん]

その辺の修繕計画の中身って購入前に確認出来ないのかなぁ。
売り切りのデベロッパーがそこまで詳細な検討資料を用意する訳無いし、修繕計画を専門家が見るしかないのかな？

[571: 匿名さん]

>>570
もちろん購入前に確認出来ますよ。いわゆる重説の時にされるような資料や説明を求めることは可能です。ただ間取り図みたいに気軽に言ってもらえるものでもありませんので、あなたが本気で検討してるっていうだけの姿勢と実績は必要でしょうけどね。

[572: 購入検討中さん]

別に地権者がどうのこうのはいいけどパークシティ浜田山みたいになるのはイヤだなぁ。

[573: 匿名さん]

>>572
浜田山は知らないけど新規購入者側が普通のマンション的なノリを期待してるんだとしたらそこの認識的なギャップはあるかもですね。地権者側は今時のマンション的なルールやノリなんて興味ありませんからね。
残された余生を「今までどおり」謳歌できればいいだけです。そのためにあえて容積率建ぺい率を残してでも規約変更を阻止できる議決権を確保してるんだから。

[574: 匿名さん]

>>565
いや、日本橋とか空が狭くてごちゃごちゃしたところは住む場所として全く興味がないんだけど。

[575: 匿名さん]

>>574
日本橋は空狭くないぞ。ここは道路が狭くて窮屈だけど。洪水もあるし地盤自体がプリンっぽいし

[576: 購入検討中さん]

よっぽど杉並の住宅地の方が家と家の間狭いし、道幅も狭くて空狭いから。。。

[577: 匿名さん]

ビルの中には住みたくないという意味でしょう。

[578: 匿名さん]

比べること自体無意味。まぁここもせめて阿佐ヶ谷駅と南阿佐ケ谷の間にでもあれば
ましだったけどな

[579: 匿名さん]

>>575
日本橋みたいな細長い雑居ビルが建つ場所に居住すること自体が間違い。
せめて住居専用地域になってから言いなさい。

[580: 匿名さん]

>>579
日本橋と比べるの意味ないから。

[581: 匿名さん]

>>578

阿佐ヶ谷駅と南阿佐ケ谷駅の間だったら、
坪20～30は上がってたよ。

[582: 匿名さん]

>>581

それでもいいよ。マンションっていう区分所有形態をとるメリットってのはそもそも立地の優位性を
担保して初めて意味があるからね。ここみたいな建替物件ではなおさらだとおもうけど。先輩もいることだしね。

[583: 匿名さん]

>>569さん
なるほど、地権者さんがこれまでと変わらぬ条件で生活できる事が
保障されているマンションなのですね。
だとすれば、10年毎の大規模修繕で不足金が出た場合、大規模修繕自体を
見送りとする恐れもあるという事でしょうか。

[584: 匿名さん]

>>583
最初の大規模修繕は余裕で乗り切れるでしょう。そういう資金計画してるんだし最初は大した金額もいらないから。問題は二回目以降

[585: 匿名さん]

大規模修繕のリスクに関しては大規模マンションならどこでも同じこと。

タワーマンションみたいに不確定要素が強いケースに比べたら、
まだ計画の見通しが立てやすいだけマシだよ。

[586: 購入検討中さん]

ここは特に地権者と新規購入者の乖離が激しいからね。
方やこれから30年以上住むつもりの現役世代と、方やもうすぐ人生からも引退する世代。

野村の改修計画がどっちを見てるかなんて、火を見るよりも明らか。。。

[587: 匿名さん]

>>586
現実はもっと厳しいかと。ってのは新規購入者側も年齢層がかなり高め。年金と同じ感じで現地権者は出口戦略成功だけど新規購入者側はヘタしたら詰むね。

[588: 購入検討中さん]

しかしあんた達は口を開けば不平不満だらけだな。

[589: 匿名さん]

もう少し豊かな心を持とうぜ、ベイベー。

[590: 匿名さん]

>>588
不平不満じゃなくてリスクマネジメント。
戸建と違って呉越同舟のマンションで出口戦略を考えないと詰むよ。会社員が常に会社が傾いた場合のリスクマネジメントしてるのと同じで。

[591: 購入検討中さん]

週刊誌もこぞって2019年問題取り上げ始めたからね。
今は慎重になり過ぎるぐらいで丁度いいと思うよ。

[592: 匿名さん]

東京都心ではあてはまらないとも言うが、阿佐ヶ谷は都心とも言えないから微妙かな。。

[593: 匿名さん]

阿佐ヶ谷は郊外だから。

[594: 匿名さん]

丸ノ内線は都心に行くのに便利ですから、暮らしやすそうですよね。
単身者からファミリーまで広々とした間取りがあるのも、魅力の一つですね
駅からも程よく近いので、価格は高めになるのかな？

[595: 匿名さん]

>>594
建て替え物件は例外なく高くなりますよ。

[596: 購入検討中さん]

>>590
”出口戦略”って言いたいだけじゃん（笑）

じゃあ戦略なんなの？　どうリスクマネジメントするの？
そこを書かないで問題点だけ面白おかしく覆って書くからただの不平不満に聞こえるんだよ。

[597: 匿名さん]

>>596
戦略を教えるバカはいないから。

[599: 匿名さん]

クローラーも遂に四基導入！
現場が一気に活気づいてきました

[600: 匿名さん]

>>599
写真うぷ頼む！

[601: 匿名さん]

30代前半、検討者です。

いろいろ調べたのですが、向こう10年見据えて今は間違いなく一番高い時期ですよね？
賃貸の料金が上がっていないのにこれだけマンション上がってるのって、実需の無いバブルなのではと思い、40手前のあと最長6年待ってみようか悩んでます。

8000万なら都心の一等地も購入できるくらいかなと…

ここを購入する皆さんは悩みなく購入でしょうか？

[602: 匿名さん]

>>601
みんな悩んでるから色々検討してるのよ。迷うことなく購入決めてるんだったらこういうところにも来ないかと。

[603: 匿名さん]

せめて、Beautiful Agingは変えよう。
高級老人ホームみたいなコピーだし。

まだBeautiful Againの方が良いよ。

[604: 匿名さん]

>>601
そういう人はいつもどの時代でも、賃貸のが向いてるんじゃない？ずーっと検討してる人いるもんね。

[605: 匿名さん]

>>604
同意ですね。
モノとカネの価値の本質がわかってないようです。
数字上の金額だけ見て高いだの安いだのに
意味はない。

[607: 匿名さん]

>>601
自分が納得出来たら買えば良いし、納得いかないなら買わなければ良いだけです。
まだ若いんですから、賃貸で様子をみて本当に買いたくなるまで待つのも良いのでは？

今がかなり高い時期にあるのは間違いないので。

リセール考えなければ高い安いは余り意味の無いこと。

[608: 購入検討中さん]

三十代でリセール考えないってのがそもそも不自然。。。
急に来年、海外勤務になるかもしれんし、配偶者が重度の障害持って要介護になるかもしれない。

その時、大事なのは転売や貸出がしやすい物件かどうかと適切な価格で買えるかどうかでしょうな。