プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[822: 匿名さん]

>>813

桜上水の最終期販売が5月末に決まったので、そちらを売り切ってから社員をこちらに配置するのでしょう。

[823: 匿名さん]

>>821
うまくやっていけるかどうかっていう発想がそもそも間違っているのだと思ってます。
建て替え案件は主は現地権者であり彼らが自分たちのために自分たちの資産を活用して
建て替えるわけです。で、資金負担を軽減するために分譲戸を売りさばいて資金を得る。
株式会社が新株発行して資金を調達しているのと同じ理屈です。新たな株主になった人は
手段として活用されたに過ぎず別に彼らとうまくやるつもりなどありませんよ。

[824: 購入検討中さん]

>>823
可笑しい、
どんな顔して書いているんだか。

[825: 匿名さん]

でもね、自分が地権者だったら建て替えコストは出来るだけ新規分譲分で賄おうと思うけどね。地権者みんなの意見をまとめるためには、デベロッパーは地権者に甘いプロジェクトにするよね。公平を望むのが間違いだろうね。
昔からの住人と、大金を払える財力のある新しい住人では住人層の違いがあるのは間違いない。

[826: 匿名さん]

年齢、収入層、地元や物件の愛着度で地権者と新参者で大きなギャップが有りますよね。埋まらないなら気にしてもしょうがないですよね。

[827: 匿名さん]

発売日が延びるのは思うように客付が出来てない証拠。中央線の阿佐ヶ谷5分だったら売れるんだろうけどここは無理でしょ！成田東だよぉ〜〜。

[828: 匿名さん]

成田東だよぉ〜

[829: 購入検討中さん]

821ですけど

>>823　>>825
けどね、同じ地区に住む以上は、喧嘩したってお互いつまらんじゃないですか。せめて同じ棟にいるなら仲良くしたいわけですよね。ルールで縛るだけじゃなくて、どこかにお互いがすりあう点がないかって。そんな夢ないって話もあるかもしれないですけど、世の中建て替えなんていっぱいあるわけで、新しい出資者も多いわけで、みんなお互いを知らんぷりってこともないって勝手におもうわけですね。

>>828
成田東、だめなの？　なんで？



私には高いから、ＭＲ行くだけ行ってみて、最後は撤退かな。。。。。なんでこんなに高くなったんだろ。

[830: 匿名さん]

>>829
別に喧嘩なんてしないよ。ただ相慣れないギャップがあるだけの話。無理に擦り寄る必要もない。

[831: 匿名さん]

まぁ、13年も地元との交渉をしていたそうだから、物件価格が高くなっても仕方ないか…。
でも、いくらプチバブルとはいえ、あまりにも強気な設定すぎるのではないかな？
営業トークに乗せられて、テンション高いまま、キャッシュならいざ知らず、
ローンでも組んで購入した日には、あとあと大変かもね。
私は、価値観が合わないので、撤退します…。

[832: 物件比較中さん]

坪350くらいなら考えるけど、坪400とか正気か？

[833: 匿名さん]

>>831
って言うか建替え案件は建て替え組合が事業主になるから高くなって当然だけど。彼らの利益が最大化されるようにしか組まされず、これにさらにデベの利益分が乗っかる。
本来であれば建ぺい率容積率をぎりぎりまで使ってしまったほうが一戸あたりも安くなるがそれをすると現地権者の議決権が希釈されすぎて拒否権発動に必要な議決権すら失う。
建て替え後の管理規約は現地権者のみによって策定可能であであるため彼らは最初に自分たちの要望を盛り込む。分譲後も変更はもちろん可能だが議決権が必要な規約変更は地権者が拒否できる。自分たちの希望は最初の管理規約に盛り込まれてるので彼らは拒否さえできれば十分なのだから。

[834: 匿名さん]

地権者がお金出さなくても新築に住み替えられるように、新規購入者が負担する仕組みだから、どうしても値段は高くなるよね。
この物件が出来上がったら、学区の公立学校のレベルが上がるよ、多分。

[835: 匿名さん]

デベロッパーは13年も地権者と交渉してきたんですか。ご苦労様です。そういうコストも価格に反映されてるんだろうな。

[836: 匿名さん]

>>835
プランニング・コンサル代も当然入ってますよ。正確に言うとそれらは建て替え組合からプールされてる修繕費ですでに支払われてるんでしょうけどね。でもそれのせいで修繕費がなくなりますので結果的には玉突きでそうなるよねぇ

[837: 匿名さん]

コンサル料なんて、高々、年1000万くらいだろうから、せいぜい1億ちょいでしょ
全体で500億超のプロジェクトなんだから誤差の範囲でしょ

[838: 匿名さん]

結局のところ、そういうことも踏まえても買える、買いたい人なら良いのかと…。
ただ、予定価格で見る限りは、相場よりもかなり高い買い物になること必至ですね。

[839: 匿名さん]

桜上水のときもそうだったけど、相場が上がってきてるので、過去の相場よりは高いけど、それが現在の相場なので最終的には竣工前に完売してしまうというのが現状ではないのでしょうか

[840: 購入検討中さん]

「私は撤退します」宣言、桜上水との比較発言と同じぐらいいらないからね。

[841: 匿名さん]

>>838
背景なんて関係ないですよ。要は自分にとってどうかってところでしょうか