プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[660: 購入検討中さん]

後は値段ですなぁ。。。

[661: 購入検討中さん]

>>660
最低坪330〜でたぶん350かな
75㎡で7500〜と言ったとこでしょう。

[662: 匿名さん]

>>661

いや、それは一年前の相場かな。
今なら坪360からで、75平米8000万〜が基本線。

[663: 匿名さん]

>>662

まぁそれができるかどうかはここの仕様によるよ。
桜上水ガーデンみたいに建物・設備、サービス面も全部入りができるなら
それだろうけど。田の字みたいな間取りだったら８０００でここを買うバカはいなくなる。
それなら（もう完売したらしいが）パークハウス太田黒のほうがよほどいい。

[664: 匿名さん]

>>662
野村は普通のマンションにちょびっとだけアクセントを加えてブランドマンションとして売り出すのが得意な会社。
っていうかもともと財務的にも金をがっつりかけた商品をたっぷり時間をかけて売るというすみふみたいなことは
不可能。だから値付もかなり特徴的で、あきらかに同等の普通マンションよりも高い、かといってスミフみたいに
行き過ぎない、っていうところをつけてくる。

情報がまだ少ないがすでに決まっている施工会社と間取りをみたら結局普通マンションだってことがよくわかる。
間取りもいたって普通。これでは8000万〜なんて値付けは不可能だし、野村ではこれだけの規模のマンションの
在庫をのんびり売るだけの体力はない。

[665: 匿名さん]

施工会社が
> 株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
ですよね。大手が常に良いとは言いませんが、これらはもともと中・低クラスのマンション
建設御用ですよね。このあたりからも清水・大林をもってきた桜上水ガーデンズとは
建物、設計のランクは全然違うのだと思います。
私の予想では75m2は6200万〜ぐらいだとおもいます。7200−7300万がボリュームゾーン
じゃないですかね。ランドプランは確かにいいですがもともと一種低層専用で高さも生かせず
かといって低層の魅力を余すことなく使った豪華な設備なくして75m2に8000万を出す人は
ごく稀でしょう。

[666: 匿名さん]

コンシェルジュもついて、共用施設もそこそこ有るので、共益費が結構高くなりそうですね。

その割にバルコニー仕切りとか、かなり仕様低いし、私もそこまで高くしてこない気がしますが、他と違うところは広い部屋が多いところですよね。

どんなに下げても坪単価330くらいだと思いますし、78米で7800万、このくらいにはなるのでは？

[667: 匿名さん]

75平米6200万などとおっしゃる方は相場感ゼロですね。夢を壊して申し訳ないですが安い部屋でも平米100万以下では買えないと思います。

[668: 匿名さん]

>>665

妄想するのは自由だけど、
相場観くらいは身に付けておこうよ。
あと、最低価格帯とボリュームゾーンが乖離しすぎ。
一種低層でタワマンじゃないんだから、そこまで乖離させる理由がない。同じ占有面積なら方角・階層差でせいぜい5-6%程度の乖離でしょ。
坪330以下希望で蓋を開けたら350-360がボリュームゾーンになるかと。

[669: 匿名さん]

>>668

価格が出ていない以上皆同じこと。あなたも妄想とおなじってことです。
価格に幅をもたせる、というより下限や上限をいろいろスキャッタリングして価格のレンジラインを
ぼかすのが野村のプラウド販売戦略ですけど、そんなこともしらずによく語れますね（笑）
>>667もまったくわかっていないですが、6200万の部屋がたくさんあるわけないでしょ？目玉で釣るため。
スミフとちがってがっつりこの価格ライン以上、ってなるとそもそも客があきらめちゃってこないんだよ。
でもむこうはいいんだ、体力があるしそういう値付けと売り方を意図してるわけで。
野村はそういうことができないからこそ、まずは集客が大事。そして即完売が信条。そのために
最も大事なのは、価格、これだけだよ。実際の交渉でも値下げは竣工前だって引きが悪ければ行ってる。
まぁ価格が出るのをゆっくりまっていなよ。ほとんどドンピシャのはずだよ。

[670: 匿名さん]

>>669

どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから、
パンダ部屋を設けて価格で釣って集客を図るなんて戦略を野村がとるわけないじゃん。そんな前例はないし。
妄想を外して、後でやっぱ野村は高すぎるとか喚いてスレを荒らさないでくれればそれでいいから。

[671: 購入検討中さん]

>>669
またそれ長いやつ？

[672: 匿名さん]

>>670
野村さん、よくやってるよ。パンダ部屋作戦。

[673: 匿名さん]

>>670
君が知らないのはよくわかった。パンダは野村の上等手段。竣工前完売至上主義なのもその通り。

[674: 匿名さん]

>どっかの二流デベの販売戦略じゃないんだから

野村って二流なんだけど...
長谷工はじめとした格安仕様マンションを高値で売ってるのって野村ですよ？（笑）

[675: 匿名さん]

まぁ皆さん、お互いを貶すような言い方はやめて、価格が出てくるまでゆっくり予想しながら仲良く待ちましょう♪

皆さんがこの物件に興味を持っているという部分では仲間なんですから。

[676: 匿名さん]

>>675
別に貶めていません。野村を知ってから話したほうがよろしいと言ってるだけですよ。
それにここは検討版ですから。なるべく現実に即した形での話し合いのほうが意味があります。

[677: 匿名さん]

間取り出てましたね。
以前誰かが言っていたように、田の字形もあるみたいです。
９０㎡あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので
廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。
３面採光ですし、風通しも良くなりそうです。

[678: 匿名さん]

>>677
共用設備とかどうなるのかなぁ

[679: 匿名さん]

野村は二流だろ。
そうじゃなければどこが二流だというんだ。
CMに力入れてとにかくプラウドってブランドを確立することが一番、建物の中身は三番、アフターケアは五番だよ。