ジ・インプレスト高輪

[匿名さん]

高輪四丁目のソニー独身寮が取り壊され更地になりました、東向きの高台です。
隣はパークハウスコリーヌ高輪と御殿山スカイマンション。マンションになるかは不明ですが、安かったオープンレジデンシアとすぐ近くですが、価格はどうでしょうか？

公式URL：http://www.takanawa22.com/shinchiku/C1504001/

物件名：ジ・インプレスト高輪（THE IMPREST高輪）
所在地：東京都港区高輪４丁目３０番３（地番）
交通：山手線　品川駅　徒歩9分
売主：双日新都市開発株式会社　三信住建株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：双日総合管理株式会社

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2017.4.15　管理担当】

[41: 匿名さん]

高過ぎて？って、価格いくら?

[42: 匿名さん]

75平米 1.5億円

[43: 匿名さん]

建物は、さすが竹中の設計だけに外観、内観共にレベルが高いですね。ただ、家具があまりにもセンスに乏しい。残念。

[44: 匿名さん]

特にエントランスの家具センスは酷いですね。建物の印象を台無しにしていますね。

[45: 匿名さん]

間取りがイマイチだな

[46: 匿名さん]

間取りは、ファミリーマンションレベル。双日って高級マンションの実績ありますか？高級マンションのイメージがないですが。

[47: 匿名さん]

高輪でこの間取り、この広さで、この高値ですかね。
ほとんど売れ残るでしょうね。

[48: 匿名さん]

デザインはモダンでいいね。壁式で部屋もすっきり。さすがに竹中。
この価格だと駐車場は地下平置きならよかった。

[49: 匿名さん]

間取り最低。双日痛い。

[50: 匿名さん]

さすが竹中設計。インテリア、間取りは最低だが、間取り変更すれば、良い建物。家具は、ミサワアソシエイツのコンセプトだと思うが酷いね。
竹中ブランドに傷がつく。

[51: 匿名さん]

そもそも竹中設計施工なのに、わざわざミサワアソシエイツを監修にする意味が理解出来ない。レベルが違い過ぎるだろ。双日は、高級マンションを企画出来ない感じが露骨に分かる。販売も三井頼り。

[52: 匿名さん]

期待していたが、残念な感じ。家具がダサいし、間取りも残念。双日って感じですね？

[53: 匿名さん]

監修だけにインテリアはミサワアソシエイツが担当しているんですかね？

[54: 匿名さん]

>>39
>高すぎて売れないから、結局賃貸になるんじゃないの？

そういえばベリスタ御殿山は分譲が賃貸になったね。
あれはリーマンショックが大きかったと思うけど。
今も市況は陰り気味だがどうだろう。

[55: 匿名さん]

家具のチョイスは、ミサワアソシエイツでしょうね。竹中であれば、モダンでシャープな家具を選択するイメージがあります。建物と家具のイメージが合っていない印象を受けるのは、その理由にあるのでは。

[56: 匿名さん]

>>ミサワアソシエイツ

そんなこともわかるんですか！すごいですね。
モデルルームの家具、ユナイテッドアローズなどとコラボしているマンションもありますよね。

このマンションは憧れるだけになりそうですが、興味があります。高すぎるので庶民には買えません。

このあたりの外交官が分譲賃貸で家族で住むのかとも思います。海外の入居者も多いのでは？部屋も90㎡以上で夫婦でも家族でも住むことができそうです。広々です。

[57: 匿名さん]

90米2LDKの間取りは良いですね。ルーフバルコニーも広いですし。即売れるでしょうね。

[58: 匿名さん]

この規模での竹中設計施工のマンションは、希少性がありますよ。
竹中壁式ですし、デザインも格好です。間取りは、タイプにまちまたといった印象ですが、サッシ面が多いので、無駄な壁を無くして、2LDKへリノベーションを行えば、問題ないと思います。

[59: 匿名さん]

双日ってどうなんでしょうか？設計施工に竹中、販売にも三井を起用していますが、、、
このクラスを扱うことが、自社では無理ということですか？

[60: 匿名さん]

双日は前身である日商岩井、ニチメン共に昔から都心にマンションを数多く供給しているのでそこらの新興デベと違ってノウハウ実績は豊富と思います

[61: 匿名さん]

希少性のあるマンションになるでしょうね。楽しみです。

[62: 匿名さん]

坪100万以上割高ですね。
ほとんど売れずに賃貸に流れるのでは？

[63: マンション検討中さん]

高輪エリアでこの坪単価はかなり高いので、仕様が相当良くないと売れ残りそうですね。

[64: 匿名さん]

HP見る限り、崖側に全ての部屋を面させようとしているせいなのか、間取りがちょっといまいちかな
でも環境はとても良い。品川駅周辺はこれから必ず変わっていく
平均価格帯が坪700万円だとしても、番町、浜松町のタワー、借地だったりとかタワーの白金台エリアの物件と比較において、そんなに法外な値付けではないんだろうね
ま、販売開始したら分かるね

[65: 匿名さん]

金があれば欲しいね。

[66: 匿名さん]

外の囲い取れたね
うーむ

[67: 匿名さん]

囲いが取れていました。格好良い！

[68: 匿名さん]

今までのインプレストのやぼったいイメージとは全く違いますね。さすが竹中ブランド。なかなかでないマンションじゃないですかね。

[69: 匿名さん]

どなたか写真を投稿して頂けますか？

[70: 匿名さん]

向かいのマンションは品川区なんですね

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん
こんな感じ
ちょうど品川神社のお祭りの山車が出てました
道路の向かい側は御殿山町会ですからね

[72: 匿名さん]

ちょっと高過ぎですな。

[73: 匿名さん]

かなり格好良いですな。

[74: 匿名さん]

都会的、さすが竹中だな。

[75: 匿名さん]

目の前はベリスタ御殿山、その隣は北野建設の元社長の家

[76: 匿名さん]

シックな感じだね
でも少し高いかな
仕入れ値があるから仕方ないね

[77: 匿名さん]

マンションっぽくなくて新鮮なデザインですね。非常に気になる物件ですね。他にも現地写真撮られてつい方がおらっしゃましたら投稿お願いします。

[78: 匿名さん]

ほい

[79: 匿名さん]

さすが竹中だねえ。モダンで美しい。
以前竹中のマンションに住んでてそれもなかなかだった(いかにも建築作品という感じ)けど、ここはさらに素晴らしい。

[80: マンション検討中さん]

オープンレジデンス隣のグランブルー高輪も竹中施工でしたね。

[81: 匿名さん]

洗練された竹中デザインって感じがします。ここ最近にマンションでは飛び抜けているデザインだと思いますね。
間取りは良いとは言えませが、良いマンションであることは間違いないでしょうね。価格が気になります。

[82: 匿名さん]

ここの事業協力者住戸って南東の最上階ですか？

[83: 匿名さん]

一般的なマンションデザインの路線ではないですね。
竹中ってやはり作品性を追求していて、他とは別格なんですね。
希少性のある物件だと感じます。

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
事業協力者って誰だろうね
ここはソニーの独身寮跡地なんだけどソニーが持ってんのかな

[85: 匿名さん]

竹中工務店の設計部は、国内トップの設計集団と言われてますが、やはりそうなんですか？インプレスト高輪のデザインも国内のマンションの野暮ったい印象とは相反していると思います。

[86: 匿名さん]

竹中のHPではマンションも「施工事例」ではなく「建築作品」として紹介してるからね。
ここはいいね。一番安くていくらぐらい？

[87: 近隣住民]

>>86 匿名さん
坪700万円だって！
一番安くて、15,000万円かららしいよ。
誰が買うのさ、そんなクソ高い物件。

[88: 近隣住民]

何でも、双日の最上級グレードマンションらしい。
だからって、ブリリアより+110～120万円はないでしょ？ブリリアもまだ、２物件とも残ってるし。ブリリアより駅から遠いんだし。
でも、竹中施工で外観はカッコいいね。サッシも高いし、モノトーンでいい感じです。それをプラスしても、７００万円はないね。
三井がアホなのか、双日が欲張ってるのか、どっちにしても、コケるな(笑)
何にせよ、ブリリアにとっては、めっちゃ追い風吹いたね。

[89: 匿名さん]

ブリリアとは比較にならないのでは？

[90: 匿名さん]

THE IMPREST = THE 前払金 という意味？　どういうブランド名の付け方？

[91: 匿名さん]

impressedを名詞化？したつもりなんだろう。

[92: 匿名さん]

>>88 近隣住民さん
まあこの辺りは駅に近いことは必ずしも価格に反映されないですからね
むしろ高輪四丁目は駅から近い低地より高台かつ眺望のいいエリアが高くなる傾向にあります
プリリアよりここの方が崖の上で眺望はよいので立地としてはむしろ優れていると思います

[93: 匿名さん]

近くのブリリアは、良い印象はありません。安っぽい印象です。こちらのマンションとは比較対象にならないです。高くて当然かと。

[94: 匿名さん]

imprest 前払い金
proud 高慢な
マンション業界は馬鹿が多いんだろ

[95: 匿名さん]

ま、インプレストもブリリアどちらも十分高級だよ
けなし合わなくても
好みもあるし

[96: 匿名さん]

プラウド ブランド、以前より落ち目かもね

[97: ご近所さん]

外見はいいけど、確かに間取りが高級マンションではないね
もっと低価格帯のファミリーマンションという感じで残念

プラウドブランドが今はどうか知らないが、この辺りのプラウドというと
柘榴坂を登りきったところにある２つの低層プラウドの立地は素晴らしい
あそこは３丁目だが、品川駅から徒歩８分程度であることや、
駅からの通り道の景観を考えると４丁目より良いと思う

ここは駅から遠いのと、駅までの道が暗くゴミゴミしているというのがイマイチだな…

[98: 匿名さん]

プライバシーにしっかり配慮したまともな間取りのように思うが、どのあたりがダメなんだろう

[99: ご近所さん]

131タイプ：
130平米オーバーの２LDKなのに主寝室がたった10畳。3億近いであろう物件でこの主寝室の狭さはない。LDは30畳オーバーとあるが、入り口から無駄な廊下のようなものがあるのでLDとして使えるのは実質27畳程度だろう。プライベートホールを作るくらいなら主寝室をもっと広くとれなかったものかと思う。

126タイプ：
この中では割とまともな間取りだが、廊下面積が大きすぎる。主寝室も10畳しかなくWICも小さめで、広さ・価格と釣り合っていない印象。

115タイプ：
LDを抜けないと各居室に行けないという動線が全くダメ。プライベートホールに行くためにパブリックスペースを必ず通らなければならないという矛盾。来客時に家族が帰宅した場合など色々不都合なはず。LDは先細りの形状で窓が小さく閉塞感がありそう。

104タイプ：
この広さの間取りでリビングインの居室がある時点で残念。LDに入ってすぐに目に入るのがキッチンのシンク周りというのもいただけない。この間取りが最も「よくあるファミリーマンション（悪い意味で）」という印象。2億超の物件とはとても思えない間取り。

90タイプ：
この中では最も良い間取りだと思う。が、やはり主寝室が小さい。この程度の広さの物件ならプライベートホールなどいらないので、その分居室をもうちょっと広くできなかったのかと思う。

以上、全体的に気になったのは鰻の寝床のようなLDばかりで開放感がなさそうだということと、あとは洗濯機置き場に扉がついていないこと。洗濯機周りはゴチャゴチャするので高級物件には扉がついていることが多い。よって仕様にもあまり期待できないのではないかと思ってしまう。

[100: 匿名さん]

＞99
まだ見ぬプランに期待ですね！

[101: ご近所さん]

>>100
もしかして双日の方でしょうか？（笑）ネガティブなことばかり書いてすみません。
お人柄の良さそうな、ポジティブかつ迅速なレスポンスに思わず笑ってしまいました。
そうですね、期待したいところです！

[102: 匿名さん]

港区は全体的に高台の物件が人気が高い印象があります。
それだけ、長期的に住んだときの印象が違うということでしょうか。
価格もそれほど高くないのが、高評価の理由にもなっていそうです。
どうせ住むなら、住環境がいいところがいいということになりそう。

[103: 匿名さん]

ここの配置図わかる方いますか？

[104: 匿名さん]

間取りは、ファミリーマンションレベルという印象ですね。双日に高級マンションの実績がないだけに、企画設定がズレている感じあります。

[105: 匿名さん]

最近の写真を撮っている方おられますか？

[106: 匿名さん]

うごき無いですね。
サイトの更新も無し。。ƪ(˘⌣˘)ʃ

[107: 匿名さん]

ファミリーマンションレベルっていうか・・・
１１５Ｍタイプなんてファミリーマンションでもこんな変な間取りなかなかないよ
居室全部がリビングインっていうのと同じことじゃないのこれ？
トイレに行くにも外出するにも必ず居間を通らなきゃいけないって、来客時とか本当に面倒
９０タイプのプライベートホールの存在も意味不明だし、
ＰＰ分離の意味をわかっているのか？甚だ疑問
全体的に無駄の多いおかしな間取りだなあ

[108: 匿名さん]

子供がリビングを通らないと自室に行けないようにあえてした間取り、かな。

[109: 匿名さん]

ここのホームページでは、全体のデザインがわかりません。
西側はしっかりタイルが貼られているようですが、裏側になると、
もしかして、タイルがないのかもしれませんね。
通りからはあまり目につかない部分でコストダウンするのはよくあると思いますが。
まだ完成はしていないので、もう少し見守ってみるとわかるでしょう。
徐々に建物が建って行くところって、見ているだけで楽しいですね。

[110: 匿名さん]

今日の写真です

[111: 匿名さん]

電線ウゼエ

[112: 匿名さん]

まあそう僻むな。

[113: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？
出っ張ると邪魔ですよね。
体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。

[114: 匿名さん]

経過報告お願いします。

[115: 匿名さん]

ほぼ完成したね

[116: ご近所さん]

坪800万円

[117: 匿名さん]

パークハウスコリーヌ分譲価格（＠３７０万）の倍以上だな

[118: 近隣住民]

パークハウスは2003年の販売だから、約14年で倍以上。すごい資産価値の上昇じゃないですか❗この眺望は、新築ではここしかないですし。近隣住民としては、嬉しい限り。新駅、高輪口駅前再開発、リニア開通、地下鉄構想等、今後も資産価値上昇要因が目白押しなので、楽しみです。

[119: 近隣住民]

高い、高い、と言われてたけど、やっぱり、価格は高かった。ガラガラかと思ってたけど、意外と見学者多かった。誰もいないだろうと思って、アポなしで見学に行ったら、結構待たされた挙げ句、モデルルームを1つだけ案内された。しかも、うちの他に2組も見学に来てて、ゆっくり見れなかった。他の部屋を見学したい場合は、改めて予約入れてくださいとのこと。

[120: ご近所さん]

ほぼ全住戸が600万円以上
抜けてる東側は地階以外は700万円以上

[121: 匿名さん]

坪700万って...すごい時代だ。

[122: 匿名さん]

このプランの価格教えてください!

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん

>>122 匿名さん
東向きは高いよ。営業さん曰く、低層マンションで都心エリアにはない眺望だそうだから。1.6億台です。

[124: マンション検討中さん]

本日第1期の締め切りでしたが、ほぼ全室に申し込みだけは入っているようでした。
第1期に出ない部屋を検討中ですが、使用てきにパークコート、パークハウスレベルとは同等ですね、キッチンの床暖房はパークマンション並みですか。天井カセットのエアコン全室装備、最新式の調光スイッチなどが標準です。ただ、キッチンの装備はスーペリア仕様の部屋以外はかなり質感的に落ちます。最近の中で坪６００万は妥当ですね。檜町パークハウスや青山パークハウスが軒並み８００万円越えからするとまあまあでしょうか。
近辺の中古相場からしては少し高いかなというところですが、マンションの格的にはいいのではないでしょうか？
厳しめのご意見が多いのですが、麻布方面からの買い替えだと金額感がつかめないですね、、

[125: ご近所さん]

低層マンション自体、眺望が抜けている部屋は少ないからね。

このマンションのタイプ90Hrの部屋はとても良かった。

[126: ご近所さん]

このマンション、結局売れ行きどうなんだろ？？

[127: 住民板ユーザーさん3]

売れ残りのダイレクトメールが頻繁にくる。
最低、3戸は残ってる。

[128: マンション比較中さん]

昨日、「THE IMPREST高輪アンケートご協力のお願い」というハガキがきました。目的は「早期完売に向けての販売促進策の参考」だそうです。

全く売れてませんね、このマンション。
私が内覧して気づいた売れない理由を正直に書かせて頂きます。

売れない理由（ホームページ記載の言葉から解説）

１：次代を望む本流の丘

下を望めば汚い下町。正面を望めば品川のビル群。まるでアニメ「進撃の巨人」に出てくる巨人の壁。

２：邸宅の意匠

外見は高級マンション風だが良い素材を使っている場所は一つもない。

３：閉鎖から開放へ

閉鎖から閉鎖、閉鎖しかない。閉鎖という言葉がこれほど似合う立地は世の中に二つと無い。

４：心地良さの住品質

設備・什器は長●工マンション。竹中工務店とはいえ、双日から予算を削られて作らされた駄作の最高傑作。

５：やすらぎの私邸

もはやコメントできず。

６：都心謳歌

品川駅まで歩けない。近くにスーパーも何も無い。交通手段が車だけなのに、駐車場が２２戸に対して機械式１３台とかありえない。最低でも２２台の平置き駐車場を用意すべき。

★結論★

このマンションは今回の住宅バブル市場において「高値のババ掴み」筆頭候補でしょう。坪６００万円と設定されたこの物件の適正坪単価は２８０万円程度です。バブルが弾けた後は坪２００万円を切るでしょう。ご臨終です。

[129: 匿名さん]

全間取り見せてほしい

[130: 匿名さん]

坪２８０万円？
錦糸町のマンションより安いじゃん❗
同じ三井が売ってる、ヴィークコート錦糸町、70.78平米が6,688万円。@312万円。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
資料請求の際に、販売中住戸の間取り図全部くださいって書けば、送って貰えるよ。
ホームページにも、ほぼ載ってるけど。
1階の89平米と87平米の2タイプだけ載ってないけど。

[132: 匿名さん]

【販売概要（先着順）】
販売戸数 5戸
間取り 2LDK（2戸）・3LDK（3戸）
76.10平米 1億3800万円台（@598万円）～131.86平米 2億9800万円台（@746万円）
管理費 月額 42,840円～74,240円
修繕積立金 月額 8,370円～14,500円
修繕積立基金 引渡時一括 761,000円～1,318,600円
管理準備金 引渡時一括 66,100円～114,500円

[133: 匿名さん]

>>128 マンション比較中さん
可哀想、買えない僻み？
この辺の中古でも@400万円超えてるのに。
築13年、高輪4丁目、101.98平米、14,480万円、@469万円、1月成約。
築20年、高輪4丁目、116.02平米、14,000万円、@399万円、1月成約。
築37年、高輪4丁目、84.35平米、8,980万円、@352万円、5月成約。
仲介会社に行けば、データなんてすぐ貰えるのに、、、。
あー、可哀想・・・。
築30年以上の中古も買えないなんて。

[134: 匿名さん]

このスレ、過疎ってたのに急に人数増えたな。
では便乗して。

品川駅近（徒歩5分 高輪4丁目）の中古が売りに出てる。
高輪スカイマンション　築47年　190.79平米　2億9800万円 @515万円
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000413854/

[135: 匿名さん]

>>134

そんな古いマンションがそんな高値とは、近々建て替えが決まってるとか？

[136: 匿名さん]

世の中、どこに行ってもネガはいるんだな。
某スレではマイバッハS650（2761万円）は700万円の価値がないとか御託並べてネガる奴も居たし。

[137: 通りがかりさん]

ネガではなく、いまだに5戸(20数％)も売れ残りという隠しがたい事実から目を背ける事は、誰もできません。
マンション市場が崩れれば、坪300台というのもありえない話ではない。

[138: 匿名さん]

>>137 通りがかりさん
因みに、未販売が5戸あります。

マンション市場が崩れる？
今回のマンションの値上がりは、
以前のバブルではなく、実需要での
値上がりですよ。
しかも、バブル時の住宅ローンの金利は、８％以上だったから、バブルがはじけて景気が悪くなると、誰も買えなくなった。
今は、0.525％という超低金利だから、サラリーマンでも億ションが買えるのです。

2020年オリンピック以降は、マンションが値崩れするとか言われてますが、
山手線の内側と外側では、状況が違うのですよ。
同じ品川駅、港区でも、港南と高輪では、全然違うのです。

[139: 匿名さん]

日本語でおk

[140: 匿名さん]

新築でも中古でも安いのは何だかんだ言って、やっぱり強いと思います。
このあたりの条件は、ある程度、控えておかないと、不利益を被るようになると感じています。
後は、条件次第だと感じています。
面倒なことが無ければ、やっぱり安心できると思います。