ジ・インプレスト高輪

[匿名さん]

高輪四丁目のソニー独身寮が取り壊され更地になりました、東向きの高台です。
隣はパークハウスコリーヌ高輪と御殿山スカイマンション。マンションになるかは不明ですが、安かったオープンレジデンシアとすぐ近くですが、価格はどうでしょうか？

公式URL：http://www.takanawa22.com/shinchiku/C1504001/

物件名：ジ・インプレスト高輪（THE IMPREST高輪）
所在地：東京都港区高輪４丁目３０番３（地番）
交通：山手線　品川駅　徒歩9分
売主：双日新都市開発株式会社　三信住建株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：双日総合管理株式会社

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2017.4.15　管理担当】

[121: 匿名さん]

坪700万って...すごい時代だ。

[122: 匿名さん]

このプランの価格教えてください!

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん

>>122 匿名さん
東向きは高いよ。営業さん曰く、低層マンションで都心エリアにはない眺望だそうだから。1.6億台です。

[124: マンション検討中さん]

本日第1期の締め切りでしたが、ほぼ全室に申し込みだけは入っているようでした。
第1期に出ない部屋を検討中ですが、使用てきにパークコート、パークハウスレベルとは同等ですね、キッチンの床暖房はパークマンション並みですか。天井カセットのエアコン全室装備、最新式の調光スイッチなどが標準です。ただ、キッチンの装備はスーペリア仕様の部屋以外はかなり質感的に落ちます。最近の中で坪６００万は妥当ですね。檜町パークハウスや青山パークハウスが軒並み８００万円越えからするとまあまあでしょうか。
近辺の中古相場からしては少し高いかなというところですが、マンションの格的にはいいのではないでしょうか？
厳しめのご意見が多いのですが、麻布方面からの買い替えだと金額感がつかめないですね、、

[125: ご近所さん]

低層マンション自体、眺望が抜けている部屋は少ないからね。

このマンションのタイプ90Hrの部屋はとても良かった。

[126: ご近所さん]

このマンション、結局売れ行きどうなんだろ？？

[127: 住民板ユーザーさん3]

売れ残りのダイレクトメールが頻繁にくる。
最低、3戸は残ってる。

[128: マンション比較中さん]

昨日、「THE IMPREST高輪アンケートご協力のお願い」というハガキがきました。目的は「早期完売に向けての販売促進策の参考」だそうです。

全く売れてませんね、このマンション。
私が内覧して気づいた売れない理由を正直に書かせて頂きます。

売れない理由（ホームページ記載の言葉から解説）

１：次代を望む本流の丘

下を望めば汚い下町。正面を望めば品川のビル群。まるでアニメ「進撃の巨人」に出てくる巨人の壁。

２：邸宅の意匠

外見は高級マンション風だが良い素材を使っている場所は一つもない。

３：閉鎖から開放へ

閉鎖から閉鎖、閉鎖しかない。閉鎖という言葉がこれほど似合う立地は世の中に二つと無い。

４：心地良さの住品質

設備・什器は長●工マンション。竹中工務店とはいえ、双日から予算を削られて作らされた駄作の最高傑作。

５：やすらぎの私邸

もはやコメントできず。

６：都心謳歌

品川駅まで歩けない。近くにスーパーも何も無い。交通手段が車だけなのに、駐車場が２２戸に対して機械式１３台とかありえない。最低でも２２台の平置き駐車場を用意すべき。

★結論★

このマンションは今回の住宅バブル市場において「高値のババ掴み」筆頭候補でしょう。坪６００万円と設定されたこの物件の適正坪単価は２８０万円程度です。バブルが弾けた後は坪２００万円を切るでしょう。ご臨終です。

[129: 匿名さん]

全間取り見せてほしい

[130: 匿名さん]

坪２８０万円？
錦糸町のマンションより安いじゃん❗
同じ三井が売ってる、ヴィークコート錦糸町、70.78平米が6,688万円。@312万円。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
資料請求の際に、販売中住戸の間取り図全部くださいって書けば、送って貰えるよ。
ホームページにも、ほぼ載ってるけど。
1階の89平米と87平米の2タイプだけ載ってないけど。

[132: 匿名さん]

【販売概要（先着順）】
販売戸数 5戸
間取り 2LDK（2戸）・3LDK（3戸）
76.10平米 1億3800万円台（@598万円）～131.86平米 2億9800万円台（@746万円）
管理費 月額 42,840円～74,240円
修繕積立金 月額 8,370円～14,500円
修繕積立基金 引渡時一括 761,000円～1,318,600円
管理準備金 引渡時一括 66,100円～114,500円

[133: 匿名さん]

>>128 マンション比較中さん
可哀想、買えない僻み？
この辺の中古でも@400万円超えてるのに。
築13年、高輪4丁目、101.98平米、14,480万円、@469万円、1月成約。
築20年、高輪4丁目、116.02平米、14,000万円、@399万円、1月成約。
築37年、高輪4丁目、84.35平米、8,980万円、@352万円、5月成約。
仲介会社に行けば、データなんてすぐ貰えるのに、、、。
あー、可哀想・・・。
築30年以上の中古も買えないなんて。

[134: 匿名さん]

このスレ、過疎ってたのに急に人数増えたな。
では便乗して。

品川駅近（徒歩5分 高輪4丁目）の中古が売りに出てる。
高輪スカイマンション　築47年　190.79平米　2億9800万円 @515万円
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000413854/

[135: 匿名さん]

>>134

そんな古いマンションがそんな高値とは、近々建て替えが決まってるとか？

[136: 匿名さん]

世の中、どこに行ってもネガはいるんだな。
某スレではマイバッハS650（2761万円）は700万円の価値がないとか御託並べてネガる奴も居たし。

[137: 通りがかりさん]

ネガではなく、いまだに5戸(20数％)も売れ残りという隠しがたい事実から目を背ける事は、誰もできません。
マンション市場が崩れれば、坪300台というのもありえない話ではない。

[138: 匿名さん]

>>137 通りがかりさん
因みに、未販売が5戸あります。

マンション市場が崩れる？
今回のマンションの値上がりは、
以前のバブルではなく、実需要での
値上がりですよ。
しかも、バブル時の住宅ローンの金利は、８％以上だったから、バブルがはじけて景気が悪くなると、誰も買えなくなった。
今は、0.525％という超低金利だから、サラリーマンでも億ションが買えるのです。

2020年オリンピック以降は、マンションが値崩れするとか言われてますが、
山手線の内側と外側では、状況が違うのですよ。
同じ品川駅、港区でも、港南と高輪では、全然違うのです。

[139: 匿名さん]

日本語でおk

[140: 匿名さん]

新築でも中古でも安いのは何だかんだ言って、やっぱり強いと思います。
このあたりの条件は、ある程度、控えておかないと、不利益を被るようになると感じています。
後は、条件次第だと感じています。
面倒なことが無ければ、やっぱり安心できると思います。

[141: 匿名さん]

へー、実需で上がってるの、あ、そう・・・・

巷は完成在庫が積み上がってるし・・・

中小デベの経営者は皆「個人保証」を外すことにやっきになってきてるし・・・・

湾岸は売物が溢れて出てくる一方で成約激減だし・・・

住宅ローンのリスケは40万件超えてきてるし・・・

港区内でも新築マンション値引き合戦始まったし・・・

鉄板ですけどね、暴落は。

後はどの銀行が最初にローン焦げ付き物件を処理始めるか・・・とりあえずオリンピック終わるまでは様子見らしいけど・・・

上がったものは下がる、当たり前の話。

この立地が坪600とか馬鹿すぎる。

[142: 匿名さん]

ゼロ金利政策出口へ向けて舵切った時点でアウト。暴落スタートです。

お金を大事にする人は、こんなおバカ億ション買う余裕なんかないです。

暴落が始まるタイミングを計算したり、どの不動産銘柄を空売り始めるか各企業のファンダメンタル調査に既に入ってます。

[143: 匿名さん]

>>141 匿名さん

>>141 匿名さん
だから、山手線の内と外では、事情が違うって言ってるでしょ？
湾岸はここ数年で数万戸の供給予定があるので、値引き合戦になる可能性は高いでしょう。
湾岸と港区高輪を同じ土俵で語ろうとする時点で、モノを知らなさすぎじゃないのでしでしょうか？
まあ、何言っても、買えない人の僻みにしか聞こえませんけど。

[144: マンション検討中さん]

ブリリア高輪レフィールがはじまりましたね。こちらの物件を内覧された方は、ブリリアのMRにも行かれる方が多いと思います。
好みは分かれるでしょうね。

[145: 匿名さん]

サイトを見た印象では、こちらの方が高級かなと思いました。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

>>145 匿名さん
グレードは、インプレストだね。
ブリリアは、シングルオートロックだし、
天カセエアコンがＬＤとＭＢＲだけで、
他は壁掛けエアコンがオプション。
床暖房もＬＤのみだし、コンベックもオプション。
バルコニーとの段差も大きく、床も長尺塩ビシート。
室外機、給湯器も室内からまる見え。
サッシ高も２mで低くて、圧迫感凄いし。

その点、インプレストは金がかかってるなぁ。竹中施工だし。その分、めちゃ高いけど。

[147: 匿名さん]

ちなみに、リーマンショック後に港区某所のパークマンション同じく港区某所のシティタワーをまとめて購入しました(そして最近どちらも売却済、合計1億越えの税引き前利益です)。

あの頃を知ってるとね、中身はチープで値段だけ高級な今時の三流立地の物件とかゴミなわけですよ、ゴミ。本当に今は買えない。湾岸はさらにゴミ。

高すぎて買えないですよ、はい、高すぎて！ 笑！

モノ知らなさすぎてごめんなさいね！

ここで坪600とかありえないから。

[148: 匿名さん]

そうだったんですね。
それは、それは、御見逸れいたしました。
リーマンショック後？
約１０年前で、日経平均が７、８千円台だった頃と比べられても、ねぇ。

買えないんだったら、検討板なんだから、来なければいいのにね。

てっきり、湾岸のタワマンに住んでる、知識満載の買えない族かと思ってました。

大変申し訳ありませんでした。

[149: 匿名さん]

買う気はさらさら無いのだけど、内覧した感想をこの掲示板に載せることでこの物件の検討に口コミを参照する購入希望者の方に少しでもお役に立てれば良いと思って投稿したまでです。

ところで、なぜ貴方に「来なければいい」等言われなければならないのか、私はさっぱり理解できない。

投稿するのは自由。

これだけ私の投稿に反応するということはこの物件を購入される予定又は既に購入されているのですか？それとも営業員ですか？

貴方の見立てに貴方自身が自信をお持ちなら、私が何と投稿しても無視しておけば良いのです。

私は私の見立てに自信があるのです。この建物グレード、立地、企画は坪600万円で購入するに値しないのです。

ゼロ金利、量的緩和の終わりが始まれば不動産価格の下落はあっという間です。

港区は下がらないというデベ側営業員の多いこと多いこと。世の中に出回るお金が減少すればお金の価値が上がるのは当たり前の話なのです。港区の優位度なんて金利に比べれば脆弱です。

陽を極めれば陰に転じます。

ではマイナス金利を深掘りして不動産が更に値上がりする時代が来るか？来ないでしょう。それは今の景気を見れば一目瞭然。

もう、不動産市場は限界なのです。

不動産市場の最後は、株と同じで取引高が少ないにも関わらず価格だけが上がっていく状況です。

今と酷似していませんか？

昔の日本の不動産バブルが弾ける時の合図は市場で売りに出てきた物件の多くが「支払い金利が家賃収入を超えた時」でした。

今回はどのような合図が出てくるでしょう？

ちゃんと市場を勉強している人であればそろそろその兆候に気がつくはずです。

話が長くなりました。ここへの投稿は今回を持って終わりとさせていただきます。

ここが坪600万円はありえない。

[150: 匿名さん]

そんなこと素人でもわかります。

[151: 匿名さん]

うーん、あくまで投資目線。
マンションを買ってるのは、投資目的だけじゃないんですよ。
7、8割は実需だから。
価格は限界まで上がってるし、ここが高いのも事実です。
そして、いつかは下落するんでしょう。
でも、暴落っていうのは、希望的観測でしょ。
何の根拠もないし、今とバブル期は全然違うよ。
因みに、ここは坪685万平均。
今の港区の中では、安い方ですよ

[152: 匿名さん]

プラウド高輪3丁目で坪500-600ぐらいだったから、このご時世で竹中施工だとまあこんなもんでは？
リーマン後だとグランスイート高輪の叩き売りを思い出す（内見した）けど、あんまりあれはそそられなかったなあ。
その頃の港区シティタワーってもしかして麻布十番？あれも見に行ったなあ。あれは買っといたほうがよかった（笑）

[153: 匿名さん]

まだ売れて無いんだね。。。。
厳しいね。高過ぎるもんね。

[155: 匿名希望]

去年内見したけど、我が家は予算オーバーで見送り。
でもこの辺に最近建ててる某シリーズのマンションなんかよりずっと専有部のスペックも高いし、竹中施工であの外観。天井もフラットで250有って、窓も大きく眺めも良かった。
坪単価も今年に入って売り出している同クラスのものより値頃感が有るし、今思えば、あの部屋買っておけば良かった。
残っている部屋はちょい高いね。

[156: 匿名さん]

まだ売れ残ってんだね。悲惨だね。戸数も少ないのに・・・。
未だに売れ残り、残戸マンション。これはこのまま、売れ残りかな。
最後は、大幅に買い叩けるかな。

[157: 匿名さん]

貧乏人の妄想君が長文を書いて楽しむスレ は
こちらでしょうか？

[158: 匿名さん]

どれが長文でしょうか？
販売厳しいと、営業の書き込みの必死こいてるのかww

[159: 匿名さん]

品川駅徒歩9分という立地と、クオリティの高いデザイン、高額なのも納得できそうです。
誰にでも買える物件ではないでしょうから、需要も限られてしまうのでは。
プランがどれもちょっと変わっていますが、フォトギャラリーを見た感じではとても素敵な空間づくりがなされているようにも思えます。
残すところあと5戸。
簡単に売れる金額ではないと思うので、時間がかかるのではないでしょうか。

[160: 匿名さん]

159さん、そう言うあなたは、何者？評価しているなら、買ってあげれば。
若しくは、営業？

[161: 匿名さん]

プラン内容を見ると、使いやすそうな間取りもいいなと感じましたが、
各部屋に窓があり、通気性が高そうな設計になっているところに魅力を感じました。
これからの季節、湿気が多くなると思います。
物件によってはカビ臭くなることもありますから安心だなと思いました。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん

冬場は乾燥します。
カビの心配は梅雨時ですよ。

[163: 匿名さん]

梅雨時のカビはやっぱり心配ですね。
ちなみにですが皆さんは梅雨時になったら除湿機は使っていますか？
全部屋をカバーする事は難しいですが、寝室だけでも使っているという人はいますよね。

[164: 匿名さん]

普通は使いますよ！

[165: 匿名さん]

梅雨の時期や冬には除湿機は欠かせませんね。
まったく除湿しないと知らないうちにカビが生えていることなんでざらにあります。
せめて湿気取りはそのへんに置いておきたいです。

[166: 匿名さん]

米中貿易戦争のあおりを受け中国富裕層が様子見で手を出してきません。２～３年前だと中国富裕層はタワマンや高級マンションというだけで見極めもしないでまとめ買いしていたし日本人も巻き込まれ買い急いだがそれがなくなりました。建物のみならずトータル的に良質な物件しか買わない選別状態に突入しています。既に優勝劣敗の差が歴然となってきている。現在でも売れ残りが多少ある状況なら、ここは勝ち組には入らない、と断言できる。ババを引けば将来のリセールに影響が及ぶので十分な取捨選択が肝心です。もう購入済みの人は運が悪かったと諦めるしかないですね。　

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん

そんなこと、わざわざ検討してなさそうか人が書き込む必要ある？

[168: 匿名さん]

>>165
冬は乾燥するから加湿器でしょ。

[169: 匿名希望]

>>166 匿名さん

>>166 匿名さん
ここに粘着してるのはどうして？
他の物件でもネガキャンしてるの？
このクラスの低層マンションは、戸数が少ない故に住人の属性が似ているから、単に手元資金があるかどうかだけだと買えない気がする。社会的地位とか普段の暮らしもマンション内の住人にはそれとなく知れていくので。
お地味なエリアとは言え、この高輪4丁目や島津山、池田山の個数少なめ一戸当面積広めのマンション近くを通りかかると、本当に似たような嗜好や暮らしの住民にお目にかかれる。乗っている車も似てる。
タワマンのような住民の多様性は間違っても無いから、皆さまお書きのように買う人・住む人を選ぶんでしょう。

[170: 匿名さん]

>>169 匿名希望さん
南青山の人ですか？

[171: 匿名さん]

24時間強制換気が入っていれば、そこまで湿度も気にしすぎなくても大丈夫そうだけど…
肝心なのは、風の通り道です。こういう物件だとよく考えられているんじゃないかと期待はできますが…どうなっているのでしょ？
人がいることが多い場所が風の通り道になると、寒く感じるので。

[172: 匿名さん]

かなりデザインに関しては自信があるのかなという風に受け取れます。
作品に住まう、ということでした。
見た目はマンションですけど、お金かかっているなぁという感じがするので、
外観はテンション上る感じ。
ただ、毎日みているとあまり感じなくなるかも、ですが^^;
見た目も大切ではあるので、その点もきちんとしているのはいいのかも。

[173: 名無しさん]

>>172 匿名さん

でも天カセすら無い仕様なんですよね？

[174: 匿名さん]

モデルルームの写真見ていると、エアコンは天カセみたいですよ。

Eタイプは、玄関入ってからリビングまでがかなり室内の通路が長いですね。
空間効率だけで言うと若干もったいなけれど…
でも壁に絵を飾ったりして、
工夫していくと面白いかもしれないなと感じました。

[175: 匿名さん]

竹中は自社設計のマンションを「作品」とみなしてるよね。
私が住んでたマンションも竹中の「作品集」に記載されている。ここはもっとかっこいいなあと思う。
私の部屋もそういえば廊下が長かったけど、それがかえって面積以上の広さを感じさせていたかもしれない。好きな写真家のオリジナルプリントを飾ってギャラリーのようにしてた。

[176: 匿名さん]

ここまで売れないとは・・・

[177: 匿名さん]

でも今年に入って2戸売れたので後もう少しですね。

[178: 匿名さん]

意外とまだ、プランは選べるみたいですね。
もっと人気に偏りがあるのかと思ったんですがそうでもないようです。

間取りによっては、あまり窓の数が多くないので、陽の光が奥にまで来ないかもしれません。広い住戸だと、窓は比較的多めにあるので、割と明るいと思います。
専有部の形は、きれいな長方形ではないんですね。

[179: 周辺住民さん]

設計に苦労がうかがえる・・・

[180: 匿名さん]

専有部の形がかなり変わっている。
上からワンフロワの部屋割りみたいな感じのものを見てみると
パズルみたいになっているのかもしれませんね。

このように家の中が形が変わっている場合って、
何かしら不便に感じたり、逆に何かメリットに感じることというのは
出てきたりするものなのでしょうか。
あまり想像できなくて。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
実際の建物が見れるんだから、見てみれば？1.55億円からだから、買えればの話だけど。竣工1年半経ってるから、価格交渉も出来るんじゃない。

[182: 匿名さん]

見て来ました。図面で見るより、良かったよ。売主は兎も角、2.5mのハイサッシ、全居室天カセエアコン、ＬＤ・ＭＢＲ・キッチンに床暖房、電子コンベックがイニシャル、玄関スマートキー、全居室に調光式ダウンライト、竹中施工。パークハウス、ブリリア、イニシア、インプレストの中では、一番グレードはいいよ。その分、価格も一番高いけどね(笑)。駅距離も一番遠いし。営業曰く、ガーデンシティに無料のシャトルバスがあるとのこと。だから何って感じだけど。目の前の公園の桜をやけに推してくるし。部屋から、お花見が出来るから何？パークハウスは、アプローチの行き帰りに、たっぷりとお花見出来るし、イニシアもお墓の中の桜が綺麗に見えるよ(笑) 築1年半以上だし、即入居希望で、サービス受けたい人にはいいかも。家具付きで、家具もアルフレックスのいいヤツ置いてたよ。個人的には、エントランスのジョージ・ナカシマのベンチが欲しいです。

[183: 匿名さん]

高層階だと、ハイサッシで外がよく見えて、開放感があってとてもいいだろうなと思います。
部屋の中、全体も明るいです。
窓ガラスは、複層ガラスになっているのですか？
あれだけ大きな窓だと
外気がかなり家の中に影響してくるであろうと思われます。
対策をするとしたら、複層ガラスかな？と思いました

[184: 評判気になるさん]

Imprestの意味をわかってつけたのでしょうか？ダサすぎ。

[185: 坪単価比較中さん]

盛土、地盤が気になっています。土砂災害警戒地域になっているようです。広島・・長崎・・と毎年豪雨で被害がでているので心配です。大丈夫でしょうか？

[186: 匿名さん]

>>184 評判気になるさん
あなたこそ、分かってるのかしら。
そんなことも知らないなんて、ダサいのは、果たして、どっち？
マンション名なんて、殆どが文法無視の造語。「IMPREST」も御多分にもれず造語です。
「impress」:感動させる、心を捉える、人に強い影響を与える。の最上級。
分かった？ダサ吉くん！
ソクラテスの無知の知って言葉を勉強してね。