クレストプライムレジデンス

[ビギナーさん]

クレストプライムレジデンス ってどうですか？
ビッグプロジェクトですし、緑豊かな公園の中に街になるとステキですね。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しませんか。
よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉2番540-50、545-51、545-52、545-53、545-54、545-55、545-58、545-59（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分 、横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
施工会社：五洋建設株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

【物件情報を追加しました　2015.2.14　管理担当】

[306: 匿名]

売り方が下手

野村だったら200戸は第一期で即日完売。

[307: 匿名さん]

そのかわりめちゃ高くなると思う

[308: 匿名さん]

そもそも野村はこんな場所では事業化しませんよ。

しかし今後の売り行きは見ものだなw

[309: 匿名さん]

一応ゴクレ的にはここが今後数年の利益予定のほとんどなぐらい
社運を賭けたプロジェクトらしいんだけど
それにしてはあまりにやる気が無さ過ぎる

[310: 匿名さん]

完成するまで会社もつの？

[311: 匿名さん]

今現在ゴクレで事業中のマンションが、ここと木場徒歩11分と柏徒歩24分と熱海のタワーか。
う〜ん…。

[312: 匿名さん]

この会社の物件買える人はチャレンジャーだと思います。
まだ計画途中なので2500戸全て建設されてるわけではないですが
計画の実現性は？？ですね
管理費負担だけで会社の収益相当圧迫しそう

[313: 匿名さん]

１期３０戸即日完売だそうです。
９０期くらいまでやれば完売できるかもしれませんね。

[314: 匿名さん]

このままだとオリンピックの頃には中国さながらのゴーストタウンができて、海外メディアにオリンピック景気に浮かれた日本の負債と報じられ、海外の投資熱が一気に覚め、周辺の武蔵小杉までハレーションが広がり、資産価値を当てに購入したプチセレブが青ざめることになるやも知れません。

国際化の推進や小学校建設にも影響するでしょうから、市も少しは考えても良いと思うのですが。

[315: 匿名さん]

現在は第１街区の販売のみですが予定通り第７街区まで建設できればいいですけどね・・
この売れ行きじゃ会社の体力がなくなり途中で計画倒れになるんじゃないですかね

[316: 匿名さん]

取り敢えず第一期即日完売の看板を持たせる戦略は成功のようで、根本的な対策がなおざりにならないことを祈ります。

[317: 匿名さん]

モモレジさんのブログによるとゴクレの売れ残りマンション一部値引きを始めたみたいですから今後販売戦略を変えてくるかもね。

[318: 匿名さん]

>>317
でもアクアグランデはじめこの近辺の売れ残りマンションは値下げできないでしょうね。ここの需要を食ってしまいますから。

[319: 匿名さん]

>>318
ゴクレさん大丈夫ですかね？財務状況は安定しているので今のところ心配していませんが今後の状況は心配です。

[320: 匿名さん]

>>319
売れ残りや塩漬けの土地を自己資本として積み上げていますので見かけの財務状況より実態は良くないですよ。
さあてどうなりますかね。

[321: 匿名さん]

来期の売り上げ、経常利益とも約２倍になると予想してますよー
https://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/150514_01.pdf

[322: 匿名さん]

>>321
その数字がここが売れることを想定したものだからね。
だから、ここの動向にも注目が集まっているのだと思われる。検討者以外でも。
あとはこれだけの大型プロジェクトをゴクレ程度の会社が上手く回せるかどうかという点も。

[323: 匿名さん]

>321
2014年度は決算発表1か月前になって経常利益がおよそ半分になる大幅下方修正。
その半分になった経常利益の2倍の予想ですから今期は実質減益予想。
そしてここが売れなかった本当にどうなることやら。

[324: 匿名さん]

なんだか、血迷ってA380買っちゃったスカイマークとダブって見えるのは気のせいだろうか？

[325: 匿名さん]

第一期二次は販売戸数20戸になっていますね、一体何期まで販売続ける気なんでしょうか？ ただここの販売終わっても1600戸ほど売りさばなければならないんですね。決して安くない価格で矢向駅徒歩8分にそれだけニーズがあるんですかね。

[326: 匿名さん]

2500戸のプロジェクトとは何とも凄いですが、物件概要に
「本計画に関わるアベニュー壱番街以外の建物については未だ建築基準法第6条の建築確認を受けておらず、現在計画中の為、戸数等は変動する場合があります」の文言が。
全体計画が未定のまま売り出しているんですか？

[327: 匿名さん]

大丈夫！
アクアグランデのときは3000って広告してたから、2500、2000、そのうちサウザンドシティならぬサウザンドゴクレになっちゃったり

よくもまぁこんな立地で沢山建てるわ〜
南加瀬、小倉は駅近じゃないし、比較的所得の低い層の集まりなんだよな

検討するなら、ここの周り散歩してみたらどうです？
幸区警察で地元がどんな事件が多いか聞いてみたら？
公立なら子供がどこの学校へ行くことになるか確かめました？

[328: 匿名さん]

一応、次の基礎を作ってはいるね。

[329: 匿名さん]

皆、ゴクレの行く末を心配しているのですねｗ

[330: 匿名さん]

>>329
土地活用を心配しています。

[331: 匿名さん]

逆にあの大きな土地に何ができればいいのだろう？
スーパーやホームセンターは歩いてすぐのところにあるし、家電や１００円均一やラーメン屋などもクロスガーデンにある。
保育施設？限定的。学校？建設予定。本屋？今どき売れない。
土地の活用してほしいのは一緒の思いだけど、冷静に考えるとなにがあこにあれば便利なのかイマイチ良い案が見つからない。

[332: 匿名さん]

>>331
ゴクレはいくら位であの土地を購入しているんでしょうかね？ 転売して利ざやが取れるならリスクをとりマンション事業化しなくても良いと思うんですがね。

[333: 匿名さん]

>>331
総合病院、市民農園、文化センター、ばら園、大学、キッザニア、介護施設、アウトレットモール、鉄道博物館、シネコン、メガソーラー、 無理も含めて色々あります。

[334: 匿名さん]

キッザニアですが、将来的に横浜、名古屋、京都、福岡を視野に入れた全国展開を目指していると聞いた覚えがあるので、可能性がなきにもあらずではないでしょうか。
1店出店ごとにスタッフの採用は1000人規模だそうなので誘致先にとってもおいしい施設だと感じます。

[335: 匿名さん]

オリンピックを視野にいれるなら、爆買外国人目当てに都心に一番近いアウトレットモールが良いかも。

[336: 匿名さん]

東京圏は、25年後介護クライシスに陥るニュース見た。
やはり、医療特区川崎としては、待機児童ゼロの次に目指すのは、待機被介護者ゼロでしょう。
この土地を有効活用して。

[337: 匿名さん]

１期２次(23戸)は全部売れたのかなー

[338: 匿名さん [男性 30代]]

売れなきゃやばいでしょ。入居まであと3ヵ月しかないのにまだ53戸しか販売してないんですよ。

[339: 匿名さん [男性 30代]]

チラシに第1期完売と宣伝するあたりかなり苦戦していると思います。たかが30戸なのに完売を強調しますかね？広告宣伝費をケチるゴクレが毎週のようにチラシが入ってきます。

[340: 匿名さん]

>>339
完売を強調したいから、完売できる30戸しか売り出ししなかったんだよ。読みが甘い。

[341: 匿名さん]

トータル2500戸建築予定で最初のマンションの第一期1次が30戸ですか。今後出てくるマンションも安くは出来ないだろうしここホントに大丈夫なのかな。

[343: 匿名さん [男性 40代]]

会社四季報によると粗利率約35％のようですね。

[344: 匿名さん]

>>343
在庫がどれだけ積み上がっても、高値で売れた分だけ売っていれば、利益率は上がるわけで。
とはいえ、売れないで在庫たけが増えていけば、そのうち資金がショートするわけだが。

[346: 匿名さん]

>>344
売れなきゃ赤字になるじゃん。
馬鹿なの？

[347: 匿名さん]

>>346
家計簿みたいな現金主義ならともかく、企業会計は発生主義だからねえ。
仮に1000戸作って1戸しか売れなかったとしても、その1戸がぼろ儲けだったら、粗利率は高くなる。あとの999戸は売れてないにもかかわらず。
まあ、販管費や営業外費用を含んだ経常利益なら赤字になるかも知れないが。

[348: 匿名さん]

未発売含む在庫の住戸は一旦資産計上されててPLヒットしない(させない)とかそういうこと？

[349: 匿名さん]

>>348
そういうこと。
それが正しい会計処理。

[350: 348]

>>349
なるほど。
ありがとうございます。

[351: 匿名さん]

共用施設のクレストプラザってなんだかすごいことになっています。
見た感じとかもとっても素敵なのですけど、この総戸数で、ここまでの大規模な施設って大丈夫なのでしょうか？
お話によると、売れ行きが悪いという点もとても気になります。
維持管理費とか、すごい値上げされるってことはないのでしょうか？

[352: 匿名さん]

2500戸もあるんですから大丈夫でしょう！
2500戸すべて完成できるかは分かりませんが…。

[353: 匿名さん [男性 30代]]

MRの辺りは川崎市が土地を買い取って小学校ができるから2500戸はムリでしょうね。

[354: 匿名さん]

それを計画に織り込んでの２５００戸なんだが、、、

[355: 匿名さん]

>>354
頑張って下さい(^_^)v

[357: 匿名さん]

考えられる最悪のシナリオは、2500戸予定通りに作るも全く売れず
そのうちに売れ残り住戸の管理費や修繕費を負担するデベロッパーが
おとうさんしてしまうパターンかな。

というリスクを抱え込む覚悟がないとここは買えないよなぁ…。
ただでさえ好立地とは言えないのに。

[358: 匿名さん]

ゴクレは倒産は無いよ 何故なら一戸当たりの粗利率が非常に高い（つまりボッタ）だから
それゆえにリーマンショックでも新興デベの中では唯一無傷に近かった
安い土地を物凄く高値で売り抜けることに特化したデベなので

だからここに2500戸のマンションが建ってゴーストに近い形で存在し続ける可能性は高いと思う

[359: 匿名さん]

駐車場の稼働率が悪いと管理費やばいんじゃないの？結局住民が被害被るのかな。

[360: 匿名さん]

>>358
もしゴースト化するようなら、売り抜けることに特化した会社が売り抜けられなかったという事になる。
まぁゴクレがめちゃめちゃキャッシュ持ってるなら余裕だろうけど。

[362: 匿名さん]

スレのマンションイラストが変わった？

[363: 匿名さん]

「公園の中に住まう」って、ホームレスみたいだな(笑)

[364: 匿名]

それお前だろ？低年収者の考えだな

[365: 匿名さん]

第1期3次はいつ販売開始なんですかね？HPには6月下旬になってますが。9月入居なのに大丈夫なんですかね？

[366: 匿名さん [ 30代]]

7月上旬に先延ばしになりましたね。来客が少ないじゃないの？

[367: 匿名さん]

第1期1次2次即日完売となってるところが余計に哀愁を誘う。。。420戸のうち50戸くらいしかでてないでしよ、、。一気に2割くらい値引きしないと、この一番街すら捌けないんじゃないかなあ。

[368: 匿名さん]

ゴクレさんてガンダムとアクアグランデと合わせて矢向に1万人ぐらい呼び込んで商売なさる訳ですよね？
学校、通学路の整備、地域コミュニティとの関わり、
CSR活動を放ったらかして地元に支持されないととても外からの流入だけではこの規模は埋まらないのではと思います。

[369: 匿名さん]

>>368
そもそも外からの流入が期待出来ないでしょ…。

[370: 匿名さん]

9月の入居時にはやっとこ3分の1が売れるくらいのペースかな？
それにしてもここを買った人は相当なチャレンジャーだよな。

[371: 匿名さん]

総開発面積約6.2万平米、総戸数2500戸の日本最大級の街づくりですか。
駐車場台数は総戸数2,504戸（予定）に対して2,004台収容、
使用料が9,000円～17,500円だとするとやはり空きが多ければ
管理費にダメージをくらうかもしれません。

[372: 購入検討中さん [男性 30代]]

気になるなら見に行ってくればいいのでは、管理費の説明もしっかり頂きましたよ。
でも、ゴクレ物は良いのに売り方は遅いかもね。
人数が少ないからしょうがないとも思うけど、販管費抑えて物良くしてって方針は良いんですけどね。

[373: 匿名さん]

物は良い？ゴクレの物件ってコンクリート代浮かすためにスラブ厚薄いよね。

[374: 匿名さん]

物は高い、なら分かる。

[375: 匿名さん]

2500戸というと、本当に全部売れるのかなぁという思いが先に来ます。
価格次第ということになってくるのか？
もっとゆったり作って、駐車場や駐輪場とか充実すれば、という風に思いますが、
そうすると1戸あたりの価格が上がってしまうというのもあるし。。。難しいです。
ここができることで、周りの雰囲気は一変するんだろうなとは思います。

[376: 匿名さん]

コンクリートって何センチがいいんですかね？

[377: 匿名さん]

ライオンズの大京なんかもそうだけど本業の売れ行きは下降線でも
今までに供給したマンションを管理してる傘下の管理会社が継続的に利益をだしてくれるから
潰れないんだよね
まぁゴクレは大京ほど供給はしてないけど。

[378: 匿名さん]

第1期3次の販売開始が7月上旬から中旬に変更!!入居開始の頃は100戸も売れてないかもね。

[379: 匿名さん]

2500戸できるのはいつ頃なんですかね？東京オリンピックも終わり不動産価格が下落してからなんですかね？

[380: 匿名さん]

4分の1も売れてない状況で入居が始まりそうだね。

しかしそれでもここを買った奇特な人が少なからずいるんだよな。是非買った理由をお聞かせ願いたい。

[381: 匿名さん]

>>376
最低、通常スラブなら200mm、ボイドなら250mmくらいかな。

アクアグランデは180mmだった。
ここはHPには記載がないね。
どのくらいなんだろ？

[382: 匿名さん]

アクアグランデが当初3100万円台から売り出していたから、東京オリンピック後はそれ以下で買えるかもね。

[383: 匿名さん]

>375さん
単一事業主一団地認定民間マンションでは日本最大規模だそうで、
完売時期が読めません。
数年かけてゆっくり販売する計画なのでしょうか。
売主に体力があるとして、住人には何かデメリットが生じるものが
あるのか気になってしまいます。

[384: 購入検討中さん [女性 30代]]

しっかしここ買う人って凄いと思う、もちろん悪い意味で。ミレナリーもアクアグランデも未だに売り切れてないし、大惨敗物件確実じゃないんですか？周辺の今後の発展に期待ってかんじなのかな？

[385: 匿名さん]

ゴクレは真面目に考えて欲しい。
このスレにヒントが書かれているから参考になると思う。

[386: 匿名さん]

>>385
真面目に考えてこれなんだから仕方ない
従業員数やここの粗利率を調べたら、ここがいかにデタラメな会社かわかるよ

[387: 匿名さん]

ゴクレから言わせたら「大きなお世話」

[388: 匿名さん]

>>386
同感です。周辺住民があそこにゴクレの大規模ができたら住みたいね！と言わせるだけの前フリを10年かけてまったくしてない時点で厳しい展開は目に見えているよね。
ガンダムとアクアグランデやってるんだから武蔵小杉の三井みたいにゴクレの聖地を作り企業ブランドを確立させる大チャンスだったのにね。

[389: 匿名]

＞388
まったくしてないっていうのは、具体的にどういうことですか？
そんなしょぼいマンションなんですか？

＞386
従業員数が何か関係あるんですか？

[390: 匿名]

矢向が聖地って

小杉って三井の聖地じゃないでしょ
色々な会社がマンション建ててますけど

[391: 匿名さん]

>>388俺が社長だったら3つの大型プロジェクトを回遊して新川崎駅と矢向駅に乗り継げるユリカモメみたいな乗り物作るけどね。名古屋の大曽根走ってるバスとモノレールの中間みたいなやつね。

4000戸のコミュニティを一社で作るというのはつまりそういうことだし、そうすれば4000にとどまらずパイオニアあたりに2000.3000とまだまだ未曾有の開発ができたよね？
今からでも企画ぶち上げたらどうですかねゴクレさん？

[392: 周辺住民さん]

ムリムリ。いっそのことヤギ牧場でも作れば(笑)

[393: 匿名さん]

せっかく2400戸もできるんだから専用バスを定期的に走らせればいいんじゃないの？目立つように二階建てバスにでもすりゃいい。
建物が揃うまで販促を兼ねてゴクレが一部肩代わりするぐらいいいんじゃない？
とにかくただ箱を準工業地帯に建てればいいという考え方でこんだけ売るより楽だよ。

[394: 匿名さん]

無理無理
ゴクレは格安で仕入れた土地に安普請のマンションを建て、それを少人数にて売れ残りを恐れず、1円でも高く購入者に売りつける事でこの高収益を実現してきた会社。
それが出来るのは豊富なキャッシュと地価上昇を見込んで地価が安い時に買い込んだ多くの事業用地。
大したもんだよここの社長さんは。

[395: 匿名さん]

>>393
ごくれはそんな自社にメリットないことしない

[396: 匿名さん]

まあ逆に言えばゴクレのマンションを買う奴ほどバカ奴はいないと思う。
明らかに割高な物件を買ってゴクレの利益に貢献しているのだから。
ただゴクレにとって誤算なのは地価だけでなく建設費も上昇して販売するタイミングがドンドン先延ばしになってることかな？
さすがにキャッシュが減ってきたとみえて、この前都内の不動産を売却したね。
さあここの物件は見もの。どうなることやら。

[397: 匿名さん]

これだけの大規模ですし、専用バスを走らせるアイデアには賛成です。
立地に難ありですが、通勤・通学の足が確保できれば購入に振り切る方も多いのではないでしょうか。
ただ駐車場台数だけ増やしてもダメでしょう。スケールメリットを活かしたサービスを提示して行かなければ。

[398: 匿名さん]

7月中旬販売開始はずれこみそうですね。アクアグランデの中古も売り出したしほんとやばそう。

[399: 匿名さん]

第1期3次はまたまた30戸ですね。入居時は100戸程度ですかね？

[400: 匿名さん]

>>391
なんか色々関係ないこと書かれてて分かり難いけど取り敢えず391が馬鹿なのは分かった。
社長乙www

[401: 匿名さん]

チラシが入ってきたのに、HPは更新されませんね。

[402: 匿名さん]

>>400あの391が言いたいのはつまりものの考え方だよね。
ゴクレの開発は街作りじゃなく箱作りだから買う気にならんと定義しているわけだね。

[403: 匿名さん]

>>402
いやいや、ゴクレ専用の周回バスかトラムか走らせたら普通にうらやましがられて近隣マンションからの買い替えが増えるでしょう？
近隣需要を取り込まないと2400は厳しいからスケールメリットを生かした特別の仕切りをゴクレが主導するんだよ。

管理会社の人員をローテーションにすれば簡単に人件費が浮くから二種免許もってる人を数人雇えば済む話。
バスなんかポンコツでかまわないから派手なカラーでゴールドクレスト！と広告書けばよい。

[404: 匿名さん]

保土ヶ谷バイパスのデッカイ黄色い看板に「ゴールドクレスト！」も宣伝効果抜群ですものね。

[405: 匿名さん]

ゴクレ間を繋ぐ必要は無いけど、駅までのシャトルバスはあった方が良い。というか、無い方が不思議。