管理会社、日神管財について 【旧 管理会社、日神管理について】

[匿名さん]

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

【スレッドのタイトルと本文を修正しました。H29.11.26　管理担当】

[241: みなとみらい [男性 40代]]

NO２４０さんありがとうございます。

ご意見のとおりです。
ダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手だと思います。

それには、組合員の意識の向上、理事会の強化が必要だと思います。
まだまだ、組合員の意識が低くただ日神管財がなにもしてくれないと嘆くより
日神管財にさせるように理事会で指示する必要があると思います。

日神管財が不誠実のままなら理事会の議案で堂々と管理会社を変える討議をされてはどうでしょうか？

日神管財㈱の管理体制にご不満がある方、管理組合の意識向上の方法など
どんどんご意見をお願いします。

[242: 居住9年目]

日神管財さんが「やればできる会社なので、Aランク管理組合になれば、しっかり管理会社としての役割を果たせる」のであれば、議論の余地があると思います。

残念ですが、個人的には、日神管財さんでは、最高レベルで対応したとしても、収益構造の弱さ(人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い)ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

参考まで
今日参加した、RJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社について...

規模が小さいマンションでの費用負担は厳しいのでは、とも思いますが、講師の方(タワーマンション)の場合は「削減額から支出できる成功報酬型」の支払いで、実質組合負担なしで、2年目以降は巨額の経費削減ができたとのことでした。
(宣伝ではありませんので自己責任でご覧ください↓)

大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム
http://www.sjsmdn.co.jp/

[243: みなとみらい [男性 40代]]

NO243さん、ありがとうございました。

『収益構造の弱さ』から改善の余地がないため、日神管財から他の管理会社に変更がよいのでは？というご意見ですね。

ただ、参考のRJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社と日神管財との関係がよくわからないので、もう一度説明して頂けませんか？
日神管財を変えないでコンサルタント会社を利用するということですか？

よろしくお願いします。

[244: 居住9年目]

>>243 みなとみらい [男性 40代]さん
言葉足らずですみませんでした。

素人集団での管理組合運営では、日神管財さんから別の管理会社に替えたいと思っても、その根拠を示すことが難しいと思っています。

コンサル会社のアドバイスで、日神管財さんが良質な管理を行って資産価値を下げずに、委託管理費の適正化が図れるかどうか、1年様子を見てみる⇨改善がなければ、ただ費用を下げて成功報酬を受けようとするコンサルタント会社に騙されない目を養いつつ、管理会社変更を進める、ということを目指したいと思います。

管理組合がしっかり機能さえすれば、日神管財の委託管理費用は適正価格であるという根拠になれば、苦労して変える必要も無いかもしれません。

[245: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[246: 匿名]

<収益構造の弱さ（人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い）ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

本当にその通りだと思います。マンションは一生の買い物ですが、購入者は管理会社まで選べないのが実情です。
人材育成やシステムの構築への投資を怠ってきた親会社の日神不動産の責任は重大です。
このような住民から信頼されない管理会社にしたのは、箱物ばかり売ることに邁進したことが原因で、そのツケが回ってきたのです。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的で、不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併したそうですが、利益と効率化を急ぐあまり、住民不在の現状では、管理会社にいくら改善を求めても無駄なような気がします。親会社の日神不動産に抜本的な改善を求めます。

[247: 匿名さん]

私が住んでいるマンションは、残念ながらCランクの（カモ）みたいですね。必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。こんな管理会社、必要無い!!

[248: 匿名さん]

必要書類が１ヶ月たっても届かないという単純な事務作業さえ出来ない日神管財には、呆れるというより驚かされることばかりです。管理事務報告は何ヶ月も遅れるは、依頼した書類は届かないは、言ったことは守らないは、と欠陥会社ということがこの掲示板で暴露されています。それでも満額の委託業務費を払っている住民は、管理組合を通じて減額提案すべきです。そして、管理組合を通じて管理会社を変えるべきです。

[249: 匿名さん]

>>必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。

日神管財（旧日神管理）の経営目標と経営方針をご存知の方は少ないと思いますが、実態とかなり違いますの紹介します。

経営目標：「顧客評価、日本一の管理会社を実現します」

経営方針：「倫理観に基づき、顧客との約束を守る、実行する」

実行できない標語はいりません。

[250: みなとみらい [男性 40代]]

いろいろとみなさんのご意見参考になりました。

結論は、日神管財の仕事内容が最悪であり、管理会社を他の会社に変更するのが相当という意見が多数だと思われました。

そこで、管理会社を変更するにあたっては、管理組合の強化、理事会の強化ということになると思います。
これらの強化にあたってのご意見等をよろしくお願いいたします。

現在、日神管財から他の管理会社への変更を検討されている方々の積極的なご意見をお願いします。

各管理組合のみなさん、みんなで日神管財から他の管理会社への変更を検討してみましょう！！

また、既に日神管財から管理会社を他の会社に変更された管理組合の方がいらっしゃいましたらご意見、変更手続き等(なるべく具体的に)をお願いします。

[251: 匿名さん]

日神管財の社員のレベルははっきり言ってメチャクチャ低いです。管理職も同様です。
頼んだ仕事はちゃんとやってくれない。言い訳ばかり。ひどいときには言い訳すらしてきません。
先日、担当者にクレームの電話をしたら、いきなり電話口で逆切れされました。＊＊＊かと思いました。
「責任ある上司の方から連絡をください」とお願いしましたが、１か月たっても電話一本ありません。

うちのマンションはずっと管理は日神管財（旧日神管理）です。親会社の日神不動産が建てたマンションなので。
ただ、現在の理事全員が日神管財に不信感を抱いており（私も理事です）、現在、水面下で複数の別の管理会社から見積もりを出してもらっています。来年度からは管理会社を変える予定です。

とにかくここは本当にひどい会社です。
我が家は今のマンションを購入する際に「管理会社の評判」までは調べず、安易に購入を決めてしまいましたが、今から住み替えるとしたら、どんなに安くても、綺麗でも、立地条件が良くても、「日神管財が管理をしているマンション」は絶対選びたくありません。
マンション探しをしている友人にも同じように助言しています。

[252: 匿名さん]

8月中旬に、管理会社の証明書が必要だったので、担当者に書類の事で電話したら休み。しかも、盆休みで15日頃まで管理会社も休みとの事。管理会社なのに、会社全体で休むとは…。仕方ないので、盆休みが終わる頃、書類が月曜日には管理会社に届くように発送したら、担当者から連絡があったのは土曜日。しかも証明書を発行する前に、管理会社に申請書を提出するのが先だと言われました。その申請書の紙は、今日発送してくれるのか確認したら、土曜日なので出来ないとの事。水曜日になっても申請書が届かないので、電話したら担当者は休みだと言われました。明日は来ますと言っていたのに、翌日もまた休み。休みが多い会社なのか、会社全体でグルになっているのか…。水曜日の夕方、電話した後に申請書の紙は届いて、書いて即刻出したのに、証明書の書類は届かず、別の人に、書類の催促の電話をかけてもらったら、一度は担当者が出て、週末までには発送するとの返事でしたが、それでもまだ証明書は届かない。数日後もう一度同じ人に、催促の電話をかけてもらったら、担当者は会議か何かで電話には出れないとの事。折り返し、電話をくれるように頼んだはずなのに、連絡が来なくて、こちらから夕方に電話をしたら、休みとの返事。休みにしておけば、済むと思っているのか…。こんないい加減な、管理会社です。

[253: みなとみらい [男性 40代]]

みなさんのご意見で日神管財の対応が非常に悪いことが明らかになりました。

そこで最終的には、日神管財から他の管理会社に変更することとなると思いますが

その前に№２３８に紹介されている『国土交通省における公益通報手続』に基づいて日神管財について各マンションの居住者のみなさん通報しませんか？

また日神不動産から購入したマンションは、必ず管理会社が日神管財になることから
『日神不動産パレステージマンション口コミ掲示版』に管理会社の対応が悪いことも書き込んで
こちらの掲示板に誘導し日神管財の不誠実さを理解してもらい日神パレステージの物件購入の参考にしてもらってはどうでしょうか？

引き続き、日神管財の対応の悪さ、他の管理会社への変更、理事会の強化等についてご意見をお願いします。

[254: 匿名さん]

Cランク（理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒 ）の日神管財にカモにされている住民の方へ・・・

無関心の管理組合の理事の方が多いから日神管財の言いなりになっているのではないでしょうか。少しでも不誠実な日神管財の現状を認識してもらう上で、必要な情報が欠かせないと思います。そこで、このマンションコミュニティサイトのアドレスを紹介したり（日神管理で検索すれば上位表示されます）、コピーをして理事会で回覧することをおススメします。管理会社を変更するにはそれなりのパワーが要ります。理事全員の意識改革がぜひとも必要なのです。日神管財として一番困ることは、この掲示板の内容を住民全員にに知られることではないでしょうか。

[255: 6→18]

初めまして都内小規模マンション・15年目です。

No.233『カモにならないリスト』やってみました。
1年前には6程度でしたが、現在は18です。
この1年、理事長としてがんばった・・ということになるのかな＾＾

昨年度理事としての任期が終わる頃
リプレイスのプレゼンテーションを行うも
参加者がほぼ理事のみという現実に総会上程を断念。
その時は1万円程度の委託費引き下げで更新しました。

急がば回れ、と住民アンケートを行い意識調査を実施。
その様な経緯だったので行きがかり上、留任し、理事長を引き受け、
管理会社の業務内容を徹底的に洗い出し
書庫の過去15年分の未整理のファイルの整理も行いました。
（そのおかげで色々と出てきて大変ではありましたが
結果としては行ってよかったと思っています。）

昨年の総会で、管理会社変更のプレゼンの経緯を報告すると共に
議案として「管理会社の見直しをする」事業計画を記載しました。
総会議案として記載することで正式に取り組む姿勢も示せますし
管理会社に対してもけん制ができます。
結果として良い緊張感で仕事をしてくれたと思います。
（フロントマン＆管理員の変更を水面下でお願いしたこともありますが）

今現在は、次の段階に進むべく専門家の意見も参考に
理事会の継続性と工事の相見積等を勉強していく予定です。

確かに日神管財は素人に毛が生えた程度の管理かと思いますが
管理組合が機能し、しっかりとチェックすることができれば
そんなに悪い会社ではないのかもしれない、と最近は思い始めています。

当マンションは保守派の住人が多いので
色々問題提起しても半数が継続を望みました。
業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても！です。
返却されるのであれば大目に見る・・・という感じでした。

参考になるかわかりませんが、当マンションでの実例です。

[256: 匿名さん]

業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても返却されるのであれば大目に見るというCランクの管理組合は、日神管財にとって格好のカモですよ。黙っているからカモにされるのです。引き続き日神管財の不誠実さをこの掲示板で告発しましょう。また、管理会社の変更についても多くの情報を求めます。

[257: 住民さん]

<<業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても返却されるのであれば大目に見る

そもそも業務委託費を返還されれば問題が済むとは甚だおかしい。立派な犯罪です。泥棒が盗んだ金品を返しても無罪にならないのと同じです。国土交通省に違反を報告すれば、業務停止間違いありません。

[258: 居住者]

国土交通省における公益通報手続について

http://www.mlit.go.jp/appli/file000017.html

[259: 匿名さん]

<<『国土交通省における公益通報手続』に基づいて日神管財について各マンションの居住者のみなさん通報しませんか？
みなとみらいさんは通報したんですか？私も通報します。みんなで通報すれば怖くない。

[260: 優良管理会社紹介します]

そもそもランクずけいらないです。日神管理は、仕事しないことが管理業務ですので、レベルが非常に低いです。私は１００社以上の管理会社とつきあいがあります。が日神管理は最低レベルです。管理費は高いし、仕事やらない。仕事内容については、言えなないですが常に管理会社各社の動向がわかります。
管理会社変えた方が、良いです。規模が小さくても優良な管理会社はたくさんあります。それこそ管理組合の理事のみなさんの仕事ですよ。

[261: 優良管理会社紹介します]

管理組合理事の皆様、日神管財からの管理会社変更については、管理会社数社(5社以上）選び、話をすると、どこも仕事欲しさに、一生懸命やってくれます。見積もり書類等皆様がわかりやすいように、作成します。日神管理はできるだけ何もやらない最低レベルですから、当たり前の仕事はします。比較検討されて、さっさと日神管理を切ったほうが良いです。その方が日神不動産に対して建物に対する不具合等の指摘もスムーズにできます。日神管財だと、どうせ何もやらなくて泣き寝入りです。変更手つずきは、変更する管理会社がすべてやってくれますので、安心です。日神管財のように働かない会社が異常なので、ごく普通に他社は働きます。親会社の日神不動産が建てたマンションだから、日神管財ということは、頭から切り離しほうが良いです。メリットはありません。むしろマイナスです。他社のほうが、ごく普通にメリットがあります。ここで、具体的に管理会社を紹介できませんので、ネットで見てください。たくさんありますので、じっくり選んでください。あとコンサルト会社はなるべく使わないほうが良いと思います。もちろん優良なコンサルト会社様でしたら、良いですが。日神管財は抵抗してきますが、書類等隠されないよう注意してください。抵抗して皆さの大事な財産を隠蔽しますので、注意をしてください。必ず隠します。１００％隠します。か処分します。ご注意下さい。あとで困るのは皆さまです。共用施設の鍵とか書類等大丈夫ですか。日神管財はいいかげんなで、すでにないかもしれません。今現在もお調べになられてはいかがですか。

[262: 匿名さん]

管理会社を日神管財から他の管理会社に変えた方は、変えてよかったという日神管財との違いやメリット、デメリット？など具体的に投稿してください。

[263: 購入経験者さん]

どこの管理会社だって
大差ないですよ
管理会社を変更してみれば
よくわかるよ
後悔しないように
よーく考えた方が
いいですよ
もちろん私は日神とは
なんの
関係もございません

[264: 購入経験者さん]

どこの管理会社も大差がなければ、１００社以上のつきあいがある優良管理会社紹介しますさんが最低レベルと評価しませんよね。それにこの掲示板を読めば、最低の理由がわかりますよ。

[265: みなとみらい [男性 40代]]

№２６３の購入経験者さんへ

ご自分の体験談、ありがとうございます。

ご自分のマンションの管理会社を変更されて、わかったということですが
①当初の管理会社は、日神管財でよろしいのでしょうか？
②管理会社に変更されて具体的にどのように大差がなかったのでしょうか？

変更された管理会社を実名で教えて頂けませんか？


ちなみに、日神管財は
２００１１年大手管理会社実力ランキングベスト１００で８７位でした。
　　　　　　　　　　　　(出典・週間ダイヤモンド2011年2月26日号)

ベスト１００のうち１０位は、次のとおりでした。
１位　東急コミュニティー
２位　長谷工コミュニティー
３位　合人社計画研究所
４位　三井不動産住宅サービス
５位　東急ファシリティサービス
６位　日立ビルシステム
７位　太平ビルサービス
８位　野村リビングサポート
９位　大和ライフネクスト
10位　日本管財

[266: 通りすがりの者です]

2011年の資料は古すぎです
2016年の資料で　不動産ビッグデータで展開する
スタイルアクト(株)が行なった
マンション入居者対象者に対する
管理満足度調査結果は
1位　野村不動産パートナーズ
2位　住友不動産建物サービス
3位　三井不動産レジデンシャルサービス
　　日神管財(株)は　25位でしたが
まあ　どうでもいいか
失礼いたしました。

[267: みなとみらい [男性 40代]]

№２６６の通りすがりの者ですさん

ありがとうございました。

早速
スタイルアクト(株)を検索し確認しました。

日神管財が前年２６位から１ランクアップの２５位とはビックリしました。

[268: 匿名さん]

スタイルアクト(株)が行なった マンション入居者対象者に対する管理会社満足度調査結果であろうが、
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php
週刊ダイヤモンドの２０１１年大手管理会社実力ランキングベスト１００だろうが、どちらも集計結果は下位であることは間違いありません。

最新の管理会社の満足度調査は、有効回答数：2083 (サンプル数20件以上の管理会社をランキング対象) のうち調査項目として(1)管理人、(2)管理会社、(3)管理費・修繕 、(4)生活サービス、(5)全体満足度、(6)推奨度について調査しており＜総合満足度＞は(5)全体満足度と(6)推奨度の平均値から算出したものです。

結果は総合で２５社中２５位で最下位。特筆すべきは、管理会社の評価項目（業務遂行、やる気のなさ、真面目さ、フロント対応、フロント対応）すべてにわたり、どうしようもないくらいぶっりぎりの最下位なのです。

日神管財が掲げた「顧客評価、日本一の管理会社を実現します」という経営目標は果たせているのでしょうか？

理事会でこの事実を検証みてはいかがでしょうか。

[269: 匿名]

日本のマンション管理会社数は
何社あるんでしょうか。
たしか　管理戸数５０００戸以上の場合では
１７０社以上あると何かの雑誌で見たことがある

[270: 匿名さん]

管理会社が何社あろうとも評価ランクは下位からの浮上は望めません。早く上位の管理会社に乗り換たほうがいいよ。

[271: みなとみらい [男性 40代]]

Ｎｏ２７０の匿名さん　ありがとうございます。

　ところでＮｏ．２７０匿名さんは、


　　『管理会社が何社あろうとも評価ランクは下位からの浮上は望めません。
　　　早く上位の管理会社に乗り換たほうがいいよ』

　　と述べられていますが
　　　具体的にＮｏ．２７０匿名さんは、日神管財から乗り換えられた理由
　　　どこの管理会社に換えられたかもう少し詳しく教えて頂けませんか。

[275: マンション比較中さん]

270さんの書き込みには賛成しかねます
26位以下の管理会社も一生懸命にやっています
残りの140社余りの管理会社を
あまりにもバカにしていませんか

[276: みなとみらい [男性 40代]]

NO275のマンション比較中さん
私も同意見です。　

NO２７２とNO２７３が削除された経緯は、NO２７０さんの書き込みが原因となっていると思います。
NO２７２とNO２７３の書き込みは、お互いの非難でしたので削除されたのでは

本来は、NO２７０さんも前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除の対象と思われますが、当管理担当者の判断基準がわからないので書き込みが残っているものと思われます。

ここは、あくまでも日神管財の管理方法について情報を交換するところだと思いますので、ただダメダダメダではなく、具体的にどこが悪いのかなどなるべく具体的に情報を交換し合うところにしませんか。

幸いにも具体的な他社の管理会社名を記載してもここでは、削除の対象にならないみたいですから、どんどん管理会社の実名を出して検討しませんか。

ただ、管理会社の担当者名は、実名ではなくイニシャルにしませんか？

引き続き、日神管財、管理組合、理事会、総会の現状についてどんどん意見の交換をしましょう。

[279: 住人]

私は築３年のパレステージに住んでいますが、管理人さんはしっかり仕事してくださってますし、管理会社の人を心強いとか頼もしいと思ったことはないものの、外部の駐車場会社との契約をまとめたり、色々対応してくれているので大きな不満はないですね。
来年に理事会を任されるタイミングなので、不満のある方の具体的内容を是非教えてもらいたいです。

[282: とおりすがりのものです]

[No.272～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[283: 名無し]

２８２は日神管財の関係者からの投稿です。

[284: とおりすがりのものです]

283さんへ
私は今73歳です
日神管財の関係者ではありません
念のため

[285: 匿名さん]

日神管財が管理している給湯請求書は、要注意です。去年の請求書を見ると使用量が39に対して約4千円なのに、31で5千円の請求です。
少ないほうが、何故か高い!!管理人に相談して、日神管財に言ってもらったけど、返事が無いまま年末年始です。
総会も神奈川県のマンションなのに、会場場所は東京、他の皆さんもそうなのでしょうか?管理会社を変えたいです。

[286: 匿名さん]

給湯請求書について、漸く5日に管理会社から連絡が来たけど、原因が分からなくて調査中との事。連休明けに連絡すると言っていたが、結局システムトラブルとの事で、原因は不明。何日もかけて、この答?過剰請求は認めたけど、約1100円も高い。これってぼったくり!犯罪レベルですよね?しかも返金は、月末だって言うし…いい加減過ぎだろうが。

[287: 購入経験者さん]

築28年の物件を買って、後悔しています。値段も手頃で、駅からも近かったので日神のマンションにしたのですが、キッチンの取替えの時に、問題が発覚。本来なら１日で済むはずの作業が、土台が無くて今日は出来ないと言われました。流しの下の床が、妙に弱かったのは知っていましたが、まさか土台が無いとは…。キッチンの収納の床の部分を切って、コンクリートの上に乗せ後で別の板を付けたようです。時間も経費も、余計にかかりました。次に買う時は、絶対に日神関連の物件は、買いません。ヤフー不動産で検索すると、同じような物件があって良く見ると、今住んでいるマンション。でも、日神の名前は無く、○○市のマンションと明記されていた。悪名が、広がっているのでしょうか?日神の名前も明記されている物件紹介もありますが、○○市のマンションだけが3件もあります。

[288: 匿名さん]

>>287 購入経験者さん
所有者が居住中など売り出しに関して物件名を後悔したくない時は千代田区六番町などと記載しますよ。

[289: 匿名さん]

すみません。公開したくない時です

[290: 匿名]

日神管財の請求書に要注意について、日神管財から提示された機械式駐車場の交換部品に対する見積書を調査した結果、部品メーカの部品をそのまま使用しているにも関わらず、部品メーカがネットで公開している価格より約10倍の価格で請求されていることが分かりました。(モノタロウ等のネット販売ではありません)尚、輸送料、交換費作業費等は別に請求されているので、部品単体として約10倍の価格差です。
日神管財を委託管理会社とされている管理組合の皆さんの中で、日神管財から提示された見積内容を調査された経験がありましたら、参考に情報提供いただければ幸いです。

[291: 居住者さん]

日神管財は、管理組合がチェックしていないことをいいことに、事後報告の工事請求書を提出してくる場合がありますので、気をつけてください。相見積もりを取るのは当たり前ですが、その前に管理組合が日神管財に丸投げする体質を改めることが肝要です。

[292: 匿名さん]

相変わらず、管理組合総会の議事録の発行が遅いな。どの管理会社でも３ヶ月近くももかかるのかな？

[293: 匿名さん]

当管理組合の総会議事録は、毎年開催から１ヶ月以内に発行されています。
日神管財の各担当者の能力と各管理組合の理事会の力関係ではないのですか？
３ヶ月もかかる理由を日神管財及び理事会に確認されてはどうでしょうか？

[294: 匿名さん]

>>292

日神管財の管理物件ではないが、手前のマンションでは総会議事録の配布は開催日から一カ月以内にされている。管理組合役員の総会議事録への署名・捺印に時間がかかっている可能性も考えられるが、それにしても３カ月というのは遅過ぎる。管理組合理事長から管理会社に事情を聴き、速やかに配布するよう指示すべき。

[295: 匿名さん]

日神管財は、議事録総会の発行に限らず修繕工事全般の対応が遅い。毎年理事会総会で注意をしても直らないので困っています。これから気をつけますという言い訳が毎年続いています。フロントマンが変わっても対応が変わらないのは、理事会のせいではなく、会社の体質だと思います。

[296: 匿名さん]

会社の体質が良くないのは確かですが、この会社に管理を委託し続ける限りそのような体質であることを前提に付き合うしかないと思います。組合側から能動的に働きかけをしないなら、総会や理事会議事録の発行含め、諸々の対応が全般的に遅い状況は何も変わらないでしょう。

[297: 匿名さん]

組合側から能動的に働きかけとは、具体的にどうするかお知らせください。

[298: 匿名さん]

管理会社変更のための努力をした方がよい

[299: 匿名さん]

＞組合側から能動的に働きかけとは、具体的にどうするかお知らせください。

人に聞く前に少しは自分で考えてはどうかと。
総会議事録の各戸配布であれ、小修繕工事であれ、
あらかじめ履行期限を記録に残る形で先方に確認した上で、
期限内に履行されていなければ再度催促することが必要だということです。

[300: 匿名さん]

さんざん催促して、この結果なのだから管理会社変えるしかないだろうな。

[301: 匿名さん]

>>300

管理会社の変更を否定するものではありませんが、管理会社を変更せずとも管理を改善出来ることはあり、まずはマンション担当者の変更を理事会決議を経た上で、担当部署の上席者に直接申し出るのが先だと思います。それでも会社として一向に改善する姿勢を見せないなら、管理会社の変更も含め検討する必要があると思います。

その際には、まず管理会社の見直しを理事会で提起し、理事会決議を経た上で組合員への提起に入ります。でも、管理会社変更をいきなり総会決議に持ち込むのはリスクが高く、組合員向けの説明会を開催して理事会の方針を説明すしながら所有者の意見も聞いて見直しを進めた方が良いです。管理会社の変更を懸念する役員や組合員も必ずいると思うので、変更ありきではなく現管理会社（ここでは日神管財）も含めて比較検討するようにし、最終的に一社を選んで総会決議に持ち込むくらいの手続きを踏まないと、後の組合運営や人間関係にしこりを残してしまう可能性があります。

そのような手順を踏むには、当然管理会社の担当者抜きで理事会や説明会を開催することも必要ですし、理事会独力で乗り切るのが難しければ、多少お金がかかってもマンション管理士などを活用した方が、事が円滑に進む可能性が高いと思います。マンション管理士の人物見極めもとても大事で、変な人物に当たってしまうと大変ですので、事務所や人物の評判などをよくよくチェックし、理事会で面談もした上で、依頼することをお勧めします。

[302: 匿名さん]

他の管理会社の人と話してみればわかるけど、ここフロントマンのレベルは、業界の中でも低すぎます。
ただ、独立系といっても、汚いやり口の管理会社も、のさばっていて、気をつけた方がいいので、じっくり勉強してみたら。
マンション管理士も、危険なヤカラは、多い。ブラックな世界です。

[303: 購入経験者さん]

管理会社を変更するのが
最善策と思う
管理をやりたい管理会社は
いくらでもある
愚図愚図言ってないで
実行すべき

[304: 匿名さん]

とは言え、マンションの組合員の多くは管理会社を比較出来るだけの知識や情報、経験が圧倒的に不足している。

たとえ管理会社のレベルが他社より低くても、他を知らない組合員達は特に疑問を持つこともなく、意外とこれで普通だと思っていたりする。

だから、管理会社変更ありきで事を進めてしまうと、かえって上手く事が運ばなくなってしまう可能性がある。管理会社の変更に慎重な「保守派」にも一定の配慮をしながら慎重に進める必要がある。

[305: 匿名さん]

N.303の購入経験者さんへ

『管理会社を変更するのが 最善策と思う
管理をやりたい管理会社は いくらでもある
愚図愚図言ってないで 実行すべき』
　とのことですが、

NO304さんの言うとおり管理会社を変更するという結論であれば
当掲示板は、それで終了してしまいますので、具体的に
どの様に管理会社を変更されたのか(される予定なのか)
教えて頂ければ助かるのですが。

[306: 匿名さん]

上記の内容に加え、日神管財から他の管理会社にかえてからどこがどう改善されたのか？日神管財ではやってもらえなかった当たり前の業務やサービスなどがあればぜひ拝聴したいと思います。

[307: 匿名さん]

305> 306>
少しは　自分で考えたらどうですかね
難しい事柄ですかねぇ

[308: 匿名さん]

NO307さんへ

『少しは　自分で考えたらどうですかね
　難しい事柄ですかねぇ』

ということですが、経験がない私にとって
この掲示板が参考になりますので
NO307さんにとって難しくない事柄であれば
ここで教えて頂けませんか？
この掲示板は、その様な目的があるのでは
ないのでしょうか？

この掲示板で
『愚図愚図言ってないで 実行すべき 』
とか
『少しは　自分で考えたらどうですかね
　難しい事柄ですかねぇ』
では、掲示版の意味がないような気がします。
よろしくお願いします。

[309: 匿名さん]

NO308さん

私も貴殿と同感です。NO305さんやNO306さんのようにどこに相談したら分からない住民がたくさんおられるでしょう。ぜひご覧のみなさんからの投稿を参考にしたいと思います。自分で考えることが出来たら、この掲示板は存在理由を失ってしまいますよ。

[310: 匿名さん]

301の方が答えを書いていますよ
よく読めばわかるでしょ

[311: 匿名さん]

他の管理会社に移られたもっと多くの体験談が聞ければいいですね。

[312: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[313: 匿名]

ずいぶんこの掲示板を見て助けられた人いると思うけどね。ネガの書き込みは禁止です。

[314: 匿名さん]

日神管財の管理委託契約書の内容自体に不備があるケースも考えられるが、多くの場合、それ以上に記載されている業務内容が適切に遅滞なく適正価格で履行されているかが問題なケースの方が圧倒的に多いのではないか？管理委託契約書という書式で他社と比較するだけでは見えてこない問題が沢山あると思う。

[315: 匿名さん]

日神管財に管理委託契約に基づく管理委託費の明細を説明させて、その金額に住民が本当に納得するかでしょうが、何もやらないし遅延ばかりしている会社に本当はうんざりしている住民は多いことでしょうね。

[316: 匿名さん]

ここで日神管財への不満をぶちまけても何も変わりませんし、誰が何をしてくれる訳でもありません。

管理組合や管理会社に対して何らかのアクションを起こすしかありません。役員なのか組合員なのかによって出来得ることは変わってきますが、無風状態の管理組合運営のあり方を変えるなら役員にならないと難しいです。

役員就任が輪番制になっていても立候補がある場合はその限りではない場合もありますし、立候補が難しい場合は理事会内に意見の近い役員が居るならば、協力を惜しまない旨を伝えた上で働きかけを強めるか、輪番制で自分の順番が回ってくるのを見据え運営見直しの下準備をしておくのも一考です。

どのような形であれ、自分からのアクションがないことには何も変わらない、それだけは確かです。

[317: 匿名さん]

ここへの投稿もアクションの一つ、悪い事をしているマンションの管理
関係者はここへの投稿が一番効果あるし、被害者減少につながる。この
管理会社では無いが、最大手の管理会社の変更が進んでいる。組合員は
自分のマンションは自分で守るし。被害マンションを無くしましょう。

[318: 買い替え検討中さん]

6月に火事があり、外壁は未だ黒いまま、ブルーシートに覆われています。住民説明会を開くと掲示板にはってありますが、日時等は決まっておらず、時間だけが過ぎています。まさか、住民説明会を遠くでやるつもりなのでしょうか?年に一度の総会場所は、電車を乗り継がないと行けない会場でした。緊急事態にも関わらず、何もかも遅い悪質な管理会社です。火事関連の張り紙は今まで3枚ほど、しかも火事の原因は調査中のままです。

[319: 匿名さん]

NO３１８さんへ

対応が悪い管理会社に対して理事会は、どうしていますか？

それと、お宅のマンションには防火管理者がいますか？
(マンションの場合50人以上の住民がいれば、消防署に防火管理者を選任し届ける必要があります。）

本来、住民説明会を行うのは、防火管理者を含む理事会になります。管理会社は。理事会が動かないと動きにくいと思います。管理会社は、説明会の段取りをするだけです。

消防署が出動したのであれば、出火原因がわかります。
もし、原因を知りたいのであれば、管理会社を通じて消防署に確認するか防火管理者若しくは理事会に確認してください。
(本当は、出火した当事者が消防士から聞き取りをされていますので知っています。)

住民説明会は、理事会が賛同すればマンションの管理事務室前のエントランスでもかまいませんので、是非とも理事会に頑張ってもらって開催してもらってはどうでしょうか？
(当事者が説明しにくいのであえば、理事会若しくは管理会社が当事者から聞き取り説明する)

管理会社だけのせいだけにするのではなく、防火に対する知識の普及なども含めて改めてマンション住民で検討されたは、どうでしょうか？

例えば、火災感知器が作動した場合、住民がどう行動すべきか
　　　　誤作動の場合の対応とか(マンションの場合９０%近くが誤作動です)
　　　　

[320: 買い替え検討中さん]

3カ月が過ぎて、漸く火事の一件の説明会が、先週の平日の夕方にありました。しかし、こんなに時間をかけても、説明会の内容は、酷過ぎです。全く、住人やオーナーの事を考えていません。まず、出火原因の説明がありましたが、結局は不明のままです。その後、修繕工事についての説明ですが、現地調査での被害を受けた近隣の意見は全く反映されていません。火事なんだから、コンクリートの劣化や耐震強度は、重要事項であるはずなのに、ただススの画像を保険会社の知り合いの専門家に見せて、何百度らしいと…。ちゃんとした強度検査もしていない。まるで見た目だけ、修繕すればいいと…そんな感じです。火元とその上の部屋を中心に、部分部分の補修、そんな内容に、実害を受けているのに除外された方は納得出来るはずもない。次に何かあって、それが前の火事が原因だったら、保険はおりるとの事を言っていましたが、今回は建物だけの被害でしたが、人が怪我する可能性もあるはず。何のための管理会社?何のため保険?いざという時に、何の役にも立たない感じで、一生の買い物をしようとする人には、この管理会社の関係物件は避けた方がいいです。結局、話はまとまらず次回持ち越しで、修繕工事はいつになるのか分かりません。

[321: 匿名さん]

何処のマンションにも起こり得る問題です。それ等に備えて規約等の整備をしてきましたか。？
管理会社や保険会社の責任にはしてはいけません。組合役員の対応が解りませんが？

[322: 匿名さん]

管理会社の責任を果たしていないのに、321さんは何故かばうような発言を…。身内だからでしょうか?安心も信頼も出来ず、何の落ち度も無い被害にあった人達には、この管理会社の対応では、ストレスになるだけです。

[323: 匿名さん]

管理会社の責任とは何の責任ですか。管理委託契約を示して証明しなさい。
管理委託契約に違反したなら責任を追及できますが。契約違反を示して下さい。

[324: 入居済み住民さん]

NO３２０さんへ

　ご説明の中で理事会の動きが良くわかりません。
この説明会は、管理会社が行なったとすれば理事会の役員の方々はどのような結論で説明会を行ったのか
良く見えてません。
また。ご承知のとおり民法上、火事の場合、出火元に重大な過失がない限り、貰い火で損害を生じたとしても火元に請求をすることが出来ません。

　そこで、検査方法に疑問があるのであれば理事会役員に検査先の変更を要求し、もう一度再検査をされてはどうでしょうか？
それと、このマンションの建物の保険契約はどの様になっているのでしょうか？
保険で補えないのであれば補修箇所を組合の積立金で修理するのか、否かを理事会で協議し金額が多くなるのであれば、臨時総会を開催し組合員に積立金から支出していいか否かを図り、賛成多数であれば修理業者数社に相見積もりをし修繕するという流れにしてはどうでしょうか？

　修理内容については、理事会でアンケート案を作成し管理会社を通じてまとめさせる必用があります。
管理会社は、あくまでも意思決定機関ではなく、理事会、総会で決定された事項を管理委託契約で実行するだけなので、「話はまとまらず次回持ち越しで、修繕工事はいつになるのか分かりません。」 ではなく話をまとめるのが理事会、総会です。
　最終的に当マンション理事会の役員のみなさん、このマンションの組合員の意見を早期に聴衆し、どう修繕するのか結論を出し、困っている組合員さんを助けてあげてください。
　

[325: 匿名さん]

マンションの火災事故の投稿ですが、その責任を管理会社に求めることはできないでしょう。
火元が専有部分であれば、その所有者の責任でしょう。共用部分の補修も火元の所有者に請求
するべきでしょう。
管理会社は保険に加入していれば、保険金の請求や、補修工事業者がいなければそれらの紹介。
あくまで管理会社は、お手伝いをするのが役目です。組合の役員は何をしているのでしょうか。

[326: 入居済み住民さん]

NO３２５さんへ
　『火元が専有部分であれば、その所有者の責任でしょう。共用部分の補修も火元の所有者に請求
　　するべきでしょう。』
と述べられていますが

いわゆる「もらい火」による火災に関しては、火元に損害賠償請求をすることは原則としてできません。それは、「失火責任法」に定められているからです。

通常「民法」第７０９条（不法行為による損害賠償）に基づき
　　　　　『故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって
　　　　　　生じた損害を賠償する責任を負う。』
　となっていますが
もらい火による火災の場合は、失火責任法が定められているため、原則として損害賠償できないのです。
「失火責任法」
　　　　　　『民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタル
　　　　　　　トキハ此ノ限ニ在ラス』

　つまり、相手方の不違法行為による損害は通常損害賠償を請求が出来ますが
火事の場合、重大な過失がない限り相手側に損害賠償請求をすることは原則として出来ないということです。

No３２０さん、至急理事会を招集してもらって損害箇所の特定、修復費用の算定、費用の捻出方法、
修復業者を選定し臨時定期総会で最終決議をしたあと管理会社に委託するというのが手順です。


　

[327: 匿名さん]

騒音問題で何年も困っていますが、ここの管理会社は何もしてくれません。

[328: 購入経験者さん]

マンション名は?

[329: 匿名さん]

>>327
日神管財なんかに期待していたのでは何年経っても解決しないでしょう。
相手に騒音の苦情を伝えているのなら、裁判を起こすしかないのでは？

[330: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。今後参考に検討したいと思います。

[331: 匿名さん]

ここの管理会社は、住人の事は考えてないですよ。急に今月から給湯管の交換作業があり、前からすぐにはお湯が出なかったけど、更に遅くなりました。温度も、以前と比べ低く、すぐに冷めるし…。以前は、管に断熱シートらしきモノが巻かれていたけど、今は作業中の為なのか、管は新しくなったけど、何も巻かれていない。お湯は、管理会社に支払うシステムだから、わざとお湯を使わせようとしているのかと思ってしまいます。作業は来月中までかかる予定ですが、お湯の使用量が増えるだけ、住民が損するだけです。

[332: 入居済み住民さん]

騒音の件、給湯管の件にしても理事会が管理会社にその旨依頼しても管理会社が実行しないのであれば管理会社を変更するしかないと思います。

変更手続きは、理事会で管理会社変更の決議をしたあと臨時総会惜しくは定期総会で議題にあげて可決ということになります。

しかしながら、両件とも理事会の検討、管理会社への指示が詳しく記載されていないのでもう少し説明して頂けませんか。

単に居住者だけが直接管理会社に意見をするだけでは管理会社は行動しません。

最終的な意思決定機関である理事会が両件について協議し管理会社に依頼しても管理会社が対応しないのであれば、管理会社を変更することをお薦めします。

[333: 匿名さん]

日神管財は最悪です。この管理会社の物件に住んでしまっては引っ越すまで苦しめられるでしょう！何度も苦情を訴えても、謝罪一つ無く責任者とは名ばかりで、行動に移しません。従業員同士の伝達も全くできていなく、たらい回しで聞いてない、知らないの一点張り。折り返しもありません。全く管理をしていないので管理費請求します。

[334: 匿名さん]

NO333さんへ

　『日神管財は最悪です。この管理会社の物件に住んでしまっては引っ越すまで苦しめられるでしょう！
　　何度も苦情を訴えても、謝罪一つ無く責任者とは名ばかりで、行動に移しません。従業員同士の伝達も
　　全くできていなく、たらい回しで聞いてない、知らないの一点張り。折り返しもありません。全く管理
　　をしていないので管理費請求します。』

　と述べられていますが、言った言わないの世界になりますので管理会社に指示した記録、例えば理事会
　議事録などを準備して管理会社の不作為に基づく管理費の返還請求を行うことなのでしょうか？
　　管理会社のサービスの提供は人によって感じ方が違いますので、個人で管理会社に請求することは
　出来ないです。
　　いずれにしても、管理会社という組織に対抗するには理事会の決議が必要ですので理事会で管理費に
　ついて決議し、管理会社に請求することになります。

[335: 匿名さん]

この管理会社は、カモレベルの住人には、冷たい対応ですよ。過去の投稿にも、何度電話しても担当者にはつながらないとあります。会社全体がそうゆう体質です。給湯等の過剰請求の問題もあり、これはもう詐欺ですよね。今は、電力会社も選べる時代ですから、通年よりも高い請求書が来るようであれば、弁護士や警察に相談した方がいいかもしれません。電気と水があれば、あるモノを追加すればお湯になります。多少の出費と、手間と…もしかしたら割高になるかもしれませんが、信用出来ない管理会社に支払い続けるよりも、ストレスは少ないと思います。ここの投稿を読む限り、会社の体質は変わらないと思いますが、ここに書く事は意味があります。ライバル会社にも、この現状が広まっているので…。悪い噂は、すぐに広がります。管理会社も、選べるのです。とにかく、メモや記録を正確に残す事です。一番良いのは、引っ越す事かもしれませんが…。

[336: 匿名さん]

裁判との意見がありましたが、数年前に住人と管理会社であったようです。詳しい内容は書かれていませんでしたが、総会の議題に管理会社の弁護士費用を管理費ではなく、修繕積立費から出したいと…。そんなモノ、納得出来るはずもなく、委任状に反対の欄に○をして郵送しましたが、数か月後の結果には出席した人数の中で、可決が決まったとの事。その時他にも、管理費の値上げについての項目がありましたが、勿論反対ました。会場は東京で、遠いいし…。自分たちの都合のみの会社ですね。担当者が電話に出ない、平気でたらい回し、普通の会社ではあり得ない事だらけです。給湯料の基本料金も、電気の基本料金よりも倍も高い2000円、なのに水増し請求するし、返金も遅くシステムエラーとの説明でしたが、信用していません。毎年夏は、2000円台なのに、今年は3000円以上しています。ほとんど基本料金が占めていますので、切り替えを考えますね。請求書には、基本料金を明記していません。該当する方は、注意した方がいいです。今は直っていますが、数か月前まで、使用期間の途中に、検針日の日付になっていましたからね。例えば12月31日までの使用量に対して、検針日が12月１日とかです。数値が合っているか、こまめにチェックした方がいいです。

[337: 匿名さん]

　定期総会は多数決ですので自分の意見が否決されてもしかたがないことです。
もし、ご自分の主張が正しいとするのであれば、理事会にその旨異議を申し立てられては
どうですか？

　管理会社は、理事会で決議され総会で決議されたことに基づいて行動するので、今回の苦情は
理事会への苦情ではないのですか？
　
　理事会に自ら立候補して理事会運営等に携わって理事会の強化をされ管理会社に改善要求を
されることが一番だと思います。

[338: 口コミ知りたいさん]

337の方は、管理会社の電話のたらい回しや、水増し請求については、スルーなんですね。ここの投稿を読むと、昔テレビの特集で見た、悪質な管理会社の実態を思い出します。

[339: 匿名さん]

NO338口コミ知りたいさんへ

　確かに10年前程前までは、電話のたらい回し、対応の悪さが数回ありましたが
理事会、総会で指摘して改善させました。
　現在は、毎月行われる理事会で担当者のミス等があれば指摘し改善させ
　改善されていない場合は、管理会社を変更する旨を伝えています。
　当管理組合では、給湯を使用していないのでスルーしました。

　日神管財管理の管理業務は、まだまだ満足出来ませんがその都度改善させていますし、
定期総会で委託管理費も値下げさせました。
　ですから、悪質な管理会社であるのであれば、管理会社の変更決議をされてはどうですか？

　なお、定期総会は多数決ですからご自分の意見が通らないから管理会社が悪いと言う意見
は、いかがなものなのでしょうか？

[340: 口コミ知りたいさん]

電話のたらい回しは、10年も前の大昔の話では無く、ここ1・2年の最近の話ですよね。電話対応は、基本中の基本です。