管理会社、日神管財について 【旧 管理会社、日神管理について】

[匿名さん]

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

【スレッドのタイトルと本文を修正しました。H29.11.26　管理担当】

[151: 匿名さん]

管理員の午前勤務で、委託管理費が月額約１０万円、年間で約１２０万円削減出来ますね。２０年で約２４００万。大規模修繕費にまわせますよね。

[152: 匿名さん [女性 30代]]

今、担当の物件数は20から25件位のようですよ。

[153: 匿名さん]

↑　びっくりぽん！や

[154: 入居済み住民さん]

担当物件をたくさんかかえると、質のいいフロント担当者は辞めてしまうでしょうね。

[155: 匿名さん]

担当物件が２０～２５件だったら、毎日理事会に出なくちゃいけない。管理会社もつらいなぁ～

[156: 匿名さん]

担当物件の平均が１０～１５件だから手抜きするんだろうな。質が落ちるのも分かります。

[157: 匿名さん]

この会社のフロントマンは、上場親会社の日神不動産で、使いものにならなかった人が
この子会社の日神管理にまわされている、と聞いたことがあります。

当然、レベルが低くなりますよね。
しかも、一人の担当の物件数も、多すぎ。
親会社から下りてきた社長に変わり、国土交通省の監督処分が下りて、
少しは、改善するかと思ったのですが、あいかわらずですね。

[158: 入居済み住民さん]

↑納得しました。どうりでうちのフロントマンは仕事が出来ないはずだ。日神管理は解体したらいい。

[159: 匿名さん]

複数の管理組合で管理事務報告の遅滞を理由に国土交通省関東地方整備局から監督処分（指示処分）を受けたことがあるというのは、一人が受け持つ担当物件が多すぎることが原因だったわけだ。それで、いつも管理総会の開催が予定よりも１ヶ月も遅れているんだね。

[160: 匿名さん]

普通は、フロント１名で１０～２０棟程度のマンションを担当します。２０棟は多すぎる。こんな会社は、ブラックです。

[161: 匿名さん]

スレ全部読んだら、本当に管理会社代えたくなった。分譲会社の日神不動産で購入したからといって、日神管理に管理をお願いする必要はありません。

[162: 匿名さん]

日神管理と日神住宅サービス が合併して、４月から、
「日神管財」で営業するとさ。

悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

[163: 入居済み住民さん]

日神不動産（株）は、同社の100％子会社である不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併する。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的。日神管理を存続会社とし、日神住宅サポートを消滅会社とする吸収合併方式を採用。合併後は「日神管財（株）」に商号変更し、代表取締役社長には日神住宅サポートの代表取締役社長・森岡 誉氏が就任する。

これ以上、馬鹿なフロントマンに手抜きの効率化を求めても、困るのは住民です。

[164: 匿名さん]

平均の２倍の担当物件を持たされて、どう経営の効率化を図ろうとするんだろうね。

[165: 匿名さん]

＞悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

日神管理→日神管財→○○管財

[166: 匿名さん]

かんざい【管財】とは財産を管理すること。かんざいにん【管財人】 破産・会社更生・和議の手続きで、財産を管理する人。裁判所によって選任される。→ 破産管財人 →更生管財人 ○○管財＝破産管財か？

[168: 匿名さん]

今日から日神管理から日神管財に変わったけれど、日神管財のホームページと旧日神管理のホームページが別立てになっていて、リンクしていない。準備不足で本当にダメな会社だね。

[169: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [ 40代]]

日神住宅サポート→日神管財の横浜支店が 今回の吸収合併で、国土交通省の認可がいつおりるかわからないので、営業休止状態、と噂で聞きましたが、何か理由があるの？ここで、賃貸募集契約しているけれど、全く入居者が決まらないのは、そのせいか？！。担当者からの連絡もない。本当にヒドイ会社？！ 不安だ。

[171: 匿名さん]

日神住宅サポート→日神管財の横浜支店が 今回の吸収合併で、国土交通省の認可がいつおりるかわからないので、営業休止状態、と噂で聞きました　

本当だとしたら、取引している方や住民の方は別の管理会社を検討したほうがいいかも

[173: みなとみらい [男性 40代]]

会社名が変わってもマンションの掲示物は、旧社名のまま。
3月に社名変更することが分かっているはずなのにそのまま。
住民から指摘されてもなお変更しない精神。
従業員に管理会社としてのプライドが見られない。
社名変更は、それまでの日神管理として苦情、行政指導を隠蔽するため。

[174: 匿名さん]

日神管財に社名を変えても、「管理会社、日神管理について｜マンション 口コミ掲示板・評判」というマンションコミュニティサイトがある限り苦情、行政指導を隠蔽できませんよ。

[175: みなとみらい [男性 40代]]

ですから
『日神管理のマンション 口コミ掲示板・評判』というマンションコミュニティサイトを
続けてもらいたいです。

[176: 匿名さん]

>『日神管理のマンション 口コミ掲示板・評判』というマンションコミュニティサイトを続けてもらいたいです。

同感です。みなさんも投稿よろしくね。

[177: 入居済み住民さん]

うちの担当フロントマンの評判が凄く悪いと他のパレステージに住んでいる友達と井戸端会議をしていたところ、なんとその友人のフロントマンと同じ人物だと判明しました。おまけにそのフロントマンもそのマンションでは評判悪いと言ってました。（笑）

[178: みなとみらい [男性 40代]]

今年４月以降日神管財が新しくマンションと業務契約を締結した時は、
マンションの管理組合は、日神管理の評判を知ることが出来ないのでなんとかここに誘導して
日神管財は、28年3月以前日神管理の名前でいろいろ指摘されたってリンク出来ないのかな。

[179: 匿名さん]

「管理会社、日神管財について」

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

という新しい掲示板を立ち上げたらいいいですよ。

日神管財の次にひっかかりますよ。

[180: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財は、旧日神管理で管理内容は、旧日神管理の社員です。
管理会社の対応が、ずさんの一言です。
総会は、平気で遅らしますし、議事録、総会資料の作成もお粗末、担当者が経理知識がないため経理処理に誤りあり。
総会をスムースに進めるために予め質問事項を担当者にメールするも、当日までに検討しておらず結局、開催から閉会まで３時間30分時間を要した。
当日、上司らしき人も参加しましたが、言い訳のみ。
組合員からのの依頼事項も無視し、最終的に管理人が悪いとして解雇、本来はこの担当者を解雇すべきではないかと思います。

[181: 匿名さん]

日神管理から管財に社名変えたのは、管理会社から脱却したいから？とも受け取られる日神住宅サポートとの合併と理解していいですか？日神不動産の落ちこぼれダメ人間による素人集団の会社ですよ。

[182: みなとみらい [男性 40代]]

日神管理㈱が日神住宅サポート㈱を吸収合併し日神管財㈱になりました
目的は、不動産管理事業と不動産流通事業及びリフォーム事業を合併することで
ワンストップで(サービスを)提供するためとしていますが
日神管理の時は、良くても１０回指示してやっと１回対応していましたので
ワンストップどころかハンドレッドストップになってしまいそうです

通常吸収合併の場合は、社名を変更しないし代表者も変更しないものですが
今回は、吸収するほうの日神管理の代表者が辞任し吸収される方の代表者が日神管財の代表者に就任し
社名も変更しています
社名に誇りが無かったからかな　　ホコリは、たくさんありましたが
なんでだろ～～

[183: 住人]

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

[184: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

↑↑↑それが、今回の吸収合併の目的の一つです。

　　　　　　管理会社がズサンなことで居住者が嫌気を出し物件を売却させ、旧日神住宅サポートから
　　　　　　『売りませんか？』とDMを投函してくる訳です。


　　　　　　日神管財管理不備⇒居住者物件に嫌気⇒旧日神住宅サポートの登場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

[185: 入居済み住民さん]

もう、ほんとに対応が最悪です！！！！

[186: 入居済み住民さん]

経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありませんし、補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています。これ以上任せておくと、管理費や修繕積立金の値上げもあり得ますので、必ず数社の相見積りをとって下さい。

[187: 匿名さん]

>経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありません
委託料金値切ったことがあります。

>補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています
別の業者の紹介を頼むと協力的なんですよね。

>管理費や修繕積立金の値上げもあり得ます
上がっています。上げています。

[188: 匿名さん]

何もしない日神管財には何も求めません。誠実な管理会社を探します。

[189: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[190: 匿名さん]

>放置バイクについて写真付きで状況確認と対応を求めましたが、１か月経っても音沙汰無し、放置のままです。

まず1ヶ月程度（長ければ長いほどいい）○年○月○日にこの車両を撤去処分します。所有者は至急移動するか連絡してください。連絡先は＊＊です。といった張り紙を行い持ち主に最終処分通告をしてください。
通告日に持ち主が現れなかったら、近くの警察（交番）に行って「処分したい放置車両があるから盗難届が出てないか確認してください」と伝えてください。大抵の場合、直ぐに来てくれます。
該当車両に盗難届が出ていれば警察が速やかに引き上げてくれます。
盗難届けが出ていない場合「敷地の管理者で処分をしてください」という話になります。

[192: 居住者]

うちのマンションでは、日神管財に工事をお願いすると高くつくので、必ず理事会で相見積もりを取るようにして無駄金を節約しています。みなさんのマンションでも無駄な経費を再度見直すといいですよ。

[193: eマンションさん]

>>190 匿名さん

アドバイス有難うございます。以前の担当者は、放置自転車に対しては、シブシブ対応していました。今回はバイクなので、半年以上前からあるようですが、駐輪料金が払われているのか、引っ越してしまったのかなど含め問い合わせに対して返答なし。本当に、対応が遅い(何もしない)日神管財です。

[194: 匿名さん]

＞何もしない
のは、大規模修繕工事での料金アップのため？

以下のサイトにある通りの、悲惨な外階段マンションです(日神物件)
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201112120000/

塩ビシートの接着が甘く剥がれて「放置すれば水が入り、床面が膨らみ危険」「補修遅れると全面貼り替えに」とあります。

担当者には、3ヶ月以上前に指摘していますが...無視は会社指示？

[196: 入居済み住民さん]

>何もしない日神管財

塩ビシートの剥がれは深刻ですよ。外灯の電球の球切れや故障は何度言っても、何年間もそのまま放置。どうしたら改善するんでしょうか？

[197: 匿名さん]

最近引っ越してきた者です
半分愚痴になってしまうかもしれませんが読んでいただけたら幸いです
こちらへ入居する前、ペットに関して聞いたところ『ペット禁止』と言われました
私達も元々飼っていたわけではないので「残念だね」とゆう話で収まったのですがいざ入居してみると犬を飼われてる方が複数居ることがわかりました
改めてそのことで管理会社や管理人さんに聞いてみたところ、「新しく入居する方は許可を出すことができない」と感じ悪く対応をされました
みなさんのところはペットに関してどうですか？

[198: ドム]

終わってますね！！あいつら、課長クラスでもクズ揃い。
こちらから催促しないと何もしない。
何でサービスを受けてる方がタスク管理しないといけないの。。。

[199: 匿名さん]

１９８さん、管理会社にどのようなサービスを要求するのですか。？
管理委託契約を勉強してから、管理会社への仕事の要求をして下さい。

[200: みなとみらい [男性 40代]]

197さんへ

ペットの飼育については、管理規約書をご覧になってください。管理規約は必ずありますのでペットを飼っていいのか否かがわかります。
当管理組合も規定ではペット飼育禁止になっているのですがルールを守らない居住者が密かに飼育いているようです。
理事会でも問題になったのですが、まさかペットを処分しろとは出来ないので暗黙の了解で今のペットのみ、一代限りとしています。
ペットアレルギーの居住者の方もいますので当初から管理規約ではペット禁止としてそれを見て購入された方もいます。
なかなか難しい問題ですがモラルのない居住者の方もいますので掲示版などに『当マンションはペット禁止』と掲示しています。
197さんのマンションも多分規定では禁止になっているのではないのですか？
至急管理規約をご覧ください。

[201: eマンションさん]

参考資料(お勧めする訳ではない)
管理委託契約書｜マンション管理会社のG社
1　建物点検、検査
http://www.gojin.co.jp/kik/kik_5.htm

[202: 匿名さん]

普通は設備点検・検査は管理会社がやるけどな。住民に不具合を指摘されても何もやらないなら、日神管財は管理会社失格ではありませんか。

[204: 匿名]

日神の株主総会って何処で開催するの？

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
http://www.nisshinfudosan.com/pr/shosyu_2016_0601.pdf

[206: 匿名]

日神不動産の株主にこのサイトの投稿を読んでもらいたいですね。

[213: 匿名さん]

あいかわらず、管理組合総会議事録や管理組合報告書の提出が遅すぎる。いつまで待たせるんだ！国土交通省に報告かな。

[214: 居住者さん]

日神管財から別の良心的な管理会社に変更するいい方法ありますか？

[215: 匿名さん]

ここの担当者バカばかり。何を管理しているか行動記録を出して欲しいくらいだな。

[216: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[217: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[218: 匿名さん]

日神管財の社員は、親会社の日神不動産で使えない社員なのです。つまり、落ちこぼれ社員なのです。

[219: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財㈱の職員の皆さん、これらの投稿を見て今一度日神管財の職員として何をしなければならないのか自覚して下さい。

[220: 住民さん]

↑よく言ってくれました。住民は皆そう思っているよ。感動しました。

[221: 匿名さん]

ただし、聞く耳を持ってるのか大いに疑問だし、
持ってても社員が鳥頭なんじゃ空しい。

[222: みなとみらい [男性 40代]]

そこで日神管財㈱の職員が聞く耳を持たないというのであれば、方法としては二つ考えられます。
(あくまで、私一人の見解です。ご意見があるかたはここで主張、フォローして下さい。)

１管理会社を他の管理会社に変更する。
２聞く耳を持たせるようにする。
　の方法があると思いますが１の方法は、管理会社の評判のサイトを参考にして頂ければとと思います。

２の聞く耳を持たせるためには、①管理会社への依頼事項の証拠化②理事会の強化などがあると思います。
管理会社は、担当者一人で２０物件程担当していますので、各物件の依頼事項をいちいち聞いていると身が持ちません。
ですから聞いたふりをして時が経過するのを待っているわけなのです。(担当者も大変だと思います。)
管理会社にとって、管理組合の依頼事項を聞かないで、淡々と管理する担当者が優秀な職員と評価する場合が多いと思います。

　今回は、時間の都合で２の①管理会社への依頼事項の証拠化について述べます。
証拠化は、メール、電話等での応答を文章で残しておくことや、録音等です。また、理事会議事録、総会議事録もここに入ります。

(私の場合、電話ですと、どうしても感情論が入る場合が多いので、日神管財㈱の会社のアドレスにメールしています。)

理事会議事録、総会議事録は、本当は管理組合組合員が記録することになっていますが、実際は管理会社の担当者が作成し、組合員が署名していると思います。
この時、管理会社側として都合が悪いことについては、議事録を管理会社側に有利なように記載しますので、ただ出来上がった議事録暗に署名をするのではなく、組合員の依頼事項を何故管理会社が行わないのか議事録にその理由を記載させることが必要です。
　ここで時間が来ましたので次回に引き続き述べさせて頂きます。

[223: みなとみらい [男性 40代]]

過去の日神管財㈱の行政処分の内容です。参考にして下さい。

内容は、主に業務の遅延行為です。事実関係については、総会議事録、理事会議事録から判断しますので、いかにそれら議事録に管理会社の不作為(事務処理の遅滞等)を記載しておくかになります。
したがって、議事録には必ず管理会社に対する依頼事項、その結果(依頼事項をしたか否か)を記載して下さい。





マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける

関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。
監督処分を受けた企業：日神管理㈱
当該企業の住所：東京都新宿区新宿５－８－１

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
○指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報告すること。

[224: 匿名さん]

依頼事項の証拠化は日神管財には通用しません。いつものことですが、日神管財にとって都合の悪いこと（例えば、経費削減や面倒な儲からない事案）は議事録に記載するどころか、割愛させられたり、議事録の提出を遅らせたりするのです。理事長が何回も議事録の訂正を求めてもダメなので、かえって諦めるのを待っている節があります。ある住民は要望を会社宛にしつこくメールで送っても、梨のつぶて。ある意味、住民からの儲からない要望は無視するように会社から通達されているのではないでしょうか。
いくら理事会側が強く出ても無駄でしょう。所詮、不動産会社の子会社である管理会社は、親会社が物件を売り出せば黙っていてもその子会社である管理会社に仕事が流れるので、営業努力は怠たるは、ことなかれ主義になるのです。だから管理会社を変えることが最善の方法といえるでしょう。

[225: 匿名]

関東地方整備局から監督処分受けても、依然として管理組合事務報告の遅滞が常套化している現状からして、管理会社を替えた方がいいと思う。

[226: みなとみらい [男性 40代]]

　貴重なご意見ありがとうございます。
当初(NO２２２)記載しているとおり、管理会社を変更するしかない場合は理事会で提案し総会でその決議をとれば出来ることですので、ここでの掲載は省略させて頂きます。
　あくまで管理会社を変えないでどうしたら良いかの意見ですので宜しくお願いします。

　本来、理事会議事録、総会議事録は管理組合員が議事録を作成署名押印することになっていると思います。
　ただ、作成するノウハウが不足しているために管理会社に丸なげしているのが現状だと思います。
納得がいかない議事録であれば署名押印しないか、原則に戻り議事録作成者を組合員に担当させることも一つの方法だと思います。
　納得が出来る議事録を作成するにはどうしたら良いのか組合員さん達で協議することも大事だと思います。

　それには、管理会社が指示事項をしてくれないから(その場合は管理会社を変更するしかないのでは？)と諦めないで管理組合から管理会社に『させる』ことが必要だと思います。
　そのためにも理事会を強化すべきだと思います。
　管理会社を変更するにしても理事会で決議して総会に提案する必要がありますので理事会が強化されなければならないと思います。

　管理会社を変更して希望のサービスを要求されるとしたら委託管理費のアップがほとんどだと思います。

　ここで、管理会社を変えるしか方法がないご意見の方はその方法を議論して頂ければ幸いです。
　否定論よりは、前向きな考え方でご意見の交換が出来ればと思います。

　言葉に失礼な言い方があればお詫び申し上げます。

　

[227: 居住9年目]

>226 みなとみらい [男性 40代]さん

「否定論ではなく」との投稿、正論だと思います。
以下は、個人的な感想ですが...
日神管財の社員さんは、皆いい人だと思います。ただ、現実は、会社自体が(前の方が書いていたように)管理の質や提案、システムなどで他の管理会社と競うレベルでなく、日神の新築マンションの管理を「別の管理会社に乗り換えられてしまうまで」の間、人材もバックアップ体制も競合他社よりも劣る中、社員の方は、なんとかノルマをこなしている状況ではないでしょうか。

(お勧めではない→)D京A吹社の新人フロントも「議事録は書記がまとめるのなら、お任せしますが」と平然とおっしゃっていましたが（笑）、D京本社が、理事会議事録をまとめるためのシステムその他(くらしスクエア)に投資しているから、「フロントマンがやる気なくても、最低限の管理会社としての業務についてはできる」レベルの管理会社です。

日神管財が生き残れる会社かどうかを見極めつつ、効率的なシステムを導入して管理費を値下げした上でも、同等以上のサービスを提供できる管理会社への乗り換えを検討する時期かなと思っています。(管理費の値上げで住宅ローン破綻するオーナーが続出する前に)

管理会社変更について
数社に声かけして、総会前理事会でプレゼンしてもらい、日神管財含む2-3社に絞って総会でプレゼン、その後、臨時総会で決定のステップで見直しはできると思いますが(調べてみます)。

[228: 匿名]

以前にこういう投稿ありましたね。

この管理会社から、管理会社を変更しました。管理会社を変更して、今は、本当によかったという感想です。

この管理会社を変更する時には、慎重にやった方が良いと思いました。
できれば、すぐに表に出すのではなく、見えないところで、十分根回しして、そのうえで、きっぱりと、
やった方が良いです。

私達の所のマンションでは、この管理会社は、「次から気をつけます」「もう少しだけ時間をください」
などと言い逃ればかりされて、時間ばかり過ぎて、問題が解決もせず、また管理の質も悪いし、
管理会社の修繕工事の質も悪い状況だったので、管理会社変更を考えているということを
気づかれないように、新管理会社の候補を探して選んで、総会で決めました。

そうしたら、総会に、この管理会社のトップが、来ました。そんなことをする時間があるのだったら、
ちゃんと、管理しているマンションのために、しっかりとし仕事をすればいいのに。

総会の前にも、理事長は、この管理会社のトップと会い、考え直してほしいなどと、言われたようです。

管理会社を変更した今は、この管理会社を変更して、１００％良かったと思っています。
問題がスムーズに解決しています。
管理会社を信用できない状況では、もう、任せておけないですよね。

この業界は、ずいぶんと競争が激しいはずなのに、このような会社が生き残れているのが不思議です。

[229: みなとみらい [男性 40代]]

NO227.228さんありがとうございます。

このスレッドをご覧の方で
管理会社の変更をスムーズに行うノウハウをここで紹介して頂ければ幸いです。
また、その他ご意見・ご質問などの意見交換が出来ればと思います。

暑い中、お疲れ様です。

[230: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[231: 匿名さん]

日神パレステージ王子神谷のみなさんへ
王子神谷の管理組合の理事をされている時に、日神管理（日神管財）から別の管理会社に変わった時の経過や変更の仕方を教えてください。

[232: 匿名さん]

こういうやり方を以前スレで提案されてましたね。

管理会社の変更という重要議案を何の前触れもなくいきなり総会で提起したら、組合員が大いに混乱してしまう可能性が高いと思いますよ。事前にアンケート、住民説明会、候補会社数社のプレゼンなどの手順を経て新管理会社１社を上程した総会決議に望むのが望ましいです。

また、サービスの比較の見極めはとても難しく、プレゼンに際しては、仕様書作りを入念に行う必要があります。契約後に契約内容と想定していた管理に違いがあった場合、契約書に書かれていないので出来ません、などと言われたらもう後の祭りです。一般の組合員から前の会社よりもサービスがダウンしたと、変更当時の理事会メンバー非難されないとも限りません。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要です。

[233: みなとみらい [男性 40代]]

NO２３２さん、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、いきなり総会では、混乱が生じるのは当然だと思います。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要ですね。
それには、やはり理事会の強化、管理組合の強化が必要かと思われます。

管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ｃランクの組合は、管理会社の『カモ』です。Ｃランク組合は、修繕工事や設備機器の点検作業などの際も、複数の業者から相見積を取らず管理会社の親しい会社に割高な価格で発注する傾向があります。

管理組合が『カモ』にならないためには、理事や組合員の管理に対する意識を高めＡランク組合を目指すことだと思います。

『カモ』にならないには
１理事会の人間関係が良好で、役員同士の連携が蜜である
２近隣マンションの管理組合と交流活動がある
３重要な案件について必要に応じて外部専門家の意見を聞いている
４管理会社の担当者や管理人と連絡を蜜にしている
５理事会は１ヶ月に１回以上開催している
６議事録など理事会の様子を広報している
７重要なことについては必ずアンケートを実施している。
８理事会の役員改選時には引継ぎがうまくいっている
９長期修繕計画があり、過去の工事についても把握している
１０長期修繕委員会や駐車場委員会などの専門委員会がある
１１専門委員には理事が出席し、理事会は活動内容を把握している
１２工事の発注時などに相見積を取ったり価格の交渉をしている
１３工事や点検作業などが事前に告知されている
１４管理会社や清掃会社、工事会社の仕事ぶりを検証している
１５住民どおしのコミュケーションが非常に良好である
１６総会や説明会、理事会などの出席率が高い
１７ゴミ置き場や駐輪場、廊下などの共有施設が整頓されている
１８騒音やペットなどの問題がない。あってもすぐに解決する
１９季節のイベント(七夕、クリスマスなど)が一つでもある
２０防犯カメラが設置され、防災訓練が毎年行われている

などに該当する項目が多ければ多いほど管理会社にとっては、『カモ』ではなく『嫌な管理組合』になると思います。

[234: 理事長2年生]

こんにちは。
みなとみらいさんは初めまして…ですが、久しぶりに顔を出す者です。

みなとみらいさんも組合・理事会運営に相当ご苦労されているのでしょうか。
当方はカモにならない20項目中、8点…という所の13期86世帯で理事長留年中の者です。。。

以前、管理会社をどの様に変えるか…との話がありましたが、当方では昨年の総会の際に
「次期は随意契約で自動継続できると思わないでネ」と釘を刺しましたが、ズサンな管理が
次々と出るわ出るわ、、、フロントのヌルい体質も変わらないままでして…

血圧も上がりっぱなしでしたが、冷静さを保ちつつ、更新3ヶ月前の申出が来る前に理事会で
「次期は相見積するから」と言うだけで、これまでの10期の間、ほぼ同額だった管理委託費が
約10%のマイナス提示。

また、リプレイス作業もマンション管理士やコンサル会社に依頼すれば色々と面倒を見て
もらえる様ですが、私はネットや雑誌で見つけた4社に相見積を依頼している所です。

今後の予定は…
８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

のつもりですが、管理員さんが日神以外になるなら、私だけ新会社で引き続き…とは出来ない、
と言っており、住民がどの様な判断をするかなぁ…という所です。

匿名さん同士の書き込みに疲れ、暫く読むのを止めていましたが、理事・理事長の経験者同士が
本名で語り合う掲示板がありますので、参加されませんか？
http://rjc48.com/
主宰されている方は、こちらにもブログを投稿されている方です。
https://www.sumu-log.com/archives/author/haruboo

併せてのご紹介まで。
また、情報交換させて下さい。

[235: みなとみらい [男性 40代]]

NO２３４の 理事長2年生さんありがとうございます。

当管理組合も９点ほどです。

当管理組合は、管理会社の変更については話題になっているだけでまだまだの状態です。


ところで、NO２３４の 理事長2年生さんの管理組合の今後の予定として

８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

になっておりますので、参考にさせて頂きたいと思います。

http://rjc48.com/ 及び
https://www.sumu-log.com/archives/author/harubooも
参考にさせて頂きます。

ちなみにNO２３３のチェックリストで
　１７以上は、すばらしい管理組合です。管理会社もエース級の人材を投入し、一生懸命に対応するでしょう。
　１４～１６は、優秀な管理組合です。管理会社の担当者もやりがいを持って仕事に臨むでしょう。
　　８～１３は、普通の管理組合です。管理会社もそれなりの対応(出来高は別として)で仕事をこなすでしょう。
　　７以下は、問題の多い管理組合です。管理会社にいいようにカモられているかも？

結局、日神管財㈱に対抗するには、個人の力ではなく管理組合として組織対組織の関係になると思います。

そのためにも管理会社に対する意識を高めるための意識改革も必要になると思いますので、それにはどうしたらよいか、どんどん意見の交換をここでしたいと思いますのでよろしくお願いします。

　　日神管財㈱の管理サービスなどの苦情も引き続きよろしくお願いします。

[236: 理事長2年生]

>235 みなとみらい [男性 40代]さん

私は昨年、無料でマンション管理士に診てもらえる「マンション管理適正化診断サービス」を受け、
日神に対する漠然とした不安感・不信感が確かなものになりました…(^_^;)
http://www.nikkanren.org/link/shindan.html


当方で明らかになった問題点を書き出しますので、ご参考になりましたら幸いです。

・防火管理者未専任、消防計画未提出、連結送水管試験が必要と定期点検で摘出されながら、
理事会には「問題なし」との報告、消火器交換の未実施。
→消防署への報告書類には理事長にメクラ印を押させて、不適合報告をそのまま出しており激怒

・長期修繕計画で算出・計画された通りの修繕積立金値上げを行っておらず、想定より積立金不足

・管理規約がかなり古いマンション標準管理規約のまま改訂されておらず、団地型でつくるべき所、
　単棟型で作られている事。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出

・理事会議事録（署名入り原本）の紛失

・オーナーチェンジ時の駐車場・駐輪場使用料の徴収漏れ

まぁ、8年前に入居して以来、総会でも組合運営が何か怪しいと思いつつ輪番理事が回ってくるのを
待っていて、管理会社にお金だけ払っておけば、理事長は「ハンコを押すだけの簡単なお仕事…」かと
思っていたのですが、、、、ハードもソフトもヒドイ管理状態でした。
（管理会社にナメられたカモだったのか、元々ヌルい会社なのか。。。）

昨年の総会前にフロントの変更を申し入れましたが、上司も付いて二人体制でやるから1年待って…と
言われたので我慢してきましたが、会計ミスは相変わらず。。。

また、来年に大規模修繕工事を行うので管理会社変更は工事が終わってから…と思っていましたが、
日神は工事見積りの公募にも応募して来ず、見切りを付けるなら早い方が…と思った次第でした。。。

みなとみらいさんのマンション規模と理事会とフロントがどの様な感じか判りませんが、日神に対抗出来る
知識を身につけて、組合・理事会が管理会社をコントロール出来る様にならないといけないのかもしれませんね。

また、情報交換しましょう。

[237: 匿名さん]

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出
→　マンション管理適正化法の法令違反となります。
国土交通省関東地方整備局に通報しましょう。
行政処分が下りれば、管理会社変更の理由の一つとして組合員に説明しやすくなります。

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出
→　契約違反、債務不履行で損害賠償請求できると思います。

[238: 匿名さん]

国土交通省における公益通報手続

国土交通省における公益通報手続
.　国土交通省公益通報受付窓口を利用していただく皆様へ


国土交通省における公益通報手続
～国土交通省における公益通報制度について（平成18年4月1日施行）～
※公益通報を行う方は必ずお読みください


○「公益通報者保護制度」の概要

　公益通報者保護制度とは、公益通報（いわゆる内部告発）を行った通報者の保護を定めたものであり、事業者、行政機関等の内部の労働者が、組織内部の国民の生命、財産等にかかわる法令違反行為を通報したことで、解雇等の不利益取扱いを受けることのないよう、公益通報者に対する解雇の無効、不利益取扱いの禁止等を規定したものです。
（公益通報者保護制度の詳細については、消費者庁の公益通報者保護制度ウェブサイトをご覧ください。）
　したがって、通報者御自身の所属されていない、または契約関係にない事業者・行政機関等における法令違反行為等の情報につきましては、従来どおり法令所管部署又は国土交通ホットラインステーションまでお寄せくださいますようお願いいたします。

○国土交通省における公益通報の手順について
1.公益通報の手続きとして、以下の方法からお選びいただけます。　　 1.ホームページ上の公益通報フォームへの記入
2.手紙等文書の郵送（〒100-8918 東京都千代田区霞ヶ関2-1-3 合同庁舎3号館国土交通省公益通報窓口　宛て）
3.FAXの送信（03-5253-8031）

2.公益通報をされる際には、以下の情報が必要になりますのでご注意下さい。 1.氏名
2.連絡先（住所、電話番号・メールアドレス等の連絡先）
3.被通報者（法令違反を行っている事業者等）
4.通報者と被通報者との関係
5.法令違反または法令違反のおそれがある行為の内容と該当法令（注３）

3.行政機関への公益通報として認められるためには、法令上以下の要件が求められていますので、ご注意下さい。 1.「労働者」であること
2.「不正の目的」でないこと
3.「通報対象事実（国民の生命等に関わる法令違反行為（犯罪行為等））が生じ、又はまさに生じようとしている旨」の通報であること
4.「信ずるに足りる相当の理由がある」こと
5.「通報対象事実について処分若しくは勧告等をする権限を有する行政機関」に対するものであること※要件等の詳細の他、通報手続きのご質問については、以下の相談機関にお問い合わせ下さい

4.通報等の処理


【国土交通省の通報手続き等に関するお問い合わせ】
○国土交通省公益通報相談窓口 ：03-5253-8124
（平日10:00～17:00まで）

【公益通報者保護法及び公益通報制度全般に関するお問い合わせ】
○消費者庁公益通報者保護制度相談ダイヤル ：03-3507-9262

[239: みなとみらい [男性 40代]]

みなさん、いろいろと情報を提供して頂いてありがとうございます。

引き続きみなさんの力で不誠実な日神管財㈱に対しての対処方法等を教えて頂ければ幸いです。

みんなで考えれば、怖くない！！

[240: 匿名]

>>管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ａランクの管理組合とＣランクの管理組合とでは以前は同じフロントマンだったのですが、最近になってＡランクの某パレステージでは違うフロントマンに替わり（替えさせられ）、Ｃランクの某パレステージでは依然として同じ出来の悪いフロントマンです。
このことからも、まずはダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手です。それでも日神管財が不誠実のままならバッサリ管理会社を替えましょう。

[241: みなとみらい [男性 40代]]

NO２４０さんありがとうございます。

ご意見のとおりです。
ダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手だと思います。

それには、組合員の意識の向上、理事会の強化が必要だと思います。
まだまだ、組合員の意識が低くただ日神管財がなにもしてくれないと嘆くより
日神管財にさせるように理事会で指示する必要があると思います。

日神管財が不誠実のままなら理事会の議案で堂々と管理会社を変える討議をされてはどうでしょうか？

日神管財㈱の管理体制にご不満がある方、管理組合の意識向上の方法など
どんどんご意見をお願いします。

[242: 居住9年目]

日神管財さんが「やればできる会社なので、Aランク管理組合になれば、しっかり管理会社としての役割を果たせる」のであれば、議論の余地があると思います。

残念ですが、個人的には、日神管財さんでは、最高レベルで対応したとしても、収益構造の弱さ(人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い)ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

参考まで
今日参加した、RJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社について...

規模が小さいマンションでの費用負担は厳しいのでは、とも思いますが、講師の方(タワーマンション)の場合は「削減額から支出できる成功報酬型」の支払いで、実質組合負担なしで、2年目以降は巨額の経費削減ができたとのことでした。
(宣伝ではありませんので自己責任でご覧ください↓)

大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム
http://www.sjsmdn.co.jp/

[243: みなとみらい [男性 40代]]

NO243さん、ありがとうございました。

『収益構造の弱さ』から改善の余地がないため、日神管財から他の管理会社に変更がよいのでは？というご意見ですね。

ただ、参考のRJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社と日神管財との関係がよくわからないので、もう一度説明して頂けませんか？
日神管財を変えないでコンサルタント会社を利用するということですか？

よろしくお願いします。

[244: 居住9年目]

>>243 みなとみらい [男性 40代]さん
言葉足らずですみませんでした。

素人集団での管理組合運営では、日神管財さんから別の管理会社に替えたいと思っても、その根拠を示すことが難しいと思っています。

コンサル会社のアドバイスで、日神管財さんが良質な管理を行って資産価値を下げずに、委託管理費の適正化が図れるかどうか、1年様子を見てみる⇨改善がなければ、ただ費用を下げて成功報酬を受けようとするコンサルタント会社に騙されない目を養いつつ、管理会社変更を進める、ということを目指したいと思います。

管理組合がしっかり機能さえすれば、日神管財の委託管理費用は適正価格であるという根拠になれば、苦労して変える必要も無いかもしれません。

[245: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[246: 匿名]

<収益構造の弱さ（人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い）ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

本当にその通りだと思います。マンションは一生の買い物ですが、購入者は管理会社まで選べないのが実情です。
人材育成やシステムの構築への投資を怠ってきた親会社の日神不動産の責任は重大です。
このような住民から信頼されない管理会社にしたのは、箱物ばかり売ることに邁進したことが原因で、そのツケが回ってきたのです。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的で、不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併したそうですが、利益と効率化を急ぐあまり、住民不在の現状では、管理会社にいくら改善を求めても無駄なような気がします。親会社の日神不動産に抜本的な改善を求めます。

[247: 匿名さん]

私が住んでいるマンションは、残念ながらCランクの（カモ）みたいですね。必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。こんな管理会社、必要無い!!

[248: 匿名さん]

必要書類が１ヶ月たっても届かないという単純な事務作業さえ出来ない日神管財には、呆れるというより驚かされることばかりです。管理事務報告は何ヶ月も遅れるは、依頼した書類は届かないは、言ったことは守らないは、と欠陥会社ということがこの掲示板で暴露されています。それでも満額の委託業務費を払っている住民は、管理組合を通じて減額提案すべきです。そして、管理組合を通じて管理会社を変えるべきです。

[249: 匿名さん]

>>必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。

日神管財（旧日神管理）の経営目標と経営方針をご存知の方は少ないと思いますが、実態とかなり違いますの紹介します。

経営目標：「顧客評価、日本一の管理会社を実現します」

経営方針：「倫理観に基づき、顧客との約束を守る、実行する」

実行できない標語はいりません。

[250: みなとみらい [男性 40代]]

いろいろとみなさんのご意見参考になりました。

結論は、日神管財の仕事内容が最悪であり、管理会社を他の会社に変更するのが相当という意見が多数だと思われました。

そこで、管理会社を変更するにあたっては、管理組合の強化、理事会の強化ということになると思います。
これらの強化にあたってのご意見等をよろしくお願いいたします。

現在、日神管財から他の管理会社への変更を検討されている方々の積極的なご意見をお願いします。

各管理組合のみなさん、みんなで日神管財から他の管理会社への変更を検討してみましょう！！

また、既に日神管財から管理会社を他の会社に変更された管理組合の方がいらっしゃいましたらご意見、変更手続き等(なるべく具体的に)をお願いします。