管理会社、日神管財について 【旧 管理会社、日神管理について】

[匿名さん]

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

【スレッドのタイトルと本文を修正しました。H29.11.26　管理担当】

[129: 匿名]

>128

総会決議に文句があるなら、オーナーに言ってください。
賃借人が管理会社に直接言っても取り合いません。

あと所有権が管理会社になるというのは、例えとしても的外れすぎます。

[130: 匿名さん]

↑
日神管理の方ですか？

[131: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>128　匿名さん、はじめまして。

日神が管理している86世帯のマンションで理事長になって1年目の者です。
私の所でもルーズな管理状態が次々と判明し、定期総会には担当者の上司にも来てもらって「随意契約でいつまでも更新出来ると思わないで下さいね」と釘を刺した所です。

余談はこれ位にしまして…匿名さんは駐輪場ルールへの不満・不信感がMAXの様ですね。
まず「たった８人で取り決めた」とありますが、匿名さんは16世帯のマンションにお住まいなのでしょうか？
使用料の変更については組合員（区分所有者）の過半数の賛成（委任状含む）が必要で、管理会社と管理組合理事会で勝手に決められるものではありませんので、総会資料や議事録を入手されたのであればご覧になってみて下さい。

また、今回の管理費値上げが納得出来ないのであれば、オーナーもしくは仲介の不動産屋に賃料の値下げを求めるのがまず第一かと思います。

[132: 匿名さん]

良いマンション管理会社とは？
日神管理はどうかチェックリストを参考に採点して見てください。

【マンション管理会社のチェックポイント】
　１．「マンション標準管理規約」に対応している。また、適時、管理規約を見直している。
　２．マンションに適したルールを設定した「管理規約」をマンションの賃借人（賃貸で住んでいる人）にも渡してある。
　３．未収金回収は、徹底した督促活動を行い、一定期間以上の滞納者には法的手段を積極的に管理組合に提案している。
　４．管理会社の担当者が頻繁にマンションに赴いて、管理員業務・建物チェックを行っている。
　５．管理組合の良きパートナーとして、組合運営が活発に、正しい方向性で行われるように丁寧にサポートしている。
　６．管理費削減と修繕計画の見直しの提案が毎年ある。
　７．修繕工事は、管理会社が公正に相見積もりをとっている。また自社で相見積もりは絶対に出さない。
　８．法令の新設・改正の際は理事会に対して報告がある。
　９．設備点検終了後、完了報告が必ずある。
１０．住民間のトラブルについて丁寧に、わかりやすくアドバイスができる。
１１．防災・防犯についての提案がなされている。また、見直し提案もされている。
１２．高齢化に対応した提案がある。助成金当の案内もある。
１３．個人情報取扱(防犯カメラ映像確認含む)について整備されている。
１４．理事会の審議内容をスピーディーに情報開示している。
１５．総会だけでなく、必要に応じて対話集会（座談会）を開催している。

[133: 129です]

>130
日神管理の方ではないです。

131の方が丁寧な説明をしてくれていますが、要は賃借人なら管理会社じゃなくて
オーナーまたは仲介業者に言えってことです。

ノイローゼになったとしても管理会社の責任にするのは筋違いです。

[134: 匿名さん]

投稿者を攻撃するレスではありません。日神管理に関するレスです。勘違いしいないように。

[135: 匿名さん]

別に個人を攻撃したいわけではありません。
勘違いしているようなので、訂正しているのです。
賃借人の方は、まず、オーナーに連絡をするということをわかってほしいのです。
オーナーの連絡先を知らないのであれば、入居時の仲介業者に連絡してください。

[136: 匿名さん]

ところで日神管理は、良いマンション管理会社といえるでしょうか？
どしどし投稿ください。

[137: 入居済み住民さん]

ルーズな管理状態が次々と判明している日神管理という投稿がありましたが、依然として改善されていないようです。

マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける
関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周　　　知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度　　　であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告　　　を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施するこ　　　　と。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めるこ　　　　と。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報　　告すること。

特に管理組合総会はいつも開催が遅れるは、理事会報告書は１ヶ月以上遅れるはと一向に再発を防ぐ必要な措置がとられていません。

[138: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>137　入居済み住民さん

5年前にはそんな事もあったのですね。。。
私のマンションも（？）3040件中の41件に当たってしまったのかと思っていましたが、会社自体（ひょっとしたら業界全体！？）に問題があるのかもしれませんね…。（一人で担当するマンションが多過ぎて疎かになり…という悪循環の様な気がします。）

私自信、最近この掲示板を見つけたので、過去や他所の投稿は見きれていませんが、入居済み住民さんも定期総会で声を上げて理事長や新理事を巻き込み、輪番理事が回って来た際には情報交換しながらバッサバッサ行きましょう！

尚、私は↓のサービスを申し込んで信頼できるマンション管理士に出会い、色々と助言頂いていますので、案内書を印刷して理事長宅のポストに投函してみてはいかがでしょう。
http://www.nikkanren.org/link/shindan.html

[139: 入居済み住民さん]

毎回の理事会は、日神管理からは簡単なマニュアル通りの月次管理報告があるのみです。

①定期点検報告 ②事業計画･緊急工事実施報告③日常管理特記事項･緊急対応･その他
④巡回点検報告（目視点検）⑤次期点検予定 ⑥駐車場契約・解約空き状況
⑦入退去状況 ⑧入居者からの問い合わせ⑨理事会への連絡事項及び進捗状況
⑩未収入金の督促状況の報告

日神管理から住民に対して、管理費削減などの提案やアドバイスは一度もなく、修繕工事の提案ばかりするだけの会社です。
担当者が抱える物件数（案件数）があまりにも多くて、案件を処理できていないのが実情でしょう。
そういう背景があるので、担当者の質の低下を招いているのだと思います。
いってみれば会社の質が落ちているからともいえます。

理事長１年生さん、いろいろご意見ありがとうございます。

[140: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>139　入居済み住民さん

貴方は既に理事になっているものの、やる気の無いフロント＋残念な管理人＋事なかれ主義の理事長のマンションで歯がゆい思いをされている方でしょうか？（過去の投稿のどれが貴方の書き込みか判らず…＾＾；）

でしたら、次期総会までは我慢して役員改選で役員留任を申し出て、第1回理事会で理事長に立候補しましょう！
（当方は、1年任期の輪番で理事長のみ留任していますが、他の理事も再任を希望すれば出来る管理規約です。）

尚、日神への委託契約の中に「管理費削減などの提案やアドバイス」は入っていないと思われ、また、日神は修繕工事の提案を行い、それを実施するかどうかの判断は理事会及び総会で行なうものですし、日神も自社の工事部がありますから、「相見積りを取ってくれ」と言わない限り、、、ではありませんでしょうか。

ちなみに私は日神のフロントに多くを求めるのは諦め、先日の総会前、手始めにEV保守会社を相見積りして保守会社の変更を理事会で決議して日神への委託費を削減し、その代わりにマンション管理士に助言してもらえる様、コンサルティング契約を結びました。

また、当方も課題山積で理事長2年生を立候補しようと考えていますので、コチラでガス抜きと情報収集しながら引き続き頑張りましょう！

[141: 入居済み住民さん]

↑残念ながら貴殿の想像とは違います。委託契約に書かれていなくとも住民の生活の質と資産価値を高めてくれるのが管理会社の仕事だと思いますので。。。お互いに頑張りましょう。

[142: 住民]

日神管理は対応が遅いことで有名ですが、管理組合の理事会報告書（議事録）が３ヶ月も遅れています。過去に複数の管理組合で管理事務報告の遅滞を理由に国土交通省関東地方整備局から監督処分（指示処分）を受けたことがあるのに、いまだに書類作成の遅れが改善されるどころか日常化しています。今度監督処分を受けたらどうなるのでしょうか？皆さんのところはどうですか？会社に対し強く改善を求めます。

[143: 匿名さん]

議事録は１週間以内に出ていなければおかしいよね。普通の会社で報告書を３ヶ月もためている担当者っている？議事録に記載できない不都合な内容でもあるのかも？何れにせよ怠慢な管理会社ですね。

[144: 匿名さん]

自分たちで作ればいいのでは？

[145: 匿名さん]

日神管理を議事録を作ります。お金もらっているから当たり前。

[146: 匿名さん]

管理事務報告の遅滞が複数からの管理組合から国土交通省関東地方整備局へ通報あれば、今度こそ業務停止じゃない・・・

[147: 匿名さん]

担当物件数が１５～１８棟もあり、仕事がかなりしんどいらしい。

[148: 入居済み住民さん]

仕事がしんどいことが管理事務報告の遅れの言い訳にはならないよね。そういう管理会社に管理を依頼しなければならない住民が一番かわいそう。

[149: 匿名さん]

>>116
半日勤務って今は何時までなんですか？
夕方すぎまでいるのかね

[150: 匿名さん]

↑　８時半~１１時半の３時間勤務。日勤は８時半～４時半の昼休み１時間を除く７時間。仕事をしない管理員がいるところだと、午前勤務だとかなりの管理費削減になりますね。さらに管理員室の電気代も節約できます。

[151: 匿名さん]

管理員の午前勤務で、委託管理費が月額約１０万円、年間で約１２０万円削減出来ますね。２０年で約２４００万。大規模修繕費にまわせますよね。

[152: 匿名さん [女性 30代]]

今、担当の物件数は20から25件位のようですよ。

[153: 匿名さん]

↑　びっくりぽん！や

[154: 入居済み住民さん]

担当物件をたくさんかかえると、質のいいフロント担当者は辞めてしまうでしょうね。

[155: 匿名さん]

担当物件が２０～２５件だったら、毎日理事会に出なくちゃいけない。管理会社もつらいなぁ～

[156: 匿名さん]

担当物件の平均が１０～１５件だから手抜きするんだろうな。質が落ちるのも分かります。

[157: 匿名さん]

この会社のフロントマンは、上場親会社の日神不動産で、使いものにならなかった人が
この子会社の日神管理にまわされている、と聞いたことがあります。

当然、レベルが低くなりますよね。
しかも、一人の担当の物件数も、多すぎ。
親会社から下りてきた社長に変わり、国土交通省の監督処分が下りて、
少しは、改善するかと思ったのですが、あいかわらずですね。

[158: 入居済み住民さん]

↑納得しました。どうりでうちのフロントマンは仕事が出来ないはずだ。日神管理は解体したらいい。

[159: 匿名さん]

複数の管理組合で管理事務報告の遅滞を理由に国土交通省関東地方整備局から監督処分（指示処分）を受けたことがあるというのは、一人が受け持つ担当物件が多すぎることが原因だったわけだ。それで、いつも管理総会の開催が予定よりも１ヶ月も遅れているんだね。

[160: 匿名さん]

普通は、フロント１名で１０～２０棟程度のマンションを担当します。２０棟は多すぎる。こんな会社は、ブラックです。

[161: 匿名さん]

スレ全部読んだら、本当に管理会社代えたくなった。分譲会社の日神不動産で購入したからといって、日神管理に管理をお願いする必要はありません。

[162: 匿名さん]

日神管理と日神住宅サービス が合併して、４月から、
「日神管財」で営業するとさ。

悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

[163: 入居済み住民さん]

日神不動産（株）は、同社の100％子会社である不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併する。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的。日神管理を存続会社とし、日神住宅サポートを消滅会社とする吸収合併方式を採用。合併後は「日神管財（株）」に商号変更し、代表取締役社長には日神住宅サポートの代表取締役社長・森岡 誉氏が就任する。

これ以上、馬鹿なフロントマンに手抜きの効率化を求めても、困るのは住民です。

[164: 匿名さん]

平均の２倍の担当物件を持たされて、どう経営の効率化を図ろうとするんだろうね。

[165: 匿名さん]

＞悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

日神管理→日神管財→○○管財

[166: 匿名さん]

かんざい【管財】とは財産を管理すること。かんざいにん【管財人】 破産・会社更生・和議の手続きで、財産を管理する人。裁判所によって選任される。→ 破産管財人 →更生管財人 ○○管財＝破産管財か？

[168: 匿名さん]

今日から日神管理から日神管財に変わったけれど、日神管財のホームページと旧日神管理のホームページが別立てになっていて、リンクしていない。準備不足で本当にダメな会社だね。

[169: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [ 40代]]

日神住宅サポート→日神管財の横浜支店が 今回の吸収合併で、国土交通省の認可がいつおりるかわからないので、営業休止状態、と噂で聞きましたが、何か理由があるの？ここで、賃貸募集契約しているけれど、全く入居者が決まらないのは、そのせいか？！。担当者からの連絡もない。本当にヒドイ会社？！ 不安だ。

[171: 匿名さん]

日神住宅サポート→日神管財の横浜支店が 今回の吸収合併で、国土交通省の認可がいつおりるかわからないので、営業休止状態、と噂で聞きました　

本当だとしたら、取引している方や住民の方は別の管理会社を検討したほうがいいかも

[173: みなとみらい [男性 40代]]

会社名が変わってもマンションの掲示物は、旧社名のまま。
3月に社名変更することが分かっているはずなのにそのまま。
住民から指摘されてもなお変更しない精神。
従業員に管理会社としてのプライドが見られない。
社名変更は、それまでの日神管理として苦情、行政指導を隠蔽するため。

[174: 匿名さん]

日神管財に社名を変えても、「管理会社、日神管理について｜マンション 口コミ掲示板・評判」というマンションコミュニティサイトがある限り苦情、行政指導を隠蔽できませんよ。

[175: みなとみらい [男性 40代]]

ですから
『日神管理のマンション 口コミ掲示板・評判』というマンションコミュニティサイトを
続けてもらいたいです。

[176: 匿名さん]

>『日神管理のマンション 口コミ掲示板・評判』というマンションコミュニティサイトを続けてもらいたいです。

同感です。みなさんも投稿よろしくね。

[177: 入居済み住民さん]

うちの担当フロントマンの評判が凄く悪いと他のパレステージに住んでいる友達と井戸端会議をしていたところ、なんとその友人のフロントマンと同じ人物だと判明しました。おまけにそのフロントマンもそのマンションでは評判悪いと言ってました。（笑）

[178: みなとみらい [男性 40代]]

今年４月以降日神管財が新しくマンションと業務契約を締結した時は、
マンションの管理組合は、日神管理の評判を知ることが出来ないのでなんとかここに誘導して
日神管財は、28年3月以前日神管理の名前でいろいろ指摘されたってリンク出来ないのかな。

[179: 匿名さん]

「管理会社、日神管財について」

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

という新しい掲示板を立ち上げたらいいいですよ。

日神管財の次にひっかかりますよ。

[180: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財は、旧日神管理で管理内容は、旧日神管理の社員です。
管理会社の対応が、ずさんの一言です。
総会は、平気で遅らしますし、議事録、総会資料の作成もお粗末、担当者が経理知識がないため経理処理に誤りあり。
総会をスムースに進めるために予め質問事項を担当者にメールするも、当日までに検討しておらず結局、開催から閉会まで３時間30分時間を要した。
当日、上司らしき人も参加しましたが、言い訳のみ。
組合員からのの依頼事項も無視し、最終的に管理人が悪いとして解雇、本来はこの担当者を解雇すべきではないかと思います。

[181: 匿名さん]

日神管理から管財に社名変えたのは、管理会社から脱却したいから？とも受け取られる日神住宅サポートとの合併と理解していいですか？日神不動産の落ちこぼれダメ人間による素人集団の会社ですよ。

[182: みなとみらい [男性 40代]]

日神管理㈱が日神住宅サポート㈱を吸収合併し日神管財㈱になりました
目的は、不動産管理事業と不動産流通事業及びリフォーム事業を合併することで
ワンストップで(サービスを)提供するためとしていますが
日神管理の時は、良くても１０回指示してやっと１回対応していましたので
ワンストップどころかハンドレッドストップになってしまいそうです

通常吸収合併の場合は、社名を変更しないし代表者も変更しないものですが
今回は、吸収するほうの日神管理の代表者が辞任し吸収される方の代表者が日神管財の代表者に就任し
社名も変更しています
社名に誇りが無かったからかな　　ホコリは、たくさんありましたが
なんでだろ～～

[183: 住人]

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

[184: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財に吸収合併された日神住宅サポートですが、日神不動産の住人に今住んでいる物件を売って欲しいというDMを平気で入れてきます。こちらが望んでいないのに、神経逆なでされます。常識を疑いたくなります。

↑↑↑それが、今回の吸収合併の目的の一つです。

　　　　　　管理会社がズサンなことで居住者が嫌気を出し物件を売却させ、旧日神住宅サポートから
　　　　　　『売りませんか？』とDMを投函してくる訳です。


　　　　　　日神管財管理不備⇒居住者物件に嫌気⇒旧日神住宅サポートの登場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

[185: 入居済み住民さん]

もう、ほんとに対応が最悪です！！！！

[186: 入居済み住民さん]

経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありませんし、補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています。これ以上任せておくと、管理費や修繕積立金の値上げもあり得ますので、必ず数社の相見積りをとって下さい。

[187: 匿名さん]

>経費の見直しや経費削減の提案は入居してから一度もありません
委託料金値切ったことがあります。

>補修工事や大規模修繕工事は自社の数名いる工事部が落札するようになっています
別の業者の紹介を頼むと協力的なんですよね。

>管理費や修繕積立金の値上げもあり得ます
上がっています。上げています。

[188: 匿名さん]

何もしない日神管財には何も求めません。誠実な管理会社を探します。

[189: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[190: 匿名さん]

>放置バイクについて写真付きで状況確認と対応を求めましたが、１か月経っても音沙汰無し、放置のままです。

まず1ヶ月程度（長ければ長いほどいい）○年○月○日にこの車両を撤去処分します。所有者は至急移動するか連絡してください。連絡先は＊＊です。といった張り紙を行い持ち主に最終処分通告をしてください。
通告日に持ち主が現れなかったら、近くの警察（交番）に行って「処分したい放置車両があるから盗難届が出てないか確認してください」と伝えてください。大抵の場合、直ぐに来てくれます。
該当車両に盗難届が出ていれば警察が速やかに引き上げてくれます。
盗難届けが出ていない場合「敷地の管理者で処分をしてください」という話になります。

[192: 居住者]

うちのマンションでは、日神管財に工事をお願いすると高くつくので、必ず理事会で相見積もりを取るようにして無駄金を節約しています。みなさんのマンションでも無駄な経費を再度見直すといいですよ。

[193: eマンションさん]

>>190 匿名さん

アドバイス有難うございます。以前の担当者は、放置自転車に対しては、シブシブ対応していました。今回はバイクなので、半年以上前からあるようですが、駐輪料金が払われているのか、引っ越してしまったのかなど含め問い合わせに対して返答なし。本当に、対応が遅い(何もしない)日神管財です。

[194: 匿名さん]

＞何もしない
のは、大規模修繕工事での料金アップのため？

以下のサイトにある通りの、悲惨な外階段マンションです(日神物件)
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201112120000/

塩ビシートの接着が甘く剥がれて「放置すれば水が入り、床面が膨らみ危険」「補修遅れると全面貼り替えに」とあります。

担当者には、3ヶ月以上前に指摘していますが...無視は会社指示？

[196: 入居済み住民さん]

>何もしない日神管財

塩ビシートの剥がれは深刻ですよ。外灯の電球の球切れや故障は何度言っても、何年間もそのまま放置。どうしたら改善するんでしょうか？

[197: 匿名さん]

最近引っ越してきた者です
半分愚痴になってしまうかもしれませんが読んでいただけたら幸いです
こちらへ入居する前、ペットに関して聞いたところ『ペット禁止』と言われました
私達も元々飼っていたわけではないので「残念だね」とゆう話で収まったのですがいざ入居してみると犬を飼われてる方が複数居ることがわかりました
改めてそのことで管理会社や管理人さんに聞いてみたところ、「新しく入居する方は許可を出すことができない」と感じ悪く対応をされました
みなさんのところはペットに関してどうですか？

[198: ドム]

終わってますね！！あいつら、課長クラスでもクズ揃い。
こちらから催促しないと何もしない。
何でサービスを受けてる方がタスク管理しないといけないの。。。

[199: 匿名さん]

１９８さん、管理会社にどのようなサービスを要求するのですか。？
管理委託契約を勉強してから、管理会社への仕事の要求をして下さい。

[200: みなとみらい [男性 40代]]

197さんへ

ペットの飼育については、管理規約書をご覧になってください。管理規約は必ずありますのでペットを飼っていいのか否かがわかります。
当管理組合も規定ではペット飼育禁止になっているのですがルールを守らない居住者が密かに飼育いているようです。
理事会でも問題になったのですが、まさかペットを処分しろとは出来ないので暗黙の了解で今のペットのみ、一代限りとしています。
ペットアレルギーの居住者の方もいますので当初から管理規約ではペット禁止としてそれを見て購入された方もいます。
なかなか難しい問題ですがモラルのない居住者の方もいますので掲示版などに『当マンションはペット禁止』と掲示しています。
197さんのマンションも多分規定では禁止になっているのではないのですか？
至急管理規約をご覧ください。

[201: eマンションさん]

参考資料(お勧めする訳ではない)
管理委託契約書｜マンション管理会社のG社
1　建物点検、検査
http://www.gojin.co.jp/kik/kik_5.htm

[202: 匿名さん]

普通は設備点検・検査は管理会社がやるけどな。住民に不具合を指摘されても何もやらないなら、日神管財は管理会社失格ではありませんか。

[204: 匿名]

日神の株主総会って何処で開催するの？

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
http://www.nisshinfudosan.com/pr/shosyu_2016_0601.pdf

[206: 匿名]

日神不動産の株主にこのサイトの投稿を読んでもらいたいですね。

[213: 匿名さん]

あいかわらず、管理組合総会議事録や管理組合報告書の提出が遅すぎる。いつまで待たせるんだ！国土交通省に報告かな。

[214: 居住者さん]

日神管財から別の良心的な管理会社に変更するいい方法ありますか？

[215: 匿名さん]

ここの担当者バカばかり。何を管理しているか行動記録を出して欲しいくらいだな。

[216: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[217: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[218: 匿名さん]

日神管財の社員は、親会社の日神不動産で使えない社員なのです。つまり、落ちこぼれ社員なのです。

[219: みなとみらい [男性 40代]]

日神管財㈱の職員の皆さん、これらの投稿を見て今一度日神管財の職員として何をしなければならないのか自覚して下さい。

[220: 住民さん]

↑よく言ってくれました。住民は皆そう思っているよ。感動しました。

[221: 匿名さん]

ただし、聞く耳を持ってるのか大いに疑問だし、
持ってても社員が鳥頭なんじゃ空しい。

[222: みなとみらい [男性 40代]]

そこで日神管財㈱の職員が聞く耳を持たないというのであれば、方法としては二つ考えられます。
(あくまで、私一人の見解です。ご意見があるかたはここで主張、フォローして下さい。)

１管理会社を他の管理会社に変更する。
２聞く耳を持たせるようにする。
　の方法があると思いますが１の方法は、管理会社の評判のサイトを参考にして頂ければとと思います。

２の聞く耳を持たせるためには、①管理会社への依頼事項の証拠化②理事会の強化などがあると思います。
管理会社は、担当者一人で２０物件程担当していますので、各物件の依頼事項をいちいち聞いていると身が持ちません。
ですから聞いたふりをして時が経過するのを待っているわけなのです。(担当者も大変だと思います。)
管理会社にとって、管理組合の依頼事項を聞かないで、淡々と管理する担当者が優秀な職員と評価する場合が多いと思います。

　今回は、時間の都合で２の①管理会社への依頼事項の証拠化について述べます。
証拠化は、メール、電話等での応答を文章で残しておくことや、録音等です。また、理事会議事録、総会議事録もここに入ります。

(私の場合、電話ですと、どうしても感情論が入る場合が多いので、日神管財㈱の会社のアドレスにメールしています。)

理事会議事録、総会議事録は、本当は管理組合組合員が記録することになっていますが、実際は管理会社の担当者が作成し、組合員が署名していると思います。
この時、管理会社側として都合が悪いことについては、議事録を管理会社側に有利なように記載しますので、ただ出来上がった議事録暗に署名をするのではなく、組合員の依頼事項を何故管理会社が行わないのか議事録にその理由を記載させることが必要です。
　ここで時間が来ましたので次回に引き続き述べさせて頂きます。

[223: みなとみらい [男性 40代]]

過去の日神管財㈱の行政処分の内容です。参考にして下さい。

内容は、主に業務の遅延行為です。事実関係については、総会議事録、理事会議事録から判断しますので、いかにそれら議事録に管理会社の不作為(事務処理の遅滞等)を記載しておくかになります。
したがって、議事録には必ず管理会社に対する依頼事項、その結果(依頼事項をしたか否か)を記載して下さい。





マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける

関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。
監督処分を受けた企業：日神管理㈱
当該企業の住所：東京都新宿区新宿５－８－１

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
○指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報告すること。

[224: 匿名さん]

依頼事項の証拠化は日神管財には通用しません。いつものことですが、日神管財にとって都合の悪いこと（例えば、経費削減や面倒な儲からない事案）は議事録に記載するどころか、割愛させられたり、議事録の提出を遅らせたりするのです。理事長が何回も議事録の訂正を求めてもダメなので、かえって諦めるのを待っている節があります。ある住民は要望を会社宛にしつこくメールで送っても、梨のつぶて。ある意味、住民からの儲からない要望は無視するように会社から通達されているのではないでしょうか。
いくら理事会側が強く出ても無駄でしょう。所詮、不動産会社の子会社である管理会社は、親会社が物件を売り出せば黙っていてもその子会社である管理会社に仕事が流れるので、営業努力は怠たるは、ことなかれ主義になるのです。だから管理会社を変えることが最善の方法といえるでしょう。

[225: 匿名]

関東地方整備局から監督処分受けても、依然として管理組合事務報告の遅滞が常套化している現状からして、管理会社を替えた方がいいと思う。

[226: みなとみらい [男性 40代]]

　貴重なご意見ありがとうございます。
当初(NO２２２)記載しているとおり、管理会社を変更するしかない場合は理事会で提案し総会でその決議をとれば出来ることですので、ここでの掲載は省略させて頂きます。
　あくまで管理会社を変えないでどうしたら良いかの意見ですので宜しくお願いします。

　本来、理事会議事録、総会議事録は管理組合員が議事録を作成署名押印することになっていると思います。
　ただ、作成するノウハウが不足しているために管理会社に丸なげしているのが現状だと思います。
納得がいかない議事録であれば署名押印しないか、原則に戻り議事録作成者を組合員に担当させることも一つの方法だと思います。
　納得が出来る議事録を作成するにはどうしたら良いのか組合員さん達で協議することも大事だと思います。

　それには、管理会社が指示事項をしてくれないから(その場合は管理会社を変更するしかないのでは？)と諦めないで管理組合から管理会社に『させる』ことが必要だと思います。
　そのためにも理事会を強化すべきだと思います。
　管理会社を変更するにしても理事会で決議して総会に提案する必要がありますので理事会が強化されなければならないと思います。

　管理会社を変更して希望のサービスを要求されるとしたら委託管理費のアップがほとんどだと思います。

　ここで、管理会社を変えるしか方法がないご意見の方はその方法を議論して頂ければ幸いです。
　否定論よりは、前向きな考え方でご意見の交換が出来ればと思います。

　言葉に失礼な言い方があればお詫び申し上げます。

　

[227: 居住9年目]

>226 みなとみらい [男性 40代]さん

「否定論ではなく」との投稿、正論だと思います。
以下は、個人的な感想ですが...
日神管財の社員さんは、皆いい人だと思います。ただ、現実は、会社自体が(前の方が書いていたように)管理の質や提案、システムなどで他の管理会社と競うレベルでなく、日神の新築マンションの管理を「別の管理会社に乗り換えられてしまうまで」の間、人材もバックアップ体制も競合他社よりも劣る中、社員の方は、なんとかノルマをこなしている状況ではないでしょうか。

(お勧めではない→)D京A吹社の新人フロントも「議事録は書記がまとめるのなら、お任せしますが」と平然とおっしゃっていましたが（笑）、D京本社が、理事会議事録をまとめるためのシステムその他(くらしスクエア)に投資しているから、「フロントマンがやる気なくても、最低限の管理会社としての業務についてはできる」レベルの管理会社です。

日神管財が生き残れる会社かどうかを見極めつつ、効率的なシステムを導入して管理費を値下げした上でも、同等以上のサービスを提供できる管理会社への乗り換えを検討する時期かなと思っています。(管理費の値上げで住宅ローン破綻するオーナーが続出する前に)

管理会社変更について
数社に声かけして、総会前理事会でプレゼンしてもらい、日神管財含む2-3社に絞って総会でプレゼン、その後、臨時総会で決定のステップで見直しはできると思いますが(調べてみます)。

[228: 匿名]

以前にこういう投稿ありましたね。

この管理会社から、管理会社を変更しました。管理会社を変更して、今は、本当によかったという感想です。

この管理会社を変更する時には、慎重にやった方が良いと思いました。
できれば、すぐに表に出すのではなく、見えないところで、十分根回しして、そのうえで、きっぱりと、
やった方が良いです。

私達の所のマンションでは、この管理会社は、「次から気をつけます」「もう少しだけ時間をください」
などと言い逃ればかりされて、時間ばかり過ぎて、問題が解決もせず、また管理の質も悪いし、
管理会社の修繕工事の質も悪い状況だったので、管理会社変更を考えているということを
気づかれないように、新管理会社の候補を探して選んで、総会で決めました。

そうしたら、総会に、この管理会社のトップが、来ました。そんなことをする時間があるのだったら、
ちゃんと、管理しているマンションのために、しっかりとし仕事をすればいいのに。

総会の前にも、理事長は、この管理会社のトップと会い、考え直してほしいなどと、言われたようです。

管理会社を変更した今は、この管理会社を変更して、１００％良かったと思っています。
問題がスムーズに解決しています。
管理会社を信用できない状況では、もう、任せておけないですよね。

この業界は、ずいぶんと競争が激しいはずなのに、このような会社が生き残れているのが不思議です。