管理会社、日神管財について 【旧 管理会社、日神管理について】

[匿名さん]

日神不動産の子会社、日神管財について、皆さん知っている情報ありますか。

なんだか、大規模修繕工事の売り込みが激しいです。

管理会社なのか、工事会社なのか、よくわかりません。

フロントの担当も、いまひとつですし。

他のマンションや、業界でのうわさは、どうなのでしょう。

【スレッドのタイトルと本文を修正しました。H29.11.26　管理担当】

[121: 入居済み住民さん]

仕事をしない管理人さんなんだけれど、今日一日中雨だったけれど、

一日中仕事しないで、ずーと管理人室にいたわよ。

高いお給料払っているのに、もう頭にきちゃう！！

日神管理は、この実態を知らないだろうし、関心ないだろうね。

管理組合員は、日中家に居ないからだめだし、理事長に言ってもだめだろうね。

皆さんのところの管理人はどうですか？

[122: 匿名さん]

>121
言ってもダメと思わず、まずは管理会社に連絡してみてはいかがでしょうか？
それとも管理会社のイメージダウンを狙ったネガティヴキャンペーンですか？

[123: 入居済み住民さん]

↑

言ってダメなんかじゃありません。

何度も日神管理の担当者と合って、管理人のことを報告しました。

ちゃんと書面にして提出しましたが、注意しておくと言ったまま、結局もみ消されました。

管理組合理事長に管理人のことを言っても、「僕はこの件はパスします」と逃げ腰でした。

こういう場合、どうしたらいいですか？

[124: 匿名さん]

＞ちゃんと書面にして提出しましたが、注意しておくと言ったまま、結局もみ消されました。
→そのままでにしないで、注意をしたのかの確認をしてください。
　注意しても治らないなら、管理員の変更を求めてください。
　注意してないならなぜ注意をしていないのか問いただしましょう。

＞管理組合理事長に管理人のことを言っても、「僕はこの件はパスします」と逃げ腰でした。
→理事長が逃げ腰なのは何か理由があるのでしょうか。
　単に無関心な方なら、そのような方を理事長に選任した、他の組合員皆さんの責任でしょう。
　もしかしたら、何か理由があるのかもしれまんが。

[125: 入居済み住民さん]

↑
もちろん担当者には後日どうなったか確認しましたよ。

担当者は管理人に注意したといってました。その後、管理人が仕事をしないで、住民捕まえて立ち話するのが直らないので、
再度担当者に改善を求めました。そのやりとりが何回もありましたがダメでした。
注意した住民に対し、担当者は「変っているのはあなた」という始末。

理事長は、住民では選べません。理事会の中で話し合いで決めるやりかたです。
理事長と管理人の間で、不正のお目こぼしがあるのだと思いますよ。
管理人は、特定の人だけにえこひいきするから性質が悪い。

やることはすべてやっていますよ。甘やかした住民にも問題あるかもしれませね。

アドバイスありがとうございます。

[126: 匿名さん]

日神管理は、部署間の連携が機能していないとの書き込みあったけれど、
担当者と業務部（個人情報）担当とISO担当とがバラバラで連携していないことが問題だ。
住民の意見を吸い取る体をなしていないから苦情がうまく上へ伝わらないんだろうな。
うまくいっているのは、修繕工事や設置工事を請け負う工事部と担当者の連携プレー。
売り上げと利益率向上に寄与する仕事だけは早いぞ。

[127: 匿名さん]

部署間でうまく機能する以前に、苦情を上司に伝えていないか隠蔽しているんじやない？

普通の会社だったら、住民の苦情を上司や関連部署に連絡・報告して指示を仰ぐけどね。

それとも、報告すると自分の勤務評価が下がるから苦情を隠蔽するのかも。

いずれにせよ、いい管理会社はいいクレーム処理するからね。

[128: 匿名さん]

　今までのレスがとって変わりますが、現在、自転車置き場に関してノイローゼ気味です。管理組合の総会でたった８人で取り決めた事案によって、今まで登録制（１度の登録費で半永久に置ける仕組み）の自転車置き場が年間使用料を支払う様になり掲示板に払わないと自転車を処分すると脅迫めいたチラシを張り出されています。おまけに自転車には同じマンションの自転車シールを３枚も貼り、今後毎年シールが増えるかと思うとゾッとします。シールも簡単に剥がれるものじゃないので、困りもんです。よくよく考えてみると景気がいいといいながらも経費ばかりが増えて実質利益は原状維持がやっとの経済に消費税アップの相乗効果で経費が増える一方です。多少でも収入を増やすために日神管理があくまでも住民からの提案のようにして巧妙に口車に乗せて登録制から、年払いの使用料制にしたように思えます。管理組合の口座に支払う様になっていますが、通帳を管理しているのは、日神管理です。使用料のお金はどうなるんのか担当者に聞いてみました。「１０年後にちゃんとした自転車置き場を作りますのでその資金源となります。」と答えられました。私どもは賃貸契約で入居してますので、１０年後たぶんここにいません。いわば払い損。お金を支払っても対価が受けられません。今のところ制度が変わって、自転車置き場に番号が貼られただけです。しかもガムテープにマジックで書いて貼ってるところもあります。入居当初に提出した自転車登録の書類はどこにあるか聞いてみましたら、お得意の「わからない」の返事です。紙１枚も管理できない会社が、自転車置き場の管理が出来るのか疑問です。多分お金をもらう時だけパフォーマンスをして、いかにも管理がうまいというんでしょう。マンションに関しての寄生虫のような会社です。あの手この手でお金を引っ張り出します。この古いマンションが今後大規模修繕となると月々積み立ている修繕費以上に別途で支払う様になるでしょう。所有権を持つオーナー住民さん、頑張って下さい。なあなあでやっていると、所有権がいつの間にか日神管理のものになりますよ。

[129: 匿名]

>128

総会決議に文句があるなら、オーナーに言ってください。
賃借人が管理会社に直接言っても取り合いません。

あと所有権が管理会社になるというのは、例えとしても的外れすぎます。

[130: 匿名さん]

↑
日神管理の方ですか？

[131: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>128　匿名さん、はじめまして。

日神が管理している86世帯のマンションで理事長になって1年目の者です。
私の所でもルーズな管理状態が次々と判明し、定期総会には担当者の上司にも来てもらって「随意契約でいつまでも更新出来ると思わないで下さいね」と釘を刺した所です。

余談はこれ位にしまして…匿名さんは駐輪場ルールへの不満・不信感がMAXの様ですね。
まず「たった８人で取り決めた」とありますが、匿名さんは16世帯のマンションにお住まいなのでしょうか？
使用料の変更については組合員（区分所有者）の過半数の賛成（委任状含む）が必要で、管理会社と管理組合理事会で勝手に決められるものではありませんので、総会資料や議事録を入手されたのであればご覧になってみて下さい。

また、今回の管理費値上げが納得出来ないのであれば、オーナーもしくは仲介の不動産屋に賃料の値下げを求めるのがまず第一かと思います。

[132: 匿名さん]

良いマンション管理会社とは？
日神管理はどうかチェックリストを参考に採点して見てください。

【マンション管理会社のチェックポイント】
　１．「マンション標準管理規約」に対応している。また、適時、管理規約を見直している。
　２．マンションに適したルールを設定した「管理規約」をマンションの賃借人（賃貸で住んでいる人）にも渡してある。
　３．未収金回収は、徹底した督促活動を行い、一定期間以上の滞納者には法的手段を積極的に管理組合に提案している。
　４．管理会社の担当者が頻繁にマンションに赴いて、管理員業務・建物チェックを行っている。
　５．管理組合の良きパートナーとして、組合運営が活発に、正しい方向性で行われるように丁寧にサポートしている。
　６．管理費削減と修繕計画の見直しの提案が毎年ある。
　７．修繕工事は、管理会社が公正に相見積もりをとっている。また自社で相見積もりは絶対に出さない。
　８．法令の新設・改正の際は理事会に対して報告がある。
　９．設備点検終了後、完了報告が必ずある。
１０．住民間のトラブルについて丁寧に、わかりやすくアドバイスができる。
１１．防災・防犯についての提案がなされている。また、見直し提案もされている。
１２．高齢化に対応した提案がある。助成金当の案内もある。
１３．個人情報取扱(防犯カメラ映像確認含む)について整備されている。
１４．理事会の審議内容をスピーディーに情報開示している。
１５．総会だけでなく、必要に応じて対話集会（座談会）を開催している。

[133: 129です]

>130
日神管理の方ではないです。

131の方が丁寧な説明をしてくれていますが、要は賃借人なら管理会社じゃなくて
オーナーまたは仲介業者に言えってことです。

ノイローゼになったとしても管理会社の責任にするのは筋違いです。

[134: 匿名さん]

投稿者を攻撃するレスではありません。日神管理に関するレスです。勘違いしいないように。

[135: 匿名さん]

別に個人を攻撃したいわけではありません。
勘違いしているようなので、訂正しているのです。
賃借人の方は、まず、オーナーに連絡をするということをわかってほしいのです。
オーナーの連絡先を知らないのであれば、入居時の仲介業者に連絡してください。

[136: 匿名さん]

ところで日神管理は、良いマンション管理会社といえるでしょうか？
どしどし投稿ください。

[137: 入居済み住民さん]

ルーズな管理状態が次々と判明している日神管理という投稿がありましたが、依然として改善されていないようです。

マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける
関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周　　　知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度　　　であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告　　　を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施するこ　　　　と。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めるこ　　　　と。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報　　告すること。

特に管理組合総会はいつも開催が遅れるは、理事会報告書は１ヶ月以上遅れるはと一向に再発を防ぐ必要な措置がとられていません。

[138: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>137　入居済み住民さん

5年前にはそんな事もあったのですね。。。
私のマンションも（？）3040件中の41件に当たってしまったのかと思っていましたが、会社自体（ひょっとしたら業界全体！？）に問題があるのかもしれませんね…。（一人で担当するマンションが多過ぎて疎かになり…という悪循環の様な気がします。）

私自信、最近この掲示板を見つけたので、過去や他所の投稿は見きれていませんが、入居済み住民さんも定期総会で声を上げて理事長や新理事を巻き込み、輪番理事が回って来た際には情報交換しながらバッサバッサ行きましょう！

尚、私は↓のサービスを申し込んで信頼できるマンション管理士に出会い、色々と助言頂いていますので、案内書を印刷して理事長宅のポストに投函してみてはいかがでしょう。
http://www.nikkanren.org/link/shindan.html

[139: 入居済み住民さん]

毎回の理事会は、日神管理からは簡単なマニュアル通りの月次管理報告があるのみです。

①定期点検報告 ②事業計画･緊急工事実施報告③日常管理特記事項･緊急対応･その他
④巡回点検報告（目視点検）⑤次期点検予定 ⑥駐車場契約・解約空き状況
⑦入退去状況 ⑧入居者からの問い合わせ⑨理事会への連絡事項及び進捗状況
⑩未収入金の督促状況の報告

日神管理から住民に対して、管理費削減などの提案やアドバイスは一度もなく、修繕工事の提案ばかりするだけの会社です。
担当者が抱える物件数（案件数）があまりにも多くて、案件を処理できていないのが実情でしょう。
そういう背景があるので、担当者の質の低下を招いているのだと思います。
いってみれば会社の質が落ちているからともいえます。

理事長１年生さん、いろいろご意見ありがとうございます。

[140: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>139　入居済み住民さん

貴方は既に理事になっているものの、やる気の無いフロント＋残念な管理人＋事なかれ主義の理事長のマンションで歯がゆい思いをされている方でしょうか？（過去の投稿のどれが貴方の書き込みか判らず…＾＾；）

でしたら、次期総会までは我慢して役員改選で役員留任を申し出て、第1回理事会で理事長に立候補しましょう！
（当方は、1年任期の輪番で理事長のみ留任していますが、他の理事も再任を希望すれば出来る管理規約です。）

尚、日神への委託契約の中に「管理費削減などの提案やアドバイス」は入っていないと思われ、また、日神は修繕工事の提案を行い、それを実施するかどうかの判断は理事会及び総会で行なうものですし、日神も自社の工事部がありますから、「相見積りを取ってくれ」と言わない限り、、、ではありませんでしょうか。

ちなみに私は日神のフロントに多くを求めるのは諦め、先日の総会前、手始めにEV保守会社を相見積りして保守会社の変更を理事会で決議して日神への委託費を削減し、その代わりにマンション管理士に助言してもらえる様、コンサルティング契約を結びました。

また、当方も課題山積で理事長2年生を立候補しようと考えていますので、コチラでガス抜きと情報収集しながら引き続き頑張りましょう！

[141: 入居済み住民さん]

↑残念ながら貴殿の想像とは違います。委託契約に書かれていなくとも住民の生活の質と資産価値を高めてくれるのが管理会社の仕事だと思いますので。。。お互いに頑張りましょう。

[142: 住民]

日神管理は対応が遅いことで有名ですが、管理組合の理事会報告書（議事録）が３ヶ月も遅れています。過去に複数の管理組合で管理事務報告の遅滞を理由に国土交通省関東地方整備局から監督処分（指示処分）を受けたことがあるのに、いまだに書類作成の遅れが改善されるどころか日常化しています。今度監督処分を受けたらどうなるのでしょうか？皆さんのところはどうですか？会社に対し強く改善を求めます。

[143: 匿名さん]

議事録は１週間以内に出ていなければおかしいよね。普通の会社で報告書を３ヶ月もためている担当者っている？議事録に記載できない不都合な内容でもあるのかも？何れにせよ怠慢な管理会社ですね。

[144: 匿名さん]

自分たちで作ればいいのでは？

[145: 匿名さん]

日神管理を議事録を作ります。お金もらっているから当たり前。

[146: 匿名さん]

管理事務報告の遅滞が複数からの管理組合から国土交通省関東地方整備局へ通報あれば、今度こそ業務停止じゃない・・・

[147: 匿名さん]

担当物件数が１５～１８棟もあり、仕事がかなりしんどいらしい。

[148: 入居済み住民さん]

仕事がしんどいことが管理事務報告の遅れの言い訳にはならないよね。そういう管理会社に管理を依頼しなければならない住民が一番かわいそう。

[149: 匿名さん]

>>116
半日勤務って今は何時までなんですか？
夕方すぎまでいるのかね

[150: 匿名さん]

↑　８時半~１１時半の３時間勤務。日勤は８時半～４時半の昼休み１時間を除く７時間。仕事をしない管理員がいるところだと、午前勤務だとかなりの管理費削減になりますね。さらに管理員室の電気代も節約できます。

[151: 匿名さん]

管理員の午前勤務で、委託管理費が月額約１０万円、年間で約１２０万円削減出来ますね。２０年で約２４００万。大規模修繕費にまわせますよね。

[152: 匿名さん [女性 30代]]

今、担当の物件数は20から25件位のようですよ。

[153: 匿名さん]

↑　びっくりぽん！や

[154: 入居済み住民さん]

担当物件をたくさんかかえると、質のいいフロント担当者は辞めてしまうでしょうね。

[155: 匿名さん]

担当物件が２０～２５件だったら、毎日理事会に出なくちゃいけない。管理会社もつらいなぁ～

[156: 匿名さん]

担当物件の平均が１０～１５件だから手抜きするんだろうな。質が落ちるのも分かります。

[157: 匿名さん]

この会社のフロントマンは、上場親会社の日神不動産で、使いものにならなかった人が
この子会社の日神管理にまわされている、と聞いたことがあります。

当然、レベルが低くなりますよね。
しかも、一人の担当の物件数も、多すぎ。
親会社から下りてきた社長に変わり、国土交通省の監督処分が下りて、
少しは、改善するかと思ったのですが、あいかわらずですね。

[158: 入居済み住民さん]

↑納得しました。どうりでうちのフロントマンは仕事が出来ないはずだ。日神管理は解体したらいい。

[159: 匿名さん]

複数の管理組合で管理事務報告の遅滞を理由に国土交通省関東地方整備局から監督処分（指示処分）を受けたことがあるというのは、一人が受け持つ担当物件が多すぎることが原因だったわけだ。それで、いつも管理総会の開催が予定よりも１ヶ月も遅れているんだね。

[160: 匿名さん]

普通は、フロント１名で１０～２０棟程度のマンションを担当します。２０棟は多すぎる。こんな会社は、ブラックです。

[161: 匿名さん]

スレ全部読んだら、本当に管理会社代えたくなった。分譲会社の日神不動産で購入したからといって、日神管理に管理をお願いする必要はありません。

[162: 匿名さん]

日神管理と日神住宅サービス が合併して、４月から、
「日神管財」で営業するとさ。

悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

[163: 入居済み住民さん]

日神不動産（株）は、同社の100％子会社である不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併する。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的。日神管理を存続会社とし、日神住宅サポートを消滅会社とする吸収合併方式を採用。合併後は「日神管財（株）」に商号変更し、代表取締役社長には日神住宅サポートの代表取締役社長・森岡 誉氏が就任する。

これ以上、馬鹿なフロントマンに手抜きの効率化を求めても、困るのは住民です。

[164: 匿名さん]

平均の２倍の担当物件を持たされて、どう経営の効率化を図ろうとするんだろうね。

[165: 匿名さん]

＞悪評高過ぎて、社名変えて、目先をそらす、戦略か・・・

日神管理→日神管財→○○管財

[166: 匿名さん]

かんざい【管財】とは財産を管理すること。かんざいにん【管財人】 破産・会社更生・和議の手続きで、財産を管理する人。裁判所によって選任される。→ 破産管財人 →更生管財人 ○○管財＝破産管財か？

[168: 匿名さん]

今日から日神管理から日神管財に変わったけれど、日神管財のホームページと旧日神管理のホームページが別立てになっていて、リンクしていない。準備不足で本当にダメな会社だね。

[169: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [ 40代]]

日神住宅サポート→日神管財の横浜支店が 今回の吸収合併で、国土交通省の認可がいつおりるかわからないので、営業休止状態、と噂で聞きましたが、何か理由があるの？ここで、賃貸募集契約しているけれど、全く入居者が決まらないのは、そのせいか？！。担当者からの連絡もない。本当にヒドイ会社？！ 不安だ。