ローレルコート八雲について

[買い換え検討中]

ローレルコート八雲についての情報を希望しています。
高台に位置していて、立地が気に入ってます。

デザインもステキですね。
いろいろなことについて、意見をお願いします。

所在地：東京都目黒区八雲4丁目8-9（地番）
交通：東急東横線 「都立大学」駅 徒歩13分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.47平米～74.87平米
売主：近鉄不動産 首都圏事業本部
販売代理：野村不動産アーバンネット

物件URL：http://www.yakumo4.com/concept/index.html
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[1: 匿名さん]

駅から遠いけど高そうだな、、

[2: 物件比較中さん]

ホームページに高級感漂ってますね。

[3: 匿名さん]

柿の木坂の所の交差点の所にできるのですね
目の前が成城石井だから買物は便利な方かな、、、

ここって車の交通量はまあまああるところですよね
その辺をどうとらえるか、カナ

あと駅から離れているということで
お値段的にはどう出てくるのかというのはみなさん興味をひくところなのでは？？

[4: ご近所さん]

近鉄不動産て微妙なデベロッパー、駐車場３台ってあたりも気になるところですか。
このあたりは車所有の人多いですよ。
あと、駅徒歩は実質的には15分てところでしょうね。
総じて八雲というよりは駒沢通り沿いのマンションという方が適切です。

で、色々考えてみるとターゲットの購買層がマーケットの需要から外れているような気がします。車なしのDINKSやリタイヤ組がデベの考えるターゲット層なのかもしれませんが、もっと駅近とか住環境の良さの面で売りがないと厳しいのでは。

[5: 匿名さん]

間取りミタイヨー

[6: 匿名さん]

外観がマット仕上げのようですね。

[7: 主婦さん]

確実に即完売物件ですね。
早く価格シリタイ。

[8: 匿名さん]

高台の閑静な立地のようですね。
ただ、隣接している駒沢通りは、交通量が多そう。
駅から遠いですが、住戸数が少ないなので販売価格は高めでしょうか。
まだ、完成はかなり先ですね。
いつから販売なのか解りませんけど。

[9: ご近所さん]

八雲は確かに閑静な高台です。
でも、この立地は住所が八雲なだけですね。
駒沢通り、おまけに柿の木坂通りとの交差点沿い。
車の通行量多いですよ。
閑静とは程遠い環境です。

[10: 匿名さん]

２年前のブランズ八雲と比べ、立地条件は見劣り。　でも、オリンピック決定以後の価格高騰により、むしろ単価は高くなりそう。

[11: 匿名さん]

少々駅から遠い場所にありますので、ここで暮らすとなると駅迄行く自転車か、自家用車があった方がよさそうですね。
綺麗なマンションですが近くは交通量が多いみたいですので、音とかどうなっているのか気になりますね。

[12: 匿名さん]

柿の木坂通り、駒沢通りにあるマンション、現地案内図を見ても住環境としてよさそうと感じます。

都立大学駅を利用するにしても、自転車で行った方がいいかもと感じました。

交通量は多そうですが、夜に帰宅する時も暗い道がなさそうなので安心です。子供が習い事をして帰ってくる時は暗いので、大通り沿いは安心です。

[13: 匿名さん]

高台に建設されるんですね。
坂は、ゆるやかとなっていますが。
高台は天災などにも強い立地が多いようですね。
昔は、富裕層が好んで住んだようです。
ベランダ側も住宅地なので日当たりは期待できまね。
D1タイプは、玄関に収納があるのがいい。

[14: 匿名さん]

すぐ売れそうですね！！

[15: 匿名さん]

いろいろ見てきたけど、ここに決めようと思お。

[16: 匿名さん]

八雲四丁目ってなかなかマンション出てこないですよね？

[17: 匿名さん]

八雲４丁目、間違いなく希少価値はあります。
ただ、ここのマンションは駅距離、環境面で微妙だと思いますけど。
これらのネガティブな面が許容できて永住するつもりなら悪くないんじゃないでしょうか。

[18: 匿名さん]

公園もスーパーも近くて、住みやすそうですね。

[19: 匿名さん]

駅は遠いし排ガスと騒音まみれですけどね^_^

[20: 匿名さん]

外観の写真を見ると内廊下みたいですね

道路が近くに通ってるので、排気ガスの心配はなさそうかな

[21: 匿名さん]

間取りは最上階の角住戸のものが出ていますね。
これが一番売りの物件になってくる、という風に考えてもいいのでしょうか。
他の住戸がどのようになってくるかというのが
注目ポイントになってくるかな。
出ている住戸は、居室がリビングから入る形になっているものと、
それぞれに独立性があるもの、と特色を出してきています。

[22: 匿名さん]

この戸数だとなんだかんだ言っても売れちゃうんだよね。
多少の難はあっても結局のところ不動産は希少性と人気が大事。

[23: 匿名さん]

八雲四丁目は確かに希少だ。

[24: 匿名さん]

一目惚れです！

[25: 匿名さん]

難という難もあまりないんじゃないかとは思いますけれどね。
駅まで徒歩で10分以上かかってしまうという点が
敢えて言うならばそれに当てはまるのかもしれません。

八雲4丁目って貴重なんですか？
あまり詳しくないんですけれど…マンションってあまり出ない地域？

[26: 購入検討中さん]

ストリートビューで見たけどこんな狭いとこにマンションですか
奥行き２０ｍもない感じだけどどうやって建てるのかね
南側にはすでにボヌール八雲っていうマンション建ってるし
窓開ければすぐ向こうにボヌールの廊下が見えるのかな
もう少し土地が広かったらよかったんだけどね

[27: 匿名さん]

元が安っぽい賃貸マンションだったところですから。
内廊下だから外の騒音や排気ガスなど関係ないとか楽観的な人がいますね。
しかし、そもそも八雲四丁目のような環境の良いところを売りにしてるのと矛盾してることに気がつかないんでしょうか。
高級感とかで誤魔化そうとしてる売主の意図に上手く乗せられてるなって思います。

[28: 匿名さん]

まあ、狭いからこそ１９戸の戸数なんだろうなぁと思います。
内廊下は普通に資産価値を考えるといいんじゃないかとは思いますけれどね。
ここで外廊下っていうのも若干微妙な感じもしてしまうと思いますし。
八雲４丁目がレアな立地かどうかは判らないですね。
他にも周辺にマンションあるみたいだし。

[29: 匿名さん]

内廊下か外廊下で資産価値なんてそんなに変わらないって。
それより駅から実質15分かかる立地のほうが影響は大きいでしょう。
おまけに幹線道路の信号つきの交差点沿い。
ただの駒沢通り沿いだったらまだよかったんだろうけど。
車、特にトラックの発進時の振動や騒音舐めちゃいけません。
それが数分おきに毎日繰り返されるんですよ。
中にいたら関係ないとか楽観的すぎ。
出入りするときのストレスだけでも相当です。
そんな立地のどこに高級感や資産価値があるんでしょうか。
八雲４丁目のほとんどは非常に良好な住宅地ですけどね。

[30: 匿名さん]

最近の新築マンションでもトラックの振動って感じますか？
今賃貸住み＆交通量の多い道路沿いに住んでてそういうのは頻繁にありますが
新築分譲でも同じようなものなんでしょうか。ちょっと心配になりました。
騒音は慣れました。窓閉めたら気になりませんし。まあこういうのは人に寄るんでしょうけど。
この辺りは排気ガスも凄いですか？

[31: 匿名さん]

高い。
こんなに駅から離れてこの値段。
今の市況考えたって強気にも程がある。
こんなマイナーな会社がつけていい値段じゃないよ。

[32: 匿名さん]

駅から遠いにも関わらず、駐車場はわずか3台分。広くて綺麗な庭があるわけでもなく、75㎡で9480万円はどうかな。八雲に高いお金出して住むのに、賃貸アパートのような条件ではねえ。

[33: 匿名さん]

ここはちょっと駅から遠いのと、価格も高めな点が気になります。でも「八雲4丁目」アドレスはこの辺りでは別格です。この物件の徒歩5分～7分以内に、同４丁目のタモリ邸、皇后陛下の妹の邸宅、大手芸能事務所Ｏの社長豪邸、柿の木坂２丁目は巨人軍のＨ監督邸、ちょっと残念なことになりましたが駒沢通りの反対側東が丘はチャゲ＆アスカＭ邸、その他きりがないので明示しませんが、八雲４丁目は芸能人、財界関係者が多数居住されていて集中してるんです。物件選択する上で、こうしたことはあまり関係ないかも知れませんが、柿の木坂１～２丁目、八雲３丁目、５丁目に囲まれた「八雲４丁目」は環七と環八の間では、南傾高台、碁盤の目の総合的にベストの住宅地です。

[34: 匿名さん]

車は持たれる方、多いんじゃないかしら、、、と思います。
敷地内だとセキュリティゾーン内に置けるから安心、というのはあるかと思いますので、競争率は高くなってしまうかな。
外でセキュリティを求めようと思うとなかなかそういう所も無くて。
この辺りだといいところありますか？

[35: ご近所さん]

タイムズ八雲４丁目が桜修館中等教育学校の近くにある
セキュリティはどうかわからないけど月極もあったかと

[36: 匿名さん]

その駐車場まで徒歩5分はかかるよ。
分譲マンション買って駐車場まで徒歩5分？
それが賃貸アパートみたいだって話じゃないの。

[37: 匿名さん]

そうですねタイムズまでは5分くらい。ここは車は諦めるしかないですかね。それか5分かけて高級住宅街を歩くか。住所はプレミアムなんですが。。。。。

[38: 匿名さん]

アドレス良し。その点だけでも価値アリ

[39: 匿名さん]

アドレスが良い？
通り一本でも中に入ってたら実態が伴って良かったのに。
ここは名前負けもいいところだよ。

[40: 匿名さん]

一本入れば良いのですが、マンションは出てこないと思いますよ。「柿の木坂ゴルフ」の跡地は固定資産税が高すぎてオーナーが売却したため「ブランズ八雲」になりましたが、4丁目の中に入れるのはおそらくこれで最後でしょう。あとは土地が細分化されており、マンションになりそうな大きな敷地はないです。逆を言えばだから閑静な住宅街が維持できます。あえて言えば、新倉邸の敷地（タイムズ駐車場）が将来的にどうなるかですが、相続はとりあえず一段落してますし、一部敷地も一戸建てで分譲しています。マンションデべから見ると売りに出れば八雲4丁目の南西角地で、まとまった敷地ですので、欲しいところでしょうが、一種低層、建ぺい容積５０：１００ですし、建築協定地区の中心部なので区が開発許可を出すかどうか？この敷地の隣は皇室系統ですし、出すにせよ近隣住民との協議は必要でしょう。ここは建築協定もあるし、中心部だけに住民がうるさいので出すのは難しいかもしれませんね。新倉さんがマンションでは売らない可能性もあります。ですから、マンションの供給は、4丁目の中に入ったところでは可能性はほぼないということです。「八雲4丁目」限定で探している人は一戸建ではたくさんいます。マンションで探すとなると、あとはここしかないです。ブランズ八雲の中古が出てくるのを待つかですが、いつになるかわからないでしょう。そこまで「八雲4丁目」にこだわるかどうかですね。

[41: 匿名さん]

今は消えたようですが、ヤフーでブランズ八雲の中古、最近まででていましたよ。　　平米１１０万位だったと記憶しています。

[42: 匿名さん]

ブランズ八雲がいつ出てくるかわかりませんよね。戸数も少ないし。ブランズ八雲も当初色々言われてましたが、結局完売。ここも結局、なんだかんだ言われても早いうちに売れるんではないですかね。このあたりの需要は根強いように思います。

[43: ご近所さん]

一戸建て建てたいなら4丁目は今
土地の販売2箇所くらいしてるけどね

[44: 匿名さん]

近鉄不動産ってマイナーな会社なんでしょうか。
企業紹介によれば東京、神奈川、千葉、埼玉をはじめとする関東一円で
新築マンション・分譲マンション・新築戸建を提供しているそうで、
私もローレルシリーズの名前はよく耳にしたりするんですが…

[45: 匿名さん]

メジャーかマイナーかと言われたら関東ではマイナーでしょう。
関西だとメジャーなのかもしれないけど。
でもご自分でメジャーだと思うのならそれもいいのではないですか。

[46: 匿名さん]

他の方も書いてますが、駅から遠いしその割に駐車場が少なかったりとちぐはぐな感じばかりです。
何か良いところはと思って見ても内廊下といった高級感らしきものと八雲四丁目アドレスくらい。
そして最近のマーケットを考慮しても内容に見合わない高過ぎな値付け。
近鉄不動産のスレッドがあったので見てみたら高級路線は苦手で高値をつけ過ぎて失敗、在庫を抱えることが多いという書き込みが。
なんだか妙に納得しました。

[47: 匿名さん]

ノータイムでスルー

[48: 匿名さん]

確かに近鉄は高値のマンションが多い印象を受けますが、
元々は低価格のマンションを得意とするデベだったのでしょうか。
高級路線で専有面積が55.07m2～75.47m2という設定も
どうなんだろうと感じてしまいます。

[49: 匿名さん]

近鉄自体がベースの関西ではそんなに高級イメージないですから。
関東だと東武あたりが相当する感じではないかなと思います。
八雲に東武のマンションって思ったら…個人的にはナシです。

[50: 匿名さん]

例えが悪いね。

[51: 匿名さん]

例えが良くても悪くても微妙な立ち位置のマンションであることは変わらない。
昨日現場の目の前通ったら雨の中看板持って人が立ってたよ。
こんな戸数の少ないマンションでそこまでしないといけないものかな。
可哀想に。

[52: 匿名さん]

駅まで遠くても、1本内側に入っていればもっと需要はあったかもしれないな、という風には思います。
車での出入りはここだとどうなんでしょう？
2面道路に囲まれているので、出入りはしやすいようには配慮されているのかな？
すぐに大通りなので、渋滞していると出にくいとかあるかとは思いますが、どうなんでしょ？

[53: 購入検討中さん [男性 40代]]

売出中の近隣同価格帯の新築に比べたら、駅距離あって幹線道路沿いでも良い環境に感じる。
なんだかんだ売れてるみたいだし。
しかし高い。

[54: 匿名さん]

八雲以外のエリアと比べるとまだよく見えるかもしれない。
でも八雲四丁目の中で比べると最低レベル。
買うときは外と比較するのかもしれないけど、住んでから近所と比べたらその差に愕然とする。
ここはそういう立地。
それでもよければ高値でどうぞ。
ここはそういう物件。

[55: 匿名さん]

駅から遠くて駒沢通り沿いになるマンション、立地的にはイマイチのような気がします。
周辺環境は、良いのでしょうが。
高いわりに広さが中途半端ですね。
室内設備も高級感があまり感じられないです。
普通っぽいですね。

[56: 匿名さん]

天然石がふんだんに使われてるのは結構良いなと思います。
シーザーストーンというのを初めて知りましたが天然石で手入れが簡単ならアリかと。
御影石の天板は結構見ますが色がダークなのでキッチンが暗くなっちゃったりしますし。
廊下も天然石とありますがキッチン・洗面所と素材は同じなんでしょうか。
ここはあと2戸なんでしょうか。大きい部屋の方は一億近いんですね…。

[57: 匿名さん]

結局残りはあと２戸ですか。否定的な意見も多かったですが、なんだかんだ言っても需要はあるんですねここは。個人の価値観ですし、やはり「八雲４丁目」ブランドは健在でしたね。物がないですから。。。。

[58: 匿名]

未販売があるからまだまだ残ってると思うよ。

[59: 匿名さん]

シーザーストーン、私もいいなと思いました。
御影石の天板は確かに高級感があるとは思いますが、あの色はイマイチ好きになれません。
その点、シーザーストーンは色も明るく、傷にも強く、水分も染み込みにくく汚れにくいのは良いと思います。

[60: 匿名さん]

外観が高級感とあったかみを感じました
女性好みの使いやすく洗練されていて　もう売れてしまうでしょうね

[61: 匿名]

あの価格なら当たり前と思います。それより狭いプランがネックだね。企画ミスでしょ!

[62: 匿名さん]

狭いプラン、あの専有面積の割にはいろいろと頑張っているような感じは受けますが…
リビングインにして廊下は最小限。
キッチンとリビングダイニングの面積の表記が分けてされているのでごまかしがないですし。
二人暮らしだったら調度良いのでは
ただこのエリアでDINKSとかの二人暮らしというのはないのかなぁ。

[63: 匿名さん]

確かに平米数だけ見ると微妙ですが、いろいろ工夫して実際の数値よりは広く使えるような間取りになってるような感じはします。

[64: ご近所さん]

狭い高いだけではなく道路沿いの騒音問題が一番ネックの物件ですね。完成してから判断が得策だね。

[65: ご近所さん]

騒音問題を考えてる時点でここはやめておいた方がいいと思いますよ。
周りの音を気にしないような人が買う物件です。

[66: 匿名さん]

ここって騒音が凄いってことなんですか。
昔のことだけど、車の走行音のうるさいところに住んで居たことがありましたが、
慣れてしまうと、そんな音が子守唄になってしまっていたりして、
確かに気にしない人なら、大丈夫な物件かも知れませんね。

[67: 匿名さん]

騒音の感じ方は人それぞれですからね。ある程度防音はされているようですが、人によってはすごく小さな音でも気にされる方もいますし。二つの道路に面しているので実際に行ってみるのが一番じゃないですかね。目黒通りに比べたら全然静かですが、閑静ではないですよね。排気ガスの影響はどうでしょう？実際に行った方いたら感想教えてください。

[68: 匿名さん]

分かる気がします。
私の実家も結構車が通る場所にありますが、それで育っているので全く気になりませんでした。
家を出て、静かな場所で過ごすようになってからは、時々実家に帰って泊まると、こんなに音が大きかったんだって思う事があります。
慣れなんでしょうね。

[69: 匿名さん]

慣れですか。
不確定要素、といいますか、個人差のあることだなというふうに感じます。
実際に住んでみないとわからない部分があるな…と。
遮音性がすごく高ければだいじょうぶなのかしらと思います。

排気ガス、気になりますよね。
目黒通り沿いと比べれば良いとは思います。

[70: 匿名さん]

サッシの遮音性能はどれくらいだろうと思いましたが
公式サイトの構造にT2サッシという表記がありました。
どれくらいの性能かと調べた所、遮音性能は30db以上
つまり屋外が幹線道路の交差点程度の騒音だとすれば
静かな事務所程度に抑えられるんだそうです。

[71: 匿名さん]

窓を閉めたらの話でしょ。実際に中に入ってみないと何とも言えない。

[72: 匿名さん]

騒音の程度って、結局は住んでみないとわからないことではありますが
遮音性能の高いサッシなのは安心だと思います。

[73: 匿名さん]

遮音性が高いサッシだと少なくっても外からの音は遮断してくれます。
ただ上下左右の音に関しては物件の接しているご近所サン次第。
これはふつうに生活する分には気にならないように設計されていると思いますが、それ以上の音を出してしまうと流石に聞こえてしまう。
外の音も、建物内の音も気にならないように過ごせるのがベストかなと思います。

[74: 匿名さん]

目黒区のマンションの希少性について公式サイトで触れられています　希少性があるからこそリーマン・ショック後にも価格を回復しているということでした　これから先はどうなっていくのでしょうね　オリンピックが一つの区切りだとされております　その際にそれを期に下がってしまうのかいやいや維持されるのかということが気になります
目黒区は希少性があるとは言いますがこちらは駅からの距離がありますね　歩く時間は実際は20分弱はかかるのではないでしょうか　駅からの距離というのもマンションの資産性に大きく関わってきます　どうなっていくのかなぁと読めない部分がとても多いです

[75: 匿名さん [男性]]

オリンピックが節目と言われているけれど、ロンドンのようにオリンピックの後もどんどん上がるかもしれない。もしかしたら今がピークでオリンピックの前から下がるかもしれない。それは実際に起こるまで誰にもわからないことでしょう。いろんな予想をする人がいます。バス物件、徒歩13分の物件でも買いたいと思えば買えばいい。希少性はあれど、駅から遠ければプラマイゼロでしょう。徒歩20分は言い過ぎと思いますが・・・

[76: 匿名さん]

坂道だし女性の足ではそれくらいかかるでしょうね。

[77: 匿名さん [女性 40代]]

やっぱり値引きしてるのね？？？
安売りでしたか。価格設定がミスしてるね。

[78: 匿名さん]

お値引き、あったんですか？
公式サイトを見るとそういうのは伺うことはできないのですけれど。
駅まで１０分超ということですから、
あまりに強気だと大丈夫かしら？というのはあったりするのでしょうか。
まだまだどうなっていくかわかりませんけれど、、、

[79: 匿名さん]

マンション前通ったら、まだ販売中の看板。入居してあの雰囲気は嫌です。。

[80: 匿名さん]

住んでおられる方も早く完売しないかな、というかんじなんでしょう。だからこそディスカウントもあったんだと思います。この時期ならば値下げがあっても入居者さんも気分を悪くされることも無いのではないかと感じます。大胆な値引きがないと今の時期は難しいのかなぁ…

[81: 匿名さん]

駅遠、しかも大通り沿いでこの価格では、売れ残るのは仕方ないですね。

新築なら何でも売れる状態から、売れる物件と売れない物件の二極化が進んできましたね。

[82: 匿名さん]

　近鉄不動産ってのは、関西の業者だろう？なんで東京で？

[83: 評判気になるさん]

過去最低点のようで悲しくなりました。とうの昔に完売し、皆が平穏に過ごしているマンションを今更こき下ろして、この会社、この方は何をしたいのでしょうか。。お名前で検索すると2chなどでは悪い噂もある方のようですね。

三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【ローレルコート八雲】編
総合点 61.5点（最高100点）
駅からの距離を勘案すると３割高とも取れるのです。是非とも値引き交渉を頑張りたいところです。
10年後を想定した本物件のＲＶ格付けは「Ｂ～Ｃ」とさせて頂きました。「Ｃ」は、東京都平均レベルの価格維持率（購入価格からの価格維持率。詳細は割愛）はキープできないかもしれないレベルを意味します。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=378

[84: 匿名さん]

三井氏のレポートは真っ当かと思います。