プレミスト菊名ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト菊名についての情報を希望しています。
第一種低層住居専用地域なので、暮らしやすいといいな。
アクセスも良さそうですね。物件や周辺はどうでしょうか。


所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目104番1他（地番）
交通：東急東横線 「菊名」駅徒歩12分 　横浜線 「菊名」駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.39平米～87.63平米
売主：大和ハウス工業
物件URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kikuna/index.html
施工会社：株式会社竹中工務店　横浜支店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[282: 匿名さん]

>>280
割高だよ。シルバーウィークに菊名駅東口でティッシュ配っていたくらいだからあまり集客良くないのかな？
今ネットで出てる鶴見区上の宮の中古マンション
①築年数11年、73㎡、徒歩14分、2850万円
②築年数11年、72㎡、徒歩10分、3380万円
③築年数18年、81㎡、徒歩12分、3200万円
菊名駅徒歩10分以上は、10年後3000万円前半以下で売られている。
だから5000万円台は相当割高だと思う。10年後リセールは70%以下か？郊外バス物件並の下落リスクがある。一都三県の10年後リセールは90%位が平均らしい。人気エリアは100%超もある。このデータ見ると上の宮なら3000万円後半～4000万円前半が適正な新築価格と個人的には思う。

[283: 匿名さん]

今はどこも割高。
①割高で購入
②更に割高になってから購入
③10年待つ
の3択では。

10年前の物件は割安販売なので、リセールバリュー高くなりますね。
今の物件はインフレでもならない限りリセールバリューは相当落ちます。
後は何を諦めるかですね〜

[284: 匿名さん]

>>283
中古も相当値上がりしてるけど、それで3000万円前半だからねぇ。どこも割高だけどここはあまりに新築と中古の値段差がありすぎないか？

[285: 匿名さん]

＞＞284
基礎工事にお金がかかっているので、余計割高になっているかと思われます。

[286: 匿名さん]

10年前と比べたら割高ですよね。
では10年前と20年前を比べたらどうなるでしょう。
要は10年後とか20年後の経済情勢なんて誰も分からない。
割高だと思えば買わなければ良いし、価格なりの価値を感じていれば買えば良いと思いますよ。
購入を検討している方なら、他のマンションもご覧になっていると思いますが、そこまで違和感あるプライシングでしょうか？
酷評している皆さんは、買う気がないのに掲示板には書き込むんですね。
なぜでしょう？これを見て「値下げしないかな～」「もう少し安かったら買うのに」って思っているのですか？（無いと思いますが）
そこまで高いと思うなら見切りをつけて、ご自身の来る買い時まで静観されると宜しいのでは？と思います。
（そのようなタイミングが来るか来ないか分かりませんが）

[287: 契約済みさん]

だいぶ出来上がってきましたね～(^-^)

[288: 契約済みさん]

そうですね！
今から楽しみです。
エアコンやフロアーコートなど、皆様はどうされますか？
大和ハウスからの紹介があまりに高く、他への注文を考えています。
なにぶん初めてなものですから、皆様どうされるのか気になるので質問させてください。

[289: 周辺住民さん]

菊名は再開発はないよ。結構、駅前の地権者が頑固だからね。
これから大きく変わるのは綱島くらいだと思うよ。
綱島は駅前再開発に伴って綱島街道も拡幅するのが決まってるみたいだし。

[290: 匿名さん]

綱島は大きく変わりそうですね。
ｱｯﾌﾟﾙ、新駅、タワーマンションと騒がしくなりそうですね。

[291: 匿名さん [男性 30代]]

菊名駅から坂は確かに毎日と考えるときついですね。
この物件、環境はいいと思うのですが、、、この掲示板を見てると、あまり人気がないように思います。

[293: 匿名さん]

この立地でこの値段は高いですね。

[294: 匿名さん]

高い…ですか。
相場が正直わからない、というのがありますけれども。
数年前のものとは安易に比べられないですし。
最近の建設コストを考えるとどうなのかしら、という風には思いました。
ただ、坂のぶん、少し値段に組み込んでいればいいのになとは感じます。

[295: 購入検討中さん]

色々探して一周して戻ってきました。
どこを妥協するか悩んでいます。
8,000万円～1億円の予算で探せるならいっぱい良いところはありました。
でも我が家のお財布事情から、買えるのは5,000万円くらいかな。
横浜で探していて、電車で人気のない線や駅で選べば、そこそこの物件が見つかるけど、なかなか納得できていません。(言い方が悪かったらごめんなさい)
プラウドだと完全に強気でエリアの価格に1.3～1.5倍近いプレミア付けて売ってるし。
そんなこんなで戻ってきました。
他見たら、そんなに高くない気がしてきましたけど、皆さん見ているのかしら？

[296: 匿名さん]

>>295
ここは周辺に比べれば手頃感ありますね。
坂徒歩12分を許容出来れば有りなんではないでしょうか。

アールブラン大倉山見られましたか？
鶴見方面にもお手頃な物件ありますよ。

[297: 購入検討中さん]

>>290
これからが楽しみな街ですね！
菊名より良いのかな⁉

[298: 匿名さん]

295さんに同意です。
ここのエリアに限ると、数年前と比べれば高い！と思われるのでしょうけれど、
でもよそも同様にネ上がっていることを考えると
全体としては悪くない価格に思えてきますので。
物件の設備や仕様と立地、価格のバランス的にはいい方なのでは？

[299: 匿名さん]

>>298
上の宮の中古は3000万円前半だよ。他は中古も高い。

[300: 購入検討中さん]

>>299
何が仰りたいのか分かりません。
新築時に同じグレードで同じ規模のマンションがあり、その物件が3,000万円前半になっているので、資産価値として心配と言いたいのでしょうか？
マイカー探すのに例えば「トヨタのカローラっていう中古車が100万円なのにクラウンって車の新車価格は500万円もするのはおかしい」といっているように聞こえます。
じゃ～3,000万円の中古を買われてはいかがでしょうか？

[301: 物件比較中さん [男性]]

同じ上の宮同士で一方がクラウンで一方がカローラない訳がない。不動産は場所で資産価値がほぼ決まるから他の中古もここも同じ値段しかつかない。昔からオランダでチューリップの球根バブルってのがあったけど高値で買う奴の思想ってのはここの価格を納得できる人と同じなんだろうな。恐らく横浜市民、港北付近の人ではないとおもうね

[302: 物件比較中さん [男性]]

あえて言うなら新車カローラの値段が300万円で中古で買えば200万で買えるけど、なぜか鉄鉱石価格の上昇を十分に客先に転化して500万で売り出されるのを、鉄鉱石高いしこのまま上げ続けるから仕方ないね、ってなんの疑問も持たないことと一緒じゃない？

[303: 匿名さん]

何が言いたいのか理解出来ません…

[304: 購入検討中さん]

ダイワは偽装大丈夫かな？

[310: 匿名さん]

外観、外廊下等の造りもしっかりしていて、スーモとかでもお勧めされる物件ですね。
にも関わらず、売行きは必ずしも順調とは言えない状況のようです。
やはり坂がネックなんでしょうかねぇ。

[311: ご近所さん [ 40代]]

近くに住む者です。
住宅地だしファミリー層も多いし、特に便利じゃないけど(笑)、まぁ普通に住みやすい場所だと思います。
が、やはり、今の相場高に合わせてか、値段が強気だなぁと。
5000万円台って！検討中の皆さんはすごいなぁ！！
ちなみに最寄り駅、菊名は東横線とはいえ、上り坂だし、駅前はラーメン屋ばかりです(悲)
病院も少ないしお茶する場所もないし(笑)
学生さんやサラリーマン以外の人は普段気軽に徒歩で行き来するって感じじゃないです。

[313: 匿名さん]

>>304
契約者には手紙とか出しているんでしょ～けど、どうなんでしょうね。

[314: 匿名さん]

>>309
18日日曜日に来場者にクオカード2000円プレゼントとひっしにティッシュ配ってたよ。売れていたらそんなことしないよね。つまり相場より割高ってことだよね？

[315: 匿名さん]

>>307
全くクルマの価値観を理解できてないですねぇ

[316: 物件比較中さん]

割高じゃないとか強気であったり破れかぶれで言ってると思ってたけど、本気でいってるのだとしたらビックリ。

[317: 匿名さん]

>>316
あなたの価値観は過去だけなんですね。
過去に縛られていたら、一生買えないと思いますが。
お聞きしますが、あなたはいくらが妥当だと考えていますか？
その値段まで下がれば買うんですか？
なぜここに書き込もうと思ったのですか？
単なる僻みにしか聞こえません。

[318: 匿名さん]

>>317
なぜに嫉むと考えるのか、それがわかりません

[319: 物件比較中さん]

>>317
ＭＡＸで平米60万円でないかな。これでいいの？

[320: 匿名さん]

東横線物件ではないね～

[321: 匿名さん]

そもそも東横線は鶴見区通ってませんしね…

[322: 匿名さん]

>>317
316じゃないけど回答します。現在上の宮二丁目で菊名駅徒歩10分築年数10年位66㎡の中古が2850万円で売り出されてます。激安です。いくら新築で一流デベでも同じエリアでしかも徒歩12分とさらに駅遠で5000万円超は高すぎないですか？中古は立地で値段が決まるのは常識ですよね？現在、中古もかなり高騰してるけどこの安さ。これは過去との比較ではない。ちなみに菊名駅徒歩10分の港北区なら同じ条件で軽く4000万円越えます。下手すれば5000万円位で平気で売り出されます。
鶴見区上の宮は東横線価格ではないんです。わかりますか？？新築ならせいぜい4000万円台。建築費高騰前なら3000万円台からが妥当。坪単価にすると200万円以下では？逆に適正な価格と証明できる材料あるんですか？

[323: 匿名さん]

皆さん盛り上がっていますね(^^)
どんな商品でも値段を付けるのは本当に難しいですから、色々な意見があって当たり前です。
しかし皆さんが高い安いといっても、値段を付けるのは大和ハウスですからね。
私が先日まで住んでいた武蔵小杉だって、当初は武蔵中原っていわれてました。（ど～でも良いですけど）
それでも武蔵小杉バブルに便乗して10年も住んで上手にお釣りが出る値段で売れました。
今、３件目の買い換えを検討中です。
物件の価値を住所だけで買う人の気持ちは、分かりません。ブランド思考に似ているんでしょうかね。
ただ当時「高い高い」といってた人達を思い出しました。

[328: 買いたいけど買えない人]

正直、買いたいと思っていましたが、買えそうにありません。
出せても4,500万円まです。
ちかくの幼稚園や小学校も見て、良いな～って思ってたけど。
このクラスを買う人って、1,000万円くらいの年収の人なんでしょうか？
やっぱりバスなのかな～

[329: 匿名 [男性 30代]]

くさっても東横線ですから。南武線でも
浜線でも地下鉄でもない。東横線は特別です。

[331: 購入経験者さん]

同じエリアの中古築年数10年徒歩10分が現在2850万円で売り出しされていたら、徒歩12分新築5000万円台が高いと感じるのは普通の感覚では？別に買えない妬みではありませんよ、誤解なく。せめて中古も4000万円台で売り出しされないとバランスが悪すぎると思うのですがおかしいですか？このアンバランスはかなり気になります。このエリアは安い中古が多いから住民は庶民的な層が大半なのかな？個人的にはそういう方が好きだけど。

[333: 匿名さん]

>>328
価格からすると年収800〜1000万ぐらい必要ですよね。dinks向きでもなさそうなのですが、世の中、そんなに1000万クラスの方多いんでしょうか。

>>331
妙蓮寺も東白楽も中古に比べると大分高く感じますね。
このご時世だからと言われてしまえば、それまでなんですがなかなか手が出しづらいのも事実ですね。

[334: 匿名さん]

>>331
確かに築10年なら▲25～30％程度を相場の妥当レベルだとすると、若干高い気がしますよね。
しかし、よく比較に出てくるミッドヒルズと比較して約1,000万円を考えると、それほど高くは感じません。
これは見方を変えると、それだけコストが上がってきているのだと思います。
周辺の中古が安いのか？この物件が高いのか？
中古の需要があるならば、周辺の中古マンション相場が上がりしますよ。
でも、このマンションを1,000万円も安く売り出すとは考えられません。
難しい判断ですよね。

[335: 匿名さん]

東横線に住みたい人は川崎区や鶴見区が嫌だけど、一定の利便性が欲しい人。
鶴見区で東横価格はないわ。
「どこ住んでるの？」
「菊名」
「良いところねー」
「鶴見区だけどね」
「... 」

[336: 周辺住民さん [男性 30代]]

アドレスきにする人そんなに多いんですかね？港北区なら自慢できるものなのでしょうか。近所に住んでいますがその感覚が理解できません。住環境を見てこのマンションが高いというのはわかりますが、鶴見区で東横線価格はない？ってことはここが港北区だったら適切な価格ってことですか？

[337: 匿名さん]

>>333
800万位30歳でもらえるでしょう。。

[338: 匿名さん]

>>337
いるだろうけど少数派でしょ。

[339: 物件比較中さん [男性]]

港北区になると自然と駅近になるから適正価格になる。デベが言ってたが人口減ってきてるのにいつまでもこんなに高い状態続くわけないし兆しも出てきてると。今ここで掴むのが最も高い時期ですな。武蔵小杉とかそんなこと言うから煽られんだよ。ここに引っ越す意味が落ち着いたところ。ここではないよなあ

[340: 匿名さん]

>>334
ミッドヒルズレジデンスと比べると、2000万は違いますよ。

[341: 匿名さん]

菊名なら、新横浜駅も近いから何処か遠くに出かける時や、出張とかがあったら便利で良いですね。
今の新横浜駅には全新幹線が停まるから、ここも良くなったなぁ。
昔は殆どの「ひかり号」が通過していたのに。

ここから羽田空港までの直通のバスとかあるの？

[342: いつか買いたいさん]

>>341
菊名からは羽田までのバスはなかったはず。
相鉄東横線の乗り入れで、新横浜と日吉がつながると、菊名駅はさびれていくような、、、

[343: 匿名さん]

坂、つらい。。。

[344: 匿名さん]

>>343
坂もそうだが、車の通りが激しい。
高速できたら更に激しくなるだろう。ただでさえ狭い道なのに。

[345: 購入検討中さん]

杭の偽装は大丈夫かな？

[346: 匿名さん]

売れてないですね、ここ。
立地と価格が原因ですね。

[347: 匿名さん]

横浜のマンションが全て偽装と思われるのは心外ですが、そのようなイメージがついても仕方がないんですかね(;_;)
むしろ逆に先入観を持って見た方がマンション選びに失敗せずに済むくらいに思えるかも？
ここは竹中工務店なので無関係ですけどネ(ﾟ∀ﾟ)

[348: 匿名さん]

>>347
竹中は杭打ちしないのでは？

[349: 匿名さん]

竹中は魅力だけど、場所だな、問題は。
何もないよ、この辺り。

[351: 匿名さん]

駅から若干距離があるから、その点をどう思うかですね。
何もないと言うのは確かにそうかも。
一応、小中学校は近くにありますので、子供さんがおられる方としては
子育てしやすい、安心な地域とはいえますが。
利便性を求める方だとそもそもこの辺りの検討はしないのかも

[352: 匿名さん]

駅まで徒歩１２、３分であれば遠すぎるとは思いません。
やはり、子供がいるので子供優先に考えて物件を選びます。
その点では、ここは良いなとすごく感じます。

[353: 匿名さん]

この近辺に住むとしたら、建て売り戸建ての方が割安感があると思います。

[354: 匿名さん]

確かに子ども優先であれば、いい物件です。
ただ、このエリアであれば、戸建てがいいかもね。。。

[355: 匿名さん]

独身時代に上の宮に住んでいましたが、車がないと何するにも不便でしたよ。
東横で渋谷にも横浜にも便利ですが、荷物持ってあの坂を帰ることを想像すると躊躇してしまいます。
１年ぐらいは東横沿線というステータスに覆い隠されていましたが、２年目は苦痛でした。
なので今は駅まで平べったいところに住んでいます。

[356: 匿名さん]

立地が立地なだけにサイクルポートは全戸分用意されている点は良いと思います。
ただ、駐車場は51台だけなので不足してしまうのではないか？という心配はありますね。
サイクルシェアがあるのだから、カーシェアリングもあれば良かったのかな、と感じます。

[357: 匿名さん]

No,347さん、杭の問題は横浜だから心配という訳ではないと思います。
マンション購入検討している人にとっては、どこの地域でも心配になるのではないでしょうか？
どちらの施工会社でも、注意する必要はあるのでしょう。

[358: 匿名さん]

ガーン。菊名のしぶそばって閉店になってたんですね〜
近隣の武蔵小杉店をご愛顧下さいませ〜と貼紙がありました。。。

[359: 匿名さん]

見学しましたが、金額は相場なのでしょうか？新築だから？
中古もいくつか見ていますが、やはり私は立地が一番ですね。

[360: 匿名さん]

>>359
>>見学しましたが、金額は相場なのでしょうか？新築だから？

4,890万円～6,780万円の価格帯は、少しお高いかなという印象を受けました。
最寄駅が徒歩12分かかり、低層階マンションとして考えるとホント相場なの?と思います。
この地域がという希望であれば良いですが、もし迷う場合は
まだ他の物件と比較して考えても遅くはないと思います。

[361: 匿名さん]

他も上がってるから、それほど割高感はないけどな～

[362: 匿名さん]

相場ってなんですか？

[364: 匿名さん]

>>363
そこまで断言できるなんて、スゴイですね。
362さんのいう通り、相場ではなく価値観って人それぞれだと思いますけどね。

[365: 匿名さん]

モデルルームと現地へ行ってきました。
モデルルームには上品なお年寄りの方、普通より少しもらっていそうなサラリーマン風の方。
契約者の方か分かりませんが、このレベルのマンションですから、やっぱり住民の方の雰囲気は悪くないんでしょうね。
現地の外観もなかなかステキでした。
すぐ隣に戸建の建売りが売られてました。
戸建に目移りしそうになりましたが、大和ハウス、竹中工務店の安心は捨てがたい。
何よりマンションのアッパーエントランスがかなり魅力的。
大手の三井ですら、杭の問題がある時代です。
売主の健全な財務体質は必須だし、住宅金利や今後の見通しも色々考えていたら、買ってもイイのかな～ってユラユラしてます。

[366: 匿名さん]

>>363
オリンピック後に値下ると見越して、
値下がる確証もないままあと5年間賃貸で住むくらいだったら
消費税上がる前に買っておいた方が良いと思います。

[367: 匿名さん]

現地周辺を歩いて確認したが、車がないと生活がかなり不便な場所だな。近所にスーパーがない。あるのは、隣のゴルフ練習場と徒歩5分のコンビニとパン屋のみ。
菊名駅から坂道徒歩12分、実際に何度か歩いたが玄関からホームまでは実質15分だな。罰ゲームみたいな感覚だった(笑)。安ければ納得できるが5000万円以上払ってこの利便性はどうなの？？

[368: 匿名さん]

>>367
そらそうだ！
単なるウォーキングに坂という負荷かけて、しかも何度も歩くなんて罰ゲームですか？
玄関からホームまでなんて「しらんがな」みんな同じ基準で計っているから、12分は12分です。
5,000万円で買える利便性って「このくらい」ってことですね。
366さんがいうように「オリンピック後に下がる」という確証のない個人的な期待や、過去の価格ばかり気にしていたら、買えませんよね。

[369: 匿名さん]

坂も気になりますが、道路も狭い、、、
高速が開通すれば、もっと混雑しそうな、、、

[370: 匿名さん]

>>369
確かに高速開通後の道路事情は気になりますよね。
今は工事中につき、綱島街道の道幅も狭く法隆寺の交差点は渋滞していることが多いです。
高速道路の利便性は圧倒的に良くなる面では期待できますが、周辺の道路事情がどうなるか心配事の一つですね。

[371: 匿名さん]

最終的な周囲の環境、というのは本当に重要なポイントだとおもいます。
このあたりは、よく考えて物件を選ぶ方がいいんでしょうね。
私も周囲の交通網などの利便性に関してはよく考えておきたいところです。

[373: 契約済みさん]

審査が通れば契約済みです。
お金に余裕があるわけではありませんが、子供のことや旦那の通勤、マイカー保有を考えてバランスが良いという結論です。
メインエントランス向かえの戸建ても検討しました。
しかしどなたかもいうように、アッパーエントランスが圧倒的な魅力で、これが無かったら1,000～1,500万円は下げないと売れないと思います。
日吉とか綱島とか、検討はしたものの総合的に判断して買いました。
酷評している方々は、周辺の日吉とか綱島、妙蓮寺なとの物件を見てもなお書き込んでいるのでらっしゃるのでしょうか？
「鶴見区なのに」とか「鶴見区だから」といっている方がたまにいらっしゃいますが、そんな鶴見区でも、場所によってはこのくらいの値段はしますよ！と申し上げたい。
その鶴見区、昔は余裕で買えたかもしれませんが、今はそんなものかもしれませんよ。
価値観の問題だと思いますが。

[374: 物件比較中]

>>373
アッパーエントランス以外に何が良かったのですか？総合的とは？私は日吉～東白楽まで見てますが、ここが一番割高に感じました。
各エリアの近隣中古価格は確認されたのでしょうか？ちなみにこの辺りの中古は徒歩10分、築年数10年位、70㎡前後が2800～3400万円程度で流通してます。ここは、環境は閑静で良いですが、駅遠かつ周りに何もなく、マンションの利便性が全く感じられないので、中古流通価格も参考にすると資産価値はかなり微妙では？買った瞬間に1000万円以上の目減りを覚悟しないとならないですね。
日吉、綱島、妙蓮寺にないここの良さを教えていただけるとありがたいです。

[375: 匿名さん]

＞＞３７４
ここをこの値段で買われる方は１０００万円の資産価値の目減りを気にされない方だと思います。この近所の一戸建てからお子さんなどが出ていき、家族が減ったので移るとか、親御さんのご実家が近所だとか、永住を目的とされる方とかでしょう。やはり人それぞれの事情で価値観が大きく変わりますね。まあ私にはその価値観が見出せませんでしたが、物件的には悪くはないかと思います。

[376: 匿名さん]

まあ、永住で買われた方が良いかもですよね。
今からここを投資感覚で買ったとしても、いつ下げ始めるか分からないです。
この付近なら、確かに悪くはないかと思いますが・・・
ただ価値観は、人によっていろいろ異なるので何とも言えませんけどね。

[377: 契約済みさん]

>>374
中古で良ければ中古のほうが、割安感はあるかもしれませんね。（当たり前ですわちさそが）
あなたが言うような割高には感じませんでしたし、誰かがいうような相場的な、目減りを感じる必要も無いと思います。
よくオリンピック後に下がると予想されているかたもいますが、ゼネコンに勤める旦那いわく、見越した計画なんて山ほどあるそうです。
増税やら、色々考えて当てにならない期待を胸に賃貸を続けるくらいなら買ったほうが良いという結論になりました。
魅力は子供を育てる環境ですかね。

[378: 匿名さん]

>>377
買える時に買った方が良いと思います。
何を優先するかでしよ。
今後、価格は下がったけど、金利が上がって買えないなんてことも考えられますからね。

[379: 匿名さん]

最近の物件は、どれも高いですね。
え～、オリンピック後に下がるなんて期待している人いるんですか？
もっと長期的には今の地方のように高齢化が進むにつれ、下がっていく可能性はあるかもしれませんが、オリンピック後の期待なんて。。。

[380: 匿名さん]

>>379
少なくとも一般的なサラリーマンでは今の価格帯より上がってしまうと買える方がぐーんと減りますので、ピークに達していると思います。後は現状維持か、経年により下落していく可能性が高いですね。竹中さんが施工してるので、単純に利幅が大きい分割高になります

[381: 匿名さん]

駅からの距離や生活の利便性を犠牲にしても手に入れたいマンションなのかと問えば、躊躇してしまう物件だと感じます。
これで価格が驚くほど安いのであれば納得もいくでしょうが、むしろ割高感があるというクチコミも少なくない事を考えると迷いますよ。