KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.18

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.18です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[921: 匿名さん]

＞916、917
私も同意ですね。
ただ私の場合は、お二人とは違って、両者比較検討して
勝どきザタワーでなく、ドゥトゥールを選択しようと考えております。
これまでの経験上（といってもすごく多いわけではありませんが）、
ドゥトゥールのスパや派手なエントランスのように、わかりやすく訴求効果の高い共有部を持つ物件は、
賃貸しする場合、空き時間がなく早く借り手が見つかるのに加え、
リセールバリューも、同地域の同種物件と比較して高く維持し続ける傾向があることから
ドゥトゥールも投資物件としては決して高くないと判断します。

[922: 匿名さん]

＞＞９２１

不動産投資なら、利回りのことを考えておりますか？
ＰＥＲでいくと、晴海の物件は２５を超えてくるように思うのですが・・・

[923: 購入検討中さん]

>>921
投資の素人なので教えて頂きたいのですが、新築ですら、売れ行きが全然よくない物件で、賃貸やリセールで有利になることはあるのでしょうか？

[924: 匿名さん]

>>921
そんな当たり前のこと、いまさら書いてどうするの？早くドトールスレへ戻ったら方がいいんじゃない？こっちで油売っている間に、またスミフはドトール販売価格を上げようとしているよ。そのうちすぐにリセールバリューとか言ってられなくなるんじゃない？

[925: 匿名さん]

>>922
実際には賃貸に出して即入居とはならずそれまでの時間を投資ロスとしたり最後売却するときも同じく時間による投資ロスや値下がり額が発生する、そういったものがDTは発生しにくいだろう、単純に人が借りたい住みたいマンションを買うことも投資では必要だと思う。

[926: 匿名さん]

＞＞９２１

賃貸物件なら、駅距離や利便性がもっとも重視されて、眺望や目先の共用部の評価は所有する場合よりも評価が低くなると思いますけど・・・

勝どき東ができたら徒歩４分とかいうのも、新築から４年以上経過しての話だし、改札口までの距離が５分相当短くなるわけではないし。

あと買値と貸値の比較しなきゃ話にならないけど、貸値は多数の物件と比較して市場評価にさらされますからね。
インフレ基調のなかでも強気設定の買値物件に飛びつくと、新築利回りで３％なんてことになって後悔しないかな？？

[927: 匿名さん]

＞＞９２２

時間と投資ロスが生じにくいって意見が多数人がうなずくとは思えないけどね。
まぁ投資は自己責任ですから、自己判断で大いにリスクをとってくださいな。

私の眼からしたら投資云々をいったら、ＤＴはありえませんけどね。

[928: 匿名さん]

>>923
デベロッパーの値付けは、感覚でつけているわけではありません。
各ファクターのバリュー価値を数値化して積算値として算出しています。
この数式は各社の戦略とノウハウが加算されたものとなります。
このため売れ行きがよくない、と見えているのもデベの戦略の範疇にあることがしばしばあります。
もしデベロッパーのお知り合いがおられるなら、その算出方法を伺ってみたらどうでしょうか・・・
こちらで書くべきことではないので、ドゥトゥールのサイトへ移動します。

[929: 匿名さん]

＞＞９２８

一般的なことですけど、デベの利益率が高いということは売値が高いってこと。
消費者が高値で買うと、投資利回りは悪くなるわ、キャピタルゲインは得にくいは良いことは何もないですけど・・・

算出方法知っても、高掴みしちゃったら投資は成功しにくいことを理解しなきゃ話にならないと思います。

ＤＴなら時間と投資ロスが生じにくいっていうのも、直感でしょ？
結局実体価値よりもコスパが良いかどうかに係る。
安く買えれば貸値も安く出せてあっという間に部屋なんて埋まっちゃいます。
高く買っちゃうと利回り気になってしまって高値で募集してお客がつかない　⇒　ますます利回り低下もあり得るけどね。

ＤＴスレに帰られたようだからこの辺にしときます。

[930: 匿名さん]

すごいね、私はKTTもDTも中立にみてるけど、このKTTスレでDTの話になった時の反応度合いがやばいwww

[931: 匿名さん]

ｗ　多用するなんて品がない　

[932: 買いたいけど買えない人]

＞930さん
確かに！ある意味この地域でDTはそれだけみんなの注目を集めているのでしょうね。
難しいことはわかんないけど、単純に毎日大きなスパへ入れるのはうらやましい。
頭金なしでいくらくらいの年収の人ならDT買えるのかな？
ちなみにKTTも、購入者の平均年収がどれくらいか知っている人いたら教えて！！

[933: 購入検討中さん]

>>928
いや、購入者は専門家でなく、自分の理想に可能な限り近い家に住みたいと思っている素人ですからね。いくら専門家がいろんな公式を使って高い売価をだしたとしても、誰が買うんでしょうね。今のDTがいい例じゃいですか。勿論駅から遠くても専有がしょぼくても、共有さえ豪華であればいい！という人は世の中にはいるので、それはそれで良いのですが、問題は多くの人はそうじゃないってことだからね。

[934: 購入検討中さん]

>>932
お金をだして、いい物件をかえればいいけど、お金をだして、お風呂と豪華なロビーしか自慢できないようなとこかってもねー、笑

KTT買う人の殆どはDTも検討しているだろうから、ツッコミしやすいだけだと思います、。

[935: 申込予定さん]

実際、あのスパには入ってみたい、笑
ただ、羨ましいってか、もはやネタだけど、笑
入居する人も、毎日ってか、頻繁に入る人、どんぐらいいるのかな？
女性ならご近所さんの目を気にしながら入らないといけないし、なおさら、あんまはいらなさそう。。

[936: 購入検討中さん]

>>932
そりゃ、そうですよ、KTTの人に限らず、みんな大注目ですよ！つっこみのころまんさいなマンションですから

[937: 匿名さん]

>>935
ねぇ、何で連投してんの？
DTコンプすごいよねぇ
DTもいいマンション、KTTもいいマンション
KTTの方が売れてるみたいなのに、ドンとしてないところがほんとショボいなぁ

[938: 匿名さん]

なんかこのマンション変な人多そうですね。

[939: 買いたいけど買えない人]

>934さん
いえ、私はこんなDTとか買える身分ではありません。
HPで、きれいなモデルさんが大きなスパ入っている動画や、かっこいい男性モデルが専用シャトルバスで通勤する動画を見て、単純に「いいなあ、こんなとこ住む人はいくらくらい儲けているのかな」って思っただけです。
このスレッドでDTのことをよく書くと、すごくいじめられるみたいですね。
ちなみに私はKTTも買えるレベルではありません。羨ましくてこのスレッド覗いていただけです。

[940: 匿名さん]

>>939
KTTもかっこいい外人のおじさんが娘と会ってるプロモですよ。ここも同じようなものかと。

[941: 匿名さん]

ＤＴ下げがＫＴＴスレの定番ですが、あちらの相場が下がったらＫＴＴの相場も下がるだけなので良いこと何もないですよ。何だかんだ豪華エントランスとスパ、免震は魅力的ですから、仮に同じ値段だったらＤＴ買うっていう人は多いでしょう。むしろＤＴが今の値段で頑張ってくれてるのはＫＴＴにとってプラスです。もちろんＫＴＴの控えめな共用部がいいと言う人もいるでしょうし、ＫＴＴのスタンダードαの高仕様はＤＴにないものですから、人それぞれではありますが。

狭い地域でいがみ合ってるうちに、豊洲の駅前がさらに発展し新市場もできたらあっちに相場逆転される可能性もありますね。

[942: 匿名さん]

どうでもよいけどＤＴポジはスレ違いなのをわかってます？比較するのは良いが、無理やりポジが湧いてくるからなんだかなって突っ込まれると思います。

[943: 購入検討中さん]

同感です。ＤＴのポジもネガもどうでもよいです。KTTのことについて意見交換したいです。

[944: 匿名さん]

勝どき東か南のマンションを検討しよっかな。けど24時間スーパーがマンション下なのは捨てがたい。今TTT住みだから。

[945: 匿名さん]

>>939
ここはKTTの検討スレです。
買えない人はとっとと分相応のスレへ戻って下さい！

[946: 匿名さん]

>>945
あなたの論理きてるねー！ 買える人しかダメなんだ。掲示板の利用規約にあんのそれ？ 頭大丈夫？

[947: 匿名さん]

>>945
そんな高級な物件じゃないでしょうに…。
ＫＴＴ買えない人は！とか言うのは傲慢だと思います。
近くの物件と比較するのは検討スレとしては当たり前ではないでしょうか？
私はドゥトゥールと比較検討しましたよ。
そんな人結構多いのではないですか？

[948: 匿名さん]

ＤＴどうでもいいです。私はＫＴＴとＤＴの両方見て、ＫＴＴを買いました。
賃貸にしてもＤＴよりＫＴＴの方が高く貸す事が出来ると、両方のモデルルームに行って調べてきましたよ。
ＫＴＴのみなさんＤＴの事を気にし過ぎ。
あと分譲マンションは管理費や修繕積立金があるので、何分件持ってても賃貸としては利回りが落ちるので、うまみはイマイチです。マンションやアパートを130部屋所有する私の実感。

[949: 匿名さん]

く

[951: 匿名さん]

不動産投資家としては948さんの感覚に共感するな。
共感できる感覚の持ち主がＫＴＴを買ったというのもまぁ納得。

分譲マンションではＫＴＴはいい線いっていると思うけど、利回り５％くらい。買ってもよいかなと思った部屋をＰＥＲにすると２０前後。
ＤＴは利回り３％台くらい。こちらも買ってもよいかなと思った部屋はＰＥＲにすると２８位でした。

投資としての視点を持ち込むなら、晴海物件は不確定要素も大きい割には賃料の見込みが低いので不合格。

[952: 匿名さん]

>>948
130件も所有されているとは、かなりベテランの不動産投資家とお見受けします。今後の晴海選手村などの供給過剰、豊海や勝どき西の再開発による眺望阻害、環状２号開通の騒音・排気ガスなどの悪材料も含めてＫＴＴを選択されたということですよね？

自分もトライスター形状の外観や専有部や共用部の仕様が程良く管理費も安いこと、銀座や浜離宮・汐留まで徒歩圏で虎の門もＢＲＴで直通しそうな立地と手ごろな価格といった様々な点でＫＴＴ気に入っていますが、上記マイナス面が気になり資産性に確信が持てません。

実際、ネット上の意見を見てもＫＴＴの資産性については意見が分かれていると思います。ＢＡＹＺやＧＦＴのほうが資産性が固いという方も多いです。ＤＴは相選手村タワーのお蔭で眺望も阻害されるし価格が強気すぎなので、投資対象としては一番無しだとは思いますが・・・。

実際、どうなんでしょうか？ご意見頂けますと幸いです。

[953: 匿名さん]

まあまあ、そんなに他物件の悪口言わなくても。

[954: 契約済みさん]

948じゃない契約者です。
豊海や勝どき五丁目西地区の再開発は厳しいのじゃないかと思ってます。
建築費高騰で計画が立てづらい状況でしょうし、
オリンピックが終われば、勝どき東をふくめて大量供給が予定されていて、
住宅価格が下がればこれはこれで計画が立てづらいでしょう。

立つことが決まればある程度住宅価格が保持されていると想定されるので
売るのもいいですし、別に住み続けても自分は問題無いです。

[955: 匿名さん]

130部屋所有してますが、湾岸勝どきの銀座までの距離に引かれて購入しました（税金対策あり）。
将来の予想は分かりませんが、私が思うのにいくらこれから供給過剰と言えども、多少は下がってもこの立地で将来マンション価格暴落するかな？。
そこまで下がらないんじゃないのと思って、勝どきザタワーを購入しました。ただ勝どき東には負けると思いますけど、個人的考えですけどね。

[956: 匿名さん]

>>952
KTTの管理費と修繕積立金っていくらなんですか？

[957: 購入検討中さん]

部屋によって変わるっしょ
マンションギャラリーで自分の狙いの部屋のを教えてもらえるよ。

[958: 匿名さん]

>>954さん
ご意見有難うございます。なるほど、どちらに転んでも悪くないという事ですね。
確かに豊海再開発スレをみても地権者さん曰く１０年～１５年後完成の計画との事。勝どき東と選手村の分譲もあり、デベロッパ側も分譲時期をずらしたいでしょうからスムーズに進むとは思えないですよね。ただ双方ともに将来的にはタワマン立つのは間違いないと思います。眺望阻害されても地域発展による価値向上と相殺すればよいのですが、なかなか読みづらいですね。

>>955さん
有難うございます。自分もいくら過剰供給とはいえこの立地で今より相場が下がって坪250とかになるか？というと直感的にそれはないのかな？と感じます。銀座までの距離に加え、環状２号が出来て汐留まで徒歩20分になりますし、新橋や虎の門近辺の大規模再開発地域へもダイレクトアクセス出来る立地ですから・・・。あと再開発で街がきれいになる可能性も秘めていますよね。今の駅前はダメダメですが、勝どき東と南再開発で変貌すると大化けする可能性もありそうですし。月島と違って、勝どきは再開発地域がある程度まとまっているのもメリットの一つと思います。ただ豊洲や田町みたいに再開発の全容が明らかでないため、やや博打要素が強いという感じでしょうか。選手村もモデルプランだとただの団地になってますし、何ともヤキモキさせますね。

纏まりがなくなりましたが、リスクあれど建物自体は気に入っていますし、立地のプラス面を考えて前向きに検討させて頂きます。色々ご意見有難うございました。

[960: 匿名さん]

↑ 目黒駅前物件の投稿間違いのようです。同じ文面があちらに。

[961: 匿名さん]

959の文章、流れがつながらないからおかしいと持った。
DT、西新宿など多発的にコピペされてるね。　どうしちゃったんだろう。

[962: 匿名さん]

>>961
ベイズやGFTにもまったく同じ投稿。完全な荒らしだね。

[963: 匿名さん]

想像しました。
2020年
新橋、汐留からbrtに乗車
乗車すぐ、左手に再開発中の築地を眺め、
隅田川を渡ると、
右側にカッコいい巨大なトライスター
おぉ！
続いて、更に巨大！なツインマンション
おおぉ
左手後方にほぼ完成した勝どき東トライスター
おおおぉ！
更に進むと、右に完成した選手村
左は、スタイリッシュなトリプルタワマン
勝どき・晴海、すげぇ！

brtに乗った人は、そう思います。
何度乗っても思います。
ネガティブ要素いろいろありますが、
ファーストインプレッションが勝ります。

契約申し込みしようと思います。

[964: 匿名さん]

>>963
隅田川を渡って直ぐに見えるのは
ここではなくて、ここの北側のゴクレマンションだと思いますよ。勝鬨橋から眺めると結構目立ちますから。
それから晴海に入って目立つのは清掃工場の煙突。　

[965: 匿名さん]

>964
963は別に見える順番を書いているわけではないでしょ。
だったら隅田川をわたってすぐに見えるのはゴクレでもなく、
橋そばのプラネ勝どきでしょ。

あくまでインプレッションの話をしているわけで、
確かにすごそうな景観の道になりそうですねー。
どこを選んでも、「あれウチ」と自慢できる、かも！？

[966: 匿名さん [男性 40代]]

いつまでも日当たりと眺望阻害で悩むだけだよ。

[967: 購入検討中さん]

>>963
いいね！

[968: 匿名さん]

９６３さん、ウオーターフロントってホントいいところだよ。

[969: 匿名さん]

湾岸のタワマン購入を検討しました。
消去法で考えました。

江東区は外しました。
嫁に、激しく同意されました。
よし！
駅遠は外しました。
嫁は、どっちでもいいと言いました。
ん？
いやいや、
brtの恩恵小と判断しました。
よし！！

トライスターとツインが残りました。
悩みました。
ツインは、エントランスが豪華です。
これ、マジかよ！
心震えました。
ネットで、ツインの検索をしました。
中国人買いが多いって
記事を見かけました。
水物施設は、入居後数年で赤字化して
問題になるって記事を見かけました。
ホントかウソか、知りません。
ただ、思いました。
後で面倒くさそう。
悩みました。
嫁に意見を求めました。
面倒なのはヤダと言いました。
よし！！！

トライスターの眺望それなりに
たどり着きました。

契約申し込みします。

[970: 契約済みさん]

>969さん
そういう決め方、素晴らしいと思います。私もほぼ同様のプロセスでKTTを選びました。抽選になるかもしれませんが、幸運を祈ります！