KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.18

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.18です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[881: 匿名さん]

>>878

結局、一番安いとこにしたんだね。

[882: 匿名さん]

ながい

[883: 申込予定さん]

878さんとほぼ同じ検討の仕方をしました・・・

ただ、私は追加で、一応ベイズのモデルルームにも行きましたけどね。
とてもいい物件とは思いますが、皆さんがあげている駅遠いとか以外に、いろんな観点（眺望、ランドマーク性、値段等）でSKYZの方がいいなって思って。
だから、ベイズに住んだら、一生SKYZいいな～って思うんだろうなと思い、却下しました、笑。
恐らくSKYZに住む人はベイズを下にみるんでしょうね。
自分達を勝ち組って思う人多そう・・・
（ま、それ以前にどちらも駅から遠すぎて、私の場合はどっちとも却下ですが）

[884: 働く女子さん]

またまたすみません。2lLDkってほとんど残ってない事がわかってショックです。
価格表を見たら60cも確かに人気があったようで、ちゃんと前期までの部屋は完売してますね。私の様な未熟なOLがリセールで不利になるのを分からず買ったか、投資用ですかね。
45平米で窓ひとつならありかもしれません。
ともかくここで相談してよかった。
不動産に掘り出し物なしとは良く言ったものです。

[885: 匿名さん]

881さん

878です。DT除けば、広めの高層階でいうとKTTが高かったです。

[886: 購入検討中さん]

>>881
割高なところがお好みでしたら、DTをお勧め致します。まだまだたっぷりと部屋残っていますし、今、モデルルームで素敵な抽選会をやってるようですので、ぜひご検討下さい。

[887: 匿名さん]

KTTって 言われる程全然安くないよね？4LDK欲しくて不動産屋に聞いたら1億するって言われたよ。

[888: 匿名さん]

>>885

DT > GFT > KTTの順だと思ってました。

[889: 匿名さん]

私は、品川の方や天王洲アイル 豊洲 有明 辰巳などなど 色んなタワマン内覧行って、総合的に考えて、勝どきに決めました。実際住んでみて、その快適さに 勝どきにしてほんとに良かったと思ってる。

[890: 匿名さん]

>>888
DTももちろんいいマンションですよ
外観の仕上げなんか他にはない方法ですし

[891: 購入検討中さん]

カッコいいしね。

[892: 匿名さん]

SKYZとかベイズって狭義な意味で地域が違うでしょ。足立なんばープップップ～

[893: 匿名さん]

>>879
リンク先の阿部某の連載見てると
そもそも勝どきにBRTが止まらない案を主張してるんだけどそれはどうなの？

http://www.lrt.co.jp/ensen/011-04BRT.gif

BRTがどんなに革新的な交通システムでも止まらなくては只のバス以下
むしろバス停のある晴海の価値が上がってKTT、TTTの価値が下がるってことにもなりかねない

[894: 購入検討中さん]

>>893
ロープウェイを押してる人のブログを鵜呑みには出来んじゃないかな。

[895: 匿名さん]

ＢＲＴ停留所で勝どきスルーは有りえないと思いますよ。2019年開業時点では晴海選手村はまだ建設中、分譲して住み始めるのは少なくとも2022頃なのでそれまでは晴海はDTやマエケンのみ。勝どきスルーして晴海のみだと勝どき豊海からの膨大な需要を逃して事業が成り立たない恐れがあります。勝どき周辺はTTT3000戸、KTT1400戸、クレストなどその他約1000戸、勝どき東で2500戸、豊海500戸の規模です。ＢＲＴは停留所への至近アクセスが重要なので、この需要を逃すなんて有りえない。

勝手ダイヤが勝どきスルーしてるのはその辺の地域特性を考慮してる様子がなく、交通専門家のスピード重視シミュレーションだからでしょうね。

[896: 匿名さん]

「交通コンサルタント」なんてその程度ってことかな
ダイヤと道路しか頭に入ってなくて、需要とか何人住んでるかなんて眼中にない
そんな人にとってはロープウェーは最適だろうね

万一ロープウェーが実現して部屋の前を通ることになったらロープ切り落としてやるよ

[897: 匿名さん]

その時は逮捕されるね。

[898: 匿名さん]

部屋の前をロープウェイが通過w ウケるw それは嫌だなー どれぐらいの高さなんだろう

[899: 匿名さん]

ロープウェイとかランニングコスト高いのに輸送力悪いんじゃないのかな。

だったらゆりかもめ環状化の方が全然いい。

[900: 匿名さん]

タワマンだと、たまに外側の窓掃除の人はやって来るけどね

[901: 匿名さん]

ロープウェイ、誰かと一緒なら楽しみながらの移動になるけど、一人の場合、知らない人と密な空間キツイ。遅いし、怖いし、酔いそうだし。高速輸送バスは乗り降り楽チンで、渋滞とかも関係ないから、地下鉄やバスより快適そう。

[902: 匿名さん]

KTTやDTは専有部の物足りなさを指摘される方は多いと思いますが、この2物件はエントランスや共有施設がすごく豪華になりすぎているために、共有施設と比較して専有部が物足りなく感じるんだと思われます。
しかし、KTTのトップフロアやDTを購入する層は、入居時にかなりの費用かけて自分の好きなように専有部に手を入れるから、元々の仕様はシンプルでいいのではないでしょうか。
たぶん、専有部が貧相だと言っているのは、ぎりぎりの予算で安いタワマンを買う庶民層の発想なのでしょうね･･･。
と、KTTやDTに手が出ない庶民層の私がふと思ったのですが、あってるでしょうか？

[903: 匿名さん]

>>902
庶民層などと何を謙遜されてるんですか、あなたの言う通りです、自分ではどうすることもできない共有部の豪華さは必須ですからね。

[904: 匿名さん]

>>895
晴海の住民として晴レジとそのお隣りを忘れては悪いよ。
それと晴海埠頭は始発バスがあるのでBRTとの乗換えが出来る。

[905: 契約済みさん]

＞＞902
やっとそこに気づいてくれる人が出てきましたか。
専有部の元の仕様がどうのこうのとか言っている人たちがおかしくて仕方ありませんでした。

[906: 匿名さん]

KTTの共用部、豪華ではないだろ。
必要十分で別に不満はないが、DTやベイズの方が豪華。

[907: 匿名さん]

DTの豪華さは認めるが、ベイズの外廊下は好き嫌いはあるがタワマンに暮らしてる気分になれない。

[908: 働く女子さん]

私の大学時代の友人が不動産鑑定士の仕事をしているので、
勝どきの事を聞いてみたのですが、供給過剰でタワーの価格が暴落するので今は購入しない方が良いと言われてしまいました。色々な類似の取引事例や統計データーやらで、ある程度の予測が可能だそうです。
確かにこの辺りの低層マンションは
今でも驚くほど安いのに。希少性のあるタワーの価格と乖離が大きすぎるのが気になります。(つまり路線価が低いのに、タワーの価格のみピンポイントで上昇という事)
又TTTは坪単価200万前後だったそうですね。今の勝どきはピークなんでしょうか。 だとしたら豊洲のベイズの方が良いのかな？ まあ、その女友達も資格は持ってますが、まだ32歳でベテランではありません。
この辺りの不動産売買の経験や知識のある皆さんの見解もお伺いしたいと思いますので、ご意見よろしくお願いします。

[909: 匿名さん]

ドゥトゥールは確かに豪華設備と至れり尽くせりのサービスが付随しているから高いんだろうけど、ここはそれほど大したことないのに高いよね。
ドゥトゥールより駅近っていうだけが唯一勝ってるところかな。

[910: 購入検討中さん]

＞＞908
では、豊洲のタワマン以外の物件も確認してみましょう。価格は全体的に豊洲の方が安いです。
あと、統計情報上分かるというのも何を下にしているかが分からないと議論のしようがありません。。。
ちなみに勝どきは勝どき東が出るあたりで開発が落ち着きます。ここまでは確実に物価が上がるでしょうね。

まぁまだ勝どき南とか豊海とか計画はありますが、そこらの価格はさすがに読めないですね。

[911: 購入検討中さん]

需要のないところは開発されない。これだけ、再開発があることは地域にとって歓迎すべきこと。景気が悪くなったら全てストップもあり得るから。

[912: 購入検討中さん]

>>905
元の仕様を壊して好きなものに変える、庶民にはアホらしくて笑えるけど、やっぱりお金持ちの考え方は違いますね！というか、そんなにお金あるのであれば、内陸の高いマンションを買えばよいような。

[913: 匿名]

勝どき東が出来ると DTと駅距離間が逆転する。

[914: 契約済みさん]

>>912
もちろん山手線内側にも所有しておりますよ。すみません。
内装を豪華にしておくと、同じマンション内でも、早くに借り主が決まります。
1ヶ月早く借りていただくと、30万円収入がアップします。つまり内装工事も投資と考えられます。
もう少し大きな視点にたたれたら収益性もアップしてきますよ。
こういう視点に立つと、エントランスが豪華なKTTとDTは、非常に収益性の見込まれる物件だと考えられます。

[915: 匿名さん]

>>913
駅出入口までは4分になっても、そこから駅改札付近まで結局5分かかるので、9分には変わりない

[916: 匿名さん]

＞914さん

　KTTは、天井高4メートルの仕様も豪華な53階を除いても、1/4の住居が「スタンダードアルファ」というくくりで仕様を上げています。普通のスタンダードでもリビングにはエアコンついていますが、これが全居室に標準となり、リビングには天カセ２つつきます。食洗機もひとつ上のグレードが標準、ジーマティック社製天然石キッチンと食器棚が標準になります（通常のグレードでもジーマティックのもの以外が標準です）。リビング窓台もすべて標準で天然石となります。KTTも高層の広い間取りになると、53階でなくとも、坪４００を超えてきますので決して安いわけではありません。　ですので、このくらいの価格帯を検討する層になると、DTも高くない、むしろ比較検討する物件になります。私自身も比較しましたが、確かに共有部の豪華なDTですが、専有部にあまりに何もついていない、自分で勝手にお好きなようにどうぞというのが私どもには向いていないと感じて、最初からある程度のグレードのものが標準のKTTを選択した次第です。人それぞれですが、熟年以降の世代である私には、手を入れるにしてもKTTの専有部の標準仕様ぐらいついていた方が楽だと感じました。

[917: 契約済みさん]

買う気がないのにディスっている人達が横行していた中、このスレッドもやっと建設的な話しができるようになってきましたね。ただ、「共有部は共有資産である」ということを認識していない方たちが多いのには驚かされます。
>>916さん
なるほど、シニア向けの落ち着いた雰囲気の高級マンションという観点でいうと、本物件は最適かもしれませんね。
KTTは二流の建設会社では真似のできない最先端の制振技術を駆使していたり、DTは素材からこだわったエントランス仕様であったり、この2物件は見る人が見れば他物件との違いをわかるものと考えます。コスパがどうのこうのといっている層の方たちは、メルセデスではなく国産軽自動車を購入したらいいと考えます。これは余談として、
DTは確かに、30～40台の富裕層向けであり、落ち着いた雰囲気ではないですもんね。ただ、カッシーナで統一したエントランスなど、そのセンスを感じました。私はまだ現役ですが、それほど派手なタイプではないため、KTTの共有部の方が自分にあっていると感じました。また意見交換させてください。

[918: 購入検討中さん]

>>908
いい加減な不動産鑑定士だね。

[919: 匿名さん]

>>915
それを言ったら、トリトン側の晴海物件は
月島駅改札から長〜い地下道を歩く10番出口を出てから
更に長く分数がかかる。

[920: 購入検討中さん]

>>914
いっぱいマンションもっているようで、羨ましい限りです。比較対象の物件はどちらかわかりませんが、もしDTだった場合、確実に100万以上払わないと(スタンダードαならもっと)、KTTと同等の仕様にはならないような、、、

[921: 匿名さん]

＞916、917
私も同意ですね。
ただ私の場合は、お二人とは違って、両者比較検討して
勝どきザタワーでなく、ドゥトゥールを選択しようと考えております。
これまでの経験上（といってもすごく多いわけではありませんが）、
ドゥトゥールのスパや派手なエントランスのように、わかりやすく訴求効果の高い共有部を持つ物件は、
賃貸しする場合、空き時間がなく早く借り手が見つかるのに加え、
リセールバリューも、同地域の同種物件と比較して高く維持し続ける傾向があることから
ドゥトゥールも投資物件としては決して高くないと判断します。

[922: 匿名さん]

＞＞９２１

不動産投資なら、利回りのことを考えておりますか？
ＰＥＲでいくと、晴海の物件は２５を超えてくるように思うのですが・・・

[923: 購入検討中さん]

>>921
投資の素人なので教えて頂きたいのですが、新築ですら、売れ行きが全然よくない物件で、賃貸やリセールで有利になることはあるのでしょうか？

[924: 匿名さん]

>>921
そんな当たり前のこと、いまさら書いてどうするの？早くドトールスレへ戻ったら方がいいんじゃない？こっちで油売っている間に、またスミフはドトール販売価格を上げようとしているよ。そのうちすぐにリセールバリューとか言ってられなくなるんじゃない？

[925: 匿名さん]

>>922
実際には賃貸に出して即入居とはならずそれまでの時間を投資ロスとしたり最後売却するときも同じく時間による投資ロスや値下がり額が発生する、そういったものがDTは発生しにくいだろう、単純に人が借りたい住みたいマンションを買うことも投資では必要だと思う。

[926: 匿名さん]

＞＞９２１

賃貸物件なら、駅距離や利便性がもっとも重視されて、眺望や目先の共用部の評価は所有する場合よりも評価が低くなると思いますけど・・・

勝どき東ができたら徒歩４分とかいうのも、新築から４年以上経過しての話だし、改札口までの距離が５分相当短くなるわけではないし。

あと買値と貸値の比較しなきゃ話にならないけど、貸値は多数の物件と比較して市場評価にさらされますからね。
インフレ基調のなかでも強気設定の買値物件に飛びつくと、新築利回りで３％なんてことになって後悔しないかな？？

[927: 匿名さん]

＞＞９２２

時間と投資ロスが生じにくいって意見が多数人がうなずくとは思えないけどね。
まぁ投資は自己責任ですから、自己判断で大いにリスクをとってくださいな。

私の眼からしたら投資云々をいったら、ＤＴはありえませんけどね。

[928: 匿名さん]

>>923
デベロッパーの値付けは、感覚でつけているわけではありません。
各ファクターのバリュー価値を数値化して積算値として算出しています。
この数式は各社の戦略とノウハウが加算されたものとなります。
このため売れ行きがよくない、と見えているのもデベの戦略の範疇にあることがしばしばあります。
もしデベロッパーのお知り合いがおられるなら、その算出方法を伺ってみたらどうでしょうか・・・
こちらで書くべきことではないので、ドゥトゥールのサイトへ移動します。

[929: 匿名さん]

＞＞９２８

一般的なことですけど、デベの利益率が高いということは売値が高いってこと。
消費者が高値で買うと、投資利回りは悪くなるわ、キャピタルゲインは得にくいは良いことは何もないですけど・・・

算出方法知っても、高掴みしちゃったら投資は成功しにくいことを理解しなきゃ話にならないと思います。

ＤＴなら時間と投資ロスが生じにくいっていうのも、直感でしょ？
結局実体価値よりもコスパが良いかどうかに係る。
安く買えれば貸値も安く出せてあっという間に部屋なんて埋まっちゃいます。
高く買っちゃうと利回り気になってしまって高値で募集してお客がつかない　⇒　ますます利回り低下もあり得るけどね。

ＤＴスレに帰られたようだからこの辺にしときます。

[930: 匿名さん]

すごいね、私はKTTもDTも中立にみてるけど、このKTTスレでDTの話になった時の反応度合いがやばいwww