この辺りマンションラッシュですが、この物件どうなんでしょうか。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/J1303/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市中区上前津2丁目203番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩1分
名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩1分
【物件情報の一部を追加しました 2017.8.4 管理担当】
[スレ作成日時]2014-12-20 09:57:31
現在の物件
パークコート上前津プレミアプラス
パークコート上前津プレミアプラスってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2015-10-30 23:50:06
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とりあえず、こちらのマンションだと、投資用になりそうなのはGタイプくらいで、
あとはふつうに３LDKというふうになっています。 複数人で暮らしていける広さだと思いますので、良いんじゃないでしょうか。 GタイプはDENがついているのですが、 賃貸でも賃料を多く取れそうな感じですね。 |
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| No.102 |
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| No.103 |
各階ゴミ置き場は東京・大阪ではある程度普及してきていますが、名古屋ではまだまだ採用物件は少ないです。とても便利な設備ですが全フロアあわせるとかなりのスペースをとるため、余裕のある設計の物件のみでの採用となるようです。
こちらの物件は1流ブランド「パークコート」を名乗ることもあり、名古屋圏でありながら当然のように採用されていますね。 また、ここで採用されている熱交換式の換気設備は全国でもごく限られた物件でしか見られないすばらしい設備です。 これは24時間換気を行っても室外の気温の影響を受け難いというもので、エアコンに近い原理のものですが電気代はあまりかからないという快適設備です。花粉やＰＭ2.5を除去するフィルターも換気装置に装備されており、全室クリーンな空気が供給されます。 都心駅１分でこれだけの設備。東京では考えられないほど割安な物件だと思います。 |
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| No.104 |
>>103
たぶん買ってしまった方の必死の書き込みなんでしょうが支離滅裂ですよ。 割安って東京と同じ価格なわけがないです。 東京の友人にここを見せたら、直床、外廊下はパークコートなのにありえないって言ってました。 間取りといい名古屋では仕様を落としてるんでしょうね。 各階ゴミ捨てはアトラスタワー本郷やプラウドタワー、御園座のタワーなどにも普通に設置されています。 南西角部屋の手を伸ばせば届きそうな隣のマンションとの近さは角部屋とは思えずとても住みたいと思えませんでした。 |
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| No.105 |
本郷のアトラスタワーでも内廊下ですからね。鳴海駅前のライオンズタワーは外廊下で見た目も普通の高層マンションでしたが、あそこまでは酷くないと期待したい。
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| No.106 |
内廊下が高級って思い込んでる人多いみたいだけど、エアコン完備されてなかったら意味ないよ。
エアコン無しのタイルカーペット内廊下なんて使い勝手は外廊下以下。庶民を騙しやすい仕様だね。 |
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| No.107 |
>>105
たぶん仕上がりは鳴海駅前みたいな感じでしょう 郊外の急行停車駅と歩道橋で直結で解放感があり価格も安いしまあ仕方ないかなと思わせます むしろこちらはお高いのに閉塞感漂うでしょう あ、隣のプレサンスでも内廊下ですよ… |
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| No.108 |
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| No.109 |
いいですね！とても高級なマンション！今は世間の目が厳しいからちゃんと施工もバッチリですよね！
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| No.110 | ||
| No.111 |
なるほど空調設備がないマンションだと、確かに内廊下の意味がないですね。
管理費はかかりますが内廊下の方が、温度差がなくドアを開けた時に苦にならなそうなのがいいです |
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| No.112 |
金山の定借ペンシルなんてエレベーターホールに西日がまともにあたるのにエアコンなしで、防災上の理由で窓も開けられないから夏は灼熱地獄だとか。そんな内廊下よりはここの外廊下のほうがマシだと思うよ。
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| No.113 |
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| No.114 |
パークコート〇〇とつくマンションを調べてみるとわかるよ、羨望の立地ばかりだから
赤坂、六本木、麻布十番、名古屋でも八事地区が中心だった なのに、なぜ上前津？？そしてこのクオリティ 免震、制震でもなく耐震で地震に対する配慮も低い 名古屋で三井の評価が低いからこういうことになるんだろうが、良いものを提供するという姿勢がなければ評価されることはないと思う |
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| No.115 |
三井に限らずですが、良いものを提供する姿勢とかそういった倫理的なことは建前だけで、実際は利益をあげるために戦略上どうするかという問題だけなのだと思います。
赤坂やら六本木ならとにかくコストをかけて仕様を上げればどんなに高額でも売れる、から結果良いものになる。 しかし上前津ではそういうわけにもいかないわけで、仕様と価格のバランスをどうするのか？ ここはそのバランス取りにかなり苦労しているように思われます。 土地取得にかなりのコストがかかってしまったのに加えて建設費高騰。しかしあまり強気な価格をつけられる地域でもない。そのような状況で発生したのがこの物件なのでしょう。 北隣に宗教施設、近くのドブ川の脇には納骨堂が建設中という微妙な要因もあり、売れ行き好調とはいかないのではないでしょうか。 とはいえ、上前津１分というのは利便性においては魅力であり、私は売れ残りを狙ってみたい気持ちもあってウォッチ中です。 |
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| No.116 |
>>115
おっしゃることはよくわかります、このご時世だから仕方ないということでしょうけど、ここの立地からすると２割引きでも高いと感じますね。 パークコートというブランド名をつけて高値を正当化しようとしているように見える企業の姿勢に疑問を感じるわけですよ。 この立地と内容で建てるならパークホームズにすべきでしょうと。 |
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| No.117 |
上前津は高級マンションを建てるような立地では無いのは確か。
熱田台地から外れそうな場所で制震でも免震でも無いのも痛い。 たしかにパークコートの名が廃る。 横浜のマンション問題では建物の傾きを震災が原因と説明してたり、ブランドイメージは失墜して行きそうだね。 |
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| No.118 |
納骨堂って要するにお墓の集合住宅ですよね？
お部屋から直接見えたらちょっとイヤかも・・・ 見えたらいけないものまで見えたりして |
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| No.119 |
駅がすぐそこにあるなんてすごく便利です。
立地や間取りに関しては申し分ないかなと思います。 でも、外観デザインがクールというのか、ちょっと求めているのと違う感じです。 |
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| No.120 |
>>119
モデルルームをご覧になられての印象ですか？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
>>119
駅１分以外、立地で良いところはないと思うよ。 北側の宗教施設は着々と建設中だしなんか恐いね。 駅１分にすごい価値を見いだせるなら買っても良いと思うが、中古で売るときの評価の低さは相当な覚悟が必要だろうね。 |
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| No.123 |
納骨堂はＧタイプの高層階からくらいしか見えないでしょ。Ｆタイプも微妙かな
あと共用廊下からギリギリ見えるかどうか 昼間はともかく夜に見えるのはちょっと抵抗あるかもね |
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| No.124 |
先週末、ようやくカメラの前で三井不動産が謝ったね。
内容はお粗末すぎたけど。 役員がコメントを広報部長に丸投げしたのは笑えた。 何かあったらゼネコンへ丸投げという姿勢が垣間見れた気がしたよ。 |
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| No.125 |
先週大須へ行ったついでに現地周辺へ行ってきたけど、なんか以前より新堀川のヘドロ臭が酷くなったね。川面は緑がかった灰色で細かい泡が発生してた。これ風向きによってはかなり匂いが流れてくるんじゃないかな。
前回行ったときはこれほど酷くなかったから気候にもよるのかも。 サンエースの向えに納骨堂の建設してたけど不動産屋のビルがあったとこだね。＊＊＊＊のビルも結構建設が進んでた。どちらもそこそこ敷地面積あるから商業施設だったらよかったのにね。こういうところがいかにも上前津って感じなんだよね。 |
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| No.126 |
そうなんですか。
もっと住宅地住宅地しているといいのになぁとは思いますが。 マンションが多く建っている地域なので、もっと雰囲気が変わっている可能性も高いかな。と願いたいものです。 PM2.5や花粉対策をしているとありますが、 換気フィルターがそういうものになっているということ？ |
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| No.127 |
>>126
大須商店街の中は人も多く賑わってて下町の雰囲気がありますが、東へ坂を下っていったこの辺りは暗い雰囲気ですね。 ただでさえ東西に高層マンションがあり、北側の建設中のビルをみるとさらに今後閉塞感が漂うのではないかと危惧します。 無秩序にマンションか建ち始めてて、商業地などと合わせて都心の住みやすい住宅街にはなりそうもないなと思います。 |
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| No.131 |
最近の名古屋の駅１分物件というと、伏見、上前津、御器所、塩釜口くらいかな？
なぜかすべて鶴舞線沿線、けど東山線が使える伏見は別格だね。 ここももう少し安く作ってファミリー向けにすれば良かったのにと思うね。 |
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| No.132 |
>>131
駅から徒歩1分の物件は他に池下、本郷、車道、平針、瑞穂運動場東、瑞穂運動場西、茶屋ヶ坂、相生山、鳴海かな。 過去2～3年ぐらいでも結構あるから、特別珍しいわけでも無いよね。 便利な駅か治安の良いエリアか、デベの規模や駐車場の台数なども含めて見極めないとね。 |
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| No.133 |
結構ひどいこと書かれてるけどここは決してダメなわけじゃないんだよね。パークコートを名乗るにしてはしょぼくないか？というだけであって、なんといっても駅１分だしブランドや仕様を含めてこのエリアではナンバー１物件といえると思う。このエリアではね。
しかしどうにもこうにも価格が高い。駅力とか地域発展性とか付帯設備も考えると坪単価250の内容ではないんだよね。周辺相場から１０年後のリセールはどうなるのか考えると手が出せない。リセールを考えない永住ならたぶん住民層も悪くないだろうしありだと思うけどね。（上前津相場をよく知らない中国人とかに売ってたらわからんが）。 ちなみに発売当時上前津で熱田台地外で長谷工物件なのにこんなに高いのかといわれたとなりのタワーでも１９階あたりで坪単価170～185。２１階から２６階のプレミアムフロアでも南東角部屋だけは230くらいだったけどそれ以外は北西角部屋の一部を除いて200以下だったと思うよ。 |
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| No.134 |
>>133
この物件のよい点を強いて挙げるとすれば新築で周囲の物件より優れているということです。とはいえ、駅１分はプレザンスですから… けど、築８年？の隣のタワーより仕様は劣っていますよね。あと新築当時の売れ行きを比較しても、高いと言われていてもここよりもはるかに良かったですよ。 また、タワーなので内廊下で角部屋が多く多様な間取りがありましたが、ここは間口も狭く一番まともな南東角部屋ですら、標準の4LDK間取りではリビングインの部屋ができてしまい、東側は最上階でも眺望は抜けません。 それで6000〜7000万円では、御園座の狭い部屋を検討できそうに思えますね。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
狙い目
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| No.137 |
プレミアプラスってわざわざつけてある辺りに自信のなさが現れている気がする。
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| No.138 |
タワーができてから８年たつけどやっぱり上前津は変わらないよね。
古いビルが取り壊されたと思えば建つのは凡庸なマンションばかり。たまに変わったものができると思えば宗教施設に納骨堂。新堀川の浄化もされなくなってしまってヘドロ集も酷くなってきてるし。周辺はスプレーの落書きも目に付くし。 超大手資本で再開発でもないとずっとこのままだろうね。 タワーの富裕層はたぶん伏見に移住するんじゃないかな。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
駅までの距離は最高に良いのですけれどね…
資産価値とかを気にしすぎないで、ふつうに自分が便利に暮らしていくんだ、という気持ちがあれば 基本的には暮らしやすくて良いマンションだと思います 設備や仕様は一般的な、標準的なものとなっているのかな 悪く無いと思います |
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| No.141 |
そんなこと言ったらどんな物件も自分に言い聞かせればいいって話だよ
けど、駅近で比較しても二軒のプレサンスのほうがマシだって 毎日夜ならいいけど昼間角部屋でも日陰だし、林立するビルの間に挟まれた圧迫感は快適とは言えないと思う 実際に完成してみるとそれが余計にわかるよ あ、設備仕様が標準ならパークホームズだよね… |
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| No.142 |
なんとか内廊下にできんかったのかね。１階のエアシャワーで体に付いた花粉を吹き飛ばしてからエレベーターに乗って、エレベーター降りたら外廊下でまた花粉を浴びるという...。なんとも微妙な感じだよね。
そういえばここじゃないけど、近くにただ外廊下なだけでなく１階のエレベーターホールまで屋外吹きさらしの物件もあるんだとか。コストダウンの嵐が去るまでマンションは様子見が賢明かもね。 |
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| No.143 |
>>142
タワーのペントハウスが外廊下の有名物件もありますからね |
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| No.144 |
ホームページが一新されていますね。
驚いたのは多分億ションであろう最上階のペントハウス2戸の間取りが掲載されていたことです。 売れたのかと思ってましたが、まだ残っていたんですね！ |
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| No.145 |
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| No.146 |
中国でPM2.5がすごいことになっているみたいですね。これは決して対岸の火事ではなく、日本にも飛来するものなので洒落になりません。
これから年々日本のPM2.5汚染も酷くなっていくのは間違いなく、一般的な24時間換気のマンションはPM2.5を部屋に吸い込み続けることになります。ちなみに吸気口にPM2.5対応を謳うフィルターを付けても50%程度しか防げないそうです。 ここを捨てて伏見を選んだ人も数年後には後悔することになるでしょうね。 |
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| No.147 |
>>146
すまん。 定量的な数値を交えるなど、 もう少し具体的かつ客観的に提議してくれ。 ◯年後には、現在の◯μg/m3が、 ◯μg/m3まで悪化することが予想される。 なぜなら、〇〇の理由から。 みたいな感じで。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
最上階の2タイプを見比べて楽しんでいます。
どちらかといえば、Ｈタイプがいいかななんて思います。 収納がたっぷりで、南側が開けていて開放的で、 キッチンが両側通り抜けできる点など。 Ｉタイプは間取りを見ると細長くて面白みがないですが、 各部屋の窓が東向きなのは良いのかなと思います。 トイレはどちらの場合も2つあって贅沢だなと思いますが、 もう少し広くてもいいのになと思います。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
この季節、普通の２４時間換気装置だと留守中に部屋が冷えきってしまって帰宅時寒くてしょうがないですよね。
このマンションのように熱交換式換気装置だと換気し続けてもあまり外気温の影響は受けないので良いなと思います。PM2.5や花粉も除去してくれるので安心です。 |
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| No.152 |
>>151
じゃあぜひ買ってあげてください。 営業さんもとても喜ぶと思いますよ。 この立地、この価格、この仕様でよければ。 それにしても、ポジをやたら書き込む人がいますが決まってPM2.5と換気装置の話ですね。 フィルター云々なんかよりも内廊下でエアコン効いてるマンションの方がよほど夏冬の温度差が快適だと思いますが。 この寒い季節に１回の外出で２回も外廊下の外気に触れるなんて私には耐えられませんけどね。 しかも、ここは東西北に高層ビルが立っててさぞかし廊下を吹き抜ける風が強いことでしょう。 |
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| No.153 |
3期1次 148.97m2 3LDK 14980万円
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| No.154 |
3期1次が1戸ってどれだけ売れてないの…
ここに1.5億も出すなら御園座買いたいわ 南西角で間取りも風呂窓なし、1室は共用廊下に面してるペントハウスなんていやよ この価格は少しは値下げしたのかしら？ |
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| No.155 |
>>153
3期だったのか！ 公式HP見ましたが、申込みは15日(金)限定、 且つ1戸のみの販売ですね。 憶測ですが、紐が付いたから出したのでしょう。 御園座も納屋橋もこのクラスの広さの間取りは 完売ですから、選に漏れた方が流れたのかな？ 同じ中区で御園座、納屋橋と並行検討しない方が、 不自然だと思いますので。 |
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| No.156 |
>>155
たしかに今の時点で買うと言い出す人は御園座の高層階の広い部屋を変えなかった人かな ちなみに納屋橋に150m2の部屋なんてありませんよ でも、ここと御園座では満足度がさぞかし違うでしょうね… |
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| No.157 |
>>156
納屋橋のPD、PGあたりはバッティングするでしょ。 価格は明らかに上ですし。 御園座にしてもほぼ同じ広さならPしかない。 QやSでは大き過ぎるってなりません？ そりゃ御園座のS買えた方は羨ましいですが、 あの倍率だとお金だけの問題ではなく、 強運を持ち合わせていないとねぇ（笑） |
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| No.158 |
>>157
たしかに、御園座は高層階買えた人は運も強く資産形成しましたね。（笑） ただ、納屋橋の高層階角部屋は御園座より坪単価がここの2倍と高く、 それほどの価値があるとは思えませんけど抽選でしたっけ？ 意外と御園座の20階以上の角部屋を買えなかった人かもしれないですね。 値段的には1.5億より安いのでそれはないかな。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>159
書き間違えです。御園座と比較したのではなく、 ここのペントハウス坪330万円 納屋橋のペントハウス坪650万円 で、2倍という意味です。 ちなみに御園座のペントハウスは坪580万円台だと思いますが。ちがいます？ |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>161
御園座は一番高い部屋でも坪600万円もしないでしょ |
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
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| No.167 |
>>165
念の為に確認させてください。 優先販売での最高額はPH02の37550万円。 但し、御園座自体の最高額の間取りはPH03です。 165さんは優先販売では公開されていない PH03の分譲価格をご存知なのですよね？ 3.3か3.306のいずれで割るか？ というお話では無いですよね？ |
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| No.168 |
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| No.169 |
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| No.170 |
>>169
3の次はPH02と同じく7でしたよ。汗 |
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| No.171 |
明日、第3期2次登録抽選だそうですね。
4LDK 86.05m2 6320万円 1戸 先着順とどう違うのでしょうね？？ |
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| No.172 |
3月17日 第3期4次 登録抽選
3LDK. 76.12m2. 5630万円 1戸 この調子でいつ売り切るのかな？ 何戸残ってるんだろうね 御園座が終わったら流れてくるかな |
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| No.173 |
御園タワ－と比較すると販売価格は高い。１０００万位値下げをしなければ売れ残ると思う。
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| No.174 |
３期５次登録抽選 4月14日(木)
3LDK 70.19m2 5220万円 1戸 率直に高いと思いますね。 |
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| No.175 |
うーん、微妙ですよね。
ここまで販売期が行ってしまっていて販売しているということは 全体的な価格のミスマッチがあったからなのでは？と思ってしまうう部分もあるかも。 価格以外のものでもっと魅力があれば もしかしたら結果は違ったかもしれませんが。 |
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| No.176 |
御園座の売れ行きとの落差はすごいですね。あちらよりは安くて都心駅１分マンションなのに売れないということは、値段の問題ではなく何が原因なんだろう？って思います。
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| No.177 |
そりゃ御園座の上ですよ。
ただの上前津の駅前とは希少性が段違いでしょw |
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| No.178 |
このマンションは免震でも制震でも無いようですが、
何でこんなに高いですか。 |
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| No.179 |
４期２次登録抽選 5月26日(木)
3LDK 76.12m2 5330万円 1戸 だそうです。 |
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| No.180 |
大須本町通り米兵の北側にセキスイハウスがマンションを建設していますがこちらの方がいいのではないでしょうか？
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| No.181 |
おっしゃる通りですよ。
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| No.182 |
180-181は同一人物の連投ですか？
それはともかく、先着順8戸に増えてますね。 確か、第4期7-8次までやってましたけどやはり売れてないんでしょうか？ キャンセル住戸の案内もきますし。 |
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| No.183 |
販売期もここまで来てしまうとかなりペースはがくっと落ちてしまうのはしかたがないのだろうなと思います。
だからこそキャンペーンしたり、値下げしたり、何かしらしないと…と感じられますが。 どうなんでしょうか。 キャンセルも出ているということですが、そういうこともあるのですね、 あまりないことなのかと思いました。 |
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| No.184 |
外観が見え始めましたね。隣のタワーマンションより規模が見劣りがするけど、色調がプラウドみたいだなと思いました。
金利も低いし早く完売するといいですね。 |
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| No.185 |
新婚ですが、ここの立地で子育て世代の方はいらっしゃいますかね？
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| No.186 |
いるかいないかと言われたらいるでしょう
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| No.187 |
>>185
実は、この付近に中区の認可保育施設がかたまってたりします。 なので錦とかに住んで錦で働くような場合、 朝上前津に子供を届けて、再び家の近所の職場に出向くって感じになるかも知れません。 中村区でも名駅なども似た傾向がありますね。 |
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| No.188 |
これは立地の良いマンションですね。
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| No.189 |
建物の外観が見えるようになってとてもすてきですね。
近くにまたコンビニができるみたいでますます便利になりますね。 |
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| No.190 |
>>189 匿名さん
私もみたけど、まず隣のタワマンと比べ想像以上に高さで見劣りするし西側もマンションだらけで暗い印象。。。 もうちょっと三井さんには場所も含めて頑張って欲しかった… 東京でパークコートといえば、赤坂、青山などの物件はさすが、と思いますよ。 |
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| No.191 |
普通に考えたら都心駅１分のマンションは立地が良く資産価値も高いけど、周囲にプレサンスの新築が２つもあってそちらのほうが駅に近い…
かといってそちらを買う気にはならないですけど、やはり大手の信用なのかな。 ところで、現地みたんですが、エレベーターホールの外壁？って吹き付けタイルなんですか？ ちょっと安っぽい印象で残念な感じがしました。 |
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| No.192 |
場所が上前津ですから、パークコートと名付けてる事が逆に残念な物件にしてますね。
赤坂や青山と違ってお洒落感はゼロの街ですから。 上前津は治安も悪そうだし、休日はオタクや若者がウロウロしてるし、新堀川は豪雨の際に溢れそうで心配。 三井不動産は東海地区では残念な物件が多いですね。 |
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| No.193 |
外観が高級感があってすばらしいですね
各階ゴミ置き場があるのはこのエリアではここだけだそうですね 空気清浄機能付きの換気装置もすごいですよね |
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| No.194 |
>>193 匿名さん
外観のどのあたりが高級ですか？？外壁に吹き付けタイルを使ってありそうなのに、強引なポジコメントは不適切だと思いますよ。 立地、周辺環境、直床、間取りなど魅力を感じない物件だと思います。 |
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| No.195 |
南側で古いビルが取り壊されていますね。
もしマンションが建つとしたらちょっと嫌ですね。 |
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| No.196 |
4期8次 販売戸数1戸、9月3日登録抽選
3LDK 78.76m2 5950万円 |
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| No.197 |
もう少しで４期１１次の販売が始まります。その他に先着順が8戸あります。
かなり細かな販売ということですから、数戸ずつの売り出しということになっているのでしょうね。 売れ行きとしてはゆっくりな感じなのかなぁ。 立地自体は良くても、価格が高すぎるというのがあると厳しいなと思う人も多くなってくるのかもしれないです。 もう少し高級感がある感じで作り上げていくと見合っていたのかもしれないが、 そうなるともっと高くなってしまいそうだし。 |
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| No.198 |
南西側のマンションが足場組まれてたけど、外壁補修か？
これから開発されるだろう地域なだけに、周囲の古い建物群の動きには敏感になってしまいそう。 |
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| No.199 |
そこは遅かれ早かれだから、買うなら覚悟して買う必要があるわね。
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| No.200 |
>>198 通りがかりさん
南西側の古いマンションはまだ住んでる人いるはずだから大規模修繕でしょう。それより南側で二箇所古いビルが取り壊されていますが、何が建つか気になりますね。 それにしても、このあたり静かといえば静かですが何となく暗い雰囲気に感じるのは周りのビルの影響でしょうか？ |
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