ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[582: タマタマン]

ゼネコンとしては

ちゃんと途中で
野村さんのチェック
受けてましたよねー


ですし、

野村としては

ヤバい
チェックが甘かったけど
お客さんから
すげー指摘入ってるし
言われてみれば
たしかに、工事甘いし
でも、ゼネコンに
オッケーだしてたし

でも、補修してもらって
また社内オッケーだしたら
お客さんから
ダメ入るし


すげぇー、ムカつくわ
ゼネコンも客も

という状態なのかな？と

[583: タマタマン]

職人が足りないのは
どこも、一緒だとは
思いますが
結局、
どこまで工事をちゃんとやるように
デベロッパーが見張れるか、
だと思いますよ



最終的に
プラウドは
共用施設の仕上げ工事の
良し悪しについては
重要事項説明書では
うたってないので
俺らの責任じゃー、
ないです、になるのかな？

[585: 匿名さん]

お客さん

かわいそすぎる

[586: 匿名さん]

不動産業界は、腐ってるな…

中古の囲いこみしかり、

いい加減、自浄能力が働かないと、、、

[587: 匿名さん]

ドレッセならお買い得を
早い者勝ちで

プラウドなら攻めの価格を
営業力で捌いて、あとはテキトー

こんな感じかな？

[588: 匿名]

新築マンションを買う立場からすると
ドレッセが買値より
高い中古価格を形成するのは
歓迎すべきかもしれませんが．．．

[589: 匿名]

疑問なのは
ドレッセってプロジェクトの主体は東急電鉄ですよね、
リバブルは販売窓口に過ぎないと思いますが．．．。
売り出し価格の決定権も
電鉄にあるのではないでしょうか。
リバブルが情報、アドバイスを提供する事は
あるでしょうけれど。

[590: 匿名さん]

たしかに細かいことなんだが、クロスに隙間があったり、巾木の下の隙間が大きいとか、おやっと思う仕上がりが起きてるみたいね

[591: マンコミュファンさん]

ドレッセのイメージと言えば超青田で売リ初めて竣工しても残ってるって感じかな
リセールいいんだ、へえ　これはさりげなく評価したいね
でもタマタマンってドレッセ鷺沼の不買煽ってた張本人じゃなかったっけ、土壌の問題で
仕事で絡んだとかで宗旨変えしたの？

[592: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼プライムフォレストの時は

高速目の前で24時間換気と
土壌汚染を隠蔽しようとした疑惑で
反対してましたね。

今売り出し中のアリーナフォレストは
高速からも離れて、向きも違い
土壌汚染も無いエリアなので
プライムとは別物だと思います

タマタマン的には
ドレッセは坪単価的にはお買い得な事が
多いと言ってるだけで
オススメかどうかはその物件次第だと
思いますよ

[593: タマタマン]

どうも、タマタマンです


反響、、ありがとうございます


あと、なにげに、僕のコメントを


覚えてる人がおおいんですね



今から３年６ヶ月前くらいですけど


すごいですね



タマタマンのつどい


開催を近いですね

[594: タマタマン]

デベは、土地の仕込み段階から

想定で、この部屋は

3,990万円で、目玉住戸にして


この部屋は4,500で


最上階妻住戸は、5,980万円と


全部の部屋に、値段決めして、事業を

スタートさせるので、


やはり販売会社が、値段を決めるものでは


ないです。。


記載して頂いた通りです

[595: タマタマン]

タマタマンのJV
の話になりますが


とある超大手の
デベと
共同事業を行なって
います


土地建物の資金捻出割合を
共にして、販売代理業務を
タマタマン社がやり
販売代理手数料を
いただくやり方、
ごく一般的だと思いますが、
業界では


で、JV先のお偉い様がたに
色々セレモニーを行います


事業開始時に

周辺マーケットの説明
過去の事例とか現在販売中とか

で、そこから導き出される
本PJの立地ポジション

で、本PJの商品企画

で、販売計画
この価格で、
この期間で、
売ります

根拠はこうです


というような

[596: タマタマン]

これが、事業開始
しようね

という時


で、予告広告を
打って
お客さんを広く募集します

これが、今のルフォンの状態


で、またjVのお偉いさんがたに
集客状況を説明します。



どんなお客さんが来てる
年収は幾らで
お客さんのすまいはどこで
どこに務めてるとか
自己資金は、こうとか

この部屋が人気でそうとか

いちいち、エクセルとか
パワポで説明します


で、事業開始したときは
想定２６０万円だったけど

予告してみると
案外うれそうなので
２７０万円で
本告入れて
販売開始しますという
報告します


で、これもセレモニーします


広告のデザインとかも
打ち合わせします

JV相手と

[597: タマタマン]

で、毎週
土日の販売状況報告して


で、完売したときは、


やっぱりダメでした

２２０万円で落ち着きました


みたいなことを
またエクセルやらパワポでやります

[598: タマタマン]

で、何がいいたいか、というと



デベというか不動産業者からすると

なんで、中古が２６０万円で売れてるのに


新築が２６０万円なの？？？？


っていう感じにならないのか、訳がわかりません。



買う側にとっては、安いにこしたことはないけど



販売会社が、本告打って、値決する時

なんで、中古相場と同程度の価格で
新築販売価格を


販売会社が、デベに報告して、それで
スタートしてるのかが、
残念すぎるなー、ということです。


いまいち、つたわりずらい話だけど


販売会社は、高値にチャレンジして
ナンボだろ
と思います。

お金かけて、広告して、モデル作って
大量に人を投入してるんだから

ということです


かなりつたわりずらいなー

[599: タマタマン]

なので、
東急電鉄としては

高値を狙わなくて
いいから

ということかもしれませんが


リバブルが販売している価格は
安すぎる
ような気がします


ということです。。


反面、、野村は
鬼の様な価格で
笑います

立川３２０は

大激震です


響きわたりました


プラウド、やっぱ、すごいね
あと、売る人も、やばいですね

[600: タマタマン]

鷺沼のけんは


また、で

[601: 購入検討中さん]

安い価格でお願いします

[602: 匿名さん]

プラウドシティ宮崎台の攻めっぷりも
さすがの野村さんですね

ここはリバブルがからんでる割には

攻めてるってことかしら？

[603: 匿名さん]

坪150くらいかな。

[604: 匿名さん]

ドレッセとプラウドの話題で盛り上がっているが、この物件には関心ないのかな？

駐車場が地下ってのは、良いよね。
たまプラーザ駅のロータリーも地下で屋内だから、車で送迎する場合に雨に濡れることがないです。
ただ、駐車場の出入り口の道路が狭いので、事故が起きにくい設計になっているかが心配です。

[605: 匿名さん]

鷺沼にブリリアできるってチラシ入ってた。
確か、駅徒歩４分。
静かな場所ならそっちの方がいいかも。

[606: 匿名]

同じ鷺沼なら
ドレッセより場所は良いですね。
平坦、徒歩時間も半分以下。

[608: 匿名さん]

いずれにしてもたまぷらーざ駅歩10分以内で坪単価200万円台で買える最後の物件であることは間違いなさそうですね
税制から考えても、もはや田園都市線沿線であっても8000万の駅歩15分の一戸建てより駅歩5分の6000万のマンションって感じなんだろうね
タマタマンさんあってる？

[609: 匿名さん]

246沿い、線路沿いに比べれば静か。
ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。
夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。
でも、サギヌマ、日用品買うところが無い。フレルいまいち。
東急のやる気を感じられない。あれなら東急ストアのままのほうが便利だった。

[610: 匿名さん]

ごめん、上の609は、605へのレスね。
>> 605

[611: タマタマン]

グランフォーラムたまプラーザ
（犬蔵区画整理地内の新築戸建）

か

ルフォンか

を、税制の効果で選ぶとしたら

当然、物件価格の高い
グランフォーラムのほうが
住宅ローン控除の適用額の
メリットが大きいのでは
ないでしょうか？

あたかもルフォンのほうが
税制の効果が高いような、感じですが
タマタマンの間違えでなければ


グランフォーラムに限らず
物件価格が高いほうが
税制のメリットを
最大限に享受出来る気がしますが
どうでしょうか


あと、マンションはやはり
管理費・修繕金・車があれば駐車場代
もかかります。

この負担が月４万円かかるとすれば
ローンを組む３５年間の間に
約１７００万円の損となりますし
マンションを持ち続ける限り
必ずかかる負担です。。



なので、
税制とか、ランニングコストで言えば
グランフォーラムに軍配が上がります

[612: 匿名さん]

>609

>ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。

路線バスありますか？
深夜バスと成田行きの高速バスのことでしょうか？

>夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。

たまプラーザでは酔っ払いをみることはほとんどないけど、鷺沼のことですか？

[613: 匿名さん]

>612
609は鷺沼ブリリアの事を言ってる605へのレスだよね。

>609
鷺沼ブリリアの前の通りも、そこそこ車の往来があるんだね。
じゃあ、その点はルフォンとあまり変わらないか。

[614: 匿名さん [男性 40代]]

タマタマンさんは野村不動産のかたなんですか？

[615: タマタマン]

30代中盤位独身
かなりの痩せ型
身長167か168センチ

5丁目の実家住まい
になります


ネットっ告知出来るのは
今のところ
ここまで、です

[616: 匿名さん]

>>615
タマタマン、ちょっと横道入るけど、美しが丘西の戸建ては、限界＊＊候補ですか？徒歩圏の美しの森の方の戸建て、中古マンションの方が良い？
美しが丘は、築浅中古に予算的に届かないので。

[617: 匿名さん]

駅近でもないのに60台の部屋は需要あるのでしょうか？

[618: 匿名さん]

今は占有面積狭めの小ぶりなものが多いですよね。
値段があがってきてるので物件価格を押さえめにするためでは。

しかし盛り上がりに欠けますね。
たまぷら徒歩圏だけど住所は犬蔵なので同じ宮前なら鷺沼や宮崎台に
皆さんの関心が向いてるのかな。

[619: 匿名さん]

そんな狭い間取りばかりなのか、と思って見てみたら、広めの間取りもあるようですね。
間取りのタイプは田の字プラスアルファで、ちょっと変わった部屋の配置のもありますね。
部屋の配置にしても、バルコニーが普通の長方形ではない点も、良いのか悪いのか住んでみないと何とも言えないような気もします。

[620: 匿名さん]

最近
タマタマンさん来ませんね

[621: 匿名さん]

さてさてコンセプト説明会。
GW期間中行かれる方、宜しくお願いします。
しっかり確認しましょう！

[622: 匿名さん]

鷺沼と犬蔵を比べたらそりゃー鷺沼でしょうよ。犬蔵アドレスでもたまプラだと思える人ならいいけど。モデルも見に行ったけど・・・たまプラーザの雰囲気ではないよね。ココ、賃貸だしたらどうなんだろう？

[623: 匿名さん]

イメージだけなら、鷺沼＞犬蔵＝有馬。
駅は、たまプラーザ＞＞鷺沼。

[624: 匿名さん]

GW中に開催されたコンセプト説明会の様子はいかがでしたか？
参加された方がいらっしゃれば、レポをお願いできればと思います。
コンセプトなので物件価格や管理費・修繕積立金などはまだ
出ておりませんでしたか？

[625: 購入検討中さん]

とことん安さを追及して下さい。
営業さんよろしく。

[626: 購入検討中さん [男性 30代]]

はっきりとした価格は発表してませんが、30代だと厳しそうかな！
宮前平か宮崎台か犬蔵しか無理かなっと思えてきました。鷺沼って高いですね…

[627: 匿名さん]

>626

何か間違えていませんか？

[628: 匿名さん]

5000万円で買えるマンションがたまプラーザ、鷺沼からあざみ野、青葉台に移ってきてるね

[629: 匿名さん]

たまプラから都内寄りが高く、それ以遠は安い。今後その傾向は強まるばかりでしょう。

[630: 購入検討中さん]

コンセプト説明会行ってきました
EV 直通の地下駐車場やオートドアで段差の少ない駐輪場はいいと思いました
管理費は普通ですが修繕は少し高いかな～？
プライベートレジデンスなので、違う価値があると考えています

[631: 購入検討中さん [男性 40代]]

>615
自分は男なのに身長１６０cmないです。