ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[572: 匿名さん]

東急沿線はドレッセだらけ　さほど高級とは思わないが無難なイメージ

[573: タマタマン]

日生、郵政の
販売予想単価
を論ずる前に
リバブル新築販売部隊
について、


タマタマンの個人的な
感想に基づく話てすが


あまりにも、営業力が
なくて、びっくりしてます

[574: タマタマン]

とは言っても
何か、絡みがあったわけでは
ないのですが

ヒルズ、二丁目、
たまプラーザの駅直結マンション
にこたまライズなどなど
エリアは違いますが
他にも


中古なのに
誰かが使ってるのに
新築時より
成約坪単価が
新築時より高いなんて
いうことが、ほとんどです

二丁目の中古価格は
260なのに
新築を260で売る


ライズは販売が大変っぽい
感じで
新築坪単価370
中古で400

たまプラーザ直結270
今300
しかも定借なのに


野村の310を
見習えと思います


業界が騒然
立川320を
見習えと思います

[575: タマタマン]

もちろん
中古で
階数、中の状態、向きなどは
あるにせよ

いくらなんでも
ひどすぎるだろ
と思います

あまりにも
営業力がないと思いますし
仕様がいいわけでなさそうなので


このルフォンも売れないだろうな
と思います


260では、売れる力がないと
思います

[576: タマタマン]

なので、どこのデベが
開発するかによって
価格設定が変わってくると
思います

野村であれば
プラウドの立地で
310だったので


同程度の仕様であれば
310を超えてくるのは
間違いないと思います

[577: タマタマン]

日生、郵政にしても
すごくいい場所です

青葉区全域や
宮前区
その他川崎市
世田谷、目黒までちらほら
と狭域、中高域まで
全部集客出来そうだなー
と思います

シニアの戸建からの
買い替えなんかも
ありそうで、現金を
沢山持ったお客さんが
わんさか来そうな感じです

[578: タマタマン]

エリアは違いますが
自由が丘の閑静な住宅街で
高台、
自由が丘の中でもすごくいい場所
だったプラウド自由が丘は
430で、
やはりちょい高い感じだったけど
即完だったので

場所は、神奈川になりますが
たまプラーザ界隈の中では
一番いい場所なので


万が一
野村が手がけたら
面白いのになー
と思います

[579: タマタマン]

なので、
東急が手がければ
270万


野村がやれば
350

というのが、
根拠がないタマタマンの
予想になります

[580: タマタマン]

ちなみに
同じリバブルでも

仲介店舗の
リバブルと
新築販売の
リバブルとでは
売ってる人が違うようなので


新築販売の単価
中古成約の単価

違うのは
そういった事情が
絡んでいるためと
思われます

[581: タマタマン]

あと、
野村のプラウド問題ですが

原因は、
結局、野村にあるのでは
と思います


というのも
当然、建ててる途中にも
野村が、ゼネコンに対して
ちゃんと立ててるか
チェックをしないといけないわけで

完成する時になって
仕上げが悪い
といっても
若干手遅れ感は
あると思います


建物の仕様、設備は
これ
この工事を
どれ位の期間で
完了検査を取るまでが
ゼネコンの責務で

仕上げの美しさという
抽象的な文言は
工事請負契約には
うたわないだろうし

野村としても
社内チェックの後に
お客さんの内覧会を
やって
問題が勃発してる
というのは
甘すぎるとしか
言えないですね

[582: タマタマン]

ゼネコンとしては

ちゃんと途中で
野村さんのチェック
受けてましたよねー


ですし、

野村としては

ヤバい
チェックが甘かったけど
お客さんから
すげー指摘入ってるし
言われてみれば
たしかに、工事甘いし
でも、ゼネコンに
オッケーだしてたし

でも、補修してもらって
また社内オッケーだしたら
お客さんから
ダメ入るし


すげぇー、ムカつくわ
ゼネコンも客も

という状態なのかな？と

[583: タマタマン]

職人が足りないのは
どこも、一緒だとは
思いますが
結局、
どこまで工事をちゃんとやるように
デベロッパーが見張れるか、
だと思いますよ



最終的に
プラウドは
共用施設の仕上げ工事の
良し悪しについては
重要事項説明書では
うたってないので
俺らの責任じゃー、
ないです、になるのかな？

[585: 匿名さん]

お客さん

かわいそすぎる

[586: 匿名さん]

不動産業界は、腐ってるな…

中古の囲いこみしかり、

いい加減、自浄能力が働かないと、、、

[587: 匿名さん]

ドレッセならお買い得を
早い者勝ちで

プラウドなら攻めの価格を
営業力で捌いて、あとはテキトー

こんな感じかな？

[588: 匿名]

新築マンションを買う立場からすると
ドレッセが買値より
高い中古価格を形成するのは
歓迎すべきかもしれませんが．．．

[589: 匿名]

疑問なのは
ドレッセってプロジェクトの主体は東急電鉄ですよね、
リバブルは販売窓口に過ぎないと思いますが．．．。
売り出し価格の決定権も
電鉄にあるのではないでしょうか。
リバブルが情報、アドバイスを提供する事は
あるでしょうけれど。

[590: 匿名さん]

たしかに細かいことなんだが、クロスに隙間があったり、巾木の下の隙間が大きいとか、おやっと思う仕上がりが起きてるみたいね

[591: マンコミュファンさん]

ドレッセのイメージと言えば超青田で売リ初めて竣工しても残ってるって感じかな
リセールいいんだ、へえ　これはさりげなく評価したいね
でもタマタマンってドレッセ鷺沼の不買煽ってた張本人じゃなかったっけ、土壌の問題で
仕事で絡んだとかで宗旨変えしたの？

[592: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼プライムフォレストの時は

高速目の前で24時間換気と
土壌汚染を隠蔽しようとした疑惑で
反対してましたね。

今売り出し中のアリーナフォレストは
高速からも離れて、向きも違い
土壌汚染も無いエリアなので
プライムとは別物だと思います

タマタマン的には
ドレッセは坪単価的にはお買い得な事が
多いと言ってるだけで
オススメかどうかはその物件次第だと
思いますよ

[593: タマタマン]

どうも、タマタマンです


反響、、ありがとうございます


あと、なにげに、僕のコメントを


覚えてる人がおおいんですね



今から３年６ヶ月前くらいですけど


すごいですね



タマタマンのつどい


開催を近いですね

[594: タマタマン]

デベは、土地の仕込み段階から

想定で、この部屋は

3,990万円で、目玉住戸にして


この部屋は4,500で


最上階妻住戸は、5,980万円と


全部の部屋に、値段決めして、事業を

スタートさせるので、


やはり販売会社が、値段を決めるものでは


ないです。。


記載して頂いた通りです

[595: タマタマン]

タマタマンのJV
の話になりますが


とある超大手の
デベと
共同事業を行なって
います


土地建物の資金捻出割合を
共にして、販売代理業務を
タマタマン社がやり
販売代理手数料を
いただくやり方、
ごく一般的だと思いますが、
業界では


で、JV先のお偉い様がたに
色々セレモニーを行います


事業開始時に

周辺マーケットの説明
過去の事例とか現在販売中とか

で、そこから導き出される
本PJの立地ポジション

で、本PJの商品企画

で、販売計画
この価格で、
この期間で、
売ります

根拠はこうです


というような

[596: タマタマン]

これが、事業開始
しようね

という時


で、予告広告を
打って
お客さんを広く募集します

これが、今のルフォンの状態


で、またjVのお偉いさんがたに
集客状況を説明します。



どんなお客さんが来てる
年収は幾らで
お客さんのすまいはどこで
どこに務めてるとか
自己資金は、こうとか

この部屋が人気でそうとか

いちいち、エクセルとか
パワポで説明します


で、事業開始したときは
想定２６０万円だったけど

予告してみると
案外うれそうなので
２７０万円で
本告入れて
販売開始しますという
報告します


で、これもセレモニーします


広告のデザインとかも
打ち合わせします

JV相手と

[597: タマタマン]

で、毎週
土日の販売状況報告して


で、完売したときは、


やっぱりダメでした

２２０万円で落ち着きました


みたいなことを
またエクセルやらパワポでやります

[598: タマタマン]

で、何がいいたいか、というと



デベというか不動産業者からすると

なんで、中古が２６０万円で売れてるのに


新築が２６０万円なの？？？？


っていう感じにならないのか、訳がわかりません。



買う側にとっては、安いにこしたことはないけど



販売会社が、本告打って、値決する時

なんで、中古相場と同程度の価格で
新築販売価格を


販売会社が、デベに報告して、それで
スタートしてるのかが、
残念すぎるなー、ということです。


いまいち、つたわりずらい話だけど


販売会社は、高値にチャレンジして
ナンボだろ
と思います。

お金かけて、広告して、モデル作って
大量に人を投入してるんだから

ということです


かなりつたわりずらいなー

[599: タマタマン]

なので、
東急電鉄としては

高値を狙わなくて
いいから

ということかもしれませんが


リバブルが販売している価格は
安すぎる
ような気がします


ということです。。


反面、、野村は
鬼の様な価格で
笑います

立川３２０は

大激震です


響きわたりました


プラウド、やっぱ、すごいね
あと、売る人も、やばいですね

[600: タマタマン]

鷺沼のけんは


また、で

[601: 購入検討中さん]

安い価格でお願いします

[602: 匿名さん]

プラウドシティ宮崎台の攻めっぷりも
さすがの野村さんですね

ここはリバブルがからんでる割には

攻めてるってことかしら？

[603: 匿名さん]

坪150くらいかな。

[604: 匿名さん]

ドレッセとプラウドの話題で盛り上がっているが、この物件には関心ないのかな？

駐車場が地下ってのは、良いよね。
たまプラーザ駅のロータリーも地下で屋内だから、車で送迎する場合に雨に濡れることがないです。
ただ、駐車場の出入り口の道路が狭いので、事故が起きにくい設計になっているかが心配です。

[605: 匿名さん]

鷺沼にブリリアできるってチラシ入ってた。
確か、駅徒歩４分。
静かな場所ならそっちの方がいいかも。

[606: 匿名]

同じ鷺沼なら
ドレッセより場所は良いですね。
平坦、徒歩時間も半分以下。

[608: 匿名さん]

いずれにしてもたまぷらーざ駅歩10分以内で坪単価200万円台で買える最後の物件であることは間違いなさそうですね
税制から考えても、もはや田園都市線沿線であっても8000万の駅歩15分の一戸建てより駅歩5分の6000万のマンションって感じなんだろうね
タマタマンさんあってる？

[609: 匿名さん]

246沿い、線路沿いに比べれば静か。
ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。
夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。
でも、サギヌマ、日用品買うところが無い。フレルいまいち。
東急のやる気を感じられない。あれなら東急ストアのままのほうが便利だった。

[610: 匿名さん]

ごめん、上の609は、605へのレスね。
>> 605

[611: タマタマン]

グランフォーラムたまプラーザ
（犬蔵区画整理地内の新築戸建）

か

ルフォンか

を、税制の効果で選ぶとしたら

当然、物件価格の高い
グランフォーラムのほうが
住宅ローン控除の適用額の
メリットが大きいのでは
ないでしょうか？

あたかもルフォンのほうが
税制の効果が高いような、感じですが
タマタマンの間違えでなければ


グランフォーラムに限らず
物件価格が高いほうが
税制のメリットを
最大限に享受出来る気がしますが
どうでしょうか


あと、マンションはやはり
管理費・修繕金・車があれば駐車場代
もかかります。

この負担が月４万円かかるとすれば
ローンを組む３５年間の間に
約１７００万円の損となりますし
マンションを持ち続ける限り
必ずかかる負担です。。



なので、
税制とか、ランニングコストで言えば
グランフォーラムに軍配が上がります

[612: 匿名さん]

>609

>ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。

路線バスありますか？
深夜バスと成田行きの高速バスのことでしょうか？

>夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。

たまプラーザでは酔っ払いをみることはほとんどないけど、鷺沼のことですか？

[613: 匿名さん]

>612
609は鷺沼ブリリアの事を言ってる605へのレスだよね。

>609
鷺沼ブリリアの前の通りも、そこそこ車の往来があるんだね。
じゃあ、その点はルフォンとあまり変わらないか。

[614: 匿名さん [男性 40代]]

タマタマンさんは野村不動産のかたなんですか？

[615: タマタマン]

30代中盤位独身
かなりの痩せ型
身長167か168センチ

5丁目の実家住まい
になります


ネットっ告知出来るのは
今のところ
ここまで、です

[616: 匿名さん]

>>615
タマタマン、ちょっと横道入るけど、美しが丘西の戸建ては、限界＊＊候補ですか？徒歩圏の美しの森の方の戸建て、中古マンションの方が良い？
美しが丘は、築浅中古に予算的に届かないので。

[617: 匿名さん]

駅近でもないのに60台の部屋は需要あるのでしょうか？

[618: 匿名さん]

今は占有面積狭めの小ぶりなものが多いですよね。
値段があがってきてるので物件価格を押さえめにするためでは。

しかし盛り上がりに欠けますね。
たまぷら徒歩圏だけど住所は犬蔵なので同じ宮前なら鷺沼や宮崎台に
皆さんの関心が向いてるのかな。

[619: 匿名さん]

そんな狭い間取りばかりなのか、と思って見てみたら、広めの間取りもあるようですね。
間取りのタイプは田の字プラスアルファで、ちょっと変わった部屋の配置のもありますね。
部屋の配置にしても、バルコニーが普通の長方形ではない点も、良いのか悪いのか住んでみないと何とも言えないような気もします。

[620: 匿名さん]

最近
タマタマンさん来ませんね

[621: 匿名さん]

さてさてコンセプト説明会。
GW期間中行かれる方、宜しくお願いします。
しっかり確認しましょう！

[622: 匿名さん]

鷺沼と犬蔵を比べたらそりゃー鷺沼でしょうよ。犬蔵アドレスでもたまプラだと思える人ならいいけど。モデルも見に行ったけど・・・たまプラーザの雰囲気ではないよね。ココ、賃貸だしたらどうなんだろう？

[623: 匿名さん]

イメージだけなら、鷺沼＞犬蔵＝有馬。
駅は、たまプラーザ＞＞鷺沼。

[624: 匿名さん]

GW中に開催されたコンセプト説明会の様子はいかがでしたか？
参加された方がいらっしゃれば、レポをお願いできればと思います。
コンセプトなので物件価格や管理費・修繕積立金などはまだ
出ておりませんでしたか？

[625: 購入検討中さん]

とことん安さを追及して下さい。
営業さんよろしく。

[626: 購入検討中さん [男性 30代]]

はっきりとした価格は発表してませんが、30代だと厳しそうかな！
宮前平か宮崎台か犬蔵しか無理かなっと思えてきました。鷺沼って高いですね…

[627: 匿名さん]

>626

何か間違えていませんか？

[628: 匿名さん]

5000万円で買えるマンションがたまプラーザ、鷺沼からあざみ野、青葉台に移ってきてるね

[629: 匿名さん]

たまプラから都内寄りが高く、それ以遠は安い。今後その傾向は強まるばかりでしょう。

[630: 購入検討中さん]

コンセプト説明会行ってきました
EV 直通の地下駐車場やオートドアで段差の少ない駐輪場はいいと思いました
管理費は普通ですが修繕は少し高いかな～？
プライベートレジデンスなので、違う価値があると考えています

[631: 購入検討中さん [男性 40代]]

>615
自分は男なのに身長１６０cmないです。

[632: 匿名さん]

EV 直通の地下駐車場はイイですね。
雨や風の心配もいらないですし。
風の強い日は、車のドアの開閉って結構危険なんですよね。
特に子供がドアをあける時は、かなり注意しなければなりません。
大人でも危ないって思う事がありますから。
駐輪場のオートドアもいいですね。

[633: 購入検討中さん]

給料低いんで安い価格にして下さいよ！

[634: 購入検討中さん]

＞633
おれも給料低い。

[635: 匿名さん]

世帯年収1500万以上の方が対象ですね

[636: 匿名さん]

>635
どこが？

[637: ご近所の奥さま]

美しが丘アドレス出ました...
今、話題の目の付け所がシャープです

[638: 匿名さん]

シャープの寮の跡地ですね。
ちょっと駅から離れるが、静かなところでしょう。

BARIETA に近いのはいいな。

[639: 匿名さん]

旧美しが丘ショッピングセンターもマンションが建つらしいですね。
ポールさんが遠くなってしまう(泣)
シャープの前の公務員宿舎がなければ、大きなマンションになったのに？

[640: 匿名さん]

高くなりそうだね
坪単価400万越えないことを祈ります

[641: ご近所さん]

駅からちょっと歩くけれど、
3か所道路を跨ぐ横断橋があり、
車道を一度も歩かないので子供には極めて安全。
ずっと緩やかな坂道、途中の緑が木陰を作る団地内の快適な歩行者専用道路、
現場は道路から離れた南を向いた高台、良い場所ですね。

[642: 匿名さん]

でも、やっぱ遠いよ笑。
坪４００なんか越えないよ。日生跡地でも無理だと思うのに。
ただ、ルフォンとシャープ跡地だったらやっぱ跡地の方がいいかなあ。
美しが丘というブランド抜きにしても。

[643: 匿名さん]

団地内を通るなら、緩やかとは言いがたい坂道があるよ。

[644: 匿名さん]

ルフォンと比較するとシャープ寮跡地は駅から遠くなるので、アドレスの違いを考慮しても坪250～280じゃないかな？

[645: 匿名さん]

たまプラで４０００万は高すぎる。

[646: 匿名さん]

シャープ跡地はルフォンよりまだ遠いのですか。ルフォンの距離でも実際歩くと遠く感じたな。

[647: 匿名さん]

ルフォンまでのあの急坂よりはシャープ跡地の方が歩きやすいと思う。
距離はシャープ跡地の方が遠いけど。

[648: ご近所さん]

バス通りを真っ直ぐですよね。
坂は、バリエタとシャープに行くくらいですね。
公園も幼稚園も近い。

[649: 購入検討中さん]

たまプラの保育園の空き状況はどんな感じでしょうか？

[650: 周辺住民さん]

＞649
たまプラは待機児童数が多いです。

[651: 匿名さん]

たまプラなんかで4000万は高すぎる！！

[652: ご近所さん]

たまプラ駅近は、中古でも4000万以上出さないと買えませんよ。
先月、ドレッセのオープンルームがありましたが、
次の週は開催されなかったです。
6500万以上だったかと。
買える人は買えるんですよね。

[653: 購入検討中さん]

>>652
それたぶん鷺沼。

[654: ご近所さん]

>>653さん
ドレッセの事ですか？
たまプラのドレッセです。
金曜日の夜に立て看板が出て、
日曜日まではありましたが、翌週は出ませんでした。
最上階のテラス付きの部屋でした。

[655: ご近所の奥さま]

>>654さま
横からすみません。
たまプラのドレッセには、レジデンスやマシェリなど色々ありますが、どちらのドレッセでしたか？
何も付かないドレッセでしょうか？

[656: ご近所さん]

>>655さん
ドレッセ美しの森フロラージュです。

[657: ご近所の奥さま]

>>656
ありがとうございました。
フロラージュでしたか。なかなか中古も出ませんし、ましてや最上階となると、あっと言う間に売れてしまったでしょうね。

[658: 購入検討中さん]

>>657
新築がこれほど狭くて高いとなるとやはりドレッセの中古待ちになるのは普通の流れですね。なかなかでないけど。鷺沼でもドレッセの好条件の物件は一週間で買手がついたらしいし。そこあげになるのが怖いですね。

[659: ご近所の奥さま]

>>658

条件の良い中古は上がり出してますね。
フロラージュの最上階・・・見に行きたかったなぁ。
レジデンスも素敵なので中古が出たら買いたいですが、待ちの人数を見たらうちになんて一生回ってこない気がします。
先着順って訳でもないんでしょうけどね。

[660: ご近所さんよ]

>>659さん
私も見てみたかったです。
でも、さすがに冷やかしは駄目でしょうから、やめました。

美しが丘ソルステージュで、1億という物件が出ていました。
いくらで買ったんでしょうね。。。

[661: 匿名さん]

一億⇒9000万に下げましたね。
確か南側は郵政社宅で再開発計画あるんだよね。

[662: ご近所さん]

>>661さん
再開発の話があるのですか？

9000万でも手が出ません。

[663: 匿名さん]

662さん
再開発に向けて社員入居者の退去が
始まっているようです。
地域コミュニティと密着したプロジェクトになり
単なる建て替えではないようです、推測ですが。

[664: ご近所さん]

>>663さん
美しが丘公園の前の郵政の話は聞いたのですが、
コギー前の郵政の話は初めて聞きました。

ドレッセのマンションが出来るのでしょうか？

[665: 匿名さん]

値段が出たら、みんな、だんまりかよ？
希望の持てる値段じゃなかったの？
Ageときます。

[666: 匿名さん]

残念無念

[667: 匿名さ]

>>645
いえいえ、美しが丘アドレスなら
450〜500ぐらいいきますよ。

[668: 匿名さん]

1期1次でどれくらい出たのでしょうか。2次では2戸のみの販売とのことですが…。
総戸数が多くないので、
販売期間というのはあまり長くは取らないのかな？と思ったのですけれど
2次が販売が少数なのでどうなんだろう？というのは思いました。

[669: 匿名さん]

＞667
釣りしないで。

[670: 匿名さん]

完成された物件を見てから購入できるのは
購入者にとってはとても分かりやすくてメリットは大きいです。
無駄にモデルルームを作った経費を上乗せにして販売されないですから。
でも、戸数が少なすぎるなと思いました。
将来の修繕費などが高くなりそうで不安です。

[671: 匿名]

こんな場所買う人いるの？