ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[532: タマタマン]

ちなみに

シルフィーノは、


売り切るのに
約3年かかっています


かかりすぎだろ

[533: タマタマン]

なので、

坪単価260万は

今まで


大手デベロッパーが
やってこなかった
チャレンジ価格での売値
となります

特に
セントヴェールの販売時期は
景気が良かった時期
マンションの規模感
見た目の作り込みなどが
良かった感じにも関わらず
売値が230万円にも
なっていなかった気がします

[534: 匿名さん]

これは良スレ

[535: タマタマン]

で、話を変えますが


工事の良し悪しで
炎上中のプラウドちゃん


310万というプライスを
つけましたが、


やはり
商品企画の秀逸さが
ありました


平置地下駐
全室南
中庭
コリドー
など


対して
高値チャレンジの
ルフォンちゃん
商品企画の良さは
特段無いかなと

[536: タマタマン]

売値チャレンジに対する
商品企画が伴ってないです

プラウドは
ありましたね


むしろ
この辺は
商品企画の範疇で
タマタマンは
よく分かりませんが

外観のタイルなんかは
安っぽい感じで
真向かいにある賃マンの方が
豪華な感じがします

中の設備については
可もなく不可もなく
だと思います

[537: タマタマン]

あくまで
犬蔵土地区画整理との
比較で
同じ犬蔵と言っても
ルフォンとの立地は
違いますが

[538: タマタマン]

地元（狭域）のイメージ価格


犬蔵２２０万円、専有８０㎡前後
（中古価格２００万円）


美しが丘２６０万円、専有７５㎡前後
（中古価格２６０万円）


美しが丘価格で、ルフォン登場

商品企画×

但し、アドレスが違うだけで
２丁目の雰囲気は、有り

[539: タマタマン]

２５戸と
中広域からの集客が
そんなに取り込めない
マンション

その為、地元の取り込みが
メインとなりえますが
果たして、
これだけ突き抜けた価格が
受け入れられるか


それともたまプラーザのブランド力が
中広域からの集客を発揮し、
中広域で回遊している顧客の
取り組みが出来るか

見ものです。

[540: タマタマン]

それと

２年前位から始まった
コンパクトシティの取組ですが

根拠はないけど


根拠は全くないけど


たま団、建替のための
布石かもしれませんね

[541: タマタマン]

というのも、


以前からタマタマンが主張している通り


たま団の建替には、行政から
開発に伴う恩恵を受けないと
進めることが、難しいと思います。


マンション建替に伴って
地域に必要とされる様々な施設を
組み込むから
開発行為での恩恵を
ということなのかもしれません


地域に必要とされる施設が
これ、という定義付については
シンポジウムをやって
地域住民の意見を広く募集しました
という、たてつけかな

[542: タマタマン]

なので、
コンパクトシティ
なんちゃら
というのは、

たま団の建替に
影響があるということだけで

たま団以外で
ドラスティックな変化がある
ということには

ならないような気がします



タマタマンの
勝手な予測でした

[543: 匿名]

たまプラ駅周辺地域は既にコンパクト化、バリアフリー化していると
思います。　
少ない徒歩時間でほとんどの事が快適に事足りますからね。
それでいて主要駅の様な人混みも感じられません。

ただ営利関係のお店は沢山あるけれど、
コミュニティ関係の施設は少ないので
日生跡地のマンションに併設されるといいな～と思います。
多分、横浜市の関与もその辺にポイントが
ありそう。

たま団の再開発は10~20年先の話。
たまプラの持続的発展の目玉ですね。

[544: 物件比較中さん]

タマタマンもここは割高すぎるというご意見なのでしょうか？
アドレスは犬蔵なのに今までと比べて高すぎてうちは意欲がなえてしまった。
青葉台徒歩5分でも明和の新規分譲が出るようですが、そちらと比較していかが思われますか？
こだわっている条件は急行駅徒歩圏です。
マンションのブランドや川崎アドレスにはこだわりなかったのでここを第一に考えてましたが、いやはや。。

[545: タマタマン]

うーん、まだ青葉台のことは
調べてないけど

調べておきます

ちなみに
タマタマンが、
絶対の詳しさに
自信を持ってるのは

たまプラーザ
断トツで

あざみ野
鷺沼〜宮崎台
二子玉川〜自由が丘
まー、詳しい

という感じです

鶴見川渡って
青葉区南部のことは
あまり詳しくはないです

すみません

[546: タマタマン]

タマタマンも
3週間位前に

マンション見に行きました

とは言っても
中を見たわけじゃなくて

外側から
どんな感じで
賑わってるのかなー？

程度で

外観仕様と
南側のアパートの敷地から
中をまじまじと
見ただけですが


ホームページにも
ある通り
集客は
いいような感じでした

賑わってる
感じでした

なので
あとは
価格さえ
お客さんのニーズと
合致すれば、売れると思います

[547: 匿名]

たまプラ界隈は
暫く新規大型マンションの販売がないので
上手く隙をついたと言う感じですね。

某不動産鑑定士のブログによれば
都内と共に、中央線、東横線、田都線が人気路線で
マンション価格が新築、中古とも堅調らしい。
新築も中古も市場に品物が十分供給されていないため、
価格が上がる傾向が続くことになるとか。
（特に優良物件は品薄）
らしいです。

[548: 匿名さん]

544です。
タマタマン、ありがとうございます。
青葉宮前物件の検討版でお見かけしてあまりに博識なので
つい気軽に他物件のことを聞いてしまいました。こちらこそすみません。
鷺沼あざみ野青葉台でも探すつもりですが、一番住みたいのはたまプラーザなんです。
今はどこもうちには高すぎて。待っても下がらなそうで溜息ついてます。

[549: タマタマン]

質問されるのは、
大好きなタマタマンです


なので、あまり気にされなくても
オッケーです


ですが、
青葉台には何回も
行っていますが
不動産について
調べてみようと思ったことが
ないので
有益な情報が
提供出来ないかもしれないです

[550: タマタマン]

ちなみに
不動産業界の一番の
懸念事項
ゼネコンコスト
についてです


タマタマンも
大手信託銀行
大手ゼネコン
大手デベロッパー
のお偉い様方と
お食事会にお呼ばれして

必ずといっていいほど
建築コストについての
話題が登ります


どこの会社も
情報を探って
もし安い会社があれば
その会社に乗ってしまおう
という魂胆だと思いますが

やはり
建築コストが安い
っていう会社は
ほんとにないようです

[551: タマタマン]

マンション事業の肝である
土地を取得する際には

取得する土地に
プランを組み入れて
それに対するゼネコンの
コストの見積もりを
取って
その他諸経費を乗っけて
利益を乗っけた結果が
販売坪単価に
なっています


で、その販売坪単価が
今までの事例と比べて
高いのか安いのか

高くても、
理由付けが出来て
高いのか

安くても
商品企画を犠牲に
してないか
誰も住みたくないような
土地ではないか
など
を検証して

全てがクリアーに
なった時
デベロッパーは
土地の売買契約を結んで
事業をスタートさせます

[552: タマタマン]

マンション用地となるような
土地はあるにはありますが

ゼネコンの見積もりコストが
高すぎて
採算が合わない土地が
ゴロゴロしています

[553: タマタマン]

なので、
各デベロッパーは
マンション用地を仕入れて
マンションを作りたいことは
山々なのですが


仕上がりの販売坪単価と
過去の事例の販売坪単価に
かなりの乖離があるため


手を出そうにも出せない状態と
なっています


それが
今、あちらこちらで
マンションプロジェクトが
少なくなっている要因です

[554: タマタマン]

2007年の時と
必ずしも状況は一緒では
ないですが


当時と
今のマンションの
需給バランス
金利
所得
各街の成熟度
などは
違うので、単純に比較するのは
ダメかもしれませんが

あの時は
結局高めに坪単価を
各不動産会社が
設定、販売したのにも
関わらず
あまり売れなかったのが
現実でしたよね

[555: タマタマン]

なので、
現在のマンションの
供給数が少ないからと言って

だから
高くていいんですは
過去の過ちを
軽く見てしまっている気がしますね

[556: タマタマン]

とは言え

もうすぐライズが
グランドオープンする
二子玉川は
坪単価が400に
迫るような勢いで
街の価値が認められていますし

たまプラーザも
再開発完了後の
坪単価の上昇は
顕著だと思います

沿線価値の向上
街の価値の向上
という追い風が
ある中
ルフォンがどこまで
高値に迫れるか

[557: タマタマン]

それと
余談になりますが


販売に色んな会社が
絡めば
絡む程
坪単価は高くなる傾向に
あります


一概には言えませんが


サンケイビル
リバブル
フォーユー
が絡む
と
それぞれの会社の
利益を乗っけなくてはならないので
同じマンションを作るのでも
若干割高になるのかな、
と思います

[558: 匿名さん]

タマタマンおかえりー
知り合いがここ検討してるけど説明会はにぎわっててみなさん関心は高いみたいだね

[559: タマタマン]

グッドモーニング
タマタマンです


二丁目に隣接
桜並木
高台立地
が、◯

規模感
（マンション特有の共用施設が
乏しく、せせこましい）
外観仕様
（詳しくは分かりませんが
ぱっとみたかんじ、安っぽい）
が×


犬蔵だから、ダメとは思いません
アドレスを否定していたら、
渋谷、港、目黒しか
なくなってしまうと
思うので

他にたまプラーザにおいては
競合なし

新規供給予定はなし
（ただし、将来マンション素地はあり）


不動産の供給環境は
悪し


を考えると、注目せざるを
得ないのかな、と思います


あとは、チャレンジ価格との勝負！


地元の人、例えば
ドレッセシリーズを見送った人は
あえて、買うという選択肢は
なさそうかな、と


地元の人、立地にこだわる人は
日生やら郵政やらを
待つのかな、と


なので、たまプラーザ圏外のお客さん
東急沿線で、マンションを買いたい人と
競合するのかな？
と思います

[560: 匿名さん]

タマタマンさんは
日生や郵政に新築マンションができて
オリンピック前後の販売だとしたら
坪いくらくらいをイメージしていますか？

[561: 周辺住民さん]

うちがまさにドレッセ見送り組ですが、後続のプラウドの価格などみるともうね、、
日生待ちたかったけど出てきてもとても買えなさそう、、
プラウドは仕上がりひどかったようなので見送ってよかったかもしれませんけどね(^_^;
囲まれ感は妥協して2丁目買っとけばよかったかなと思ったり…

[562: 匿名さん]

野村不動産の物件、ここのところ酷いのが多いですね。
たまプラのやつも、掲示板が凄いことになってます。

[563: 買い換え検討中]

プラウドの外観は高いだけあってカッコいい。内部は掲示板にあるようにボロカスなのかは知りませんが。
ドレッセ五丁目もなんか壮大な感じ。
ルフォンはちょっとダサかった。

[564: 匿名さん]

ドレッセの五丁目は迫力あるけど
なんか丸見えすぎじゃない？
ルフォン方がこじんまりとしてて好きかも
まあ私は今買うならドレッセ鷺沼派です

[565: 匿名さん]

ルフォンのブランド力はドレッセとくらべるとだいぶ落ちますか？
正直ドレッセもそこまでいいとは思わないんですが。

[566: 匿名さん]

ブランド力はどうなんでしょう…
ドレッセの方が沿線の知名度はありそうですが
他所から来た人はドレッセ？？って感じでしょうし。

[567: 買い換え検討中]

個人的には内容よければブランド力なんてどうでもいいです。なにか、有名ブランドでいいことってあるんですか？？

[568: 匿名]

＞５６４
道路から50-60ｍもあるんだけれどね
マンション棟間隔が10-15ｍあるかないかの
過密マンション街もね．．．

[569: 匿名さん]

5丁目ドレッセはヒルズですよね？
線路真横の崖の途中を造成してつくっていたよ
電車の音も気になりそうな立地だった
2丁目はまわりがマンションだらけで土地が少し低いので一階は地下住戸みたいに見下ろされ感のある作りだった

[570: 匿名さん]

タマタマンさん、最近、高級マンションの室内仕上げが悪いとの話が多いですが、やはり人手不足で雑な大工さんが現場に紛れ込んでしまっているからなのでしょうか

[571: 匿名]

>564
ドレッセ鷺沼　売れ残り僅か　先着順。
急げ！

[572: 匿名さん]

東急沿線はドレッセだらけ　さほど高級とは思わないが無難なイメージ

[573: タマタマン]

日生、郵政の
販売予想単価
を論ずる前に
リバブル新築販売部隊
について、


タマタマンの個人的な
感想に基づく話てすが


あまりにも、営業力が
なくて、びっくりしてます

[574: タマタマン]

とは言っても
何か、絡みがあったわけでは
ないのですが

ヒルズ、二丁目、
たまプラーザの駅直結マンション
にこたまライズなどなど
エリアは違いますが
他にも


中古なのに
誰かが使ってるのに
新築時より
成約坪単価が
新築時より高いなんて
いうことが、ほとんどです

二丁目の中古価格は
260なのに
新築を260で売る


ライズは販売が大変っぽい
感じで
新築坪単価370
中古で400

たまプラーザ直結270
今300
しかも定借なのに


野村の310を
見習えと思います


業界が騒然
立川320を
見習えと思います

[575: タマタマン]

もちろん
中古で
階数、中の状態、向きなどは
あるにせよ

いくらなんでも
ひどすぎるだろ
と思います

あまりにも
営業力がないと思いますし
仕様がいいわけでなさそうなので


このルフォンも売れないだろうな
と思います


260では、売れる力がないと
思います

[576: タマタマン]

なので、どこのデベが
開発するかによって
価格設定が変わってくると
思います

野村であれば
プラウドの立地で
310だったので


同程度の仕様であれば
310を超えてくるのは
間違いないと思います

[577: タマタマン]

日生、郵政にしても
すごくいい場所です

青葉区全域や
宮前区
その他川崎市
世田谷、目黒までちらほら
と狭域、中高域まで
全部集客出来そうだなー
と思います

シニアの戸建からの
買い替えなんかも
ありそうで、現金を
沢山持ったお客さんが
わんさか来そうな感じです

[578: タマタマン]

エリアは違いますが
自由が丘の閑静な住宅街で
高台、
自由が丘の中でもすごくいい場所
だったプラウド自由が丘は
430で、
やはりちょい高い感じだったけど
即完だったので

場所は、神奈川になりますが
たまプラーザ界隈の中では
一番いい場所なので


万が一
野村が手がけたら
面白いのになー
と思います

[579: タマタマン]

なので、
東急が手がければ
270万


野村がやれば
350

というのが、
根拠がないタマタマンの
予想になります

[580: タマタマン]

ちなみに
同じリバブルでも

仲介店舗の
リバブルと
新築販売の
リバブルとでは
売ってる人が違うようなので


新築販売の単価
中古成約の単価

違うのは
そういった事情が
絡んでいるためと
思われます

[581: タマタマン]

あと、
野村のプラウド問題ですが

原因は、
結局、野村にあるのでは
と思います


というのも
当然、建ててる途中にも
野村が、ゼネコンに対して
ちゃんと立ててるか
チェックをしないといけないわけで

完成する時になって
仕上げが悪い
といっても
若干手遅れ感は
あると思います


建物の仕様、設備は
これ
この工事を
どれ位の期間で
完了検査を取るまでが
ゼネコンの責務で

仕上げの美しさという
抽象的な文言は
工事請負契約には
うたわないだろうし

野村としても
社内チェックの後に
お客さんの内覧会を
やって
問題が勃発してる
というのは
甘すぎるとしか
言えないですね