ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[491: 匿名さん]

いまや川崎アドレスの方が高いんです。

[492: 匿名さん]

たまプラーザに関しては、やはり美しが丘でしょう
都心部の上がり方みてるとたまぷらの坪単価400万円超えの日も近そうだ

[493: 匿名さん]

川崎アドレスは勘弁だな～
小杉以外良いイメージがない

犬蔵だし絶対安いと思うよ

[494: 匿名]

小杉のイメージは良いの？？？？

[495: 匿名さん [男性 30代]]

駅近だけど住所がおしい！
犬蔵だったら
鷺沼4丁目の方が良いのでは？？

[496: 契約済みさん]

>>495
いや、たまプラ駅が近い方がよいです

[497: 匿名さん]

ブランドとしては、鷺沼のドレッセの方が良いが、たまプラーザ駅に近い方が良いな。駅までの桜は、今が見頃です。

[498: 物件比較中さん]

で、いくらなんですか？

[499: 匿名さん]

>>492
その美しが丘に、いま話題の問題のあるマンションがありますね。立地のブランド感にあぐらをかいた結果なんでしょうか。

[500: 匿名さん [男性 30代]]

>>499
五丁目のマンションですか？
具体的にどんな問題ですか？
線路横、高圧線以外で

[501: 匿名さん]

揉めているのは、二丁目のプラウドでしょ。

[502: 匿名さん [男性 30代]]

ここは
どこ住んでるんですか？
たまプラーザです。
いいとこに住んでますねー
って言われる優越感はあるけど

たまプラってそんなに住みやすいかなぁ？
10年くらい住んでるけど。。。

犬蔵アドレスだとたまプラ駅近でも
なんか残念。。。

[503: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

先日行ってきました。
たまプラーザ徒歩圏内ではあっても川崎なので安いのを期待して行きましたが、実際には想像以上でした。
75平米で5900万円でした。
ずいぶん強気価格だなと。
予定価格だそうなので、お客の反応を見ているのでしょうか？

金額がもっと安ければ買うつもりでしたが、あれでこの金額は払いたくないので考え直します。

[504: 物件比較中さん]

坪260ですかー。
2丁目や5丁目のドレッセと同価格帯ですね。
設備はむしろよさそうですが…

それでもあっさり売れてしまうんだろなー。

[505: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

私はこれまで２件程しか見てないですが、安っぽさはないかなぁと感じました。
ディスポーザーがついていませんでした。25戸しかないからでしょうか、、、
あと、戸数が少ない分、管理費が高そうです。

[506: 買い換え検討中]

川崎でもたまプラーザ駅近だと美しが丘と価格がかわらないのか、それともたまプラーザ付近のマンション価格自体があがったのか。

[507: 購入検討中さん]

>>498
坪150くらいかな。

[508: 匿名さん]

>>507
坪260が見えないのですか？

[509: 匿名さん]

総戸数が少ないと、ディスポーザーは難しいでしょうね。
以前に、戸数が少ないと、ディスポーザーの管理費が
かなり上がってしまうようなことは聞いたことがあります。
２５戸では、ディスポーザーが無かったとしても、管理費は高くなりそうですね。

[510: 周辺住民さん]

>>506
さんざん報道されてる通り、東京オリンピック/東北復興で建築費が高騰してるわけですよ。
そんでコストを転嫁した値付けが出来て、販売出来るエリアというのは限られていて、このマンションはたまプラーザの駅近ということで売れるとデベが判断（決断）したということ。

[511: 匿名さん [男性 40代]]

＞＞503

そう、気に入らない要素がある物件は買わないのが一番。

ただ、今後も二子玉川ライズ第二期計画の開業、渋谷周辺の超開発など、田園都市線沿線の利便性や居住性はますます向上して、当面、価格が下がる要素が見当たらない。
ここで5900万円を出し渋って、あとで悔しい思いをしないようにね。
武蔵小杉あたりにはそんな人が大勢いそうだからw

[512: 匿名さん]

個人的にたまプラーザエリアは
75平米5000万前半くらいが
妥当だと思っています

[513: タマタマン]

ないなー

いやー、ないなー

[514: タマタマン]

260万かー


いったなー

[515: 匿名]

>個人的にたまプラーザエリアは 75平米5000万前半くらいが
妥当だと思っています

中古、徒歩距離、階数、向き、眺望、環境等
妥協すればあり得るでしょうね。

新築で駅近、そこそこの仕様を満たす物件は
現実問題としてあると思われますか？

ご希望はわかりますが。

[516: 匿名さん]

>>515
今現在の高騰を考えると、現時点では無いです。
ただ、何年かして落ち着いてくるところが
この程度かなと思っています。
いまは高騰しすぎている感じがします。
たまプラ、宮崎台、、、異様な高値です。

[517: 匿名さん]

宮崎台とか武蔵小杉の価格を見ると、たまプラーザが割安に感じてしまう。

でも、少し前のドレッセ二丁目と５丁目、プラウドと比べるとここは割高に感じる。

[518: 匿名さん]

犬蔵っていう時点で
高級路線はNGだと思います。
これで美しが丘なら有りでしょう。

[519: 匿名]

>516
高騰気味なのはこの地域に限りませよ。
このエリア値段が落ち着く時も
ここだけに限らないと思います。

特にたまプラエリアは横浜市、東急がコンパクトシティ化の
モデル地域として取り組み、具体的な事業も始まろうとしているので
エリアの魅力は増すことはあっても、減じない、不動産相場も住みやすさに
比例すると思います。

[520: 匿名さん]

テラスに映画館ができてればなー
おしいです。
あと大戸屋があればなー

[521: 匿名さん]

大戸屋は欲しい
映画館はいらない
二子玉にできるし、港北も南町田にもある

[522: 匿名さん]

やよい軒でもいいです。
とりあえず安い定食屋がほしい。

[523: 匿名]

昔、東急デパート正面前に　おはち　っていう
小奇麗な定食屋があったね。
値段も手ごろで時々利用した。
今はテラスの敷地になってしまった。

[524: 周辺住民さん]

>>523さん
ありましたね。
結構好きでした。
手頃な食べ物屋さんが出来て欲しいです。
毎度おおきに食堂/たまプラ食堂がいいなぁ。
セン南のコーナンの中にあるけれど、
もう少し大きな店舗希望。

[525: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

>>516

来年度には、横浜環状線が完成して、今でも便利なたまプラーザから羽田空港行きのリムジンバスが30分で結ばれる。

http://www.shutoko.co.jp/~/media/pdf/corporate/company/interview/12072...

慶應の第二幼稚舎も江田に出来たし、沿線の価値が上がる=高い値段を払っても住みたくなる、循環が続いているのだ。過去の感覚では通用しないかも。

[527: タマタマン]

タマタマンでーす


いやー、260万ですか、、


チャンレジ価格の登場です

[528: タマタマン]

260万、と聞いたので


犬蔵、特に犬蔵土地区画整理地内の
大手デベロッパーの過去の
販売坪単価
および
売れ行き
を調べて見ました

[529: タマタマン]

後で、図をはりますが

比較したのは


犬蔵の公園周辺にある

東急とか三菱とか藤和とか

積水とか大成遊楽とかライオンズとかの

マンションです


比較的安い


ランドは抜きました

[530: タマタマン]

あと、長谷工のシャリエ


で、概ね10pj位あって


戸数は1800程度ありましたが、


平均坪単価が
220万
平均占有が
80平米位
平均価格が
5300万
でした


これが、
犬蔵土地区画整地内の
平均
今までのね

[531: タマタマン]

美しが丘隣接の
セントヴェールは
どれ位の期間で
販売が終わったのか
というデータは
非公表となってますが

その真向かいのライオンズ
は坪240
平均占有は
少し小さめの68平米で
全部の戸数を約9ヶ月で
売り切っています

月平均11戸だね

[532: タマタマン]

ちなみに

シルフィーノは、


売り切るのに
約3年かかっています


かかりすぎだろ

[533: タマタマン]

なので、

坪単価260万は

今まで


大手デベロッパーが
やってこなかった
チャレンジ価格での売値
となります

特に
セントヴェールの販売時期は
景気が良かった時期
マンションの規模感
見た目の作り込みなどが
良かった感じにも関わらず
売値が230万円にも
なっていなかった気がします

[534: 匿名さん]

これは良スレ

[535: タマタマン]

で、話を変えますが


工事の良し悪しで
炎上中のプラウドちゃん


310万というプライスを
つけましたが、


やはり
商品企画の秀逸さが
ありました


平置地下駐
全室南
中庭
コリドー
など


対して
高値チャレンジの
ルフォンちゃん
商品企画の良さは
特段無いかなと

[536: タマタマン]

売値チャレンジに対する
商品企画が伴ってないです

プラウドは
ありましたね


むしろ
この辺は
商品企画の範疇で
タマタマンは
よく分かりませんが

外観のタイルなんかは
安っぽい感じで
真向かいにある賃マンの方が
豪華な感じがします

中の設備については
可もなく不可もなく
だと思います

[537: タマタマン]

あくまで
犬蔵土地区画整理との
比較で
同じ犬蔵と言っても
ルフォンとの立地は
違いますが

[538: タマタマン]

地元（狭域）のイメージ価格


犬蔵２２０万円、専有８０㎡前後
（中古価格２００万円）


美しが丘２６０万円、専有７５㎡前後
（中古価格２６０万円）


美しが丘価格で、ルフォン登場

商品企画×

但し、アドレスが違うだけで
２丁目の雰囲気は、有り

[539: タマタマン]

２５戸と
中広域からの集客が
そんなに取り込めない
マンション

その為、地元の取り込みが
メインとなりえますが
果たして、
これだけ突き抜けた価格が
受け入れられるか


それともたまプラーザのブランド力が
中広域からの集客を発揮し、
中広域で回遊している顧客の
取り組みが出来るか

見ものです。

[540: タマタマン]

それと

２年前位から始まった
コンパクトシティの取組ですが

根拠はないけど


根拠は全くないけど


たま団、建替のための
布石かもしれませんね