ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[470: 匿名さん]

>466

>横浜市麻生区 53.1 69.2

こんな間違いがある時点で、データの信憑を疑う。

この物件周辺の環境が良いのは、こんなデータを持ち出さなくても分かってますよ。

[472: 匿名さん]

販売が4月中旬となっておりますが、価格はまだわかりませんか？

戸数が25戸と少ないので管理費・修繕費は高めの設定になるでしょうね。

いまだに何の情報も流れて来ないという事は、モデルルームの

グランドオープンと同時に発表されるのか・・・？

[473: 匿名さん]

説明会とやらはもう開催されたのでしょうか？
東名が近すぎるのと駅までの坂が気になります
たまプラーザの駅からマンションまでがずっと登り坂できついかなーと。

小規模だと管理修繕費の負担大もですが、管理組合の役員などもしょっちゅう
まわってきそうでそこも気になります

[474: 匿名さん]

＞管理組合の役員などもしょっちゅう まわってきそうで
５年に１回くらいかな。
最初の１０年は特に問題なければ何をするでもなく過ぎるよ。
ただ、小規模だと管理修繕費がかかるのは間違いない。
そこを上回るもの（利便性とか学区とか）があれば仕方ないと思えるんだけど、ここは確かに微妙…。

[475: ご近所さん]

>454　青葉区、宮前区のあたりでは、徒歩圏か徒歩圏でないかで、随分差があると思うけど。

[476: 匿名さん]

排気ガスがひどいから、2年も経ったたら外壁とか汚いだろう。
中古になったら2束3文だな。

[477: 匿名さん]

それほどじゃないでしょう。

[478: 物件比較中さん]

>>476
高速道路の近くで、2年で二束三文になった物件が本当にあるのなら教えて下さい。

[479: 物件比較中さん]

ルフォンさんの先にあるマンション(青葉区になりますが)は、あまり値下がりしていないと思います。
住所の差はあるのと思いますが、近くにあるもっと東名側のマンションも安くはないです。

[480: 物件比較中さん]

>>476
主人の実家はもっと東名に近いマンションですが、
外壁は汚れていませんよ。

[481: 匿名さん]

>>474さん
5年に1回は他のマンションに比べると頻回ですよね。
その分理事会の仕事を覚えられそうでいいんでしょうけど。
管理費や修繕積立金はまだ発表されていませんが、無駄な共用施設が作られていない中、駐車場は機械式を採用している点が唯一の不安材料かと感じました。

[482: 匿名さん]

>481

今どき機械式を採用しないマンションはほとんどないよ。
田舎ならあるかもしれないですがね。

[483: 周辺住民さん]

以前、住んでいたところですが、ここほど交通量が多くないとこでしたが
ガラスも真っ黒になりますし、外壁については３か月で真っ黒です。
私が雑巾で拭くとタイルにあとが付きます。拭きやすいタイルでしたから綺麗には
なりますが、ザラつくタイルだとダメ。
こんなものを吸い込んだり、服についているかと思うとぞっとします。
フィルターとかも同じです。バルコニーにもすす状のものがホウキではけるほどです。

[484: 匿名さん]

以前住んでたところって具体的にどこですか？
今住んでないなら問題ないでしょう？

[485: 周辺住民さん]

>484
秦野市です。

[486: 匿名さん]

なんだか近隣の新築マンションが話題になっているようですね。共用部がイメージと違うとか、内覧会での指摘項目が改善されないとか。
こういうの聞くと心配になります。

[487: 周辺住民さん]

たまぷらのマンションですか？

[488: 匿名さん]

>>487
美しが丘のプラウドだと思います。
最近の野村物件はトラブル続きですね。

[489: 購入検討中さん]

安い価格にして下さいよ。

[490: 匿名さん]

たまプラだけど駅から遠いし、川崎アドレスだから少しは安いと思うけど。

[491: 匿名さん]

いまや川崎アドレスの方が高いんです。

[492: 匿名さん]

たまプラーザに関しては、やはり美しが丘でしょう
都心部の上がり方みてるとたまぷらの坪単価400万円超えの日も近そうだ

[493: 匿名さん]

川崎アドレスは勘弁だな～
小杉以外良いイメージがない

犬蔵だし絶対安いと思うよ

[494: 匿名]

小杉のイメージは良いの？？？？

[495: 匿名さん [男性 30代]]

駅近だけど住所がおしい！
犬蔵だったら
鷺沼4丁目の方が良いのでは？？

[496: 契約済みさん]

>>495
いや、たまプラ駅が近い方がよいです

[497: 匿名さん]

ブランドとしては、鷺沼のドレッセの方が良いが、たまプラーザ駅に近い方が良いな。駅までの桜は、今が見頃です。

[498: 物件比較中さん]

で、いくらなんですか？

[499: 匿名さん]

>>492
その美しが丘に、いま話題の問題のあるマンションがありますね。立地のブランド感にあぐらをかいた結果なんでしょうか。

[500: 匿名さん [男性 30代]]

>>499
五丁目のマンションですか？
具体的にどんな問題ですか？
線路横、高圧線以外で

[501: 匿名さん]

揉めているのは、二丁目のプラウドでしょ。

[502: 匿名さん [男性 30代]]

ここは
どこ住んでるんですか？
たまプラーザです。
いいとこに住んでますねー
って言われる優越感はあるけど

たまプラってそんなに住みやすいかなぁ？
10年くらい住んでるけど。。。

犬蔵アドレスだとたまプラ駅近でも
なんか残念。。。

[503: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

先日行ってきました。
たまプラーザ徒歩圏内ではあっても川崎なので安いのを期待して行きましたが、実際には想像以上でした。
75平米で5900万円でした。
ずいぶん強気価格だなと。
予定価格だそうなので、お客の反応を見ているのでしょうか？

金額がもっと安ければ買うつもりでしたが、あれでこの金額は払いたくないので考え直します。

[504: 物件比較中さん]

坪260ですかー。
2丁目や5丁目のドレッセと同価格帯ですね。
設備はむしろよさそうですが…

それでもあっさり売れてしまうんだろなー。

[505: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

私はこれまで２件程しか見てないですが、安っぽさはないかなぁと感じました。
ディスポーザーがついていませんでした。25戸しかないからでしょうか、、、
あと、戸数が少ない分、管理費が高そうです。

[506: 買い換え検討中]

川崎でもたまプラーザ駅近だと美しが丘と価格がかわらないのか、それともたまプラーザ付近のマンション価格自体があがったのか。

[507: 購入検討中さん]

>>498
坪150くらいかな。

[508: 匿名さん]

>>507
坪260が見えないのですか？

[509: 匿名さん]

総戸数が少ないと、ディスポーザーは難しいでしょうね。
以前に、戸数が少ないと、ディスポーザーの管理費が
かなり上がってしまうようなことは聞いたことがあります。
２５戸では、ディスポーザーが無かったとしても、管理費は高くなりそうですね。

[510: 周辺住民さん]

>>506
さんざん報道されてる通り、東京オリンピック/東北復興で建築費が高騰してるわけですよ。
そんでコストを転嫁した値付けが出来て、販売出来るエリアというのは限られていて、このマンションはたまプラーザの駅近ということで売れるとデベが判断（決断）したということ。

[511: 匿名さん [男性 40代]]

＞＞503

そう、気に入らない要素がある物件は買わないのが一番。

ただ、今後も二子玉川ライズ第二期計画の開業、渋谷周辺の超開発など、田園都市線沿線の利便性や居住性はますます向上して、当面、価格が下がる要素が見当たらない。
ここで5900万円を出し渋って、あとで悔しい思いをしないようにね。
武蔵小杉あたりにはそんな人が大勢いそうだからw

[512: 匿名さん]

個人的にたまプラーザエリアは
75平米5000万前半くらいが
妥当だと思っています

[513: タマタマン]

ないなー

いやー、ないなー

[514: タマタマン]

260万かー


いったなー

[515: 匿名]

>個人的にたまプラーザエリアは 75平米5000万前半くらいが
妥当だと思っています

中古、徒歩距離、階数、向き、眺望、環境等
妥協すればあり得るでしょうね。

新築で駅近、そこそこの仕様を満たす物件は
現実問題としてあると思われますか？

ご希望はわかりますが。

[516: 匿名さん]

>>515
今現在の高騰を考えると、現時点では無いです。
ただ、何年かして落ち着いてくるところが
この程度かなと思っています。
いまは高騰しすぎている感じがします。
たまプラ、宮崎台、、、異様な高値です。

[517: 匿名さん]

宮崎台とか武蔵小杉の価格を見ると、たまプラーザが割安に感じてしまう。

でも、少し前のドレッセ二丁目と５丁目、プラウドと比べるとここは割高に感じる。

[518: 匿名さん]

犬蔵っていう時点で
高級路線はNGだと思います。
これで美しが丘なら有りでしょう。

[519: 匿名]

>516
高騰気味なのはこの地域に限りませよ。
このエリア値段が落ち着く時も
ここだけに限らないと思います。

特にたまプラエリアは横浜市、東急がコンパクトシティ化の
モデル地域として取り組み、具体的な事業も始まろうとしているので
エリアの魅力は増すことはあっても、減じない、不動産相場も住みやすさに
比例すると思います。

[520: 匿名さん]

テラスに映画館ができてればなー
おしいです。
あと大戸屋があればなー

[521: 匿名さん]

大戸屋は欲しい
映画館はいらない
二子玉にできるし、港北も南町田にもある

[522: 匿名さん]

やよい軒でもいいです。
とりあえず安い定食屋がほしい。

[523: 匿名]

昔、東急デパート正面前に　おはち　っていう
小奇麗な定食屋があったね。
値段も手ごろで時々利用した。
今はテラスの敷地になってしまった。

[524: 周辺住民さん]

>>523さん
ありましたね。
結構好きでした。
手頃な食べ物屋さんが出来て欲しいです。
毎度おおきに食堂/たまプラ食堂がいいなぁ。
セン南のコーナンの中にあるけれど、
もう少し大きな店舗希望。

[525: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

>>516

来年度には、横浜環状線が完成して、今でも便利なたまプラーザから羽田空港行きのリムジンバスが30分で結ばれる。

http://www.shutoko.co.jp/~/media/pdf/corporate/company/interview/12072...

慶應の第二幼稚舎も江田に出来たし、沿線の価値が上がる=高い値段を払っても住みたくなる、循環が続いているのだ。過去の感覚では通用しないかも。

[527: タマタマン]

タマタマンでーす


いやー、260万ですか、、


チャンレジ価格の登場です

[528: タマタマン]

260万、と聞いたので


犬蔵、特に犬蔵土地区画整理地内の
大手デベロッパーの過去の
販売坪単価
および
売れ行き
を調べて見ました

[529: タマタマン]

後で、図をはりますが

比較したのは


犬蔵の公園周辺にある

東急とか三菱とか藤和とか

積水とか大成遊楽とかライオンズとかの

マンションです


比較的安い


ランドは抜きました

[530: タマタマン]

あと、長谷工のシャリエ


で、概ね10pj位あって


戸数は1800程度ありましたが、


平均坪単価が
220万
平均占有が
80平米位
平均価格が
5300万
でした


これが、
犬蔵土地区画整地内の
平均
今までのね

[531: タマタマン]

美しが丘隣接の
セントヴェールは
どれ位の期間で
販売が終わったのか
というデータは
非公表となってますが

その真向かいのライオンズ
は坪240
平均占有は
少し小さめの68平米で
全部の戸数を約9ヶ月で
売り切っています

月平均11戸だね

[532: タマタマン]

ちなみに

シルフィーノは、


売り切るのに
約3年かかっています


かかりすぎだろ

[533: タマタマン]

なので、

坪単価260万は

今まで


大手デベロッパーが
やってこなかった
チャレンジ価格での売値
となります

特に
セントヴェールの販売時期は
景気が良かった時期
マンションの規模感
見た目の作り込みなどが
良かった感じにも関わらず
売値が230万円にも
なっていなかった気がします

[534: 匿名さん]

これは良スレ

[535: タマタマン]

で、話を変えますが


工事の良し悪しで
炎上中のプラウドちゃん


310万というプライスを
つけましたが、


やはり
商品企画の秀逸さが
ありました


平置地下駐
全室南
中庭
コリドー
など


対して
高値チャレンジの
ルフォンちゃん
商品企画の良さは
特段無いかなと

[536: タマタマン]

売値チャレンジに対する
商品企画が伴ってないです

プラウドは
ありましたね


むしろ
この辺は
商品企画の範疇で
タマタマンは
よく分かりませんが

外観のタイルなんかは
安っぽい感じで
真向かいにある賃マンの方が
豪華な感じがします

中の設備については
可もなく不可もなく
だと思います

[537: タマタマン]

あくまで
犬蔵土地区画整理との
比較で
同じ犬蔵と言っても
ルフォンとの立地は
違いますが

[538: タマタマン]

地元（狭域）のイメージ価格


犬蔵２２０万円、専有８０㎡前後
（中古価格２００万円）


美しが丘２６０万円、専有７５㎡前後
（中古価格２６０万円）


美しが丘価格で、ルフォン登場

商品企画×

但し、アドレスが違うだけで
２丁目の雰囲気は、有り

[539: タマタマン]

２５戸と
中広域からの集客が
そんなに取り込めない
マンション

その為、地元の取り込みが
メインとなりえますが
果たして、
これだけ突き抜けた価格が
受け入れられるか


それともたまプラーザのブランド力が
中広域からの集客を発揮し、
中広域で回遊している顧客の
取り組みが出来るか

見ものです。

[540: タマタマン]

それと

２年前位から始まった
コンパクトシティの取組ですが

根拠はないけど


根拠は全くないけど


たま団、建替のための
布石かもしれませんね

[541: タマタマン]

というのも、


以前からタマタマンが主張している通り


たま団の建替には、行政から
開発に伴う恩恵を受けないと
進めることが、難しいと思います。


マンション建替に伴って
地域に必要とされる様々な施設を
組み込むから
開発行為での恩恵を
ということなのかもしれません


地域に必要とされる施設が
これ、という定義付については
シンポジウムをやって
地域住民の意見を広く募集しました
という、たてつけかな

[542: タマタマン]

なので、
コンパクトシティ
なんちゃら
というのは、

たま団の建替に
影響があるということだけで

たま団以外で
ドラスティックな変化がある
ということには

ならないような気がします



タマタマンの
勝手な予測でした

[543: 匿名]

たまプラ駅周辺地域は既にコンパクト化、バリアフリー化していると
思います。　
少ない徒歩時間でほとんどの事が快適に事足りますからね。
それでいて主要駅の様な人混みも感じられません。

ただ営利関係のお店は沢山あるけれど、
コミュニティ関係の施設は少ないので
日生跡地のマンションに併設されるといいな～と思います。
多分、横浜市の関与もその辺にポイントが
ありそう。

たま団の再開発は10~20年先の話。
たまプラの持続的発展の目玉ですね。

[544: 物件比較中さん]

タマタマンもここは割高すぎるというご意見なのでしょうか？
アドレスは犬蔵なのに今までと比べて高すぎてうちは意欲がなえてしまった。
青葉台徒歩5分でも明和の新規分譲が出るようですが、そちらと比較していかが思われますか？
こだわっている条件は急行駅徒歩圏です。
マンションのブランドや川崎アドレスにはこだわりなかったのでここを第一に考えてましたが、いやはや。。

[545: タマタマン]

うーん、まだ青葉台のことは
調べてないけど

調べておきます

ちなみに
タマタマンが、
絶対の詳しさに
自信を持ってるのは

たまプラーザ
断トツで

あざみ野
鷺沼〜宮崎台
二子玉川〜自由が丘
まー、詳しい

という感じです

鶴見川渡って
青葉区南部のことは
あまり詳しくはないです

すみません

[546: タマタマン]

タマタマンも
3週間位前に

マンション見に行きました

とは言っても
中を見たわけじゃなくて

外側から
どんな感じで
賑わってるのかなー？

程度で

外観仕様と
南側のアパートの敷地から
中をまじまじと
見ただけですが


ホームページにも
ある通り
集客は
いいような感じでした

賑わってる
感じでした

なので
あとは
価格さえ
お客さんのニーズと
合致すれば、売れると思います

[547: 匿名]

たまプラ界隈は
暫く新規大型マンションの販売がないので
上手く隙をついたと言う感じですね。

某不動産鑑定士のブログによれば
都内と共に、中央線、東横線、田都線が人気路線で
マンション価格が新築、中古とも堅調らしい。
新築も中古も市場に品物が十分供給されていないため、
価格が上がる傾向が続くことになるとか。
（特に優良物件は品薄）
らしいです。

[548: 匿名さん]

544です。
タマタマン、ありがとうございます。
青葉宮前物件の検討版でお見かけしてあまりに博識なので
つい気軽に他物件のことを聞いてしまいました。こちらこそすみません。
鷺沼あざみ野青葉台でも探すつもりですが、一番住みたいのはたまプラーザなんです。
今はどこもうちには高すぎて。待っても下がらなそうで溜息ついてます。

[549: タマタマン]

質問されるのは、
大好きなタマタマンです


なので、あまり気にされなくても
オッケーです


ですが、
青葉台には何回も
行っていますが
不動産について
調べてみようと思ったことが
ないので
有益な情報が
提供出来ないかもしれないです

[550: タマタマン]

ちなみに
不動産業界の一番の
懸念事項
ゼネコンコスト
についてです


タマタマンも
大手信託銀行
大手ゼネコン
大手デベロッパー
のお偉い様方と
お食事会にお呼ばれして

必ずといっていいほど
建築コストについての
話題が登ります


どこの会社も
情報を探って
もし安い会社があれば
その会社に乗ってしまおう
という魂胆だと思いますが

やはり
建築コストが安い
っていう会社は
ほんとにないようです

[551: タマタマン]

マンション事業の肝である
土地を取得する際には

取得する土地に
プランを組み入れて
それに対するゼネコンの
コストの見積もりを
取って
その他諸経費を乗っけて
利益を乗っけた結果が
販売坪単価に
なっています


で、その販売坪単価が
今までの事例と比べて
高いのか安いのか

高くても、
理由付けが出来て
高いのか

安くても
商品企画を犠牲に
してないか
誰も住みたくないような
土地ではないか
など
を検証して

全てがクリアーに
なった時
デベロッパーは
土地の売買契約を結んで
事業をスタートさせます

[552: タマタマン]

マンション用地となるような
土地はあるにはありますが

ゼネコンの見積もりコストが
高すぎて
採算が合わない土地が
ゴロゴロしています

[553: タマタマン]

なので、
各デベロッパーは
マンション用地を仕入れて
マンションを作りたいことは
山々なのですが


仕上がりの販売坪単価と
過去の事例の販売坪単価に
かなりの乖離があるため


手を出そうにも出せない状態と
なっています


それが
今、あちらこちらで
マンションプロジェクトが
少なくなっている要因です

[554: タマタマン]

2007年の時と
必ずしも状況は一緒では
ないですが


当時と
今のマンションの
需給バランス
金利
所得
各街の成熟度
などは
違うので、単純に比較するのは
ダメかもしれませんが

あの時は
結局高めに坪単価を
各不動産会社が
設定、販売したのにも
関わらず
あまり売れなかったのが
現実でしたよね

[555: タマタマン]

なので、
現在のマンションの
供給数が少ないからと言って

だから
高くていいんですは
過去の過ちを
軽く見てしまっている気がしますね

[556: タマタマン]

とは言え

もうすぐライズが
グランドオープンする
二子玉川は
坪単価が400に
迫るような勢いで
街の価値が認められていますし

たまプラーザも
再開発完了後の
坪単価の上昇は
顕著だと思います

沿線価値の向上
街の価値の向上
という追い風が
ある中
ルフォンがどこまで
高値に迫れるか

[557: タマタマン]

それと
余談になりますが


販売に色んな会社が
絡めば
絡む程
坪単価は高くなる傾向に
あります


一概には言えませんが


サンケイビル
リバブル
フォーユー
が絡む
と
それぞれの会社の
利益を乗っけなくてはならないので
同じマンションを作るのでも
若干割高になるのかな、
と思います

[558: 匿名さん]

タマタマンおかえりー
知り合いがここ検討してるけど説明会はにぎわっててみなさん関心は高いみたいだね

[559: タマタマン]

グッドモーニング
タマタマンです


二丁目に隣接
桜並木
高台立地
が、◯

規模感
（マンション特有の共用施設が
乏しく、せせこましい）
外観仕様
（詳しくは分かりませんが
ぱっとみたかんじ、安っぽい）
が×


犬蔵だから、ダメとは思いません
アドレスを否定していたら、
渋谷、港、目黒しか
なくなってしまうと
思うので

他にたまプラーザにおいては
競合なし

新規供給予定はなし
（ただし、将来マンション素地はあり）


不動産の供給環境は
悪し


を考えると、注目せざるを
得ないのかな、と思います


あとは、チャレンジ価格との勝負！


地元の人、例えば
ドレッセシリーズを見送った人は
あえて、買うという選択肢は
なさそうかな、と


地元の人、立地にこだわる人は
日生やら郵政やらを
待つのかな、と


なので、たまプラーザ圏外のお客さん
東急沿線で、マンションを買いたい人と
競合するのかな？
と思います

[560: 匿名さん]

タマタマンさんは
日生や郵政に新築マンションができて
オリンピック前後の販売だとしたら
坪いくらくらいをイメージしていますか？

[561: 周辺住民さん]

うちがまさにドレッセ見送り組ですが、後続のプラウドの価格などみるともうね、、
日生待ちたかったけど出てきてもとても買えなさそう、、
プラウドは仕上がりひどかったようなので見送ってよかったかもしれませんけどね(^_^;
囲まれ感は妥協して2丁目買っとけばよかったかなと思ったり…

[562: 匿名さん]

野村不動産の物件、ここのところ酷いのが多いですね。
たまプラのやつも、掲示板が凄いことになってます。

[563: 買い換え検討中]

プラウドの外観は高いだけあってカッコいい。内部は掲示板にあるようにボロカスなのかは知りませんが。
ドレッセ五丁目もなんか壮大な感じ。
ルフォンはちょっとダサかった。

[564: 匿名さん]

ドレッセの五丁目は迫力あるけど
なんか丸見えすぎじゃない？
ルフォン方がこじんまりとしてて好きかも
まあ私は今買うならドレッセ鷺沼派です

[565: 匿名さん]

ルフォンのブランド力はドレッセとくらべるとだいぶ落ちますか？
正直ドレッセもそこまでいいとは思わないんですが。

[566: 匿名さん]

ブランド力はどうなんでしょう…
ドレッセの方が沿線の知名度はありそうですが
他所から来た人はドレッセ？？って感じでしょうし。

[567: 買い換え検討中]

個人的には内容よければブランド力なんてどうでもいいです。なにか、有名ブランドでいいことってあるんですか？？

[568: 匿名]

＞５６４
道路から50-60ｍもあるんだけれどね
マンション棟間隔が10-15ｍあるかないかの
過密マンション街もね．．．

[569: 匿名さん]

5丁目ドレッセはヒルズですよね？
線路真横の崖の途中を造成してつくっていたよ
電車の音も気になりそうな立地だった
2丁目はまわりがマンションだらけで土地が少し低いので一階は地下住戸みたいに見下ろされ感のある作りだった