ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[351: タマタマン]

マンションって、
基本駅近
で
その駅近を武器として
多少専有面積が狭くても
賃貸マンションに住んでる
顧客層をターゲットとして
販売していく
というのが基本戦略
（もちろん応用も有）
だと思うので

マンションでバス便というのは
デメリットを隠す
メリットでしかない気がします

[352: タマタマン]

あと、
同じ犬蔵住所とは
言っても
美しの森の犬蔵
と
ルフォンの犬蔵
とは、
同列で比較するのが
難しいかな


美しの森で
セントヴェールとか
ライオンズとかの
辺りは、
美しが丘二丁目の
雰囲気を引きずってるし
駅からも近い感じだと
思います

ルフォンの立地も
犬蔵とは言っても
美しが丘2丁目の
雰囲気を引きずってますし
駅からも近い感じだと
思います

[353: タマタマン]

中古の成約事例を
分析しては
いませんが

セントヴェール、ライオンズに
限って言えば

美しの森のマンション群の中で
中古の取引成約坪単価が
高いはず
（タマタマンの勘、恐らくです）


で、その成約坪単価が
美しが丘二丁目のマンションの
中古成約坪単価とどれ位の乖離があるか

[354: タマタマン]

この結果
セントヴェール
ライオンズの
中古成約坪単価が
美しが丘2丁目の
中古成約坪単価と
同程度であれば

住所境にあるマンションは
住所による立地評価の違いは
ない、ということになりますし

あるということであれば
どの程度あるのか

また他の美しの森の
中古マンション成約坪単価と
どれ位違うのか
が、値付けの一つの基準に
なると思います

[355: タマタマン]

イメージは、こう

2丁目≧住所境犬蔵>その他の犬蔵、美しの森


イメージは、こう

[356: タマタマン]

この中古成約坪単価を
見れば


潜在的
買い顧客の坪単価の
一つの指標が
見えてきます


今日中に、調べて
坪単価の違いをアップします

[357: タマタマン]

補足だけど

中古を買う人は
それぞれの立地評価の違いを
どう捉えていたのか

成約坪単価から
読み解きます


また、
もし住所境の犬蔵が
2丁目と同程度の成約坪単価で
あれば

今回のルフォンも
今の2丁目の新築相場である
260万円で販売出来る
ということになります

[358: タマタマン]

ちなみに
ドレッセ2丁目は
坪単価260万円
平均専有面積
忘れました
（調べておきます）
123戸を15ヶ月で
売りました
月平均8.2戸

[359: タマタマン]

ヒルズは
坪単価
255万円
平均専有面積
忘れましま
109戸を
11ヶ月で
売りました
平均9.9戸

[360: タマタマン]

ドレッセ
ヒルズ
のグロス価格に
どれ位の違いか
あったか
忘れました

調べておぎす

ただ、売れ行きは
違ったいますよね

[361: タマタマン]

また、サンケイビル
フォーユーが
どれ位の期間を
もって販売したいか


仮に2丁目と
同程度の立地評価だと
仮定すると
坪260万円だと
月8.2戸が目安
になりますし

[362: タマタマン]

月5戸でもいいから

売れるか分からないけど
新価格に挑戦だ、、
ということにしてしまえば


坪単価は高めに
なるかもね

[363: 不動産購入勉強中さん]

タマタマンのレスは自分のような素人にもわかりやすく解説してくれるのでありがたいです。
本業もお忙しそうなのにいろいろ調べてくれてありがとう。いつも参考になります。

[364: タマタマン]

驚くべき数字でした



不動産業者のみが閲覧できるサイト
レインズで
過去の成約数字を分析しました


検索した条件として

過去３年分のデータ
専有面積６０平米以上
築年数２００６年以降

とさせていただきました。


美しが丘２丁目
犬蔵近接住所
犬蔵（美しの森）


検索条件は、全住所共通


そうしたところ、


二丁目の平均坪単価
249.4万円（18サンプル）


ライオンズの平均坪単価
203.8万円（5サンプル）

セントヴェールの平均坪単価
207.7万円（29サンプル）

その他犬蔵（美しの森築限定）
190.3万円（78サンプル）


となりました。。。。

[365: タマタマン]

表に出てこない成約事例もありますが

全住所共通の検索条件で
データの取捨選択をしてはいないですし
データ調整もしていませんので


ある程度、信頼のおける数値だと思います。

[366: タマタマン]

すいません


データを一つ見間違えてました。。


2丁目：変わらず


ライオンズ：207.8万円
セント：207.7万円


その他美しの森：189.8万円

[367: タマタマン]

もう少し細かく



2丁目：18サンプル
平均成約価格：6,102.2万円
平均専有面積：80.88㎡
平均駅距離：8.50分
平均所在階：3.22階



ラインオンズ：6サンプル
平均成約価格：4,305万円
平均専有面積：68.38㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：3.00階



セント：29サンプル平均成約価格
平均成約価格：5,050万円
平均専有面積：80.35㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：2.96階



その他犬蔵：77サンプル
平均成約価格：4,478.4万円
平均専有面積：77.84㎡
平均駅距離：12.6分
平均所在階：3.38階

[368: タマタマン]

タマタマン考察
ここからは、タマタマンの主観になります

・仲介店舗に来る顧客は、
住所の違いを大事にしている
（おもに行政サービスや、ブランド意識等）
約40万円程度の坪単価の違い
（比較対象：2丁目、セント、ライオンズ）

・同じ犬蔵でも
美しが丘に隣接住所のほうが、良い
207万円、189万円
18万円の価格差


・マンションの規模によって
価格差が生まれなかった
ライオンズ207.8万円
セント207.7万円


セントのほうが、共用部分などが
豪華な感じ
ラインオンズは、アオキがあって
雰囲気が劣る

しかしながら、
ライオンズは、占有面積を68㎡
セントは、専有面積を80㎡と
同じ坪単価でもグロス価格が異なってくる


共用部分などを作りこんで
商品企画をあげても
グロス圧縮のほうが、坪単価が伸びる

[369: タマタマン]

なので、ルフォンも
商品企画としては、
70㎡位の小さめの3LDKを
沢山作って、部屋数を出来るだけ
多くとれば、売り上げが伸びる可能性が
ある


共用施設があっても、値段には反映していない？？

ただし、ライオンズとセントの比較において

[370: タマタマン]

よってルフォンですが

2丁目が直ぐとなりだからといって

2丁目と同じような価格設定をしても
データの上では、厳しい

データの上では、厳しい

[371: タマタマン]

そして、

ここから見えてくる資産性


たまプラにおいて
美しが丘住所は、
築年数がある程度たって
中古で売ると
新築時か同程度
もしくは、おつりがくるくらい
の価値がある


犬蔵住所は、
新築時から、ある程度
値段落ちしてしまう、


これを成約した部屋のもともとの
価格と、中古成約価格で比較すると
新築時と中古のほんとのかい離率が
分かりますが、
そこまではめんどいのでしません

[372: タマタマン]

そこまで美しが丘アドレスに
こだわりますかー


びっくりです。。


で、これを
たとえば5丁目、と2丁目で
比較したりすると
丁目別で、優劣をつけたりするんだよね

マンションデベロッパーは

[373: 周辺住民さん]

タマタマンさん

最寄り駅をたまプラとする中古マンションを探しています。
お勧めなんてありますか？

たま団はやっぱり買いではない？

[374: 購入検討中さん]

＞タマタマン

…てことは、新築で買うなら美しが丘、中古で買うなら駅近の犬蔵…って選択がお得になりそうですね。

…この物件は240でも損だなぁ。

同様に新石川での比較もお願いします！！

[376: タマタマン]

たまプラ団地


僕は、団地情報に疎いのですが、
団地内では、建て替えについて
どういう扱いなんでしょうか？


団地内情報、お願いします

[377: タマタマン]

たまプラ団地
建て替えのハードル



・区分所有法では、
建て替えの決議が
所有者の5分の4の賛成が必要


・公道廃止の手続き
（近隣住民の廃止同意が必要）

[378: タマタマン]

所有者に同意を取るためには


・建て替え後の部屋の割り当て
・建て替え中の仮住まい費用の負担先


を、明示して、同意を取らないと

[379: 匿名さん]

さっきマンション前を通ってきました。
もうフェンスも外されて外観がほぼ出来上がってました。
バルコニー側の隣のマンションとの距離がびっくりするぐらい近いです。
窓を開けるとすぐとなり。
いくらたまプラの駅に近いとはいえあれは考えてしまいます。
敷地面積も元々狭いのですが、きちきちに建ってますね。

[380: 匿名さん]

>376　タマタマンへ

団地住民からの又聞きですが
１０数年毎の大規模修理がまもなく始まります。
今団地の関心事項は大規模修理で、
建て替えではありません。

大団地の建て替えにはすごく時間が掛かると聞いています。
次回の大規模修理(１５年後）に向けて建て替え論議の活発化は
あり得ると思います。

それには団地住民の熱意、行政の協力、有力デベロッパーの協力が
必要と思います。
この３つのポイントがあれば、
タマタマンの挙げられている問題点は技術的に解決できるのでは
と思っています。


取り敢えずは日生住宅跡地のマンション建設に注目ですね。

[381: 匿名さん]

タマタマンが復活しててうれしい。
アドレスにそこまでこだわりがないのでたまプラ近いならいっかーと思ってたけど
犬蔵と美しが丘でそんなに差がついちゃうのね。
こわくて新築だと手が出せないかなー最近どこも異常に高いし。。

[382: 周辺住民さん]

日生跡地は売主が東急と横浜市公社と聞いたけど。
公社ならここより安いってないかな？

[383: タマタマン]

サンキューです
団地情報


団地住民の熱意
行政の協力
でべの協力



ほんと、これですね


たまーに、
なんで、団地がこのままなんだー、
っていう人居ますが、
ふざけんな
って思います


タマタマン家は、
築24年ですが、
（戸建）
この掲示板で、
古いから、建て替えてくれー
全館空調にしてー
と言っても
らちがあかないと思いますが、

団地が建て替えにならないことを
行政、東急のせいにしてる人が
居ますが
それは、全くもって違うよね。と
ふざけんな、と

もし、そんか話か通るなら
タマタマンの家が
建て替えられないことを
行政と東急のせいにして
掲示板に書き込みますよー

[384: タマタマン]

団地の建て替えは、

ほんと、
団地の誰かが
1200戸の住民の意見を
取り纏めるぞー
っていう気合がないと
難しいと思います


でべでも、
行政でも、
1200戸の建て替えの為に
自分達から動いて、
1200戸に働きかけよう
なんていうのは
ほぼないと思いますよ


必要なのは
団地全員が
建て替えてもよし
となったら
でべも、行政も協力してくれますよ！

[385: 匿名さん]

今公式サイトに出ている間取りを見ると、バルコニーが完全に三角形になっている部屋があり何だか勿体無いように感じました。
外観予想CGからは想像がつきませんが、どこをどう設計したらこのような形になるのでしょう？

[386: 検討中の奥さま]

私もHPで見てあまりにも使いにくそうな形状のバルコニーだと思いました。
キッチンの側面まで石張りなのは見た目豪華に思いました。
他のマンションのMRではそういうのはオプションになって別料金だった気がします。
あとはミストサウナがついてるくらい？設備は標準的かなーと。

[387: 匿名さん]

>３８３　タマタマン

その通りですね。
住民の強い意志と熱意が全てです。

条件が整えれば、
デベにとってやりがいのあるPJではないかと思います。
やはり東急グループが手を挙げるのでしょうか。
田園都市沿線の開発に携わった経験も自信も、
自負も、メンツもあるでしょうから。

[388: 匿名さん]

でも難しいのはこのガタガタな地形に容積150いっぱいの図面を入れる作業だと思うよ
相当な設計専門家を入れて図面を書いてもらわないとしょぼい図面で、やっぱやめとこうとなりかねない

[389: 匿名さん]

ミストサウナが付いているのも、最近のマンションでは結構多いですからね…
ミストサウナって使う頻度ってどうなんだろう？と思いつつ。
サウナとして使うのはあまりないかもだけれど、
お年寄りをお風呂に入れるときに、
ミストサウナにしておくと浴槽に入らなくても体が温まるから、
自力で座ることが出来るのならささっと洗って出てこられるという利点があるというのは聞いたことがあります。

[390: 匿名さん]

身内のマンションがミスト付きだがあまり使わないと言ってましたね
なんとなくカビが生えやすくなりそうで心配。最新機種ならお手入れも楽なのかな

[391: 匿名さん]

ミストサウナはカビが生えないように、ミストサウナ運転終了後しばらくすると内部を乾燥させるための暖房運転が自動的に動きます。それが無駄が気がしてます。
どちらかというと、最近のマンションではコスト削減のためミストサウナを省く傾向だと思います。

[392: 匿名さん]

ここの学区の犬蔵中学校は三代目J Soul Brothersの今市隆二が出身です。
かなりのワルで、高校中退して４００ccのバイクの乗り回してたそうです。
その後は圧接工になったようです。

[393: 匿名さん]

>>392
意外とまっとうに生きてる感じでは？
中退してバイク乗るだけですし、カタギの仕事して、オーディション受けるという夢もあり。
この辺に住んでいれば、ワルといってもこの程度に落ち着いてくれるのでしょう。

[394: 匿名さん]

>393
少なくてもオーディション受ける前まではまっとうではないと思うけど。
これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね。

[395: 匿名さん]

圧接工として働くこともまっとうじゃないと？

[396: 通りすがり]

394さん


”これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね”
と言う
貴方自身の民度、教養を疑います。

[397: 検討中]

たまプラから歩いて外観を見に行ってきました。

もうすっかり養生が外れていて、今は内装の仕上げをしているのかな？という感じでした。
完成販売は実際の外観や部屋が見られるので好感度が高いですね。

外観は、濃い目のベージュのマットな質感のタイル仕上げで、HPの画像ほどのデザイン性は感じられませんでしたが、
しっかりした作りのマンションという印象でした。

駅からは女性の足でも確かに８分で着きましたが、坂がきつかったです。
幼少期より田園都市沿線育ちなので坂には慣れていますが、それでもきつく感じました。
坂のない場所からの住み替えの方は是非とも現地を歩かれることをお勧めします。

鷺沼までも歩いてみましたが、こちらも下がって上がってで、きつかったです。
地元の方はアップダウンの少ない抜け道をご存知かもしれませんが、メイン通りを歩いた私はへとへとになりました。

間取りが気に入ったので購入検討していましたが、買い物帰りの荷物を持っての登り坂を考えると前向きに検討できなくなりました。。。
残念。。。

[398: 匿名さん]

たまプラも荒れてるのですか。

[399: 匿名さん]

田都沿線に住んでる人達は圧接工が憧れの職業のようですね。

[400: 匿名さん]

>>387
だからこそ横浜市のコンサル入れて住民の建て替えへの意識をまとめようとしてんじゃないの
合理性から考えれば建て替えしたほうがいいに決まってんだから中立的な立場から上手く説明してあげればみんな納得するでしょ

[401: 購入検討中さん]

>>400
「阿佐ヶ谷住宅」でようやくだよ？
南阿佐ヶ谷駅近でも、あの廃墟どうぜんになってようやく意見がまとまった。
たまプラーザ団地は、空きは目立たないし、まだまだ今のままでも需要がある。
あと10年は期待しない方がいい。

[402: 匿名さん]

団地建て替えなんて実現するかどうかすらあやしすぎて待ってられない

[403: 匿名さん]

>>401
たまぷらも桜上水や阿佐ヶ谷と似たようなもんでしょ

[404: 購入検討中さん]

>403
401です。桜上水は知らんが、阿佐ヶ谷住宅は現地行ったことあります。
たま団とは全然違いますわ。本当に廃墟です。ほとんど人住んでなくて、悪さされないように窓にはラワン板張られてるし。雑草ぼうぼうだし。最後の方は家賃いくらだったんだろ？？私にはただでも無理です。

たまプラより阿佐ヶ谷の方が地価が高く、たま団より阿佐ヶ谷住宅の方が戸数も少ない…そのほか契約方法などいろんな要素で阿佐ヶ谷住宅はたま団よりははるかに総意をまとめやすい状態にあった。

なのに、ここまでまとまらなかった。

たま団はまだまだですわ。あそこなら住める。

[405: 匿名さん]

＞３９９
圧接工は、まっとうか否かという問題だったのでは？
相変わらずですね…

[406: 匿名さん]

＞４０３
現地を確認してないんですか？
無責任なんですね。

[407: 匿名さん]

ここは３９７さんが言うように、立地はあんまりよくないよ。
鷺沼なら、もう少し平坦に行ける道があるんじゃないかな。
行きはたまプラ、帰りは鷺沼からだと多少がいいのかも。

[408: 匿名]

たま団の再開発は一世代後位に実現すると
考えておいた方が良い。
実際はもう少し早くなると思うが．．．

劣悪な居住環境がやり方次第で快適な住まいを手に入れる
可能性がある事に住民が早く気がつけばね。

幾らリフォームしても上下隣人の生活音、階段の上り下りの響き、
外気の影響（暑さ寒さ）、エレベーターなし、ちゃちな郵便受け、
狭い階段を荷物持っての上りは大変、寒い浴室、等
はどうにも解決できない。

一時住んだ事があるので。

[409: 匿名さん]

駅徒歩8分だけど坂のせいかもっと遠く感じる。

[410: 購入検討中さん]

ホームページが更新されてる
説明会もうほとんど満席だし…
ほんとかな？？

[411: 匿名さん]

＞４０８
階段の昇り降りの響き？
そんなの感じなかったけどなあ…。

住人は、もう今の環境に慣れちゃって、かえって一時的な引っ越しや意見の取りまとめなどの方がシンドいんだと思う。
大規模修繕でさえ、意見をまとめるのが大変そうだったしね。

[412: 匿名さん]

>409
>駅徒歩8分だけど坂のせいかもっと遠く感じる。

やはりそうですか。
坂だと荷物を持って帰る道のり、自転車でも遠く感じてしまいそうですね。
また、東名高速も近いので騒音や排気ガスも気にならないといえば嘘になります。
ゆっくりと検討したほうが良さそうですね。

[413: 購入検討中さん]

坂に関していうと、ここでだめなら美しが丘２丁目のマンション群はほぼ全滅ですな

[414: 匿名さん]

宮前も青葉も田園都市線はどこもかしこも坂だらけだよ。自転車は電動が必須です。

[415: 匿名さん]

昨日の田都は最悪だったなあ。ただでさえ遅延が多いのになんなのアレ、、
東急は沿線にバンバン無責任にマンション建てるだけで最悪
ようやくホームドアの設置だけは決めたようだけどね　客をなめてる

[416: 匿名]

たまプラ駅改札付近の海抜　51m
こことプラウド　　　　　　69m

駅を出て一旦下り交番東の交差点（47m)まで下がり
そこから高低差22m登り坂となる。
健康の為には絶好の坂かも(笑）

因みに郵政官舎は　57m
日生跡地　　　　　52m　

　

[417: 購入検討中さん]

＞４１６
すげー。よく調べましたね。
どこで調べられるんですか？

こことプラウドって同じ高さなんですね！プラウドの方が少し高いと思ってました。

[418: 匿名さん]

415
もし不測の大遅延によるストレスを減らしたいなら、鷺沼と宮崎台の間がいいと思います。
一昨日も立て続けに鷺沼発がピストンで出て（7時頃）西からの電車の殺人的混雑とは対照的でした。
もちろん運不運もありますが、通勤の面では鷺沼から宮前平、宮前平までは結構、形には見えない「よかった」があります。

[419: 匿名さん]

>>415
ほんとですね。
東急はそんなことどうでもいいんでしょうね。
田園都市線の混雑、どうにかならんですかね…

[420: 匿名さん]

犬蔵アドレスは微妙だけどたまプラ徒歩圏内だから注目はされるのかな。
説明会満席というのはこのあたりでマンション欲しい人はまだまだいるってことでしょう。

[421: 周辺住民さん]

あっという間に、建設された印象があります。
大きくないと、みんなそんな感じなのでしようか？
モデルルームはコギーの隣の駐車場？
今週に入って、工事がはじまりましたね。

[422: タマタマン]

ディーンアンドデルーカ

オープンしてましたね

[423: タマタマン]

あっ、そー言えば
今日、リニューアルオープンするんだったんだなぁー
なんて、思いながら
お店の前を通りかかったら
えらい行列だった

[424: タマタマン]

たまプラのマンション群？
にお住まいの奥様達が
お店にすごい群れてて

田舎もん丸出しな感じに

同じ街に
住んでることが
恥ずかしくなった
タマタマンでした

[425: タマタマン]

ディーンアンドデルーカ
ぐらいで
こんなに人が殺到するなんて‥


まー、
折角のリニューアルに
水を差すような話は
置いといて

[426: タマタマン]

話は変わりますが

たま団を見てると
ほんとに
古びてて
街の中心部に
味気のないコンクリートの塊が
こんな風に
たたずんでるのは

嫌だなー
っていうのが
かなりあって

あーだこーだ言っておりますが
タマタマン自身も
建て替えがあって
緑豊かな雰囲気はそのままに
たま団が一新されることを
陰ながら応援している
という感じです

[427: タマタマン]

ちょっと前に
タマタマンにご質問頂いてましたが
ヨーロッパの集合住宅なんかは
築100年以上というのが
当たり前にあったりしてるのに
日本は、たった50年で
こうも、劣化が激しいのは
どうしてなんでしょうか

[428: タマタマン]

理由は

地震の多さ
湿気
高度経済成長期における
住宅不足


というところに
あるようです

[429: タマタマン]

ヨーロッパの集合住宅は
古くから
エクステリアに
レンガ等の石を用いて
意匠を凝らしています

日本のマンションも
バブルの90年以前頃から
外観にタイルを使うようになって
重厚感が出てくるようになりましたが
それ以前は、コンクリートの壁が
あるだけで
無味乾燥な感じだったと思います

[430: タマタマン]

じゃー、
日本のマンションも
レンガとかをつけちゃえば
良かったじゃん
という話ですが
そう簡単に出来ちゃうわけでも
なかったんです


というのも、
石を使うとなると
建物の荷重が増し
地震に対する耐力不足が
指摘されていたようです


耐力不足を補うには
バルコニーや窓などの
開口部を減らし
壁を多く作る
というのが、それに対する対策
なのですが、
日本は湿度の高い気候を持つ
という特性がある為
マンションの開口部を減らすと
部屋の中が
カビや湿気だらけになる
という

あちらをたたせば
こちらが立たず

という具合というわけでした

[431: タマタマン]

なので、
地震と湿気の両方の対策
というと
意匠を犠牲に
建物そのものを
出来るだけ軽くし
その分
湿気対策を優先させた


というのが
当時の集合住宅の基本思想に
なるようです


また、高度経済成長期には
首都圏の人口増が爆発的で
住宅事情がひっ迫


早く、安く、簡単に作る
必要がその時代背景にあり

結果、今の残念な姿に
結びついてるということに
なるでしょう

[432: タマタマン]

バブル以前の住宅思想は
賃貸→マンション→庭付き戸建
が、最終ゴール
とされ、
マンション＝仮住まい
というのも
安普請になっている
理由だとおもいます

[433: タマタマン]

そういう思想が変わったのが
バブルによる不動産価格の高騰
にあります


というのも
それまで一戸建が最終ゴールと
されていたものの
不動産価格があまりに高騰したため
一般の会社員が手にし難く
マンション＝終の住処
という転換期になりました

[434: タマタマン]

マンション＝終の住処

という時代になってきたのが
ここ25年くらい

長持ちさせるような
商品企画のマンションが
当たり前になってると
思います

なので、今のたま団の築50年の雰囲気が
最新のマンションが50年たった時に
訪れるのかと言えば
そんなことはないと思います

[435: タマタマン]

たま団の話とは
関係あるような
ないような話ですが

ともかく
日本の集合住宅の歴史？
というか歩みは、これです

[436: タマタマン]

ただ、最近
データを見てて思うことは
いかに再開発というのが
街のポテンシャルを上げるのか
ということです


前にも書きましたが
たまプラの再開発前
再開発後では、
不動産価格が全く違いますし

もうすぐ再開発が完了する
ニコタマにしても
ライズの中古取引価格が
新築時よりも上昇した
単価になっています

坪400万の大台で
ここ一年は取引されています

交通の便がいいこと以外
何もいいことない
武蔵小杉にしても
再開発の影響で
ここまで来てると
思います

[437: タマタマン]

今日はたまプラが
リニューアルしてました


リニューアルすることに
対して
色んな意見が出ますが

タマタマン自身は
建物も
街も
人も
新しいことに挑戦しようと
いう気概がないと
現状維持ではなく
衰退あるのみに
なってしまうな
と思っています




たまプラのリニューアルの話から
話が躍進しましたが
たま団の再開発は
たまプラの街の成長には
欠かせない要素の一つだと
思います

[438: 匿名]

タマタマン
全く同感です。
たま団地の再開発ありて
たまプラーザのさらなる発展が
見えてくると思います。

現状維持は衰退、地域間競争の敗北、に等しいです。

[439: タマタマン]

ちょっと
わかりにくいかな


外観意匠を凝る
＝
建物の長寿化


理由ですが

コンクリートだけだと
雨風、太陽の熱に
表面が劣化しやすく
古ぼけて見えやすくなります

タイル、石を使うことで
コンクリートが
雨風、太陽の熱に
直接さらされにくくなり
外観の美観が保たれ
かつ、
建物に風格をもたらします

[440: タマタマン]

それを
バブル以前のマンションが
しなかったのは

地震への考慮
経済性〔意匠を凝ると高くつく〕
マンション＝仮住まいだから
安普請でという時代背景


バブル経済の不動産価格暴騰により
いつかは一戸建が
夢のまた夢のものになり
一般会社員の現実的な住まいは
マンションへとシフト

終の住処＝マンション
という住宅思想の時代に


マンション＝終の住処
に伴い
不動産購入検討層が
マンションに対して
商品性の高さを
求めるようになり
各デベロッパーが
外観や内装、共用部が
作りこんだマンションを
世の中に送り出し始めた


という感じ

[441: 匿名さん]

バフル崩壊で安くなった都心部の土地を買って安く供給されてきた都心部のマンションもコスギやニコタマまで坪単価400になった今、再び、たまプラーザを中止したちょい郊外の住宅地のマンションが注目されるようになりそうですね
たま団の再開発が実現したら第二のたまプラーザブームになるんじゃないでしょうか？

[442: タマタマン]

たまプラ団地の
建て替え推進には
応援してますが、

夢を見すぎるのも
ちょっと

[443: 周辺住民さん]

田園都市線の混雑は有名だけど、データで見ると、総武線、埼京線、東西線などの混雑率上位常連からすると、だいぶ低くなってるのですよ。
体感的にも、大井町線の溝の口延伸や、グリーンライン開業によるセンター北・南住人の分散が効いていて、昔ほどではないとも思う。
（もちろん、時間帯によるけど。）

http://toyokeizai.net/articles/-/52787?page=2

まあ、程度の差はあれ、どこの路線だって朝は混雑してる訳で、クルマで送迎してもらえないサラリーマンOLはどこもツラいですけどね。

[444: 匿名さん]

＞４２４
あなたの様な考え方が、実は一番田舎臭いのですよ笑。

[445: 匿名さん]

田都住人、周囲を見回しても田舎者ばかりよね
というと生まれも育ちも東京ですけど！みたいなのが鼻息荒かったりするけど
よくよくご出身を聞いてみると足立江戸川葛飾などの下層都民ご出身だったり

そりゃー田都に憧れて住みたかったんだろうなー
そりゃーD＆Dごときに大喜びで行列つくっちゃうんだろうなー

[446: 匿名さん]

見た見たw開店前から大行列をなしてましたね。ダサっ

[447: ご近所の奥さま]

私は、ブランド物にあまり興味はありません。
一応？ヴィトンとコーチは持っていますが(お土産と自分で働いて買った物)
普段持つバッグは、ノーブランドです。
そんな人もいるって事で。

子供の頃から、田都住人です。


マンション前を通りましたが、今日も作業していましたね。

[448: 匿名さん]

都落ち組でも見栄っぱりは青葉区に行きたがるからここみたいな犬蔵物件には手を出さないんじゃない？
そういうのは石にかじりついても横浜アドレスにこだわりそう。美しが丘なら最高みたいな。
ここは他の宮前物件と比べるとどうなんだろうね？

[449: 購入検討中さん]

昨日たまプラーザテラスにライトオンがやってるバックナンバーがオープンしましたね。
ライトオンでいつも洋服を買ってるので最高の気分です。
しかもバックナンバーが出店するのは神奈川で初出店だそうです。

[450: 匿名さん]

犬蔵は値付けが難しそう。
なまじたまプラ最寄なだけにそうそう安い値付けは難しそうだし、
でもタマタマン書いてたように中古の下落率が大きいみたいだし。
美しが丘アドレスにこだわるのは見栄もあるだろうが資産価値を保持したいと
いうのもあるのかなと。