ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[289: 匿名さん]

っていうか青葉区スレでやろうよ、、、

[290: タマタマン]

大反響？？？
ありがとうございます

そして、
サンケイビル
フォーユー
リバブル

ごめんなさい

話題を奪ってしまって

[291: タマタマン]

タマタマンpjは
本決まりになってから
発表させて頂きす


ちょい
フライング気味でした笑


開発を手掛けて
3年たちました


全然まだまだ
赤ちゃんですが
基本の基本は
理解したかも


どうやって
マンションや
戸建が出来ていくのか

販売している営業マンでさえ
分かってる人って少ないんじゃないかなー
と思ってます


そんなわけで
あんまり理解はしてないものの
業界の話をさせてもらってます


まー、あんまり役に立たないかも
しれませんが
参考程度まで

[292: タマタマン]

引き続き再開発の話ですが


建て替えに伴う
区分所有者の同意についての
ハードルを下げようという話は
出ています

なので、
この5分の4という数字が
緩和されれば、
建て替えたいという話は
更に増えると思います


が、一方で
そのハードルを下げることのリスクも
あります


例えば
自分達の建築費の
持ち出して建て替えなくては
ならなくなった場合
お金のない世帯は
どうしたらいいんでしょう？


勉強した宅建の知識を
忘れちゃいましたけど
建て替えに賛成しない人の
権利を買い取ったりすることが
出来るんでしたっけ？


日本は民主主義国家ですから
多数決で物事が決まることは
仕方のないことですが

不動産という
貴重な財産に関しての
民法が改正されることの
怖さがそこにはありますよね

[293: タマタマン]

なので、
建物老朽化による
危険は介在するにせよ

財産を、多数決によって
変えてしまわれるリスク

その財産を保護する
ハードルが低くなることは
普通に考えたら
怖すぎるような気がします

[294: タマタマン]

ちなみに
たま団位古くても
住宅ローンの担保物件の対象になります


土日のリバブルのチラシを
見てると
どこかしら常に売り物件が
あるような気がします


新たに住宅ローンを組んでる
新規に引っ越してる人達も
沢山いると思いますよ

で、住宅ローンを
組んでいる人達は
銀行の同意がないと
建て替えしたくても
出来ないんです


もっとも、きちんと計画が出来ていれば
銀行も簡単に同意してくれると思いますけどね

[295: タマタマン]

道路については
道路をいじらないで
敷地を再利用するということで
あれば
全く問題はありません


道路には手つかずで
工事対象区域には
含みません
ということです



ですが、
団地の中を
道路が複雑に通っている関係で
有効利用がかなりしにくいように
見受けられます

プランを入れてみて
検証してみたわけでは
ありませんが

見た感じの印象です

[296: タマタマン]

道路は、公のものなので
例え一時的であっても
工事をして
道路形状を変えてしまったり
無くしてしまったりするのが
大原則出来ません


届出することにより
工事などで、占有や使用を
することは許されていますが

[297: タマタマン]

ちなみに

タマタマンの開発の経験談を
させて頂きます


埼玉県の埼京線のとある駅で
道路法の道路として
認められていない通路を
含む敷地の開発に携わりました


約40年前に、
近隣の住民の為の通路として
役所が認識してましたが、
近年では、誰もその通路を
使用していませんでした


この通路を廃止する
申請を出しました


誰も使っていませんし
そもそもが自分の敷地なので

行政が出した答え


通路廃止させねー


お前の敷地そのままに
しとけや


というものでした

[298: タマタマン]

たま団の中を通っている
道路と比べたら


ほんとに比べ物にならない位の
小さい小さい通路です


そんなものの廃止でさえ
ダメなんです


結果、一年がかりで
行政と協議を進め
開発の許可をもらうことが
出来ました

[299: タマタマン]

埼玉とたまプラですし
イメージしにくい話だとは
思いますが

道路をいじるというのは
とても難しいことですし
この交渉を行政と進めていく
というのは、仕事の醍醐味でもありますよ

[300: 匿名さん]

日本より、そのような課題が先に来ている欧米では、どんな対応をしているんですか？

教えて タマタマン！

[301: 匿名さん]

お役所の仕事には腹が立ちますね。

次世代郊外まちづくりプロジェクトで
横浜市と美しが丘住民、東急電鉄が参加して
街の将来が語られています。

行政と対話出来るベースが
出来上がっていると思います。

[302: タマタマン]

その電鉄と横浜市が
仲良しこよしですよー
っていうのは
2、3年前からやってますよね


何ちゃらプロジェクトとやらで


こういうところから
不動産開発に関する便宜的な
話には
実は発展することも少なくないんだけれど


区分所有法の解釈変更
容積緩和などの都市計画法の変更
道路にまつわる建築基準法の変更

なんていうのは
勝手にやったら
日本中から追求されるような
注目の的になるような
大事件です

[303: タマタマン]

なので
そう簡単には
出来ないし


それを認めちゃったら
それを認めちゃった市長の政治生命も
一発アウトになりかねない
と思います


というのも
どこのでべもそれを
認めて欲しいだろうし
地域産業の振興のために
市長も
そうしたほうがいいと
思ってると思います


が、それを超法規的に
たま団だけに
電鉄だけに認めたら
色んなところから
ふざけんなっていう話が
噴出するんじゃない？

これは、あくまで
個人的な感想ですけどね

[304: タマタマン]

市長が
そんな爆弾を
自ら背負いこむようなことは
しないでしょうし


たま団のためにそこまで
動くメリットはないよ

デメリットしかないような
気がします

[305: 匿名さん]

再開発というとデベロッパーのためのデベロッパーによる住民を踏み台にした企画といった印象があるんだけど、実際は老朽化して限界に達した住宅を資金力があり知恵のあるデベロッパーに利益をとってもらって手伝ってもらい快適な住居に変身させてもらえるマジックなんだよな

[306: 匿名さん]

タマタマン、貴重な情報有難うございます。

所で日生跡地に10階建てマンションが出来る情報は
お持ちでしょうか？
あそこは10階建てが許されるのでしょうか？

[307: タマタマン]

日生跡地は
第1種中高層住居専用地域
第3種高度地区なので、
配棟プランによる日影規制の
各種制限を鑑みなくても
建物高さ制限は
15メートルまでです
階数にして、せいぜい5階までになります


横浜市の都市計画法を
額面通りにお伝えすると
こんな感じになりますが


10階になるというのは
どういう根拠に基づいて
なんでしょうか？

[308: 匿名さん]

10階は確かな情報らしいですよ。

[309: 匿名さん]

３０８
ですから、その確かな根拠をタマタマンのように説明してください。

[310: 匿名さん]

容積緩和が受けられるだけでしょ

[311: タマタマン]

青葉区の掲示板見たら
日生跡地で、わこちこわかちこ
なんですねー


都市計画の緩和措置を
受けてるのかなー
って、さっき書き込む時に
チラッと思ってましたけど


緩和される予定にしても
どういう理由があって
そうなるのか
全く分からなかったので、
都市計画法上のことは
記しませんでした

[312: タマタマン]

えーと
何だろなー

容積緩和なんていうことは
きっと誰でも
想像ついちゃうよね


だけど
容積緩和を
行政に認めさせるのって
ハードルゲキ高いと思うよ


行政的には
何故、容積の緩和を
認めるのか？
っていう理由がないと
後で建築で近隣と
揉めた時
自分達の首をしめることになるからね


はー、ぶざけんな
責任者、出てこーい


っていう状態になって

噂の東京マガジンにも
追求されるはめにもなるんじゃない

[313: 匿名さん]

近隣の住民の了解取得中？なので
噂が漏れ伝わってくるのかな？

容積緩和が許可されるにしても
周辺了解は前提ですよね。

[314: タマタマン]

なので

容積緩和


なんて、簡単には
言えちゃうけど

どうして容積緩和を受けれて
どういう理由で、それが
10階まで認められたのか
っていうのが
全くわからないので、
都市計画法の話しか
出来ないよねー


ところで
何で
都市計画法を曲げることが
出来そうなのか
その根拠って
あるんですかー？

[315: タマタマン]

いやいやいや

そんな理由だけで
緩和ならないから

[316: タマタマン]

それで、緩和になるんだったら
どこのデベも
近隣会社、設計会社使って
容積緩和の方向に持っていくわ

[317: タマタマン]

例え容積緩和になったとしても
その理由だけでは絶対ならないわ

どこのデベロッパーも
その前例があるから
うちも高さ制限緩和してくれー
ってなって

低層の住宅街が売りだった
青葉区も
乱開発されるようになっちゃうよー

[318: タマタマン]

行政もバカじゃないから
何の根拠もないのに
認めてしまったら
不動産、建設業界が
大騒ぎになって
その騒ぎがいろんなとこに
派生して
責任追求される
なんていうのは
分かってるのよ

[319: タマタマン]

トラブル起こして
自分の首締めて
役所の生温い環境に
居づらくなっちゃう
っていうのを
役所の人間は
一番怖がってるから


自分、使えない人間なんで
民間で働くなんて
耐えられないっす
5時ピタで帰りたいっす

自分の能力なんて
低いんで、何ごともなく
過ごしたいんです


っていう人間が、とても
多いや


まー、一部の人は違うけどね


そんな人達が
近隣がおっけーだったから
高さの制限を変えちゃえー
なんていうリスキーなことを
役所内で根回しして
認めさせちゃう
なんてことはないと思うけどなー


頑張っても
頑張らなくても
給料一緒だし

[320: 匿名さん]

高層と言えば宮崎台プラウドの１５階も衝撃でした。
なんてことないんですが本当に空が見えることが特徴の低層の街宮崎台にいとも簡単に１５階ができちゃうんだなあ
野村マジックってすごいなあって思いました

[321: 匿名さん]

何でルフォン検討板で延々とやるのかな？青葉スレに移動してよ

[322: 物件比較中さん]

>>285
初期は600万くらいで買ってるはずです

[323: 物件比較中さん]

>>321
タマタマンの情報はルフォンの購入のためにもとても参考になるし、個人的にはここでやってほしいな

[324: 匿名さん]

>>322
だとすると昭和から住んでる住民はえらく幸せなんだね

[325: 匿名さん]

ルーフバルコニーの概要が7.75㎡～23.20㎡［月額使用料：未定］だそうですが、ルーフバルコニーにも使用料が必要になるんですね。
これは専用庭と同じ扱いだという事でしょうか。
また、バルコニーは消防法上避難の妨げとなるものを置いてはいけないようですが、ルーフバルコニーはどうなっているのでしょう？

[326: 購入検討中さん]

>>325
本当ですか？
いつも節約生活で苦しいんですが、本当なら痛い出費ですね。

[327: 購入検討中さん]

ドレッセがキャンセルでてる！

[328: 犬蔵の住民 [男性 50代]]

ここと同じ犬蔵２丁目にあるマンションが、役所広司さん出演のＣＭの背景に使われてます。
左がドレッセで、右がグランノアです。
何で犬蔵なんですかね、関係者が住んでいるのでしょうか？

ＬＩＯＮの洗剤ＭａｇｉｃａのＣＭです。
http://magica.lion.co.jp/cm.htm

[329: 匿名さん]

タマタマンはどこいったの？

[330: 物件比較中さん]

ここも近くに鉄塔ありますよね。
高圧線が上を通っていなければ、鉄塔が近くても問題ないのでしょうか？

[331: 匿名さん]

高圧線が上を通っていると、実際問題として何かあるのでしょうか？
今時、電磁波がーなんてのは、迷信の類な気がしますが。

[332: 匿名さん]

>330
問題あります。

[333: 匿名さん]

>>332
具体的に教えていただけると助かります。

[334: 購入検討中さん]

>>333

見通しが良いのに事故多発するところって、高圧線あるところが多いって聞いたことある。もちろん、科学的に証明されたわけではないし、私自身いままで何か影響を受けたということもない。

まあ、純粋に上ぶらぶらしてたら気持ちいいとは言えんな。あるよりはないほうがいい…くらいですかね？

[335: depository dog]

もうすぐ、たまプラーザ駅にDEAN & DELUCA カフェが出来ますね。
首都圏では丸の内、有楽町、六本木、羽田、成城に次ぐ出店ということで地元民としては嬉しい限りです♪

http://www.deandeluca.co.jp/storelocations/

うちもアドレスが宮前区犬蔵で、そりゃあ青葉区美しが丘のほうが響きいいとは思いますが（w）、たまプラーザ駅周辺を散歩して、こうしたオシャレなショップやレストランに徒歩で気軽に行けるのは、心豊かに週末を過ごすという意味では結構大事な要素だと思います。
こちらのマンションも徒歩で10分足らずで駅まで行けるので、便利だし、何かと楽しいと思いますよ。

[336: 購入検討中さん]

同性婚の場合、ローン審査ってどうなんでしょうか？

[337: 匿名さん]

>>335
真面目な話、つぶれないように、
たっぷりお金を落としてください。
好きな店なら、他人任せにしないでね。

[338: 匿名さん]

本当だよね。
テラスにユニクロは要らねーとか言ってるヤツに限って普段はユニクロや100均でしか買い物しないんだろうな。