ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[201: 匿名さん]

まあ地価については容積率の問題もあるから一概には言えないが戸建ての住宅街で土地の値段が高いとこが本当にいい住宅地ですよ
たまぷらとコスギの関係は広尾と麻布十番の関係みたいなもんでしょう

[202: 匿名さん]

鹿島田の俺は、たまプラも小杉もうらやましいです。

[203: 周辺住民さん]

>>202
たまプラに住んでる自分からしたら鹿島田がうらやましいです。

[204: 匿名さん]

＞２０３
なんでです？

[205: 物件比較中さん]

>>203
引っ越せば？？

[206: 物件比較中さん]

>>200
野村プラウドは300越えだったから、25坪のマンションで、坪250でも余裕で1000万以上安いですね。

[207: 物件比較中さん]

>>203
引っ越せば？？

[208: 匿名さん]

でも次の美しが丘住所は350超えになりそうだね

[209: 匿名さん]

さすがにそれはないんじゃないかな

[210: 匿名さん]

東京ウォーカー「2015年 住みたい街ランキング」で
たまプラは堂々の18位です！！

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001255.000007006.html

[211: 匿名さん]

>>209
坪350は釣りです。
引っかからないで下さい。

[212: 匿名さん]

たまプラって安いから買う人がいるのであって高かったら地元密着住民以外の人には魅力が薄いのでは？

[213: 周辺住民さん]

>>207
お金さえあればとっくに引越ししてますよ。
そういう余裕がないのでたまプラに住んでます。

[214: ご近所さん]

ベッキーがロトカフェで♪

[215: 購入検討中さん]

＞２１３
そうですか。頑張って働いて引っ越し代貯金してください

…って！！そんな程度の金ないなら、このスレッドくる意味ねーだろ（笑）

[216: 購入検討中さん]

＞２１２

安いったって、高いよね…
この額だせばもっと便利な場所のマンションも買えるもんね。

[217: 匿名さん]

>212
都心の良さそうなとこよりは安いというのが売りだと思うので、
このマンションで高いと思うなら、ちょっと場違いなんじゃないかな。

>213
鹿島田だったら余裕で引っ越せるでしょ。
たまプラを安いと思うなら。
まさか賃貸じゃないですよね？

[218: 匿名さん]

たまプラ周辺の中古は下落が大きくなかなか売れないようです。
知人が困ってます。
相場は周辺相場から試算するので、この物件を高値で掴んだら維持どころか下落しか見えない…

[219: 購入検討中さん]

↑
218みたいなのに反論する。そんなつまらないやり取りばかりじゃなくて、タマタマン早くでてこないかなー？？

[220: タマタマン]

タマタマン、、です


ちょっと待って

ちょっと待って

お兄さーん

らっすん、ごれらい

[221: タマタマン]

らっすん、ごれらい

にハマり中のタマタマンです


いやいや、お待たせしました

[222: タマタマン]

色々、ご意見いただいちゃってます


いただいちゃってます、らっすん

[223: タマタマン]

たまプラ限定

坪単価で見る、新築マンションの相場推移


再開発前、


再開発中


再開発後


に分類


特に、美しが丘二丁目アドレスが

マンションの供給戸数

及び

プロジェクト数が

多いような気がします

[224: タマタマン]

再開発前の二丁目のマンション


フローレンスパレス

セレアス

美しが丘ハイムなど


概ねの坪単価２１０万円程度




再開発中に発売のマンション


フロラージュ

概ね坪単価２４０万円



再開発後


ドレッセ美しが丘二丁目



概ね２６０万円

[225: タマタマン]

プラウドちゃん


３１５


３１５


３１５


きたきたきたーー


３１５ですよー

[226: タマタマン]

プラウドきたー


あたま、おかしい数字できたー


きたきたきたー


まさかの３１５で



完売御礼

[227: タマタマン]

野村とJV組んでた


NEXCO


めし、うまいっす



JV相手に野村さん選んで、良かったす


次の有効利用も


野村さん、お願いしますね



こんな絵が、見えるなー

[228: タマタマン]

プラウドちゃんのことで


ついつい取り乱しちゃった

タマタマンです


３１５なんて、うれねーよ


なんて、クスクスしてましたが、


さすがのプラウドマジックがかかちゃいましたね



野村の信者、５０世帯位だっけ？


もうすぐ二丁目住民になります。。



二丁目のみなさん、拍手喝采で迎えて上げてください



よくぞ、やったと


怖くなかったんですね、と

[229: タマタマン]

突出したプラウドは、置いといて


多少の立地に違いがあれど


同じ二丁目アドレスに限定した

マンション坪単価の推移ですが


再開発前

再開発中

再開発後

で

２１０

２４０

２６０

となっています

[230: タマタマン]

これを犬蔵アドレスに置き換えると


再開発前

特筆すべきPJなし

再開発中

セントベール

シルフィーノ

ライオンズ

ブランズ

等多数


再開発後


シャリエ

長谷工のめっちゃ売れ残ったマンション
（パチ屋のほう）



などがありますね

[231: 購入検討中さん]

待ってました。タマタマン‼︎
ありがとうございます

[232: タマタマン]

再開発中の犬蔵のマンションは


概ね坪単価２２０～２４０程度


再開発後のマンション

シャリエは、リーマンショック直後ということもあって

２１０万円

[233: タマタマン]

再開発中の犬蔵マンションは、


各デベロッパーの販売時期が重なったこと

需給バランスの偏重？
（供給戸数が、人口流入に対して、上回っていた感じ。
国勢調査を精査して、データ分析はしていないですが。）


の２つがあり、

決して、販売好調だったとは言えないと思います

[234: タマタマン]

ということは、


美しが丘二丁目アドレスの
マンションは
たまプラの再開発と相関して
順調に坪単価を伸ばせているものの


犬蔵アドレスに関して言えば、
２１０万円のシャリエでは、
好評だったものの


２２０～２４０万円の
この地域では大型物件に分類される
セントベールやシルフィーノ
（共用施設が充実）は
決して販売は好調ではなかった
というマーケット分析



で、普通に言ってしまえば
２１０～２４０万円が
妥当

[235: タマタマン]

ですが、


一方でプラスの話として


今までの犬蔵とは一線を画した
立地感
・桜並木
・高台
・すぐ隣りが二丁目アドレス


そして、
・ゼネコンコスト上昇
・事業用地減少
という要素によって、
マンションの供給が細くなってきていることによる
需給バランスの追い風

[236: タマタマン]

データの話では、こう



データは、こう



あとは、勝手に判断してね

[237: 匿名さん]

シャリエはハセコーだから、ドレッセやブランズとは違うでしょ。

[238: タマタマン]

フォーユーとサンケイビルのJVの経緯について


完全な憶測


タマタマンによる完全な憶測による


業界のJVあるあるです


完全なフィクションですが、



恐らくこんな感じということ

[239: タマタマン]

２パターン

・フォーユーが販売リスクを
取らないようにするための転売案件


マンションの在庫を抱えるリスクを避ける
ために、利益を多少削ってでも
自社利益を確定させて、
売主たる地位をサンケイビルに
譲ったパターン

フォーユーの売主としての名義が残っているのは
会社としての分譲実績を残すことや
販売・顧客データを取ること

[240: タマタマン]

もう１つは、

土地を買ってみたはいいけど

想定より、コストがかかっちゃって

ネームがある会社に泣きついたパターン




・ゼネコンコストとかが上がってしまって、
想定の分譲坪単価で、分譲できなくなってしまった

フォーユークラスの会社では、
地域の相場より高めに設定してしまうと
売り抜けなくなる可能性あり

ゼネコンのコントロール
及び
高額の坪単価設定でも耐えうる
会社と組んで、
プロジェクトを進捗させるパターン

[241: タマタマン]

いずれにしても
jvは、色んな会社の利益が
乗っかってくるから
決して安くはならないと
思います

[242: タマタマン]

ところで、
もしかしてですが

タマタマン


青葉区のあの駅を最寄として
タマタマンPJ
が、はじまるやかも
しれません

[243: 匿名さん]

あざみ野？
青葉台？
ダークホースで、社宅の多い市ヶ尾か？

[244: 匿名さん]

青葉台だろ

[245: 匿名さん]

プラウド藤ヶ丘横のいま解体中の学生寮跡地？

[246: 匿名さん]

藤が丘の学生会館跡は老人ホームのはず

[247: タマタマン]

ちなみに
路線価比較です

プラウドとかドレッセ
周辺275千円
平米あたり

ルフォン
275千円
平米あたり

なので、国が選んだ
不動産鑑定士の鑑定評価だと
同じ位の土地評価になりますね

[248: タマタマン]

ただし、
犬蔵の方が
容積率が良かったよね？

[249: タマタマン]

ルフォンの方が
容積率が高いのに
路線価が同じということは、
鑑定評価の視点から言えば

同じような坪単価だと
高いという判断になるよね
なので、260万円より
下にならないと高いかな

[250: タマタマン]

この路線価の話は
のちほど
解説します

ちなみに
ドレッセ二丁目掲示板で
路線価は無意味だ理論を
振り回す自称不動産鑑定士
がいましたが
鑑定士が
鑑定士自らが
作った基準を
無意味だとする根拠は

というツッコミをしたところ
そのツッコミが苦しかったのか
暴れ始めて
頭悪かったやつがいたので


今回は、路線価は
無意味だ理論は
なしの方向でお願いしますよ


みなさん

[251: 物件比較中さん]

>>249
たまプラなんか坪200以下で当たり前。

[252: 周辺住民さん [男性 30代]]

243さん

社宅は市が尾に二つしかありませんよ。
貴方はそのどちらかなのでしょうね。

[253: 物件比較中さん]

>>251
おい！
タマタマンが、相場について丁寧に説明してくれたばかりだろうが！
みんなお前は消えろって思ってるぞ！

[254: 匿名さん]

たまたまんはいつか身バレするんじゃなかろーか。

[255: タマタマン]

今日は、節分


もうすぐバレンタインデー


独身満喫中の不動産開発


タマタマンです。。



タマタマンが誰かって、バレても100％


かまいません。。




全然OKです

[256: タマタマン]

武蔵小杉VSたまプラ


みたいになっておりますが、


どちらの街も全く違う感じがするので、


同じ土俵で比べるのは、チョット、、、

[257: タマタマン]

まー、出しつくされた？
内容かもしてませんが、、


たまプラVS新ゆり

とか

たまプラVS日吉

とか


だと、比べようもあるような気がします

[258: タマタマン]

武蔵小杉のタワマン分譲してる

とあるデベの

とある担当者に


今の小杉の相場


３１５


について


聞いてみました

[259: タマタマン]

意味不明です、、ですと


なんで、売れてるんだよ、、ですと


同じ金だして、タワマン買うんだったら


豊洲方面ですよね、、ですと



分譲して、、おいしい汁吸ってますが


売ってるほうも、、なんでこんなに売れてるか


全然わからない、、ですと



小杉という街のどこに

３１５

のポテンシャルがあるのか


やってるほうも全然理解できない


ですと



とのことです。。


まー、最近聞きました

この話


まー、日本を代表するデベの

役員様たちも不可思議状態なんだって


うぷぷぷ

[260: タマタマン]

でも、買いたいやつが


札束持って


わんさか来るんで



いけいけどんどんで



やっちゃいまーす


ですと


小杉に


３１５の価値あるのか


微妙だけど



とりあえず、


眼がさめないうちに


はやく、はやくー



という状態みたい

[261: タマタマン]

あと、


前々から申しておりますが、


たまプラ団地の再開発なんて


簡単じゃないから


めっちゃ難しいから



安易に再開発して、


とりあえず、中古のマンション買っとけば


将来新しく、なっちゃうんじゃない


って、発想は、チャレンジャーすぎるから

[262: タマタマン]

現行の区分所有法による


建て替え決議は


全1200世帯のうちの


5分の4の賛成が必要なんです



もちろん、
殆どの方が
建て替えには、賛成すると思います


かなり古いので



ただ、課題が多すぎますね



たとえば、

建て替え資金のねん出方法
仮住まい費用の負担
建て替え後の住居の割り当て
団地内を通る公道の廃道申請

簡単に思いつく
権利関係の調整が
こんなもん

なので、
実際に再開発するとなれば
もっといろんな課題が山積みと
なって
それを解決できる方法を見つけて
住民の5分の4の賛成を
とらなきゃいけない

[263: タマタマン]

で、その事業スキームを
組み立てるのは、デベにとっても
かなり大変だわ


建て替えを進行させようと思っても
色々動いたあげく
建て替え決議が、とれない
なんていうことだって
全然ありえるしね


とてもじゃないけど
仮に建て替えた場合に
たまプラ団地全体の
敷地計画と
そのコスト

今いる人たちの
部屋割をどうやって決めて
どこを分譲していくか

仮住まいの費用をどうするのか

この音頭を
1200世帯に対して
取るっていうのは、
相当至難だと思うなー


中には、建て替えるだけじゃなく
金もよこせ
っていう人もいるだろうし


たしかに団地には
敷地のゆとりはありますが
こんなにリスクがある中に
お金をつっこむ
デベがあるとは思えないなー


デベが仕切ってやる
っていうより
住民たちがコンサル入れて
動かないと無理だね

[264: タマタマン]

行政も、
ちょっと前に新しい街づくり
うんぬんかんぬん
なんていう話を出してたけど

まったく具体的に
一丁目のどの場所を
そういうスキームで
どういう風に変えていくのか

っていうのが、まったく見えてこないよね


抽象的に
変えていきたい
なんていう発表はあったけどね

それに
役所の職員が
そんなドラスティックなことを
成し遂げるなんて、
彼らの日常から、かけ離れすぎてますね

[265: タマタマン]

まー、行政としてせいぜい出来ることと言えば

もし建て替えになったら、
団地内の道路は、公道で廃道に
することは、原則不可能だけど
それを前向きに検討してあげようかな


ぐらいのレベルで、
再開発を積極推進するなんてことは
ありえないでしょ



二子玉川ライズや六本木ヒルズって
完成までに30、40年位要してますよね


都心でもないから、
めちゃくちゃ化けることもないから
デベとしては、おいしくもなく
1200世帯の権利関係をまとめる
めんどくささ


まー、
くどくど書いてますが
安易に考えないでくださいよねー

っていうことが言いたいんです



ときどき、中二病が出てきて
再開発、再開発
って連呼するのが

てめー
人の財布に頼ってんじゃねーよ
思ってしまうんだよねー

まー、そういうタマタマンも
完全な中二病なんですがね

[266: タマタマン]

今の中学生が50歳位になった時に


たまプラ団地、いよいよ建て替え

100年の時を得て

今、発売

みたいな感じだと思います。


発売2055年位でしょ




それでも
再開発は出来る
と言い張るかた

応援してます！！！

[267: 匿名さん]

要するにコスギよりたまぷらってことですか

[268: タマタマン]

うーん
そういうことじゃないんだよなー


たまプラと
小杉は
同じ土俵では
比べられましぇーん


小杉を仕切ってる
あのデベのみなさん
（複数）
あー、バブッてるなー
何がいいか、全然分かんないやー笑
とにかく、売っちゃお


っていうのが、
あの人達の思ってるとこなんだよねー

[269: タマタマン]

小杉を仕切ってる
あの人達

っていうのは
お察し下さい笑


タマタマンも
絶賛jv中なので


しかも
2pjもね

[270: 匿名さん]

阿佐ヶ谷住宅がプラウドになるけどたまプラ団地はなぜ無理なの？

[271: 匿名さん]

もう小杉の話題に移ってたのですね、小杉は強風の街なのでちょっと・・

[273: タマタマン]

さんざ
建て替えについての
難しさについて

述べてたんだが

[274: タマタマン]

うちの会社も
建て替え案件
やってまんがな

建て替え案件について
言えることは、
建て替えについてのボールを
どっちから投げるかだね


団地の住民が
デベの好きなようにしていいから
金とかの面も、言う通りにしていいから
兎に角5分の4
無条件で、合意してます
よろしくお願いします


だったら、やるでしょう


デベから
再開発やりませんかー？
まとめますからー
は、やらないね


建て替えになってる団地は
住民側同士で
かなりのコンセンサスを
取ってるのよ
で、デベに投げてるのよ

やってくれないかー、って

[275: タマタマン]

他の会社で
建て替えになってる
案件も


住民側から
まとまって
建て替えの話が
持ちかけられてくるー


っていうの、ばかりで
1200世帯に対して
再開発仕掛けてるんだわ


なんていうぬるい話は聞いたことがないわー


なので、
今まで建て替えになった団地は、
住民側から投げてるんじゃないの？

普通にかんがえたら
そうでしょ

[276: タマタマン]

たま団には
夢見ちゃってる人が
多いっぽい感じだけど


人から与えてもらうのを
望むんじゃなくて

自分達で変えていく気概を
持てよ


と言いたい


じゃないと、いつまでたっても
今のままだな

[277: 匿名さん]

100％還元、引越し仮住まい費用300万支給、原則今と同じ階数向き保証で推進決議を80パーセントで可決したらやってくれますか！

[278: タマタマン]

今と同じ居住面積
仮住まい費用、引越し費用300万円
で、余ってる容積をデベに還元
で、住民の合意がとれる

なら、やってもいいかなー

っていうデベはいるんじゃない？

[279: タマタマン]

で、その状態からの建て替えのための
ネックをあげておくねー


住宅ローン組んでる住民が
建て替えの為の合意を
銀行から得ること

団地の回りの擁壁の処理について

団地敷地内を複雑に
公道が通っていることから
道路斜線などの日影規制により
容積消化が出来なくて
（余ってる土地の有効利用）
販売の為の住戸が取れなく
でべからすれば
事業にならない可能性があること


中の公道を廃止する手続きについて
団地住民だけではなく
周辺住民の
実印、印鑑証明付きの
同意証明を取ること


周辺住民の定義を決めるのが
大変なこと

[280: タマタマン]

建て替えたいと
希望は
皆さんあるでしょうけど

こんなにもネックがあるんです


で、その上で
建て替えた場合の
敷地計画作って
1200世帯の住戸割を
皆んなから同意取って


かつ、周辺の住民から
公道廃止の同意を
取って


団地の敷地全体が
マンション用地としての
土地になるうるための
利害、権利調整が出来ないと
建て替え出来ないんですよー

ってなって

団地の回りの擁壁を
やり直して

工期が4年掛かります


ってなっても、
果たして5分の4の同意が取れりのか
どうか

[281: 匿名さん]

確かに面倒だ

[282: 購入検討中さん]

タマタマン、すげー。

[283: 匿名さん]

住民の総意、熱意、
行政の協力、
周辺住民の理解が
必要って言う事ですね。

何よりも大多数住民の熱意がなければ
何事も進まない。
逆に熱意があれば時間掛けても
実現するような気がします。
とにかく団地は古すぎるし、
団地の再生なくしてたまプラ、美しが丘の発展は
語れないと思います。

銀行ローンについては問題は少ないのでは
(初期の取得者は完済済み、含み益が出ている）、
中古を買った人も古すぎるので銀行はローンは受け付けていない（と思います）

4/5の同意も何れ法律で緩和されるのではないでしょうか？
政府で検討中とか聞いた事があります。

[284: 匿名さん]

＞公道の廃止って


再開発プランに公道を組み込めば
(建設期間中は使えなくなりますが）
周辺住民の許可を取れる．．．．．

かなってと思いますが。

[285: 匿名さん]

2000万で買った築50年の50平米が5000万になるんなら気合入るでしょ
ただ一番のハードルは公道使ってる近隣住民の同意だね

[286: 周辺住民さん]

タマタマンお久しぶりです。
タマタマンが手掛ける青葉区のPJはどこの駅？さすがにそれは書けないのかな？
有益情報があれば青葉区のスレッドにも投下していただけるとありがたいです。

[287: 匿名さん]

というかタマタマンのクオリティアップぶりが微笑ましいよ、マンコミ捨てたもんじゃない

[288: 匿名さん]

>284

建設期間中も
仮の道を作る事は難しい事でないと
思います。

ですから公道の廃止には
ならないのでは．．

[289: 匿名さん]

っていうか青葉区スレでやろうよ、、、

[290: タマタマン]

大反響？？？
ありがとうございます

そして、
サンケイビル
フォーユー
リバブル

ごめんなさい

話題を奪ってしまって

[291: タマタマン]

タマタマンpjは
本決まりになってから
発表させて頂きす


ちょい
フライング気味でした笑


開発を手掛けて
3年たちました


全然まだまだ
赤ちゃんですが
基本の基本は
理解したかも


どうやって
マンションや
戸建が出来ていくのか

販売している営業マンでさえ
分かってる人って少ないんじゃないかなー
と思ってます


そんなわけで
あんまり理解はしてないものの
業界の話をさせてもらってます


まー、あんまり役に立たないかも
しれませんが
参考程度まで

[292: タマタマン]

引き続き再開発の話ですが


建て替えに伴う
区分所有者の同意についての
ハードルを下げようという話は
出ています

なので、
この5分の4という数字が
緩和されれば、
建て替えたいという話は
更に増えると思います


が、一方で
そのハードルを下げることのリスクも
あります


例えば
自分達の建築費の
持ち出して建て替えなくては
ならなくなった場合
お金のない世帯は
どうしたらいいんでしょう？


勉強した宅建の知識を
忘れちゃいましたけど
建て替えに賛成しない人の
権利を買い取ったりすることが
出来るんでしたっけ？


日本は民主主義国家ですから
多数決で物事が決まることは
仕方のないことですが

不動産という
貴重な財産に関しての
民法が改正されることの
怖さがそこにはありますよね

[293: タマタマン]

なので、
建物老朽化による
危険は介在するにせよ

財産を、多数決によって
変えてしまわれるリスク

その財産を保護する
ハードルが低くなることは
普通に考えたら
怖すぎるような気がします

[294: タマタマン]

ちなみに
たま団位古くても
住宅ローンの担保物件の対象になります


土日のリバブルのチラシを
見てると
どこかしら常に売り物件が
あるような気がします


新たに住宅ローンを組んでる
新規に引っ越してる人達も
沢山いると思いますよ

で、住宅ローンを
組んでいる人達は
銀行の同意がないと
建て替えしたくても
出来ないんです


もっとも、きちんと計画が出来ていれば
銀行も簡単に同意してくれると思いますけどね

[295: タマタマン]

道路については
道路をいじらないで
敷地を再利用するということで
あれば
全く問題はありません


道路には手つかずで
工事対象区域には
含みません
ということです



ですが、
団地の中を
道路が複雑に通っている関係で
有効利用がかなりしにくいように
見受けられます

プランを入れてみて
検証してみたわけでは
ありませんが

見た感じの印象です

[296: タマタマン]

道路は、公のものなので
例え一時的であっても
工事をして
道路形状を変えてしまったり
無くしてしまったりするのが
大原則出来ません


届出することにより
工事などで、占有や使用を
することは許されていますが

[297: タマタマン]

ちなみに

タマタマンの開発の経験談を
させて頂きます


埼玉県の埼京線のとある駅で
道路法の道路として
認められていない通路を
含む敷地の開発に携わりました


約40年前に、
近隣の住民の為の通路として
役所が認識してましたが、
近年では、誰もその通路を
使用していませんでした


この通路を廃止する
申請を出しました


誰も使っていませんし
そもそもが自分の敷地なので

行政が出した答え


通路廃止させねー


お前の敷地そのままに
しとけや


というものでした

[298: タマタマン]

たま団の中を通っている
道路と比べたら


ほんとに比べ物にならない位の
小さい小さい通路です


そんなものの廃止でさえ
ダメなんです


結果、一年がかりで
行政と協議を進め
開発の許可をもらうことが
出来ました

[299: タマタマン]

埼玉とたまプラですし
イメージしにくい話だとは
思いますが

道路をいじるというのは
とても難しいことですし
この交渉を行政と進めていく
というのは、仕事の醍醐味でもありますよ

[300: 匿名さん]

日本より、そのような課題が先に来ている欧米では、どんな対応をしているんですか？

教えて タマタマン！