ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[151: 匿名さん]

実際現地行ってみたけど、小学生の足じゃ歩いて２５分ぐらいあるね、、

[152: 物件比較中さん]

>>151
犬蔵小学校まで？？

[153: タマタマン]

いやいやいや、

お久しぶりです。


タマタマンです。。

[154: タマタマン]

車で通るたびに、
いつ出来るのか
気になってたけど

やっと、来ましたか

[155: タマタマン]

ここの場所って、

評価するの

難しいよね


現地までは
桜並木で
たまプラ界隈の中では
雰囲気もかなりいい感じ

一方で、犬蔵アドレスなのがネック


だけど、不動産買うのって、
何も子育て世代ばっかりじゃないから、
そこまで、アドレスにこだわらなくても、ねー


ただし、ＮＴＴと電鉄の2丁目のマンションが
260万円だったことを考えると、
駅距離、アプローチ、住所のマイナス要素があるから
その値段越えたら、

はー？？

っていう感じになるかなー？？

[156: タマタマン]

それにしても、3月発売は

考えたなー


桜並木が満開だから、

自然と購入マインドが上がりやすい雰囲気になるからねー



買おうかな？？
って考えてる人は、あまりそれに惑わされないほうが
いいかもねー

桜季節は、年1回だからー

[157: 物件比較中さん]

＞タマタマン

桜並木、桜満開で現地建物内モデルルーム。テンション上がりますね。

ドレッセ二丁目と駅からの距離的にはかわらないんじゃないですかね？？

ドレッセ二丁目、今でても260くらいなんでしょうか？？それならこのマンションは230～240くらいな気もします。

どうなんですかね？

[158: 物件比較中さん]

＞タマタマン

あと、ドレッセ二丁目の後にプラウドが300越えで完売したので、少し相場があがってるってことはないですかね？？あれはプラウドだから高かった？？

[159: 物件比較中さん]

＞タマタマン

あ、二つ聞き忘れた！！

①この場所だと高速道路の影響はどうなんでしょう？？
②ここのデべのサンケイビルって業界ではどのような位置づけですか？？

よろしくです！！

[160: 匿名さん]

タマタマン懐かしい！また有益情報お願いします

[161: 匿名さん]

タマタマンが来た♪
なつかしぃw
また暴れてくださいねww

でも今回はアンチタマタマンでいきます。

250-260だと、はー？？って感じありますけど、一年くらい前から確実に1割は相場が上がってるからこれくらいはありかと。

それ以上なら美しの森中古のほうがいい。築浅大手デベ物件がそこそこ出回っているので。

[162: 匿名さん]

タマプラ徒歩圏だから犬蔵アドレスでも今のご時世ならそのくらい強気でいくかもねー

でも中古で出すときガクンと下がっちゃいそう・・

[163: 匿名さん [男性 50代]]

民間景気は、悪くても、公共景気が良いため、住宅市場は、とばっちりを喰ってますね。

明らかに、公共工事(震災復興、東京五輪等々)で、
資材高騰、人手不足による人件費高騰してます。
少なくともあと５年は、物件価格が上がり続けるか、仕様や品質低下、場合によちどては、1戸当たりの部屋が狭くなる傾向が強いでしょう。

現場で実際の原価を見てると、犬蔵だって、今の相場では250越えて当然だと思いますよ。

[164: 匿名さん]

220くらいが妥当と思うが、宮崎台、藤が丘、ふれあいの丘の物件価格を見ると、250でも不思議ではない。

[165: 匿名さん]

アベノ相場から取り残されてるとはいえ上値余地は高いでしょう。
坪250万ぐらいではないかと思います。

[166: 匿名さん]

もし300いくようなら日本も景気回復だな

[167: 匿名さん]

>>110
あなたは高い予想したいだけなんでしょ。

[168: 匿名さん]

たまぷら、あざみの、青葉台の駅近限定で探しているのですが、最近めっきり新規分譲物件が少なくなってる気がするのですが、気のせいでしょうか

[169: 購入検討中さん]

ここが坪250なんて割高すぎますよ。

[170: 匿名さん]

ホームドア嬉しいですね。


東京急行電鉄は2020年を目標に、東横線・田園都市線・大井町線の全64駅にホームドアを設置する。
これにともない、田園都市線の6ドア車は4ドア車へ置換えとなる。

東急電鉄では、安定した鉄道ネットワーク構築と国内外の利用者が安心して利用できる駅をめざし、抜本的な対策といえるホームドア設置計画を加速させることに。その一環で、田園都市線で運用される5000系に組み込まれた6ドア車(45両)を4ドア車に置き換え、車両のドア位置の課題を解消する。
これで従来の計画より10年以上早く、世田谷線・こどもの国線を除くすべての駅でホームドアまたはホーム安全柵が設置されるという。

東横線では今年度中に、代官山駅・武蔵小杉駅・横浜駅でホームドアが設置される予定。2015年度は新たに東横線菊名駅・新丸子駅と大井町線溝の口駅、他7駅でホームドア設置を予定している。来年度以降の設置駅については、改めて発表するとのこと。

[172: 物件比較中さん]

>>171

ホームドアがある駅では、転落事故がほぼゼロってデータがあるんですが…

日本全体の自殺者数にどれだけ影響あるかはわかりませんが、駅の転落事故も全部が自殺ではないし、かなり効果的ですね

[173: 匿名さん]

田園都市線の人身事故が減るのは嬉しいですね
先週どれだけ沿線住民の足に影響が出たことか…

[174: タマタマン]

ちっす、タマタマンです


開発マンは、この時期、みんな追い込みなんです。。


今日も泊まり込みです。。



ご質問には、来週水曜日位に、お返事します。



ごめんちょ、、、、


ちょ、ちょ、ちょー

[175: 匿名さん]

>>166
たまプラの景気は回復してないからいくわけない。

[176: 購入検討中さん]

坪200以下が妥当な水準。

[177: 物件比較中さん]

坪１５０以下なら買います。

[178: 物件比較中さん]

＞177

お金ないのね…
もっと安い場所のマンション探さないと、一生ネット掲示板にかじりしつくことになりますよ。

[179: 匿名さん]

>>178
たまプラは金がない人が住む場所ですよ。

[180: 物件比較中さん]

＞１７９
ほー
お金持ちなんですね！！
目黒とか広尾とかの億ションにお住まいなんでしょうなあ。うらやましい。

[181: 匿名さん]

>>180
たまプラの現実をそろそろ受け止めな。

[182: 匿名さん]

こんな場所買いたい人いますか？

[183: 匿名さん]

たまぶらは人生の成功者が住む待ちだよ
大手企業に勤めて部長になって、休日は東名沿いのゴルフ場で接待、子供は慶応の新しいやつ
コスギと一緒にしないで欲しい

[184: 匿名さん]

コスギの方が地価高いよ。
好みがあるとは思うけど。
たまプラの値付けが範囲内の人にとっては、少々立地に難有りなのでは？
タマタマンの話を早く聞きたいところ。

ここは完成してから売り出すんだね。最近は珍しいかな？

[185: 物件比較中さん]

>>181
たまプラの現実？？
美しが丘は、横浜市の住宅地の中では山手の次の地価なんですがね。だいたい日吉と同ランク。これは公の資料で明らかですよ。これが現実なんですがねえ。
ま、このマンションは犬蔵なんですが…

[186: 物件比較中さん]

>>182
間違いなく完売する。

[187: 物件比較中さん]

>>183
たまプラ好きだけど、今の小杉には正直勝てん…

家族で住む環境はたまプラの方がいいけど、今の小杉はなによりも便利過ぎる！

まあ、僕はたまプラ派ですけど。

[188: 匿名さん]

>>185
大体日吉と同ランクって、日吉の方が上なのに、なんでサバ読む？山手・日吉・小杉の次って何で正直に言えないの？

[189: 匿名さん]

>183
たまプラ団地は？

[190: 匿名さん]

初代のたまプラ団地購入者は、だいたいその後は団地売却後に戸建て買って引っ越したと思うよ。
もしくは賃貸に出してるとか。
土地も分配される価格だから、意外と資産性があるんだよ。

[191: 匿名さん]

＞山手・日吉・小杉の次
なの？よく知ってるねえ。
でも今飛ぶ鳥落とす勢いのコスギの次なら、なかなか高値地域じゃない笑？

[192: 匿名さん]

>190
たまプラ団地は家賃８万～９万とたまぷらの中では周辺住民の憧れの住居ですね。

[193: 匿名さん]

こういう郊外のニュータウンって、将来の価格下落リスク高そう。田園都市線なら二子玉までかな。

[194: 匿名さん]

>>189
たまぷら団地は昭和40年代前半に300-500万で買って、いまだに2000万前後の価値を維持してる団地
つまり40年代に買ってるいまの70代は幸せな世代でしょう

[195: 匿名さん]

憧れではないけどね笑。
１９４の言ってる通り、初期に買った人はいいんじゃない。
いずれは再開発するんだろうし。

[196: 購入検討中さん]

１８５だけど

「横浜の住宅地」と書いておろうが。
小杉が川崎市ってことを知らんのか、おろかものめ。

最新の公表されている地価調べてみたが、山手489 日吉474 美しが丘425だな。横浜では美しが丘は3位。

川崎市中原区の住宅地で最高値は小杉町2丁目。509。

東横線バブルはすごいな。知らないうちに日吉が山手と同ランクになっとる。日吉に差を開けられてるのは知らなかった。これは訂正する。

ていうか、小杉を出されたら、たまプラがどうとかいう以前に、横浜の住宅地は全敗（笑）
でもまあ、横浜の住宅地で3位なんだから、普通に高級住宅地でいいんじゃないかい？少なくとも美しが丘は。

ちなみに、このマンションのあたりは254。港北ニュータウンの良いところより安い。このマンション個人的には坪250くらいかと思っていたが、確かに地価で比較する坪250は高いな。

ただし、ロイヤルシーズンたまプラーザの場所は地価が287。で坪260くらいで売られてた。そう考えると、このマンションは坪240でどうでしょう？？

[197: 匿名さん]

>>194
たまプラに住んでる人給料低いからね。

[198: 匿名さん]

>197
なんでです？

[199: 物件比較中さん]

>>198
困った時は答えない
これ荒らしの鉄則ですな

[200: 匿名さん]

いくら徒歩8分でも立地が残念。南側は鷺沼に通じる幹線道路 、東側すぐに東名高速があり、結構うるさい場所。
あと川崎犬蔵アドレスも・・・。
これらの材料で同程度の広さだと、野村のプラウドより▲1000万くらいでないと割に合わない。

[201: 匿名さん]

まあ地価については容積率の問題もあるから一概には言えないが戸建ての住宅街で土地の値段が高いとこが本当にいい住宅地ですよ
たまぷらとコスギの関係は広尾と麻布十番の関係みたいなもんでしょう

[202: 匿名さん]

鹿島田の俺は、たまプラも小杉もうらやましいです。

[203: 周辺住民さん]

>>202
たまプラに住んでる自分からしたら鹿島田がうらやましいです。

[204: 匿名さん]

＞２０３
なんでです？

[205: 物件比較中さん]

>>203
引っ越せば？？

[206: 物件比較中さん]

>>200
野村プラウドは300越えだったから、25坪のマンションで、坪250でも余裕で1000万以上安いですね。

[207: 物件比較中さん]

>>203
引っ越せば？？

[208: 匿名さん]

でも次の美しが丘住所は350超えになりそうだね

[209: 匿名さん]

さすがにそれはないんじゃないかな

[210: 匿名さん]

東京ウォーカー「2015年 住みたい街ランキング」で
たまプラは堂々の18位です！！

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001255.000007006.html

[211: 匿名さん]

>>209
坪350は釣りです。
引っかからないで下さい。

[212: 匿名さん]

たまプラって安いから買う人がいるのであって高かったら地元密着住民以外の人には魅力が薄いのでは？

[213: 周辺住民さん]

>>207
お金さえあればとっくに引越ししてますよ。
そういう余裕がないのでたまプラに住んでます。

[214: ご近所さん]

ベッキーがロトカフェで♪

[215: 購入検討中さん]

＞２１３
そうですか。頑張って働いて引っ越し代貯金してください

…って！！そんな程度の金ないなら、このスレッドくる意味ねーだろ（笑）

[216: 購入検討中さん]

＞２１２

安いったって、高いよね…
この額だせばもっと便利な場所のマンションも買えるもんね。

[217: 匿名さん]

>212
都心の良さそうなとこよりは安いというのが売りだと思うので、
このマンションで高いと思うなら、ちょっと場違いなんじゃないかな。

>213
鹿島田だったら余裕で引っ越せるでしょ。
たまプラを安いと思うなら。
まさか賃貸じゃないですよね？

[218: 匿名さん]

たまプラ周辺の中古は下落が大きくなかなか売れないようです。
知人が困ってます。
相場は周辺相場から試算するので、この物件を高値で掴んだら維持どころか下落しか見えない…

[219: 購入検討中さん]

↑
218みたいなのに反論する。そんなつまらないやり取りばかりじゃなくて、タマタマン早くでてこないかなー？？

[220: タマタマン]

タマタマン、、です


ちょっと待って

ちょっと待って

お兄さーん

らっすん、ごれらい

[221: タマタマン]

らっすん、ごれらい

にハマり中のタマタマンです


いやいや、お待たせしました

[222: タマタマン]

色々、ご意見いただいちゃってます


いただいちゃってます、らっすん

[223: タマタマン]

たまプラ限定

坪単価で見る、新築マンションの相場推移


再開発前、


再開発中


再開発後


に分類


特に、美しが丘二丁目アドレスが

マンションの供給戸数

及び

プロジェクト数が

多いような気がします

[224: タマタマン]

再開発前の二丁目のマンション


フローレンスパレス

セレアス

美しが丘ハイムなど


概ねの坪単価２１０万円程度




再開発中に発売のマンション


フロラージュ

概ね坪単価２４０万円



再開発後


ドレッセ美しが丘二丁目



概ね２６０万円

[225: タマタマン]

プラウドちゃん


３１５


３１５


３１５


きたきたきたーー


３１５ですよー

[226: タマタマン]

プラウドきたー


あたま、おかしい数字できたー


きたきたきたー


まさかの３１５で



完売御礼

[227: タマタマン]

野村とJV組んでた


NEXCO


めし、うまいっす



JV相手に野村さん選んで、良かったす


次の有効利用も


野村さん、お願いしますね



こんな絵が、見えるなー

[228: タマタマン]

プラウドちゃんのことで


ついつい取り乱しちゃった

タマタマンです


３１５なんて、うれねーよ


なんて、クスクスしてましたが、


さすがのプラウドマジックがかかちゃいましたね



野村の信者、５０世帯位だっけ？


もうすぐ二丁目住民になります。。



二丁目のみなさん、拍手喝采で迎えて上げてください



よくぞ、やったと


怖くなかったんですね、と

[229: タマタマン]

突出したプラウドは、置いといて


多少の立地に違いがあれど


同じ二丁目アドレスに限定した

マンション坪単価の推移ですが


再開発前

再開発中

再開発後

で

２１０

２４０

２６０

となっています

[230: タマタマン]

これを犬蔵アドレスに置き換えると


再開発前

特筆すべきPJなし

再開発中

セントベール

シルフィーノ

ライオンズ

ブランズ

等多数


再開発後


シャリエ

長谷工のめっちゃ売れ残ったマンション
（パチ屋のほう）



などがありますね

[231: 購入検討中さん]

待ってました。タマタマン‼︎
ありがとうございます

[232: タマタマン]

再開発中の犬蔵のマンションは


概ね坪単価２２０～２４０程度


再開発後のマンション

シャリエは、リーマンショック直後ということもあって

２１０万円

[233: タマタマン]

再開発中の犬蔵マンションは、


各デベロッパーの販売時期が重なったこと

需給バランスの偏重？
（供給戸数が、人口流入に対して、上回っていた感じ。
国勢調査を精査して、データ分析はしていないですが。）


の２つがあり、

決して、販売好調だったとは言えないと思います

[234: タマタマン]

ということは、


美しが丘二丁目アドレスの
マンションは
たまプラの再開発と相関して
順調に坪単価を伸ばせているものの


犬蔵アドレスに関して言えば、
２１０万円のシャリエでは、
好評だったものの


２２０～２４０万円の
この地域では大型物件に分類される
セントベールやシルフィーノ
（共用施設が充実）は
決して販売は好調ではなかった
というマーケット分析



で、普通に言ってしまえば
２１０～２４０万円が
妥当

[235: タマタマン]

ですが、


一方でプラスの話として


今までの犬蔵とは一線を画した
立地感
・桜並木
・高台
・すぐ隣りが二丁目アドレス


そして、
・ゼネコンコスト上昇
・事業用地減少
という要素によって、
マンションの供給が細くなってきていることによる
需給バランスの追い風

[236: タマタマン]

データの話では、こう



データは、こう



あとは、勝手に判断してね

[237: 匿名さん]

シャリエはハセコーだから、ドレッセやブランズとは違うでしょ。

[238: タマタマン]

フォーユーとサンケイビルのJVの経緯について


完全な憶測


タマタマンによる完全な憶測による


業界のJVあるあるです


完全なフィクションですが、



恐らくこんな感じということ

[239: タマタマン]

２パターン

・フォーユーが販売リスクを
取らないようにするための転売案件


マンションの在庫を抱えるリスクを避ける
ために、利益を多少削ってでも
自社利益を確定させて、
売主たる地位をサンケイビルに
譲ったパターン

フォーユーの売主としての名義が残っているのは
会社としての分譲実績を残すことや
販売・顧客データを取ること

[240: タマタマン]

もう１つは、

土地を買ってみたはいいけど

想定より、コストがかかっちゃって

ネームがある会社に泣きついたパターン




・ゼネコンコストとかが上がってしまって、
想定の分譲坪単価で、分譲できなくなってしまった

フォーユークラスの会社では、
地域の相場より高めに設定してしまうと
売り抜けなくなる可能性あり

ゼネコンのコントロール
及び
高額の坪単価設定でも耐えうる
会社と組んで、
プロジェクトを進捗させるパターン

[241: タマタマン]

いずれにしても
jvは、色んな会社の利益が
乗っかってくるから
決して安くはならないと
思います

[242: タマタマン]

ところで、
もしかしてですが

タマタマン


青葉区のあの駅を最寄として
タマタマンPJ
が、はじまるやかも
しれません

[243: 匿名さん]

あざみ野？
青葉台？
ダークホースで、社宅の多い市ヶ尾か？

[244: 匿名さん]

青葉台だろ

[245: 匿名さん]

プラウド藤ヶ丘横のいま解体中の学生寮跡地？

[246: 匿名さん]

藤が丘の学生会館跡は老人ホームのはず

[247: タマタマン]

ちなみに
路線価比較です

プラウドとかドレッセ
周辺275千円
平米あたり

ルフォン
275千円
平米あたり

なので、国が選んだ
不動産鑑定士の鑑定評価だと
同じ位の土地評価になりますね

[248: タマタマン]

ただし、
犬蔵の方が
容積率が良かったよね？

[249: タマタマン]

ルフォンの方が
容積率が高いのに
路線価が同じということは、
鑑定評価の視点から言えば

同じような坪単価だと
高いという判断になるよね
なので、260万円より
下にならないと高いかな

[250: タマタマン]

この路線価の話は
のちほど
解説します

ちなみに
ドレッセ二丁目掲示板で
路線価は無意味だ理論を
振り回す自称不動産鑑定士
がいましたが
鑑定士が
鑑定士自らが
作った基準を
無意味だとする根拠は

というツッコミをしたところ
そのツッコミが苦しかったのか
暴れ始めて
頭悪かったやつがいたので


今回は、路線価は
無意味だ理論は
なしの方向でお願いしますよ


みなさん