ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[593: タマタマン]

どうも、タマタマンです


反響、、ありがとうございます


あと、なにげに、僕のコメントを


覚えてる人がおおいんですね



今から３年６ヶ月前くらいですけど


すごいですね



タマタマンのつどい


開催を近いですね

[594: タマタマン]

デベは、土地の仕込み段階から

想定で、この部屋は

3,990万円で、目玉住戸にして


この部屋は4,500で


最上階妻住戸は、5,980万円と


全部の部屋に、値段決めして、事業を

スタートさせるので、


やはり販売会社が、値段を決めるものでは


ないです。。


記載して頂いた通りです

[595: タマタマン]

タマタマンのJV
の話になりますが


とある超大手の
デベと
共同事業を行なって
います


土地建物の資金捻出割合を
共にして、販売代理業務を
タマタマン社がやり
販売代理手数料を
いただくやり方、
ごく一般的だと思いますが、
業界では


で、JV先のお偉い様がたに
色々セレモニーを行います


事業開始時に

周辺マーケットの説明
過去の事例とか現在販売中とか

で、そこから導き出される
本PJの立地ポジション

で、本PJの商品企画

で、販売計画
この価格で、
この期間で、
売ります

根拠はこうです


というような

[596: タマタマン]

これが、事業開始
しようね

という時


で、予告広告を
打って
お客さんを広く募集します

これが、今のルフォンの状態


で、またjVのお偉いさんがたに
集客状況を説明します。



どんなお客さんが来てる
年収は幾らで
お客さんのすまいはどこで
どこに務めてるとか
自己資金は、こうとか

この部屋が人気でそうとか

いちいち、エクセルとか
パワポで説明します


で、事業開始したときは
想定２６０万円だったけど

予告してみると
案外うれそうなので
２７０万円で
本告入れて
販売開始しますという
報告します


で、これもセレモニーします


広告のデザインとかも
打ち合わせします

JV相手と

[597: タマタマン]

で、毎週
土日の販売状況報告して


で、完売したときは、


やっぱりダメでした

２２０万円で落ち着きました


みたいなことを
またエクセルやらパワポでやります

[598: タマタマン]

で、何がいいたいか、というと



デベというか不動産業者からすると

なんで、中古が２６０万円で売れてるのに


新築が２６０万円なの？？？？


っていう感じにならないのか、訳がわかりません。



買う側にとっては、安いにこしたことはないけど



販売会社が、本告打って、値決する時

なんで、中古相場と同程度の価格で
新築販売価格を


販売会社が、デベに報告して、それで
スタートしてるのかが、
残念すぎるなー、ということです。


いまいち、つたわりずらい話だけど


販売会社は、高値にチャレンジして
ナンボだろ
と思います。

お金かけて、広告して、モデル作って
大量に人を投入してるんだから

ということです


かなりつたわりずらいなー

[599: タマタマン]

なので、
東急電鉄としては

高値を狙わなくて
いいから

ということかもしれませんが


リバブルが販売している価格は
安すぎる
ような気がします


ということです。。


反面、、野村は
鬼の様な価格で
笑います

立川３２０は

大激震です


響きわたりました


プラウド、やっぱ、すごいね
あと、売る人も、やばいですね

[600: タマタマン]

鷺沼のけんは


また、で

[601: 購入検討中さん]

安い価格でお願いします

[602: 匿名さん]

プラウドシティ宮崎台の攻めっぷりも
さすがの野村さんですね

ここはリバブルがからんでる割には

攻めてるってことかしら？

[603: 匿名さん]

坪150くらいかな。

[604: 匿名さん]

ドレッセとプラウドの話題で盛り上がっているが、この物件には関心ないのかな？

駐車場が地下ってのは、良いよね。
たまプラーザ駅のロータリーも地下で屋内だから、車で送迎する場合に雨に濡れることがないです。
ただ、駐車場の出入り口の道路が狭いので、事故が起きにくい設計になっているかが心配です。

[605: 匿名さん]

鷺沼にブリリアできるってチラシ入ってた。
確か、駅徒歩４分。
静かな場所ならそっちの方がいいかも。

[606: 匿名]

同じ鷺沼なら
ドレッセより場所は良いですね。
平坦、徒歩時間も半分以下。

[608: 匿名さん]

いずれにしてもたまぷらーざ駅歩10分以内で坪単価200万円台で買える最後の物件であることは間違いなさそうですね
税制から考えても、もはや田園都市線沿線であっても8000万の駅歩15分の一戸建てより駅歩5分の6000万のマンションって感じなんだろうね
タマタマンさんあってる？

[609: 匿名さん]

246沿い、線路沿いに比べれば静か。
ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。
夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。
でも、サギヌマ、日用品買うところが無い。フレルいまいち。
東急のやる気を感じられない。あれなら東急ストアのままのほうが便利だった。

[610: 匿名さん]

ごめん、上の609は、605へのレスね。
>> 605

[611: タマタマン]

グランフォーラムたまプラーザ
（犬蔵区画整理地内の新築戸建）

か

ルフォンか

を、税制の効果で選ぶとしたら

当然、物件価格の高い
グランフォーラムのほうが
住宅ローン控除の適用額の
メリットが大きいのでは
ないでしょうか？

あたかもルフォンのほうが
税制の効果が高いような、感じですが
タマタマンの間違えでなければ


グランフォーラムに限らず
物件価格が高いほうが
税制のメリットを
最大限に享受出来る気がしますが
どうでしょうか


あと、マンションはやはり
管理費・修繕金・車があれば駐車場代
もかかります。

この負担が月４万円かかるとすれば
ローンを組む３５年間の間に
約１７００万円の損となりますし
マンションを持ち続ける限り
必ずかかる負担です。。



なので、
税制とか、ランニングコストで言えば
グランフォーラムに軍配が上がります

[612: 匿名さん]

>609

>ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。

路線バスありますか？
深夜バスと成田行きの高速バスのことでしょうか？

>夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。

たまプラーザでは酔っ払いをみることはほとんどないけど、鷺沼のことですか？

[613: 匿名さん]

>612
609は鷺沼ブリリアの事を言ってる605へのレスだよね。

>609
鷺沼ブリリアの前の通りも、そこそこ車の往来があるんだね。
じゃあ、その点はルフォンとあまり変わらないか。