ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[572: 匿名さん]

東急沿線はドレッセだらけ　さほど高級とは思わないが無難なイメージ

[573: タマタマン]

日生、郵政の
販売予想単価
を論ずる前に
リバブル新築販売部隊
について、


タマタマンの個人的な
感想に基づく話てすが


あまりにも、営業力が
なくて、びっくりしてます

[574: タマタマン]

とは言っても
何か、絡みがあったわけでは
ないのですが

ヒルズ、二丁目、
たまプラーザの駅直結マンション
にこたまライズなどなど
エリアは違いますが
他にも


中古なのに
誰かが使ってるのに
新築時より
成約坪単価が
新築時より高いなんて
いうことが、ほとんどです

二丁目の中古価格は
260なのに
新築を260で売る


ライズは販売が大変っぽい
感じで
新築坪単価370
中古で400

たまプラーザ直結270
今300
しかも定借なのに


野村の310を
見習えと思います


業界が騒然
立川320を
見習えと思います

[575: タマタマン]

もちろん
中古で
階数、中の状態、向きなどは
あるにせよ

いくらなんでも
ひどすぎるだろ
と思います

あまりにも
営業力がないと思いますし
仕様がいいわけでなさそうなので


このルフォンも売れないだろうな
と思います


260では、売れる力がないと
思います

[576: タマタマン]

なので、どこのデベが
開発するかによって
価格設定が変わってくると
思います

野村であれば
プラウドの立地で
310だったので


同程度の仕様であれば
310を超えてくるのは
間違いないと思います

[577: タマタマン]

日生、郵政にしても
すごくいい場所です

青葉区全域や
宮前区
その他川崎市
世田谷、目黒までちらほら
と狭域、中高域まで
全部集客出来そうだなー
と思います

シニアの戸建からの
買い替えなんかも
ありそうで、現金を
沢山持ったお客さんが
わんさか来そうな感じです

[578: タマタマン]

エリアは違いますが
自由が丘の閑静な住宅街で
高台、
自由が丘の中でもすごくいい場所
だったプラウド自由が丘は
430で、
やはりちょい高い感じだったけど
即完だったので

場所は、神奈川になりますが
たまプラーザ界隈の中では
一番いい場所なので


万が一
野村が手がけたら
面白いのになー
と思います

[579: タマタマン]

なので、
東急が手がければ
270万


野村がやれば
350

というのが、
根拠がないタマタマンの
予想になります

[580: タマタマン]

ちなみに
同じリバブルでも

仲介店舗の
リバブルと
新築販売の
リバブルとでは
売ってる人が違うようなので


新築販売の単価
中古成約の単価

違うのは
そういった事情が
絡んでいるためと
思われます

[581: タマタマン]

あと、
野村のプラウド問題ですが

原因は、
結局、野村にあるのでは
と思います


というのも
当然、建ててる途中にも
野村が、ゼネコンに対して
ちゃんと立ててるか
チェックをしないといけないわけで

完成する時になって
仕上げが悪い
といっても
若干手遅れ感は
あると思います


建物の仕様、設備は
これ
この工事を
どれ位の期間で
完了検査を取るまでが
ゼネコンの責務で

仕上げの美しさという
抽象的な文言は
工事請負契約には
うたわないだろうし

野村としても
社内チェックの後に
お客さんの内覧会を
やって
問題が勃発してる
というのは
甘すぎるとしか
言えないですね

[582: タマタマン]

ゼネコンとしては

ちゃんと途中で
野村さんのチェック
受けてましたよねー


ですし、

野村としては

ヤバい
チェックが甘かったけど
お客さんから
すげー指摘入ってるし
言われてみれば
たしかに、工事甘いし
でも、ゼネコンに
オッケーだしてたし

でも、補修してもらって
また社内オッケーだしたら
お客さんから
ダメ入るし


すげぇー、ムカつくわ
ゼネコンも客も

という状態なのかな？と

[583: タマタマン]

職人が足りないのは
どこも、一緒だとは
思いますが
結局、
どこまで工事をちゃんとやるように
デベロッパーが見張れるか、
だと思いますよ



最終的に
プラウドは
共用施設の仕上げ工事の
良し悪しについては
重要事項説明書では
うたってないので
俺らの責任じゃー、
ないです、になるのかな？

[585: 匿名さん]

お客さん

かわいそすぎる

[586: 匿名さん]

不動産業界は、腐ってるな…

中古の囲いこみしかり、

いい加減、自浄能力が働かないと、、、

[587: 匿名さん]

ドレッセならお買い得を
早い者勝ちで

プラウドなら攻めの価格を
営業力で捌いて、あとはテキトー

こんな感じかな？

[588: 匿名]

新築マンションを買う立場からすると
ドレッセが買値より
高い中古価格を形成するのは
歓迎すべきかもしれませんが．．．

[589: 匿名]

疑問なのは
ドレッセってプロジェクトの主体は東急電鉄ですよね、
リバブルは販売窓口に過ぎないと思いますが．．．。
売り出し価格の決定権も
電鉄にあるのではないでしょうか。
リバブルが情報、アドバイスを提供する事は
あるでしょうけれど。

[590: 匿名さん]

たしかに細かいことなんだが、クロスに隙間があったり、巾木の下の隙間が大きいとか、おやっと思う仕上がりが起きてるみたいね

[591: マンコミュファンさん]

ドレッセのイメージと言えば超青田で売リ初めて竣工しても残ってるって感じかな
リセールいいんだ、へえ　これはさりげなく評価したいね
でもタマタマンってドレッセ鷺沼の不買煽ってた張本人じゃなかったっけ、土壌の問題で
仕事で絡んだとかで宗旨変えしたの？

[592: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼プライムフォレストの時は

高速目の前で24時間換気と
土壌汚染を隠蔽しようとした疑惑で
反対してましたね。

今売り出し中のアリーナフォレストは
高速からも離れて、向きも違い
土壌汚染も無いエリアなので
プライムとは別物だと思います

タマタマン的には
ドレッセは坪単価的にはお買い得な事が
多いと言ってるだけで
オススメかどうかはその物件次第だと
思いますよ