ルフォンたまプラーザについて

[ビギナーさん]

ルフォンたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区犬蔵2丁目1677-2（地番）
交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.37平米～84.70平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://lefond.jp/tamaplaza/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[349: タマタマン]

シルフィーノ近辺？が人気とは
思えませんな

[350: タマタマン]

シルフィーノは、新築販売の時
かなり売れ残ってた気がします


犬蔵のマンション群の中で
駅距離が遠い部類なので、
中古になって
新築という武器がなくなって
しまうと
立地デメリットが
目立つ気がします

[351: タマタマン]

マンションって、
基本駅近
で
その駅近を武器として
多少専有面積が狭くても
賃貸マンションに住んでる
顧客層をターゲットとして
販売していく
というのが基本戦略
（もちろん応用も有）
だと思うので

マンションでバス便というのは
デメリットを隠す
メリットでしかない気がします

[352: タマタマン]

あと、
同じ犬蔵住所とは
言っても
美しの森の犬蔵
と
ルフォンの犬蔵
とは、
同列で比較するのが
難しいかな


美しの森で
セントヴェールとか
ライオンズとかの
辺りは、
美しが丘二丁目の
雰囲気を引きずってるし
駅からも近い感じだと
思います

ルフォンの立地も
犬蔵とは言っても
美しが丘2丁目の
雰囲気を引きずってますし
駅からも近い感じだと
思います

[353: タマタマン]

中古の成約事例を
分析しては
いませんが

セントヴェール、ライオンズに
限って言えば

美しの森のマンション群の中で
中古の取引成約坪単価が
高いはず
（タマタマンの勘、恐らくです）


で、その成約坪単価が
美しが丘二丁目のマンションの
中古成約坪単価とどれ位の乖離があるか

[354: タマタマン]

この結果
セントヴェール
ライオンズの
中古成約坪単価が
美しが丘2丁目の
中古成約坪単価と
同程度であれば

住所境にあるマンションは
住所による立地評価の違いは
ない、ということになりますし

あるということであれば
どの程度あるのか

また他の美しの森の
中古マンション成約坪単価と
どれ位違うのか
が、値付けの一つの基準に
なると思います

[355: タマタマン]

イメージは、こう

2丁目≧住所境犬蔵>その他の犬蔵、美しの森


イメージは、こう

[356: タマタマン]

この中古成約坪単価を
見れば


潜在的
買い顧客の坪単価の
一つの指標が
見えてきます


今日中に、調べて
坪単価の違いをアップします

[357: タマタマン]

補足だけど

中古を買う人は
それぞれの立地評価の違いを
どう捉えていたのか

成約坪単価から
読み解きます


また、
もし住所境の犬蔵が
2丁目と同程度の成約坪単価で
あれば

今回のルフォンも
今の2丁目の新築相場である
260万円で販売出来る
ということになります

[358: タマタマン]

ちなみに
ドレッセ2丁目は
坪単価260万円
平均専有面積
忘れました
（調べておきます）
123戸を15ヶ月で
売りました
月平均8.2戸

[359: タマタマン]

ヒルズは
坪単価
255万円
平均専有面積
忘れましま
109戸を
11ヶ月で
売りました
平均9.9戸

[360: タマタマン]

ドレッセ
ヒルズ
のグロス価格に
どれ位の違いか
あったか
忘れました

調べておぎす

ただ、売れ行きは
違ったいますよね

[361: タマタマン]

また、サンケイビル
フォーユーが
どれ位の期間を
もって販売したいか


仮に2丁目と
同程度の立地評価だと
仮定すると
坪260万円だと
月8.2戸が目安
になりますし

[362: タマタマン]

月5戸でもいいから

売れるか分からないけど
新価格に挑戦だ、、
ということにしてしまえば


坪単価は高めに
なるかもね

[363: 不動産購入勉強中さん]

タマタマンのレスは自分のような素人にもわかりやすく解説してくれるのでありがたいです。
本業もお忙しそうなのにいろいろ調べてくれてありがとう。いつも参考になります。

[364: タマタマン]

驚くべき数字でした



不動産業者のみが閲覧できるサイト
レインズで
過去の成約数字を分析しました


検索した条件として

過去３年分のデータ
専有面積６０平米以上
築年数２００６年以降

とさせていただきました。


美しが丘２丁目
犬蔵近接住所
犬蔵（美しの森）


検索条件は、全住所共通


そうしたところ、


二丁目の平均坪単価
249.4万円（18サンプル）


ライオンズの平均坪単価
203.8万円（5サンプル）

セントヴェールの平均坪単価
207.7万円（29サンプル）

その他犬蔵（美しの森築限定）
190.3万円（78サンプル）


となりました。。。。

[365: タマタマン]

表に出てこない成約事例もありますが

全住所共通の検索条件で
データの取捨選択をしてはいないですし
データ調整もしていませんので


ある程度、信頼のおける数値だと思います。

[366: タマタマン]

すいません


データを一つ見間違えてました。。


2丁目：変わらず


ライオンズ：207.8万円
セント：207.7万円


その他美しの森：189.8万円

[367: タマタマン]

もう少し細かく



2丁目：18サンプル
平均成約価格：6,102.2万円
平均専有面積：80.88㎡
平均駅距離：8.50分
平均所在階：3.22階



ラインオンズ：6サンプル
平均成約価格：4,305万円
平均専有面積：68.38㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：3.00階



セント：29サンプル平均成約価格
平均成約価格：5,050万円
平均専有面積：80.35㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：2.96階



その他犬蔵：77サンプル
平均成約価格：4,478.4万円
平均専有面積：77.84㎡
平均駅距離：12.6分
平均所在階：3.38階

[368: タマタマン]

タマタマン考察
ここからは、タマタマンの主観になります

・仲介店舗に来る顧客は、
住所の違いを大事にしている
（おもに行政サービスや、ブランド意識等）
約40万円程度の坪単価の違い
（比較対象：2丁目、セント、ライオンズ）

・同じ犬蔵でも
美しが丘に隣接住所のほうが、良い
207万円、189万円
18万円の価格差


・マンションの規模によって
価格差が生まれなかった
ライオンズ207.8万円
セント207.7万円


セントのほうが、共用部分などが
豪華な感じ
ラインオンズは、アオキがあって
雰囲気が劣る

しかしながら、
ライオンズは、占有面積を68㎡
セントは、専有面積を80㎡と
同じ坪単価でもグロス価格が異なってくる


共用部分などを作りこんで
商品企画をあげても
グロス圧縮のほうが、坪単価が伸びる