パークコート一番町（旧称 （仮称）千代田区一番町14計画）

[匿名さん]

グランドヒルズ一番町の東隣のHOMAT AMBERの建て替えです
一番町マナーハウスの西側

所在地：東京都千代田区一番町１４番２他（地番）
交通：
東京メトロ半蔵門線　半蔵門駅　徒歩3分
東京メトロ有楽町線　麹町駅　徒歩5分
都営地下鉄新宿線　市ヶ谷駅　徒歩8分
JR総武・中央緩行線 市ヶ谷駅　徒歩11分
JR総武・中央緩行線 四ツ谷駅　徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線 四ツ谷駅　徒歩13分
総戸数：79戸（一般販売住戸６０戸　事業協力者販売住戸１９戸）
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：平成31年02月下旬竣工予定
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
管理形態：管理組合結成後管理会社へ委託
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社



【タイトルを物件正式名称に訂正、物件概要を追記しました。2016.6.7　管理担当】

[481: 匿名さん]

まさか、いきいきプラザからの御出棺を目にするからなんてことは。

[482: 匿名さん]

お隣のお屋敷がマンションになるからではないそうです。
電話して確認したらおしえてくれましたよ。
完売が早くできるよう、現在のマーケットに合わせたとのお話。
安いのは西向きや北向きの低層階のお値段でしょ、上層階なら700～800になるのでは。
1000万は行かないでしょうけどもね。
ブランズでは1000万の部屋もありましたが、物件としてはブランズの方がいいから
そこは差し引いて考えましょう。

[483: マンション検討中さん]

市況が悪化というか、周りも含めてそもそも高過ぎただけ。
このエリアのまともな価格になっただけでしょ。
今後三菱の三番町も出るから、早く売ってしまおうという考え。

[484: 462 マンション検討中さん]

462です。

>>479 さんの書かれている通りです。補足含めて同じ考えです。
素敵なコメントありがとうございました。

480さん、書き込みがあまりにも検討されてなさそうな方もみられたので例の…と書きました。実際の検討者はすぐに分かったことと思います。479の内容以上のことはありません。

[485: 匿名さん]

番町周辺の中古売出しの方は相当痛手ですね。
免震かつ、一番町ど真ん中の新築パークコートで坪単価が同等以下ですからねを
そしてプレミスト六番町やワンアベニュー、千代田麹町タワーは、この物件が終わるまでは、全く売れ無くなりそうですね。

[486: 金融投資家]

値下げと言うより、
価格の正常化ですね。

こうなることは、今年の年明けから明白でしたからね。

今後は売る方も買う方も、
私のマネをして、
「価格の正常化」と言う言葉が多く使われることになるでしょう。

[487: 462 マンション検討中さん]

>>486 のような人がいるから…。
書き込みの正常化も考えましょう。

[488: 匿名さん]

>>486 金融投資家さん
湾岸のスレにおかえり頂けますか？

[489: 通りがかりさん]

わかりきったことを自分が発見したように言うのはすごい。

[490: 匿名さん]

駐車場が79戸に対して28台しかないのは少ないですね～。
しかも事業協力者（19戸）に優先されるでしょうから、
かなり抽選であたるのは大変そうだ。
都心は車いらないとかいうけど、番町に住む人はまたちょっと別ですしね。

[491: 匿名]

この物件を購入する層のことを考えれば、駐車場の少なさはけっこう致命的かもですね。
1億後半～2億円台がメインな物件。
そんな金額を支払うのに駐車場の確保が難しいなんて。
しかも、徒歩圏で大きなスーパーや商業施設があるような場所じゃないから、余計に車は必要。
さらには、（近所に住んでますが）最近の番町はどうみても供給過剰じゃないでしょうか。
個人的に番町は好きですしこの物件も真剣に検討していますが、最近の番町物件の価格や供給戸数では、売り切っていくのはかなり難しいと思うのですが。

[492: 匿名さん]

今回の値下げもまさに番町九段麹町エリアの供給過剰が原因のようです。
ブランズ一番町や、パークコートの三番町、パークハウス千代田麹町、そしてちょっと前のプレミスト九段等で、大分このエリアの需要を食ってしまっている上に、今販売中の千代田麹町タワーや六番町。
これから始まるパークハウス三番町テラス、ルフォン九段の杜。そしてまだ発表になってい無いけどすでに看板が立って計画されてる案件だけでも4件あります。
番町周辺エリアは確かに人気があります、良いエリアだとは思いますし、
熱烈に好きな人も多いですが、港区の3A辺りに比べると顧客層の幅広さや層の厚さは相対的に劣るので※資産価値等が劣るとは言って無いので悪しからず。今回、先手を打って競争激化の前に売り切る事を決断した感じです。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
あと旭化成のワンアベニューもありますね。

[494: 匿名さん]

2年ほど遡ると、ブランズ四番町やプラウド九段南、
あとサンヨーホームズの二番町も。

こう見ると年に3件以上はコンスタントに供給はされてるね。
このエリアが希少で新築が出無いと言う、営業の常套トークとは違って。

[495: マンション検討中さん]

安くなったといっても最低1.2億弱から
投資系が激減してる中で、その金額を出せるこのエリアで探す実需層がどの位残っているかですね。

[496: 匿名さん]

The CONOE一番町もあるからねぇ

[497: 匿名さん]

少し小粒だけど1年半前位にはプレミスト麹町とかブランズ九段北なんてのもありました。番町そのものでは無いですが。価格帯的には億超えでしたし。

[498: 匿名さん]

この辺りは裕福な高齢者ばかり、歩道をはみ出して歩いている女学生を怒鳴りつけたりしているお爺さんがいたり、道端で桜ビア成城の話など活気がない。

[499: 匿名さん]

確かに最近は、麹町小学校もキャパ越えになって来ていて、永田小の復活がないと厳しいかも...

[500: 匿名さん]

番町の希少性神話が崩れるぐらいのここ数年かつこれからの新築ラッシュ。各戸数は少ないとしても、物件供給数では湾岸よりも多いから、そりゃ高値では売れなくなるよな。

[501: 名無し]

湾岸より多いって意味わからない。

[502: 匿名さん]

ってか、番町って、街がつまらなさ過ぎ。

[503: マンション検討中さん]

>>475 マンション検討中さん

私も75平米、間取り良いなと思います。
価格が下がったこともあり、抽選になってしまいそうだなと少し不安ですね。

北向きでも庭が眺められるのは良いですね。

[504: マンション検討中さん]

そのつまらない街が良いのでしょう。
賑やかな街好きなら港区あたりがおすすめ。
千代田と港では求めるものが全く違う。

[505: 匿名さん]

番町はつまらないだけじゃなく生活も不便なのに不必要に地価だけ高い。
コストパフォーマンスの悪さと住民のプライドの高さはNo.1。
千代田区は賑やかじゃない？アキバや水道橋、神田どうなるの？ｗ

[506: 匿名さん]

まぁ、75平米の下層階は抽選必至でしょうね。
モデルルーム見ましたが、仕様の良さは半端無いレベルで、間取りも良いし。
開口部全てが、隣接マンションのリビングとベランダと5〜17mのお見合いで、カーテンはまず開けられ無いけど生活スタイル的に問題無い人にとってはかなりお得感あるし。

[507: マンション検討中さん]

それなりに持っていれば全く不便でない。
閑静な所を好む人が選択している。

ここはパークコート一番町の検討スレ。
神田区云々は関係なし。分かっているのか心配ですが。

憧れのエリアを話すなら別でどうぞ。

[508: 匿名さん]

ザーッと物件見てたら、中野のパークハウスタワーのプレミアム住戸が75m2で12800万円なんですね。
立地的にもこちらの方が良く角部屋で1000万円も安いとは驚きです。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん
アドレスはもちろん比較になら無いし、中野のプレミアム部屋より仕様は圧倒的に上。
どう考えてもコッチでしょ。
まぁ管理費や税金などランニングコストもかなり高くなるので、中長期のトータルコストも見た方が良いけどね。

[510: マンション検討中さん]

確かに75平米台はこの価格ですと高倍率になりそうですね。

507様がおっしゃるとおり、派手さがなく閑静さと便利さを兼ね備えているエリアであるがゆえに私も買えるなら買いたいエリアです。

私はこれからここを検討する時点で出遅れ組になってしまいましたが。

[511: 匿名さん]

なんといっても一番町ですね。
あと西麻布三丁目の高台も良いですけどね。

[512: 名無し]

75平米は、天井が240しかないのがな～。
買うならグランドヒルズと反対方向を選ぶべき。

[513: 匿名]

なので、グランドヒルズ側と反対側ではかなりの価格差を付けていますよね（グランドヒルズとかぶる階層の部分）。
とはいえ、グランドヒルズの反対側は、現在の個人の大邸宅がいつかマンションになる可能性は否定できないですよね。
あと、いずれにせよ、北側はホーマットオリエントの建て替えが10～20年以内くらいであるだろうから、全部ふさがれてしまう可能性が高くないでしょうか。
とはいえ、そうしたこともすべて含めて許容できて、管理費・修繕費・固定資産税含めて毎月8万円払ってもよいと思えるなら、75平米の低層は悪くない選択肢だと思います。

[514: 匿名さん]

番町に住んだことないか住めないのかは知らないけど、何もここの良さがわからない人がとやかく言っても笑い者になるだけ。

[515: 匿名さん]

部屋をひとつ減らしてももっと間取りを工夫するべきだったかな。
またブランズみたいに12階とか13階にしていれば・・・。
仕様はいいが、一番町にしては中途半端な感じにまとまってしまった感が。

[516: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん

すみません、仕様がいいとは具体的にどういった所でしょうか？
同じパークコートの浜離宮のMRに行ってみたのですが、あそこは正直パークシティ湊とあまり変わらない印象でしたので…

[517: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
モデルルーム行けばすぐ分かるよ。

[518: 匿名さん]

マジで…

[519: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
分かりやすいところでキッチンは、
ジーマテックの最上級グレードで、
水栓がドンプラハ。コンロが普通のものと違い天然石天板と一体化で、ガスとIHを選べるのはもちろん、ガスとIHのハーフアンドハーフも無償で選べるなどなど。

営業さんが言うには、戸数と部屋の平均面積等の社内規定でパークコートにしてるけど、設備仕様はパークマンションクラスとの事。値下げする前の価格を考えるとそれも納得できる。

[520: 通りがかりさん]

ちょっと無理がありますよ。
間取りと窮屈感を考えると。

[521: 匿名さん]

ここパークマンションクラスなんですか？
最近だと三田綱町になりますけどあそこは
確かに間取り、共有部、仕様も凄かった。
そんなレベルなんですか？

[522: マンション検討中さん]

>>519 匿名さん
ありがとうございます。
こちらの仕様は億ションの名に恥じないもの、もしくはそれ以上ということですね。
同じパークコートで同じ坪単価でここまで仕様が違うなんて、今度浜離宮の営業担当に嫌味半分で言ってやりたいですね。
なんて言い訳するんだろう…

[523: 匿名さん]

浜離宮よりここは価格高いけどね

[524: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
確かにお高いですが、満足いくものならば前向きに検討したいです。

[525: 匿名さん]

浜離宮と一番町って全く競合しないでしょう。
なんで比べるのか理解に苦しみます。

[526: マンション検討中さん]

エリア的には競合しないかもしれませんね。

ただ、例えば75平米台の住戸を検討する層は、最低価格が浜離宮だとここの価格より高くなり、まして、浜離宮の仕様に満足できないため、こちらも考えてみようという方は少なからずともいそうな気はします。

[527: 匿名さん]

天井高240で水栓はドンプラハですって言われても
中身が伴わないのに外見だけ厚化粧の人みたい

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん
一番安い部屋も買え無いからモデルルームに行け無い人が言ってもな…w

[529: 匿名さん]

管理費はどのくらいですか？
最近 どのマンションも管理費がお高めですよね見合ったサービスが受けられるのであればいいのですが

[530: 匿名さん]

ここはコンシェルジェなしだから、その分管理費は最近の近隣物件よりも
安くなっているようです。