パークコート一番町（旧称 （仮称）千代田区一番町14計画）

[匿名さん]

グランドヒルズ一番町の東隣のHOMAT AMBERの建て替えです
一番町マナーハウスの西側

所在地：東京都千代田区一番町１４番２他（地番）
交通：
東京メトロ半蔵門線　半蔵門駅　徒歩3分
東京メトロ有楽町線　麹町駅　徒歩5分
都営地下鉄新宿線　市ヶ谷駅　徒歩8分
JR総武・中央緩行線 市ヶ谷駅　徒歩11分
JR総武・中央緩行線 四ツ谷駅　徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線 四ツ谷駅　徒歩13分
総戸数：79戸（一般販売住戸６０戸　事業協力者販売住戸１９戸）
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：平成31年02月下旬竣工予定
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
管理形態：管理組合結成後管理会社へ委託
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社



【タイトルを物件正式名称に訂正、物件概要を追記しました。2016.6.7　管理担当】

[461: 匿名さん]

いつ頃のお話でしょうか。参加されたのですか。

[462: マンション検討中さん]

営業担当から例の連絡きたけど。
なんかそんな話題も上がらないのは皆本当に検討者なんだろうかと思ってしまう。

[463: 匿名さん]

マンションコミュニティに書き込みしてる人の半分は
妄想お金持ちごっこをして暇つぶし

[464: マンション検討中さん]

>>459 通りがかりさん

日当たり良好と照れて jinjinでは？
握りつぶしてやりたい俺さ～

[465: 匿名さん]

予定価格をかなり下げましたね。当初の最低価格は16000万円台でしたから、5000万円程度下がったことになりますね。
462さん、例の話ってどんなことですか？よろしければ教えて下さい。

[466: 通りがかりさん]

>>465
予定価格が下がった要因の件ですよ。

[467: 匿名さん]

>>466 通りがかりさん
下がった要因とは？

[468: 匿名さん]

お隣の豪邸がもマンションになるとかですか？
ただ、この価格改定はパークコート三番町ヒルトップを契約した人にはショックが大きいでしょうね…。一番町は凄い価格になると聞いて三番町で手を打った人も多いですから。

[469: 462 マンション検討中さん]

462です。

>465、466さん

その通りです。コメントありがとうございます。

色々な書き込みがばたっと止まる様子を見ると、ここに書き込みしている人の9割くらいは検討の土俵(MRにも行かず)にも上がっていないことが分かりました。

そろそろ不用意な発言はお互い控えていく時期ですね。
一期に向けてしっかりと検討していきましょう。

[470: 462 マンション検討中さん]

>>468 さん
隣がそんなことになったら本当にまいりますね。
三番町の件は本当にその通りですね。

徐々にマンション市場が悪くなっているということでの価格見直しでしょうね。

[471: マンション検討中さん]

ここの2LDK75平米を見てみたかったのですが、15000万円という金額で予算的に無理で検討できず、モデルルームにすら行っていませんでした。

1億1800万円台まで下がってくると検討出来るかなと思い始めました。

[472: 匿名さん]

検討可能な金額になりましたが、東バルコニーで東側に新マンションでは
日当たりと目線が気になります。
それコミコミの値段ということですよね。

[473: マンション検討中さん]

>>472 匿名さん
情報ありがとうございます。

私は単にハウジングメイトに登録したことでDMを頂いただけでしたので、何も知りませんでした。東側って一番町マナーハウスの隣にある大きな戸建てのお宅があるところですね。

やはり価格が5000万円も下がるにはそれなりの理由があるけですね。

[474: 通りがかりさん]

>>465 匿名さん

最初の予定価格表を見ますと、最低価格のお部屋は14000万円台と表記されていますので、
正確には5000万円ではなく2200万円超の値下げですね。

新旧の価格表を比較しますと、2LDKが約2000万円、3LDKが約500万円～約1000万円の値下げとなっています。
おそらく、具体的な悪材料（隣に新マンション建設など）が有る訳ではなく、昨今の市況悪化、MR来場者の反応、番町エリアの他物件が値付の拙さで売れ行きが鈍い事、等々から判断して一気に値下げを決めたのだと思われます。

2LDKについてはかなり現実的な価格水準に
なった印象です。検討者の裾野が広がりそうですね。

[475: マンション検討中さん]

75間取りがいいんですよねー。地権者さんのお庭ははいれませんけど、３階もありかなとおもいます。だいぶ当初より安いですしね

[476: 匿名さん]

>>474 通りがかりさん
でも、462さんが営業さんから、値下げとその要因の連絡があった
と書かれてますので、ただの値付け調整以上の何らかの理由はありそうですね。

[477: 匿名さん]

ほぼ、お隣のブランズ一番町を超高値で買った人達の立場が…。

[478: 匿名さん]

値下げの理由は何でしょうね

[479: 通りがかりさん]

>>476 匿名さん

462さんは値下げの要因として、
「徐々にマンション市場が悪くなっているということでの価格見直しでしょうね（>>470）」
と仰っています。当方も営業の方から値下げのお電話を頂戴しましたが、値下げ要因の説明は
特段ありませんでした。
個人的には、ONE AVENUE一番町とPREMIST六番町の不振が価格改定の主因ではないかと睨んでおります。
一旦契約が始まってしまうと値下げは容易ではなくなりますし。

>>475 マンション検討中さん　

同感です。北側低層はお庭の借景が期待できそうで中々魅力的だと思います。
当方は今のところ本物件の購入予定はありませんが、バランスが取れた良い物件だと思いますので
この価格改定を期に盛り上がる事を願っております。

[480: 匿名さん]

>>479 通りがかりさん
462さんの当初のニュアンスだと違うっぽいですけどね。あとただの価格調整にしては、周辺中古相場と比べても、免震新築のパークコートとしては幾ら何でも下げ過ぎですし。

[481: 匿名さん]

まさか、いきいきプラザからの御出棺を目にするからなんてことは。

[482: 匿名さん]

お隣のお屋敷がマンションになるからではないそうです。
電話して確認したらおしえてくれましたよ。
完売が早くできるよう、現在のマーケットに合わせたとのお話。
安いのは西向きや北向きの低層階のお値段でしょ、上層階なら700～800になるのでは。
1000万は行かないでしょうけどもね。
ブランズでは1000万の部屋もありましたが、物件としてはブランズの方がいいから
そこは差し引いて考えましょう。

[483: マンション検討中さん]

市況が悪化というか、周りも含めてそもそも高過ぎただけ。
このエリアのまともな価格になっただけでしょ。
今後三菱の三番町も出るから、早く売ってしまおうという考え。

[484: 462 マンション検討中さん]

462です。

>>479 さんの書かれている通りです。補足含めて同じ考えです。
素敵なコメントありがとうございました。

480さん、書き込みがあまりにも検討されてなさそうな方もみられたので例の…と書きました。実際の検討者はすぐに分かったことと思います。479の内容以上のことはありません。

[485: 匿名さん]

番町周辺の中古売出しの方は相当痛手ですね。
免震かつ、一番町ど真ん中の新築パークコートで坪単価が同等以下ですからねを
そしてプレミスト六番町やワンアベニュー、千代田麹町タワーは、この物件が終わるまでは、全く売れ無くなりそうですね。

[486: 金融投資家]

値下げと言うより、
価格の正常化ですね。

こうなることは、今年の年明けから明白でしたからね。

今後は売る方も買う方も、
私のマネをして、
「価格の正常化」と言う言葉が多く使われることになるでしょう。

[487: 462 マンション検討中さん]

>>486 のような人がいるから…。
書き込みの正常化も考えましょう。

[488: 匿名さん]

>>486 金融投資家さん
湾岸のスレにおかえり頂けますか？

[489: 通りがかりさん]

わかりきったことを自分が発見したように言うのはすごい。

[490: 匿名さん]

駐車場が79戸に対して28台しかないのは少ないですね～。
しかも事業協力者（19戸）に優先されるでしょうから、
かなり抽選であたるのは大変そうだ。
都心は車いらないとかいうけど、番町に住む人はまたちょっと別ですしね。

[491: 匿名]

この物件を購入する層のことを考えれば、駐車場の少なさはけっこう致命的かもですね。
1億後半～2億円台がメインな物件。
そんな金額を支払うのに駐車場の確保が難しいなんて。
しかも、徒歩圏で大きなスーパーや商業施設があるような場所じゃないから、余計に車は必要。
さらには、（近所に住んでますが）最近の番町はどうみても供給過剰じゃないでしょうか。
個人的に番町は好きですしこの物件も真剣に検討していますが、最近の番町物件の価格や供給戸数では、売り切っていくのはかなり難しいと思うのですが。

[492: 匿名さん]

今回の値下げもまさに番町九段麹町エリアの供給過剰が原因のようです。
ブランズ一番町や、パークコートの三番町、パークハウス千代田麹町、そしてちょっと前のプレミスト九段等で、大分このエリアの需要を食ってしまっている上に、今販売中の千代田麹町タワーや六番町。
これから始まるパークハウス三番町テラス、ルフォン九段の杜。そしてまだ発表になってい無いけどすでに看板が立って計画されてる案件だけでも4件あります。
番町周辺エリアは確かに人気があります、良いエリアだとは思いますし、
熱烈に好きな人も多いですが、港区の3A辺りに比べると顧客層の幅広さや層の厚さは相対的に劣るので※資産価値等が劣るとは言って無いので悪しからず。今回、先手を打って競争激化の前に売り切る事を決断した感じです。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
あと旭化成のワンアベニューもありますね。

[494: 匿名さん]

2年ほど遡ると、ブランズ四番町やプラウド九段南、
あとサンヨーホームズの二番町も。

こう見ると年に3件以上はコンスタントに供給はされてるね。
このエリアが希少で新築が出無いと言う、営業の常套トークとは違って。

[495: マンション検討中さん]

安くなったといっても最低1.2億弱から
投資系が激減してる中で、その金額を出せるこのエリアで探す実需層がどの位残っているかですね。

[496: 匿名さん]

The CONOE一番町もあるからねぇ

[497: 匿名さん]

少し小粒だけど1年半前位にはプレミスト麹町とかブランズ九段北なんてのもありました。番町そのものでは無いですが。価格帯的には億超えでしたし。

[498: 匿名さん]

この辺りは裕福な高齢者ばかり、歩道をはみ出して歩いている女学生を怒鳴りつけたりしているお爺さんがいたり、道端で桜ビア成城の話など活気がない。

[499: 匿名さん]

確かに最近は、麹町小学校もキャパ越えになって来ていて、永田小の復活がないと厳しいかも...

[500: 匿名さん]

番町の希少性神話が崩れるぐらいのここ数年かつこれからの新築ラッシュ。各戸数は少ないとしても、物件供給数では湾岸よりも多いから、そりゃ高値では売れなくなるよな。

[501: 名無し]

湾岸より多いって意味わからない。

[502: 匿名さん]

ってか、番町って、街がつまらなさ過ぎ。

[503: マンション検討中さん]

>>475 マンション検討中さん

私も75平米、間取り良いなと思います。
価格が下がったこともあり、抽選になってしまいそうだなと少し不安ですね。

北向きでも庭が眺められるのは良いですね。

[504: マンション検討中さん]

そのつまらない街が良いのでしょう。
賑やかな街好きなら港区あたりがおすすめ。
千代田と港では求めるものが全く違う。

[505: 匿名さん]

番町はつまらないだけじゃなく生活も不便なのに不必要に地価だけ高い。
コストパフォーマンスの悪さと住民のプライドの高さはNo.1。
千代田区は賑やかじゃない？アキバや水道橋、神田どうなるの？ｗ

[506: 匿名さん]

まぁ、75平米の下層階は抽選必至でしょうね。
モデルルーム見ましたが、仕様の良さは半端無いレベルで、間取りも良いし。
開口部全てが、隣接マンションのリビングとベランダと5〜17mのお見合いで、カーテンはまず開けられ無いけど生活スタイル的に問題無い人にとってはかなりお得感あるし。

[507: マンション検討中さん]

それなりに持っていれば全く不便でない。
閑静な所を好む人が選択している。

ここはパークコート一番町の検討スレ。
神田区云々は関係なし。分かっているのか心配ですが。

憧れのエリアを話すなら別でどうぞ。

[508: 匿名さん]

ザーッと物件見てたら、中野のパークハウスタワーのプレミアム住戸が75m2で12800万円なんですね。
立地的にもこちらの方が良く角部屋で1000万円も安いとは驚きです。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん
アドレスはもちろん比較になら無いし、中野のプレミアム部屋より仕様は圧倒的に上。
どう考えてもコッチでしょ。
まぁ管理費や税金などランニングコストもかなり高くなるので、中長期のトータルコストも見た方が良いけどね。

[510: マンション検討中さん]

確かに75平米台はこの価格ですと高倍率になりそうですね。

507様がおっしゃるとおり、派手さがなく閑静さと便利さを兼ね備えているエリアであるがゆえに私も買えるなら買いたいエリアです。

私はこれからここを検討する時点で出遅れ組になってしまいましたが。

[511: 匿名さん]

なんといっても一番町ですね。
あと西麻布三丁目の高台も良いですけどね。

[512: 名無し]

75平米は、天井が240しかないのがな～。
買うならグランドヒルズと反対方向を選ぶべき。

[513: 匿名]

なので、グランドヒルズ側と反対側ではかなりの価格差を付けていますよね（グランドヒルズとかぶる階層の部分）。
とはいえ、グランドヒルズの反対側は、現在の個人の大邸宅がいつかマンションになる可能性は否定できないですよね。
あと、いずれにせよ、北側はホーマットオリエントの建て替えが10～20年以内くらいであるだろうから、全部ふさがれてしまう可能性が高くないでしょうか。
とはいえ、そうしたこともすべて含めて許容できて、管理費・修繕費・固定資産税含めて毎月8万円払ってもよいと思えるなら、75平米の低層は悪くない選択肢だと思います。

[514: 匿名さん]

番町に住んだことないか住めないのかは知らないけど、何もここの良さがわからない人がとやかく言っても笑い者になるだけ。

[515: 匿名さん]

部屋をひとつ減らしてももっと間取りを工夫するべきだったかな。
またブランズみたいに12階とか13階にしていれば・・・。
仕様はいいが、一番町にしては中途半端な感じにまとまってしまった感が。

[516: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん

すみません、仕様がいいとは具体的にどういった所でしょうか？
同じパークコートの浜離宮のMRに行ってみたのですが、あそこは正直パークシティ湊とあまり変わらない印象でしたので…

[517: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
モデルルーム行けばすぐ分かるよ。

[518: 匿名さん]

マジで…

[519: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
分かりやすいところでキッチンは、
ジーマテックの最上級グレードで、
水栓がドンプラハ。コンロが普通のものと違い天然石天板と一体化で、ガスとIHを選べるのはもちろん、ガスとIHのハーフアンドハーフも無償で選べるなどなど。

営業さんが言うには、戸数と部屋の平均面積等の社内規定でパークコートにしてるけど、設備仕様はパークマンションクラスとの事。値下げする前の価格を考えるとそれも納得できる。

[520: 通りがかりさん]

ちょっと無理がありますよ。
間取りと窮屈感を考えると。

[521: 匿名さん]

ここパークマンションクラスなんですか？
最近だと三田綱町になりますけどあそこは
確かに間取り、共有部、仕様も凄かった。
そんなレベルなんですか？

[522: マンション検討中さん]

>>519 匿名さん
ありがとうございます。
こちらの仕様は億ションの名に恥じないもの、もしくはそれ以上ということですね。
同じパークコートで同じ坪単価でここまで仕様が違うなんて、今度浜離宮の営業担当に嫌味半分で言ってやりたいですね。
なんて言い訳するんだろう…

[523: 匿名さん]

浜離宮よりここは価格高いけどね

[524: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
確かにお高いですが、満足いくものならば前向きに検討したいです。

[525: 匿名さん]

浜離宮と一番町って全く競合しないでしょう。
なんで比べるのか理解に苦しみます。

[526: マンション検討中さん]

エリア的には競合しないかもしれませんね。

ただ、例えば75平米台の住戸を検討する層は、最低価格が浜離宮だとここの価格より高くなり、まして、浜離宮の仕様に満足できないため、こちらも考えてみようという方は少なからずともいそうな気はします。

[527: 匿名さん]

天井高240で水栓はドンプラハですって言われても
中身が伴わないのに外見だけ厚化粧の人みたい

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん
一番安い部屋も買え無いからモデルルームに行け無い人が言ってもな…w

[529: 匿名さん]

管理費はどのくらいですか？
最近 どのマンションも管理費がお高めですよね見合ったサービスが受けられるのであればいいのですが

[530: 匿名さん]

ここはコンシェルジェなしだから、その分管理費は最近の近隣物件よりも
安くなっているようです。

[531: 匿名さん]

コンシェルジェなしなの。
残念。
番町でそれは厳しいでしょう。

[532: マンション検討中さん]

>>531 匿名さん
個人的にはコンシェルジｭはあった方が嬉しいですが、それよりも占有部の仕様が高いことを重視したいです。

[533: 匿名さん]

75平米で管理修繕月46500円位だったかな。ただ、共用部の外壁タイルが職人が一枚一枚作る奴だったり他にもコダワリまくりの部分が多く、大規模修繕は相当高くつくとおもうので、修繕積立金の値上がり幅はかなり大きい事が予想されます。ちなみに固定資産税は年44万位。

[534: 匿名さん]

>>532 マンション検討中さん
番町でコンシェルジェ無い高級物件ではリセールでも苦労しそう

[535: 匿名]

そうか、外壁タイルは「素敵！」って思ってたけど、たしかに大規模修繕の時が大変ですね。
その点を見落としていました。ありがとうございます。

[536: 匿名さん]

高級マンションになるほどいろいろと特注品を使用する傾向にあるからそういうことを気にするならパークコートはやめてパークホームズにした方がストレスなく生活できるのではないですかね。

[537: マンション検討中さん]

>>535 匿名さん

職人手作りの特注のタイルってエントランスの壁には使われてますけど、外壁にも使われてるんでしたっけ？

共用設備がない物件でコンシェルジュがあってもあまり意味がないように思いますが、そんなことないんですかね。

[538: 匿名さん]

コンシェルジェって共用施設の案内人ではないと思いますけどね。

[539: マンション検討中さん]

>>538 匿名さん
確かにそうですね。
単純にコストを抑えるためなのかなと思いますよ。

ただ、この物件、拝見して相当仕様は高いと思いました。なかなかこのスペックの物件はないかなと。

[540: 匿名さん]

自分の場合コンシェルジュ利用の80%はクリーニングの取り次ぎだけど
宅配を出したりタクシーを呼んだりもしてくれるのでやっぱり便利です

来客の受付でもあるのでセキュリティも上がります
うちはコンシェルジュ通さないとエレベーターに乗れません

[541: マンション検討中さん]

セキュリティ的な意味ではコンシェルジェはあった方が良いですね。今の私の物件にもありますが、確かに不審な方には声をかけて下さったりセキュリティ強化にも役立っている感じはあります。

PC一番町ですが、以前こちらで話題になった隣のグランドヒルズや戸建てのお宅、あとは裏のホーマットが気にならなければ、北側はお買得かもしれないですね。我が家は先週末に行って来ましたが、モデルルームかなり混んでいましたし既に希望住戸アンケート入っているお部屋も結構多かったですよ。

[542: マンション検討中さん]

>>541 マンション検討中さん

北側はお買得ではありますが、やっぱり眺望が気になりますよね。
我が家の予算では低層階がやっとですので特に、、、
西側はグランドヒルズが近過ぎてさすがに買う気になりません。
東側も北にホーマットがあり、東も個人邸と植栽が3-4階の高さまであり、そのすぐ奥にはマナーハウスとブランズがそびえて空は殆ど見えません。
しかも将来個人邸がマンションになる可能性もあり、そのリスクを負って西側より1000万高い東側を買うのは怖いです。
買う決断された方はどうお考えなんでしょうか？

[543: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん
もともと眺望とか抜け感を期待する場所ではないのですがそのようにお考えなら南側ねらうしかないのは。

[544: 匿名]

北東側を買う人は、ホーマットと個人邸の場所に、将来的にここと同じ高さのマンションが建つことを覚悟しておく。
北西側を買う人は、グランドヒルズの近さと、女子学院からの騒音、そして同じくホーマットの建て替えを覚悟しておく。
その上で購入を決断されるなら、いいんじゃないですかね。
あくまで個人的意見ですが、南側の95平米は、完全な中住戸なのと乾式壁なのにこの値段というのは、ちょっと高いんじゃないかなーと思います。北側の値段とのコントラストでそう見えてしまうだけかもしれませんが。

[545: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん
75の部屋はその条件だからこその、この値段なので、しょうがないと思いますが。
もしどこかの方角だけでも抜けてたら、価格改定前の金額のままだったでしょう。

[546: 匿名さん]

条件悪くて事前アンケートの反応も今ひとつだったから値段2,000超も下げたんでしょうね。
南側はこの値段でもそれなりの手応えがあったから価格差出てるんでしょうね。

[547: マンション検討中さん]

>>544 匿名さん
おっしゃるとおりかと思います。
西側のグランドヒルズは既に建っていますが、北側のホーマットも今回建て替えになったホーマットアンバーと築年数的には7年位しか変わりません。なので近い将来同様に建て替えになる可能性は否定できないと思います。

価格が低くなったのは有り難いですが。
自分は気にならなくても、リセールの時に購入検討される方が同じように感じるとは限らないなって思います。

慎重に検討する必要があるかなと思っています。

[548: マンション検討中さん]

眺望期待なら湾岸タワー。ここは一番町という都心随一の住環境を買うマンション。見合いなんか気にする人は番町はそもそも買わないし、検討もしないでしょ。とにかく免震でこの値段は安い。

[549: 匿名]

番町を検討・購入する人というのは、「見合い」を気にしないものなのですか！？
本当だとしたら、やはり番町というのは独特な世界なのですね。
自分は気にしてしまうので、番町に住もうなどとはおこがましいのかなと率直に感じました。

[550: 名無し]

番町は、大邸宅。今はマンションの林。

[551: マンション検討中さん]

番長に眺望は求めませんが、さすがにお見合いは嫌ですね。
北西の部屋だとリビングの2面開口部両方ともお見合いですし。
でも2億出せる財力があれば開けた南向きが買える訳で、結局はお金のない人は嫌な思いをしないと一番町には住めないという現実。

[552: マンション検討中さん]

>>551 マンション検討中さん
おっしゃるとおりだと思います。

私もそれを考えて購入に踏み切るか、あるいは辞めるか迷っています。
条件が良くないことをのんででもここに住みたいのか、逆に今の自分の予算では条件が良くない住戸しか選択肢がないという現実を直視して身の丈に合った物件を見るか私も検討中です。

[553: 通りがかりさん]

そこまでして住みたいとは、番町はやっぱり別格ですね。

[554: 匿名さん]

交通利便性もさして良くないし、スーパーなど生活必需品施設も豊富ではない、公園も少ない。番長の魅力って一体何ですか？

[555: 通りがかりさん]

番町で最高級のブランズ一番町だってお見合いですよ。湾岸に住んでるミーハーの成金連中と違ってお隣さんを覗いたりしませんよ。

[556: 匿名さん]

交通利便性は良いでしょう。それと治安もいいですね。公園といっても周りには結構緑ありますよ。皇居の周りや靖国神社周辺等々。
なんといっても港区のような華やかさはないけど落ち着いて静かに暮らせるという所が魅力では。

[557: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[558: マンション検討中さん]

>>555 通りがかりさん
ただ、ブランズ一番町についてはお隣りと結構距離があるように見えました。
歩きながら見ただけのでわかりませんが。

やはりパークコート一番町については西側のグランドヒルズがかなり大きい物件で圧迫感がありますね。

先に建っていたのですし、そこは仕方ないなと思いますが。

[559: 匿名さん]

グランドヒルズが斜めに建っているからおかしくなるんですね

[560: マンション検討中さん]

>>559 匿名さん
558です。
グランドヒルズも意図があって斜めに建っているのでしょうから、こればかりは何も言えないですね。

あくまで妥協できるかどうかかなと考えています。