モリニアル鵜の森ってどうでしょうか

[購入検討中さん]

「森にある街＝モリニアル」のコンセプトのモリニアル鵜の森について
いろいろ知りたいなって思っています。

南ひな壇なのでよさそう！

色々な情報や意見交換しませんか。
よろしくお願いします。


所在地：千葉県千葉市中央区鵜の森町
交　通：JR京葉線 「蘇我」駅徒歩14分
総区画数：32区画
売　主：（株）拓匠開発
物件URL：http://unomori.moriniaru.com/

[1: 匿名さん]

南ひな段、すごい日当たりはバッチリでしょうね♪
高低差が街区内にあるので、坂がちみたいな感じにはなるが、高台だし…
平屋っていうのはとてもいいんじゃないかと思います
特に高齢者が家族に居たり、自分の将来を見据えると…
子どもは階段があった方がいい！みたいになりがちっぽいですけれど

[2: 入居済み住民さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[3: 周辺住民さん [男性 60代]]

十数軒のクローズした分譲地ですか・・。現在、若松町でもよく似たコンセプトで開発されていますが、ここでは貴重な森を全部潰し、地元住民が数十年使っていた通り抜け道をふさぎました。おかげで我々も、更に新しく入るであろう住民の方も駅や公民館まで、危険な道を延々と大回りすることになりそうです。拓匠の担当者は、”新しく買う客は最初の状態を知らないんだから問題無いんだ”と住民説明会で言っていました。正直というか、不遜というか、ここはあまり客やその周辺の住民の幸福を深く考えない会社だと皆あきれ、憤っています。

[4: じもっち [男性 50代]]

若松町の拓匠案件ですか。あれは森の木をばんばん切って倒して抜いて大急ぎで2m近く土を盛りましたね。切株跡やなんやで地盤はだいじょうぶかな？昔はあれほどの大木を切るときはおはらいをしたものだ。はっきり言って乱開発、粗製分譲。でもまあぞれなりの家を何軒か並べてしまえば、格好はつくというこかね。地元の人間も駅までの道を塞がれあの＊＊には複雑な思い。まあ駅まであの危ない道を大回りで歩くことになる入居者も可哀そうだが。

[5: 匿名さん]

数十年使っていた道というのは
他の人の敷地内を善意で通らせてもらっていたということなんでしょうか。
それならば仕方がないのではないでしょうか。
クローズドとされている街区という点では正解だと思います。
あくまで宅地の私道ということになるのですよね？

[6: 周辺住民さん [男性 60代]]

＞＞数十年使っていた道というのは他の人の敷地内を善意で通らせてもらっていたということなんでしょうか。
それならば仕方がないのではないでしょうか。＞＞
---現場は道路行政の不備で、駅や役場のある中心部に向けた道が全くない区域。故に地主が森の中の小径を長年使わせてくれていました。小径の封鎖で駅徒歩10分が20分になり、交通事故頻発の悪名高い通りを老人や子供が歩くことになります。周辺３自治体が託匠開発や警察、市会県会にも陳情するも”開発許可済”で押し切られました。全く弱者無視の判断。何より開発地の新入居者が最も危険な大回りを強いられる事を配慮しないなんて。
＞＞クローズドとされている街区という点では正解だと思います。あくまで宅地の私道ということになるのですよね？ ＞＞
---今流行りのクローズド？？昔からの住民には開発地内私道に侵入させない・・という主張ですか？。車で移動するので駅までの距離は関係ない？そういえば鵜の森でも駅に向けた出口は急傾斜の階段１本で、老人、幼児、妊婦は遠回りというコンセプトに見えますね。地域には溶け込まない、貢献しないというクローズド志向っていかがなものでしょう。

[7: ご近所さん [男性 50代]]

それってモリニアル都賀の話ですよね。モリニアル鵜の森は一応、駅側にも（急な階段ですが）出口はあり、駅まで１５分程度で歩けます。モリニアル都賀はＨＰを見ると確かにクルドサックとかいう方式で、開発地内にループ式の道を１本だけ設けてご近所との隔離をしていますね。でも実際に行ってみましたが、駅側を通せんぼにしたために、駅に一番近い区画が最も大回りになって、駅までとても１４分では着きません。３０分近くはかかるかもしれません。また、モリニアル都賀のＨＰにはクルドサックで子供が楽しく遊べると書いていますが、ほとんどすべての区画の自動車の出入りがこの１本道なんですから、無心に遊んでいると車にはねられてしまいます。また隣接一般道は危険な道でとても子供が一人で遊んだり歩いたりできる感じではありませんし近くに公園が見当たりません。ＨＰ内容に？？？です。鵜の森には一応小さい公園が１つありますが。

[8: 匿名さん]

モリニアル都賀は北側と西側半分のほとんどが計画道路にかかっています。ここ数年、周囲の計画道路計画が見直されていますが、ここは東西方向と南北方向の計画道路の交差点にあたっており、実施される確率は低くありません。毎年、実施されるかされないかで気を揉まされることになります。契約前には重要事項として業者が説明する義務のある話ですが、腰を落ち着けて住みたい人は要注意です。

[9: 匿名さん]

モリニアル都賀は計画道路に西半分が当たっているので東半分の側を買えば将来目の前が大きな道になるのでは？

[10: 匿名さん]

「富士山を望む平屋の街」なかなかそそられるコピーじゃないですか。
平屋ばかりというのは珍しいですし、富士山が見えるというのは魅力的だと思います。
敷地の面積は十分あったのですか？
平屋だと敷地が広くないと部屋数が限られてしまいそうに思います。
完売とのことでプランが見られないのが残念です。
施工例を見る限りでは、室内が明るくて良さそうですが、
寝室などはどうなのか気になってます。

[11: ご近所さん]

鵜の森のはずが、すっかり都賀のスレになってますね。この間、北側入口から入ってモリニアル都賀を見てきました。販売開始から半年でまだ１４軒中２軒しか売れておらず、日曜日なのに見学者も住民もいない寒々とした風景でした。家が無い区画は雑草が生いしげり、北側に住む小中学生が、駅・公民館方面に向かって、敷地を横断し、南側の低いフェンスをまたいで越えていきました。逆に南からは若松中生でしょうか、逆ルートでショートカットしていました。確かに公民館なら１５分は短縮できますから昔からの住民は癖が抜けないのでしょう。これでは家が建っても庭を横切る人が絶えないのではないでしょうか？反対の住民運動を起こされてまで生活の道をふさいだ宅地開発は失敗だったのでは？因みに公開中の家の中も見ましたが、ペラペラでとても３５００万円の家とは思えません。フェンスをはさんだ南側にも１０数件の開発宅地がありますが、価格は２０００万円ちょっと。土地が２０坪ほど広いとは言え１５００万円差は如何か？おまけにみのり幼稚園まで子供の足で徒歩５分に対しフェンスの１枚のために徒歩２０分（更に回り道は危険すぎて幼児が歩ける道ではない・・）この南北問題でご近所さんとしても付き合うことはできず、いっそトランプの言うメキシコの壁でもあった方がすっきりするのではと思う今日この頃です。

[12: 評判気になるさん]

モリニアル新検見川はどうでしょうか？
駅から近く利便性に優れてると思います。日当たりも良さそうで綺麗な街並になりそうな気がします。

[13: 匿名さん]

>>12 評判気になるさん

これほどの書き込みを見たら自分はかなり不安ですね。

また現地をGoogleマップで見れば分かりますが、目の前南側は家一軒隔てて総武線各停、総武快速、特急が一日中通りまくる線路沿いですね…。

[14: 匿名さん]

＞＞12　評判気になるさん。
駅までの道や周辺の道が細くて問題。既存の家屋やそれらを縫う道に囲まれてしまい、煮詰まった所謂、行政に取り残された空き地。抜けるに抜けられない言い訳がクルドサック？？？市の将来の開発構想（特に道路計画）などをよく研究して決めたほうがよいと思います。

[15: 買い替え検討中さん]

クルドサックというと何だか響きがいいけど、要は袋小路のことですね。今、迷惑な、”道路族問題”がクローズアップされています。道路族の騒音や騒ぎに苦しむ主婦が増えています。特に本件のような　”クルドサックで楽しく子供が遊べます”とデベロッパー宣伝している物件では、子供が遅くまで目の前で傍若無人にバスケットボールをしようが、ローラーボードをしようが、隣が道にはみ出してBBQをしようが、自分ちの袋小路で遊ぶ分に何の遠慮があるか・・ということなります。１０数軒の袋小路に住むにはそれなりの覚悟が必要です。全員が同じ価値観を共有できればいいのですが、孤立すると地獄です。地元住民との繋がりがあればそのあたりをうまく緩和できるのですが、クルドサックは完全に一つの苛烈な閉鎖社会を形成します。よって先に転居してきた住民達の民度や価値観などもよく観察して家を買われることが肝要です。　
以下参考
http://matome.naver.jp/odai/2142139037410469801

[16: 口コミ知りたいさん]

>>12 評判気になるさん

販売は11月なのにもうのこり数軒。
焦らして煽っているようでいい感じがしません

[17: ご近所さん]

>>16口コミ知りたいさん。
モリニアル新検見川、そんなに人気なんですか？東京に近い、駅に近いというのが人気なんでしょうね？その逆でモリニアル都賀はさっぱり人気ないですね。建ち上がって半年ぐらい経ちますが全１４区画ででまだ１軒しか住んでいない模様。都賀駅が新検見川駅より不便ということもありますが、グッドデザイン賞をもらった理由とかいうクルドサック方式のおかげで、すぐ目の前の道に出られず、駅まで反対向いて事故の多い狭い回り道を延々歩かされたら見学者も敬遠するということかな・・。宅地デザインも、各６０坪以上の土地を普通に矩形で仕切ればちゃんとした邸宅が建つものを、デザイナーの趣味なのか、賞狙いなのか、変に斜めに切りまくって大きな死にスペースを作り、且つ隣家との境界を無くしたおかげで、一見開放的に見えるけれど結果としては”私の庭はみんなの庭”的な混沌としたものにしてしまっている。おまけにデベロッパーは、庭でバーベキューができる、道で子供が遊べる！と宣伝しているのだから何をか言わんや・・１４軒が仲良し一家です！とでもいう限界＊＊的な共棲の覚悟が必要かも。ところでモリニアル新検見川もクルドサックを謳い文句文句にしてていますが、やはり隣との垣根無しのＯＰＥＮ方式になっているんでしょうか？また駅に最短で抜けてゆく道もあるのでしょうか？

[18: 匿名希望]

>>16 口コミ知りたいさん
ホームページでも煽り激しいですよね
販売は先だけれど先行の特別説明会？に参加した人はもうご成約？？？
しかも過半数って…。
なんだか逆に新鮮でした。

[19: 評判気になるさん]

私が知る限りでは、新検見川の方は人は2箇所から出入りでき、車は1箇所からしか出入りできない作りになっていると聞きました。なので、駅からの道が遠くなることはないと思います。ただ線路が近いのが気になりますね。

[20: ご近所さん]

>>19評判気になるさん
そうですか、モリニアル新検見川はグーグルマップで見る限りはまだ駐車場ですね。見た感じでは線路に向けて狭い道があるような感触だったのですが、人は抜けられるんですね。モリニアル鵜の森でも駅への近道として線路側に降りる階段があります。やはり、買い物やら幼稚園やらを考えれば、それらに向けた配慮も必要です。モリニアル都賀はその配慮を怠っていますね。一番南側の区画から駅まで９５０ｍ（大人の足の平均　＝４km／時間）だと１４．３分と広告どおりなれど、そこにはフェンスがあり、ぐるっと回って目の前の土地に到着するにはあと５６０ｍ（道が危険なので１０分近くかかります。）足すと約２５分。他にも事故が多い悪評の道を通る手がありますが、同上からだと駅まで１２３０ｍ、車にひっかけられないよう注意して歩くので、もっと時間はかかり、結局２５分ぐらい。。途中信号もあるし、いずれにせよ駅徒歩１４分は、言い過ぎです。ところで、モリニアル新検見川では抜け道を使えば駅７分は達成されるのでしょうか？

[21: 評判気になるさん]

徒歩7分は可能だと思いますよ。モリニアル新検見川の価格はどれくらいなのでしょうか？

[22: マンション掲示板さん]

>>21 評判気になるさん

4000万台です。
現地ではなく事務所に行って欲しいきもちをプレゼンしてようやく
間取り、金額を教えてくれます。
強気強気。

[23: ご近所さん]

現地を見ました。何棟か建売の工事中ですが、北側のアパートの土地に60ｃｍまで壁を寄せているのでアパートは真っ暗。既住民の方々の不便に頓着しないという傾向はモリニアル都賀でも言われてましたね。周辺には古い家やアパートが多いが、皆、良識の範囲内で建物を離して日光を譲り合っています。１棟分を減らしてでも、もう少し余裕をもった開発ができないものか・・。（この建売同士もきつきつで建ってますし・・）また、線路脇の側道ににつながる駅７分の近道はあるにはあるが、途中が人の家の駐車場のようになっており抜けられるかは不明。また、開発地までの車道は狭く、不定形の畑の農道が入り組んでおり、まさに千葉市道路行政の恥部を見る思いでした。

[24: 評判気になるさん]

>>22 マンション掲示板さん
やはり立地がいいので金額は高いですね。
この辺りは坪単価いくらくらいなのでしょうか？あまりインターネットでも物件がないので相場がわかりづらいですね。

[25: 買い替え検討中さん]

>>24評判気になるさん
路線価は１０００～１６００の区域、ここは道付きが悪いので土地は５０万円／坪程度と推定。建坪３０坪の建売だと外構込み１３００万円で建つので、土地が３４坪１７００万円、道路や転回部分の土地負担が３００万円として合計で３３００万円程度が適正価格の気がするが・・・。要は土地を５０万円／坪ではなく、７０万円／坪で買わせるということですね。まあ、ごちゃごちゃした一角ですが東京に近いし、駅にも近いし、１７軒で団結すればいい街になると納得した人が買うと。完売すれば。宅地開発者の面目躍如ですね。、

[26: 坪単価比較中さん]

そもそも条件の悪い土地を安く仕入れて区画し、道をつけて高く売って儲けるのが業者の仕事。モリニアル鵜の森では蘇我駅近くの線路脇の山を切り分けて道を通し、セミクローズドな高台住宅地をうまく作った。開発の成功例だと思う。モリニアル若松台は崖そのもの、よくここを見つけたなという感じ。土地の仕入れは随分安かっただろうが、こぎれいな家が建ってしまえば、こじんまりした別荘地のような感じで、お互い気が合えば暮しやすいかも。（完全に車頼みの生活だが。）モリニアル都賀は、道路付けを完璧に間違ってしまっているし、通り抜けを阻止したので住民反対運動までおこされている。駅までは近い土地だが道が無く大回りで結局車頼み・・という蛸が自分の足を食ったような馬鹿馬鹿しさが辛くなるだろう。モリニアル新検見川は線路と同一平面で近く、古いアパート群に囲まれており、道も狭く、当座は落ち着かないだろうが、いずれ周辺が区画整理されたらいい街になるという希望はある。いずれにしても自分の目で見て、将来も見通して価値があるか無いかを判断するしかないだろう。

[27: 坪単価比較中さん]

昨年の日刊木材新聞で、この開発会社の社長が次のように言っている。”周囲のパワービルダーが２０００万円以下でも売りあぐねている立地を３５００万円で売れる”と。そのコツは”薪ストーブ（のイメージ）のある週末とか窓から見える欅の木などである”と。
http://takusho.co.jp/dev/wp-content/uploads/2015/05/n_mokuzai_0527tak....

まあ、経営者としては結構な話なんだが、消費者の立場からすれば、開発会社のぼろ儲けの構造がすけて見えて空恐ろしい。いったいこの１５００万円の差額がどこに使われているのか？？イメージに踊らされ、家や土地の価格をよく知らない若い世代が３５００万円の家を買う。坪幾らの相場の土地に坪いくらのグレードの家を建てたらどうなるか・・といった冷静な計算ができているのか？千葉の地価は低止まりしており、今や２５００万円で立派な家がいくらでも買える。クルドサックとかメモリアルの木とか薪ストーブイメージとかで目くらましをされていないのか？また、周辺住民と仲良くやっていける開発だったのか？？このスレを見る限り、ものすごく疑問。

[28: 通りがかりさん]

久々に見たら粘着質な方がずっと貼りついてますねww
読んでいくと、人の土地を勝手に通路にしていた周辺住民の方々からエライ逆恨みされてるみたいwww

[29: ご近所さん]

>>通りがかりさん
本件、勝手に通路にしていたわけではなく、旧地主さんとの数１０年間に亘るつきあいがあり、小道の掃除も有志でやっていました。半年間、小道を残してと陳情し、署名も１０００通近く集めましたが、会社側は色々検討した結果無理だと・・。その後、”モリニアル都賀はクルドサックで近隣住民の通り抜けのない安全な街”などとという宣伝文句を出したので恨みが深くなった次第。また、本件の新入居者も道がなく不便なんだけど、最初から無いんだから不満はでんだろうという不誠実な会社の考え方にも腹をたてている次第。

[30: ご近所さん]

>>25 買い替え検討中さん
辞めた方がいいです。
不良物件でを建てられました。

[31: 評判気になるさん]

＞＞30　ご近所さん
不良物件を建てられました・・・
だけでは情報不足です。どこの物件で、どのように不良なのかを書かないと
意味がありません。それを参考にするスレなんですから。

[32: 評判気になるさん]

新検見川はまだ売り出し中ですか？

[33: 名無しさん]

ネットで見たところ、まだ売り出し中ですね。SUUMOの予約来場者（１月中）に、椿森コムナの家族人数様分のソフトドリンクとフード券（2月末日期限）をくれると書いてありました。以前はずいぶん強気だったようですが、売れ残ってるのかな？

[34: 評判気になるさん]

＞33名無しさん
モリニアル都賀でも同じサービスをやっているよ。しかもこちらは１月に成約した先着５軒に１００万円のサービスをするらしい。まだほとんど売れていないので実質値下げしたということか。？でも売れ残ったマンションでも安易な値引販売をすると先に定価で買った人と気まずくなるようだけど、大丈夫なんだろうか？

[35: 購入経験者さん]

モリニアル都賀でググッてSUUMOの最近のHPかの区画図を見ると、１４軒中１０軒がまだ売れていないみたい。昨年２月の広告もあった。要は１年経ったので、実質値引きを始めたということだろう。しかしほぼ南向きで四角い土地なのに、何故か家を全部30度ほど東に傾けてるのね。おかげで直角３角形の中途半端なサイズの土地が各家に何個かくっついた形になってる。土地は各６０～７０坪と広く、家は小さめの３０坪、なのにきちんとした庭が無いというのはちょっともったいない設計だなあ・・・。

[38: 購入経験者]

>>1 匿名さん
階段は、若いうちだけです。年とったら、不便極まりないです。

[40: ご近所さん]

>>31 評判気になるさん
拓匠開発の建物全てです。どの建物も10年有ればいい様に作られています。

[42: 元従業員]

>>34 評判気になるさん
1000万位の値引きでよ、利益出せる計算です。購入検討されていれば、その位言わないと後でメンテ費用が莫大に掛かりますので、値引き交渉は必須です。冷やかしでも言ったもの勝ちですよ。