オハナ 北習志野［旧称：オハナ北習志野計画］

[マンコミュファンさん]

千葉県初のオハナがいよいよ登場です。場所は団地や社宅などが立ち並ぶ、少し小高い場所の一角。
公式URL：http://www.087sumai.com/kitanarashino/

オハナ北習志野
＜全体概要＞
所在地：千葉県船橋市習志野台6‐3‐2
交通：東葉高速鉄道北習志野駅徒歩13分(新京成線徒歩14分)
総戸数：241戸
間取り：3LDK～4LDK、71.39～88.89m2
入居：2016年8月下旬予定

売主：野村不動産
設計施工：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[330: 匿名さん]

なんだかんだ2月で販売最終期ですね

[331: 匿名さん]

330さん
何の最終期ですか？
第三期では？

[332: 匿名さん]

>327さん
非常にわかりやすいご解説ありがとうございます。
フラット35Sは対象となるマンションが限定されそうですが、
Aプランは当初10年間、年0.3％の引き下げでトータルの
金額がかなり抑えられそうですね！

[333: 匿名さん]

332さん

このマンションは確か bプラン対応なので、引き下げ期間は5年ですね。

aプラン対応のマンションはかなり少ないです。

[334: 匿名さん]

都心のビル街とかならともかくもう少し敷地にゆとりを持って建てて欲しかった。
思いきった値下げをしないといつまで経っても売れないだろうね。

[335: 匿名さん]

広い土地が手に入らなかったのか、予算的にここしかなかったのか定かではありませんが、敷地内に子供の為の遊び場や中庭を作る割には建物が全面道路ぎりぎりまでせり出していて落ち着いた住環境とは言えない状態になっていると感じました。

[336: 周辺住民さん]

東向きの下層階、朝の僅かな時間しか陽が当たりませんよ…相当安くしないと買い手が付かない気が。

[337: 匿名さん]

>>336
2798万円ですよパンダ価格ですが。

[338: 匿名さん]

この辺でその価格はパンダ価格にはならないと思う。
周辺もう少し駅近でそんな価格だから。

[339: 匿名さん]

どのスレでも必ず高いという人がいますが、そういう人は自分がいいと思う時期まで待ってればいいと思います。

元が3000万くらいの新築ですし、2798万は十分パンダ価格でしょう。今の原価考えたらこれ以上安いと逆に疑った方がいいと思います。周りと比べたらすぐわかることです。

[340: 匿名さん]

相場的に見ると決して高くはないのかな。安くもないけれど。だいたいこんな感じ、というトコロじゃないかしら。
ただこの地域だけで切り取ってみてみると、
数年前と比べてみたらそりゃ高いな、というふうになるわけでして…。
高いと思っている方は、この辺りのことをよく知っている方ということになってくるのかしらと思いました。

[341: 匿名さん]

その通りですね。もう少し北習志野地区に入っていたらそれでも通ったのかも知れないけど。
このあたりだとブランド料込みの値段とかんじられるかな。近場でやすいのがあるから

[342: 匿名さん]

1階に専用庭が無くて2948万円ですか...ある意味衝撃です。

[343: 匿名さん]

価値観はそれぞれなのでしょうけど、実際に販売には苦戦しているみたいですね。私も検討の結果、駅近優先で価格はここより高いですが日大前にしました。熱心な営業さんで、よく電話も来ましたが、あらためてお断りしました。

[344: 匿名さん]

やっぱり日大前のルフォンと迷われましたか。私も迷いましたが、街の利便性と賑やかさ、2路線利用などを重視してオハナにしました。緑ヶ丘駅前の住友も検討しましたが、高いので却下しました。このあたりは供給が多いのでどこも完売まで時間かかりそうですね。

[345: 匿名さん]

ルフォンも駅７分くらいかかって、近いとは言えないですよね。でも利便性街の雰囲気はあっちだと思います。好みの問題になりそうですね。

[346: 周辺住民さん]

首都圏のマンション業界は駅徒歩10分でも遠い方という異常な世界。その点では近辺ではシティテラスが強いですが、船橋市ではなく八千代市という点はややマイナスですかね。

[347: 匿名さん]

駅から実際歩いてみたら15分位。
通勤時と帰宅時合わせて約30分。
八千代緑ヶ丘のシティテラス、船橋日大前のルフォンと比べると都内までの通勤時間が一番かかる。
せめて価格がもっと安くないと。

[348: 匿名さん]

八千代緑ヶ丘のシティテラスは最低パンダ価格でも2980万（最多価格帯は3500くらい？）からと高い。
船橋日大前のルフォンは確かに近いけど、駅の周りがさびしい。価格はオハナと同じくらい。
北習志野のオハナは確かに駅から遠めだけど、商店街に加え、役所、郵便局、総合病院、アリーナと町そのものは便利。

オハナの最多価格帯はシティテラスに比べて500万安いし、駅近駅遠の関係はあるけどこんなもんじゃないかと。

となると、駅近で環境が静かなルフォンか、それとも駅遠で町が便利なオハナかの選択になると思います。地価はオハナのほうが高いです。

どっちを選ぶかは住む人の価値観次第ですね。

ただ、値引きの可能性に限って言えば、入居まであと半年あるオハナよりは、竣工して半年くらいたったルフォンのほうがあると思います。この間モデルルーム行ったときはあと半分売り残ってましたし。

[349: 匿名さん]

>>345
ルフォンは駅まで徒歩4分

[350: 匿名さん]

オハナ 北習志野（総戸数241戸） 5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2月26日 63区画

[351: 周辺住民さん]

東側の1階、専用庭がない上に、1階というよりは半地下にあるんですが…何でこんな構造にしたんでしょう？誰がこんな部屋を買うのかと思ってしまいました。

[352: 匿名さん]

この地域に20ｍの高さ制限があるからでしょう。7Fにして少しでもたくさん戸数を作るためによく見られる構造です。ほかのオハナは高さ制限が緩いところが多いので、その分建物を高くできて駐車場を平面や立体にできたり、庭を広くできたりしています。
私は1Fを好みませんので買いませんが、値段次第で買う方もいらっしゃるでしょう。１階と庭にこだわりがなければ他の階を検討すればいいし、どうしてもこだわるならD棟（未販売？）に専用庭付の間取りもあった気がします。

[353: 匿名さん]

入居開始まで残り６カ月でしょう。入居前完売は不可能なペースですねえ。
しかし、以前のオハナシリーズは入居の半年前とかには既に完売が当たり前の超人気物件だったように思いますが、こんなに違うもんなんですね。
ところで、ここのリビングの天井高を教えてください。

[354: 匿名さん]

＞No.353　MRでもらった資料には2.4ｍと書いてましたよ

[355: 匿名さん]

８月には入居が出来るんですね。
もう契約した人もいるんでしょうけど、入居が待ち遠しいことでしょう。

なにか、天井の高さが2.4ｍだといいますが、
現在は2.4ｍの高さの様ですが、それでも低いほうなの？|дﾟ)

[356: 匿名さん]

やはりそうですか。モデルルームの写真を見て、そうじゃないかなあと感じましたが、以前に売り出されていたオハナは２．５ｍ～２．６ｍだったので、１０㎝以上天井が低くなっているんですね。これも材料費の高騰で価格を抑えるために仕方がないんでしょうかね。今建てているオハナはここの他に３物件あるけど、それらの高さも同じなんでしょうね。

[357: 匿名さん]

建築費もあるけど、20ｍの高さ制限で7階建てにしようと思うなら、必然的に直床+2.4ｍくらいになってしまいますね。15階建ての淵野辺や町田とかはもうちょっと高いかもしれません。ちなみに天井高2.5ｍ～2.6ｍのオハナって具体的にどこですか？不勉強ですが教えてください。

ご参考までに高さ制限に関する説明のHP
http://allabout.co.jp/gm/gc/418006/

[358: 匿名さん]

淵野辺のモデルルームの写真見ましたが、ここと変わらないように見えるので２．４ｍじゃないかな。

[359: 匿名さん]

>>357、昨年までに竣工したオハナは2.5ｍはあったと思いますよ。

[360: 匿名さん]

別のオハナの掲示板には2.6ｍとありました。こことは20㎝も差があるんですね。別のオハナの住民に知り合いがいて、自分家の天井より20㎝低いのを見たら、圧迫感を感じる程の差でしょうね。

[361: 匿名さん]

オハナ玉川上水の掲示板には2.45mとありましたけど、建物の高さや物件の階層によって違うので一概に言えないと思います。2.4mなら標準的な高さですし、自分はモデルルーム見て全然気になりませんでした。

[362: 匿名さん]

普通の標準的なマンションの天井の高さとは何メートルなんでしょうか。
でも２．４ｍか２．５ｍもあれば違和感は無いかなと思いますが、実際にはどんな感想が聞けるでしょうね。
でもそうせなら、天井は高い方が良いでしょね。
高い方が開放的なのかな。

[363: 匿名さん]

天井高は以前住んでいる環境によって感じ方が違うので、写真ではなく実際にモデルルームに行ってみたほうがいいですよ。

[364: 匿名さん]

2.4mでは低くて圧迫感があります。
最低でも2.5mはほしいところです。出来れば2.6m以上。

[365: 周辺住民さん]

最近の売れ行きはどうなんでしょうか…？心配です。

[366: 匿名さん]

毎月の販売状況レポートがオハナのホームページに出てるのでそれ見るしかないですよ。今は4分の1くらい売れた感じ。販売の心配は営業がするものなので、あまり気にしても損ですよ。

[367: 匿名さん]

あまりにも立地が悪すぎます
配棟も悪いです
どう売り切るのか野村のお手並み拝見

[368: 匿名さん]

オハナシリーズの営業は野村じゃなくて長谷工アーベストに全部丸投げしてる気がします。ここ立地は微妙だけど、バス便ってほど悪くもないので入居時点で半分以上は売れるんじゃないかな。駅近のルフォンとかもそんなペースだったし。

[369: ご近所さん]

バス便だと思います。

[370: 匿名さん]

369さんはバス便でも安ければ欲しいとか思って検討してるんですか？

[371: 匿名さん]

オハナシリーズが出てから昨年あたりまでは売れ行き好調だったのが、
今では火が消えたように一気に減速してしまったのは、
いろんなものの価格が高騰して、
以前みたいに安くて品質の良いものがつくれなくなったため。
価格も品質もそこそこを維持するためには、坪単価の低い場所に建てるしかありません。
そうなると、以前は駅から１０分以内だったものが、今では１５分とかバスとか。
これを許容できる方がオハナに魅力を感じて買われていると思いますが、
その数は以前に比べたら確実に減っているでしょう。
オハナも、魅力のある提案をどんどん加えていかないと、このままでは
この先もっと厳しい状況が待っていることは必然と思います。

[372: 匿名さん]

>>371
1階って半地下なんですね。湿気ヤバっ

[373: 匿名さん]

これはさすがにいくら安くても・・・

[374: 匿名さん]

1階買わなきゃいいじゃん。予算の関係で1階しか無理とかならしょうがないけど。

[375: 匿名さん]

今頃ではありますが、知りませんでした。
１階は全戸半地下なんですか？今時というか、敬遠されるに決まっている（と思っている）半地下にした（しなければならなかった）理由って何なんでしょうか？
１階と２階ではいくら違うんでしょうか。

[376: 匿名さん]

高さと容積率の消化

[377: 匿名さん]

半地下売れてんの？埃は溜まるし日は当たらないし良いこと一つもないと思うけど。

[378: 匿名さん]

>>377
低層マンションだと半地下が安いから意外と売れるんですけど、ここは、どうなんでしょうね。
上層階との差が小さいと、最後の方まで残るかもしれないですね。値段次第では？

[379: 周辺住民さん]

自分なら1000万でも買いませんが、価値観は人によって違うのでね。