オハナ 北習志野［旧称：オハナ北習志野計画］

[マンコミュファンさん]

千葉県初のオハナがいよいよ登場です。場所は団地や社宅などが立ち並ぶ、少し小高い場所の一角。
公式URL：http://www.087sumai.com/kitanarashino/

オハナ北習志野
＜全体概要＞
所在地：千葉県船橋市習志野台6‐3‐2
交通：東葉高速鉄道北習志野駅徒歩13分(新京成線徒歩14分)
総戸数：241戸
間取り：3LDK～4LDK、71.39～88.89m2
入居：2016年8月下旬予定

売主：野村不動産
設計施工：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[301: 匿名さん]

>>298

買い物は津田沼が近いとは言いましたが、新京成沿線が商業的に便利という意味ではないので、誤解しないでください。

スーパーなら高根公団というよりもスーパー以外なにがあるのって感があります。カスミができるとは思いますが、、、お店ならまだ北習志野のほうがいろいろあります。

それくらいの商業施設で十分満足していますし、値段の割に都心へのアクセスが便利なので検討しています。

教育に関してはおっしゃる通りだと思います。

[302: 匿名さん]

北習志野は買い物する場所も病院も多いし、生活する分には便利な街と言えます。私も都心へのアクセスの良さから検討中です。駅から少し遠いとは言え、商店街もあるし、私はあまり気になりませんでした。

[303: 匿名さん]

298だけど、良いときを知っているから
今の状態が受け入れられないだけです。
少しはなれた住宅地に住んでいたのであの頃は
何かあれば北ならに買い物にいき、すべて間に合っていました。西友も輝いていたし。今も３０分くらいのところにいますが、買い物にはいきません。
悲しくなりますから。
あと高根公団の
かすみですが、かなり良いスーパーになるとおもいますよ。ここからなら近いので便利するとおもいます。

[304: 匿名さん]

千葉日本大学第一小学校でググってみてください。
私立の小学校がこんなに近くにあるのは
得難いです。教育熱心なここの購入希望者はしらなければもったいない。日大習志野もググってみてください

[305: 匿名さん]

近くに住んだから入れるってもんでもないけどね

[306: 匿名さん]

>>303

良いときを知っている方からすれば今の北習志野は確かにしょぼく見えるかもしれませんね。

教育に関して詳しいコメントありがとうございました。教育エリアは非常に恵まれてますね。

[307: 匿名さん]

良いときを知らなければ今が一番良いとも思えます。
過去は過去なので。

[308: 匿名さん]

>>289
残念ながら、3000万円位で販売された住戸は4200万円～4300万円位で売り出されています。
買い手もすぐにつき、中古を待ってる方も多いので、値下げも殆どないようです。

[309: 匿名さん]

>>308

新船橋のは時期もあって元が安かったですからね
今売り出していたらオハナで出していたのでしょうね
私には違いはわかりませんが

[310: 住まいに詳しい人]

足元の一時的な動向を妄信していたら、将来的に痛い目にあうと思いますよ。
ここ数年で転売するのならまだしも、もっと先々の市場のことを考えた方が賢明ですよ。

当然でこぼこはあるでしょうが、大筋の動向は見えていると思います。
不動産関係者の足元の安易な煽りに載せられないことが肝心だと思います。

[311: 匿名さん]

日大の小学校のホームページを見てください。
子供たちの様子が良くわかります。この近辺の市で千葉日大第一小学校と日出学園、国府台女子付属が私立小学校で
通学可能です。教育熱心な家庭は一生懸命送り迎えをします。
私の知人は鎌ヶ谷から市川の日出に毎日２人の子を車で送り迎えします。ここは隣ですから
その優位性は凄くないですか。
あと、船橋東高校や芝山高校にも楽勝で自転車通学できます。
千葉県内高偏差値高校の日大習志野、薬園台がすぐ近く。船橋東が自転車通学可能

中堅校の日大１高が近く、芝山が自転車通学可能
天下の船橋高もバス通学で近い。結構教育環境は凄いと思います

[312: 匿名さん]

新春キャンペーンが開催されるということは、客足が鈍って販売に勢いがなくなっているのかもしれません。
プレゼントは必ず当たるそうですが、条件がモデルルームに初めて来た人、アンケートに記入した人、シアター・モデルルーム見学した人だそうで冷やかし客は対象外にしているみたいです。

[313: 匿名さん]

浴槽は段になっているのでしょうか？一人で入るにはよさそうですが
家族で入る場合子供は安全面は大丈夫なのかな？
駅周辺は栄えているので商業施設もたくさんあり、住むには便利そうな立地だなと思いました

[314: 匿名さん]

>>313
モデルルーム見に行きました。浴槽が段になっていたかは覚えてませんが安全面は問題ないと思います。
部屋の雰囲気も良かったので検討中です。

[315:]

>>312

そもそもプレゼントをもらうためにアンケートも記入せず、見学もしない人何ているもんですかね？

[316: 匿名さん]

○オハナ 北習志野（総戸数241戸）
2015年
5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2016年
1月22日　51区画

[317: 周辺住民さん]

2割…

[318: 匿名さん]

３１６さん、わかりやすく有難うございます。
ううむ。そうなんですか。
もう少し駅まで近ければもう少し違ったのかも、と思います。
あとはそもそも戸数がとても多い。
入居が始まってからもふつうに販売している可能性はあるかもしれません。気長に、かなぁ。

[319: 匿名さん]

販売を開始してから８ヶ月以上経つのに、契約はまずわずか約２割ですか。
やはり、マンションは立地次第ですね。

[320: 匿名さん]

こことユトリシアとルフォンソレイユって同じ感じがしますね。
今ひとつピンと来ません。

[321: 匿名さん]

全く違います

[322: 匿名さん]

私も全然違うと思います。

[323: 匿名さん]

戸数も、沿線も、売り主も全くちがうから
さすがに同じというのは乱暴すぎますね

そもそも本気で検討している方なら
わかるでしょうけど……

[324: 匿名さん]

日銀がマイナス金利を議論 とのニュースが出てます。ローン借りる予定の方にとって神風が吹きましたね。

[325: 匿名さん]

ゆとりとは違うけど、ルフォンとは被るところが
多い。ルフォンは捨てたもんじゃない

[326: 匿名さん]

日銀がマイナス金利となると、住宅ローンの金利も下がることになりますか？
りそなが2月に適用する住宅ローン金利で、変動型を年0．775％から年0．625％に
引き下げると発表したそうですが、その他の銀行も軒並み下がってくるのでしょうか？

[327: 匿名さん]

日銀がマイナス金利を導入すると、銀行が中央銀行に預ける日銀当座預金の一部にマイナス金利がつくようになり、銀行が日銀に対して金利を払わないといけなくなる。

なので、銀行は日銀に過度にお金を預けなくなり、①貸出を増やそうとしたり、②国債を買おうとしたりする。

①貸出しを増やそうとすると、銀行間の競争が激しくなり、金利の低下要因になる。
②国債を買おうとすると、国債の価格が上昇し、国債の利回り（つまり長期金利）の低下要因になる。

そのため、各行は今年金利の更なる引き下げに踏み切る可能性が高い。

私は安定性重視なので、低金利の絶好な機会を利用してフラット35Sで組む予定です。

住宅ローンの変動金利もさらに低下すると思いますよ。

[328: 匿名さん]

東側は目の前に古いアパートがあり低層階は視線が気になりますね。

[329: 匿名さん]

写真ありがとうございます

結構出来上がってきましたね。

[330: 匿名さん]

なんだかんだ2月で販売最終期ですね

[331: 匿名さん]

330さん
何の最終期ですか？
第三期では？

[332: 匿名さん]

>327さん
非常にわかりやすいご解説ありがとうございます。
フラット35Sは対象となるマンションが限定されそうですが、
Aプランは当初10年間、年0.3％の引き下げでトータルの
金額がかなり抑えられそうですね！

[333: 匿名さん]

332さん

このマンションは確か bプラン対応なので、引き下げ期間は5年ですね。

aプラン対応のマンションはかなり少ないです。

[334: 匿名さん]

都心のビル街とかならともかくもう少し敷地にゆとりを持って建てて欲しかった。
思いきった値下げをしないといつまで経っても売れないだろうね。

[335: 匿名さん]

広い土地が手に入らなかったのか、予算的にここしかなかったのか定かではありませんが、敷地内に子供の為の遊び場や中庭を作る割には建物が全面道路ぎりぎりまでせり出していて落ち着いた住環境とは言えない状態になっていると感じました。

[336: 周辺住民さん]

東向きの下層階、朝の僅かな時間しか陽が当たりませんよ…相当安くしないと買い手が付かない気が。

[337: 匿名さん]

>>336
2798万円ですよパンダ価格ですが。

[338: 匿名さん]

この辺でその価格はパンダ価格にはならないと思う。
周辺もう少し駅近でそんな価格だから。

[339: 匿名さん]

どのスレでも必ず高いという人がいますが、そういう人は自分がいいと思う時期まで待ってればいいと思います。

元が3000万くらいの新築ですし、2798万は十分パンダ価格でしょう。今の原価考えたらこれ以上安いと逆に疑った方がいいと思います。周りと比べたらすぐわかることです。

[340: 匿名さん]

相場的に見ると決して高くはないのかな。安くもないけれど。だいたいこんな感じ、というトコロじゃないかしら。
ただこの地域だけで切り取ってみてみると、
数年前と比べてみたらそりゃ高いな、というふうになるわけでして…。
高いと思っている方は、この辺りのことをよく知っている方ということになってくるのかしらと思いました。

[341: 匿名さん]

その通りですね。もう少し北習志野地区に入っていたらそれでも通ったのかも知れないけど。
このあたりだとブランド料込みの値段とかんじられるかな。近場でやすいのがあるから

[342: 匿名さん]

1階に専用庭が無くて2948万円ですか...ある意味衝撃です。

[343: 匿名さん]

価値観はそれぞれなのでしょうけど、実際に販売には苦戦しているみたいですね。私も検討の結果、駅近優先で価格はここより高いですが日大前にしました。熱心な営業さんで、よく電話も来ましたが、あらためてお断りしました。

[344: 匿名さん]

やっぱり日大前のルフォンと迷われましたか。私も迷いましたが、街の利便性と賑やかさ、2路線利用などを重視してオハナにしました。緑ヶ丘駅前の住友も検討しましたが、高いので却下しました。このあたりは供給が多いのでどこも完売まで時間かかりそうですね。

[345: 匿名さん]

ルフォンも駅７分くらいかかって、近いとは言えないですよね。でも利便性街の雰囲気はあっちだと思います。好みの問題になりそうですね。

[346: 周辺住民さん]

首都圏のマンション業界は駅徒歩10分でも遠い方という異常な世界。その点では近辺ではシティテラスが強いですが、船橋市ではなく八千代市という点はややマイナスですかね。

[347: 匿名さん]

駅から実際歩いてみたら15分位。
通勤時と帰宅時合わせて約30分。
八千代緑ヶ丘のシティテラス、船橋日大前のルフォンと比べると都内までの通勤時間が一番かかる。
せめて価格がもっと安くないと。

[348: 匿名さん]

八千代緑ヶ丘のシティテラスは最低パンダ価格でも2980万（最多価格帯は3500くらい？）からと高い。
船橋日大前のルフォンは確かに近いけど、駅の周りがさびしい。価格はオハナと同じくらい。
北習志野のオハナは確かに駅から遠めだけど、商店街に加え、役所、郵便局、総合病院、アリーナと町そのものは便利。

オハナの最多価格帯はシティテラスに比べて500万安いし、駅近駅遠の関係はあるけどこんなもんじゃないかと。

となると、駅近で環境が静かなルフォンか、それとも駅遠で町が便利なオハナかの選択になると思います。地価はオハナのほうが高いです。

どっちを選ぶかは住む人の価値観次第ですね。

ただ、値引きの可能性に限って言えば、入居まであと半年あるオハナよりは、竣工して半年くらいたったルフォンのほうがあると思います。この間モデルルーム行ったときはあと半分売り残ってましたし。

[349: 匿名さん]

>>345
ルフォンは駅まで徒歩4分

[350: 匿名さん]

オハナ 北習志野（総戸数241戸） 5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2月26日 63区画

[351: 周辺住民さん]

東側の1階、専用庭がない上に、1階というよりは半地下にあるんですが…何でこんな構造にしたんでしょう？誰がこんな部屋を買うのかと思ってしまいました。

[352: 匿名さん]

この地域に20ｍの高さ制限があるからでしょう。7Fにして少しでもたくさん戸数を作るためによく見られる構造です。ほかのオハナは高さ制限が緩いところが多いので、その分建物を高くできて駐車場を平面や立体にできたり、庭を広くできたりしています。
私は1Fを好みませんので買いませんが、値段次第で買う方もいらっしゃるでしょう。１階と庭にこだわりがなければ他の階を検討すればいいし、どうしてもこだわるならD棟（未販売？）に専用庭付の間取りもあった気がします。

[353: 匿名さん]

入居開始まで残り６カ月でしょう。入居前完売は不可能なペースですねえ。
しかし、以前のオハナシリーズは入居の半年前とかには既に完売が当たり前の超人気物件だったように思いますが、こんなに違うもんなんですね。
ところで、ここのリビングの天井高を教えてください。

[354: 匿名さん]

＞No.353　MRでもらった資料には2.4ｍと書いてましたよ

[355: 匿名さん]

８月には入居が出来るんですね。
もう契約した人もいるんでしょうけど、入居が待ち遠しいことでしょう。

なにか、天井の高さが2.4ｍだといいますが、
現在は2.4ｍの高さの様ですが、それでも低いほうなの？|дﾟ)

[356: 匿名さん]

やはりそうですか。モデルルームの写真を見て、そうじゃないかなあと感じましたが、以前に売り出されていたオハナは２．５ｍ～２．６ｍだったので、１０㎝以上天井が低くなっているんですね。これも材料費の高騰で価格を抑えるために仕方がないんでしょうかね。今建てているオハナはここの他に３物件あるけど、それらの高さも同じなんでしょうね。

[357: 匿名さん]

建築費もあるけど、20ｍの高さ制限で7階建てにしようと思うなら、必然的に直床+2.4ｍくらいになってしまいますね。15階建ての淵野辺や町田とかはもうちょっと高いかもしれません。ちなみに天井高2.5ｍ～2.6ｍのオハナって具体的にどこですか？不勉強ですが教えてください。

ご参考までに高さ制限に関する説明のHP
http://allabout.co.jp/gm/gc/418006/

[358: 匿名さん]

淵野辺のモデルルームの写真見ましたが、ここと変わらないように見えるので２．４ｍじゃないかな。

[359: 匿名さん]

>>357、昨年までに竣工したオハナは2.5ｍはあったと思いますよ。

[360: 匿名さん]

別のオハナの掲示板には2.6ｍとありました。こことは20㎝も差があるんですね。別のオハナの住民に知り合いがいて、自分家の天井より20㎝低いのを見たら、圧迫感を感じる程の差でしょうね。

[361: 匿名さん]

オハナ玉川上水の掲示板には2.45mとありましたけど、建物の高さや物件の階層によって違うので一概に言えないと思います。2.4mなら標準的な高さですし、自分はモデルルーム見て全然気になりませんでした。

[362: 匿名さん]

普通の標準的なマンションの天井の高さとは何メートルなんでしょうか。
でも２．４ｍか２．５ｍもあれば違和感は無いかなと思いますが、実際にはどんな感想が聞けるでしょうね。
でもそうせなら、天井は高い方が良いでしょね。
高い方が開放的なのかな。

[363: 匿名さん]

天井高は以前住んでいる環境によって感じ方が違うので、写真ではなく実際にモデルルームに行ってみたほうがいいですよ。

[364: 匿名さん]

2.4mでは低くて圧迫感があります。
最低でも2.5mはほしいところです。出来れば2.6m以上。

[365: 周辺住民さん]

最近の売れ行きはどうなんでしょうか…？心配です。

[366: 匿名さん]

毎月の販売状況レポートがオハナのホームページに出てるのでそれ見るしかないですよ。今は4分の1くらい売れた感じ。販売の心配は営業がするものなので、あまり気にしても損ですよ。

[367: 匿名さん]

あまりにも立地が悪すぎます
配棟も悪いです
どう売り切るのか野村のお手並み拝見

[368: 匿名さん]

オハナシリーズの営業は野村じゃなくて長谷工アーベストに全部丸投げしてる気がします。ここ立地は微妙だけど、バス便ってほど悪くもないので入居時点で半分以上は売れるんじゃないかな。駅近のルフォンとかもそんなペースだったし。

[369: ご近所さん]

バス便だと思います。

[370: 匿名さん]

369さんはバス便でも安ければ欲しいとか思って検討してるんですか？

[371: 匿名さん]

オハナシリーズが出てから昨年あたりまでは売れ行き好調だったのが、
今では火が消えたように一気に減速してしまったのは、
いろんなものの価格が高騰して、
以前みたいに安くて品質の良いものがつくれなくなったため。
価格も品質もそこそこを維持するためには、坪単価の低い場所に建てるしかありません。
そうなると、以前は駅から１０分以内だったものが、今では１５分とかバスとか。
これを許容できる方がオハナに魅力を感じて買われていると思いますが、
その数は以前に比べたら確実に減っているでしょう。
オハナも、魅力のある提案をどんどん加えていかないと、このままでは
この先もっと厳しい状況が待っていることは必然と思います。

[372: 匿名さん]

>>371
1階って半地下なんですね。湿気ヤバっ

[373: 匿名さん]

これはさすがにいくら安くても・・・

[374: 匿名さん]

1階買わなきゃいいじゃん。予算の関係で1階しか無理とかならしょうがないけど。

[375: 匿名さん]

今頃ではありますが、知りませんでした。
１階は全戸半地下なんですか？今時というか、敬遠されるに決まっている（と思っている）半地下にした（しなければならなかった）理由って何なんでしょうか？
１階と２階ではいくら違うんでしょうか。

[376: 匿名さん]

高さと容積率の消化

[377: 匿名さん]

半地下売れてんの？埃は溜まるし日は当たらないし良いこと一つもないと思うけど。

[378: 匿名さん]

>>377
低層マンションだと半地下が安いから意外と売れるんですけど、ここは、どうなんでしょうね。
上層階との差が小さいと、最後の方まで残るかもしれないですね。値段次第では？

[379: 周辺住民さん]

自分なら1000万でも買いませんが、価値観は人によって違うのでね。

[380: 匿名さん]

この半地下は酷いわ

[381: 匿名さん]

372さんに投稿いただいた写真はバルコニー側と思っていますが、こんなところに洗濯物も干せないですよね。四六時中土ぼこりが舞っていそうだし。１階は透明のサッシみたいなものをつけるんじゃないでしょうか。でないと、このままじゃあホントに酷いっす。

[382: 匿名さん]

半地下に敏感な人に限って値引き狙いで半地下買いそうな気がする。普通の人は自分が住むわけじゃないから関心すらないはず。

[383: 匿名さん]

こういうマンションはどの階を買っても後々問題が出ますよ。
敷地計画とか見ても儲けることしか考えてない企業姿勢が丸見えです。

[384: 匿名さん]

そうだね。もっと安くて近くて仕様がいいマンションってどっかないかな。

[385: 匿名さん]

今時そんな都合の良い物件なんてないよ。

>>383、こういうマンションってどういうマンション？

[386: 匿名さん]

385さん 383に聞いても答えなんて返ってこないよ。貶すのが目的だからさ。貶す目的は値引きして欲しい、競合物件の業者、妬み、暇人とかいろいろあるし、普通の人はここが気に入らなければさっさと次探すだろ。企業が金儲けしか考えてないのは当たり前、物件の快適さは値段とのトレードオフ、物件に共感できる人が買えばいいだけのことです。

[387: 匿名さん]

私は全く検討していませんが
あまりにユーザーを軽視していて
逆に注目しています
どんな人が購入してしまうのかと
特に半地下部屋。

[388: 匿名さん]

そういう人を単なる冷やかしと言います。ここは検討板なんで、全く検討していないと公言するような人はご遠慮願います。

[389: 匿名さん]

全く検討してない人が見てて、わざわざ冷やかしコメントまで入れてよっぽど暇なんですね。人のことはどうだっていいじゃないですか。半地下買ったって、本人が納得していればいいんですよ。

[390: 匿名さん]

半地下の良いところを教えてください

[391: 匿名さん]

価格が安く設定されるケースが多い事と、売れ残って大幅値引きで手に入れられる可能性があるということではないですか？

[392: 匿名さん]

山の手の低層マンションは、半地下は多いですよ。
1階上と、600〜1000万くらい価格が違う場合が多くて、即完する場合が多いですよ。

[393: 匿名さん]

バルコニーをバルコニーとして使おうと思うと違和感があるけど、バルコニーを物置スペースとして使えば良いんじゃないの。ここに物置を並べれば、かなりの収納スペースが確保できるよね。物は使いよう。固定観念にとらわれない方が良い。

[394: 周辺住民さん]

山の手のマンションならともかく、2路線使えて便利とはいえ、 所詮北習志野でしかも駅から15分歩くこのオハナの陽当たりの悪い半地下の部屋に価値を見出だすには、やはり相当値段を下げるしかないと思われますね。

[395: 匿名さん]

値引きの交渉ならモデルルームでして下さい。こんなとこでケチつけて値下げ工作しても真面目に検討している方や契約者の方に失礼ですよ。

[396: 匿名さん]

こういうマンションを提供する販売会社がよっぽど消費者に失礼だよ

[397: 契約済みさん]

半地下批判を物件批判に繋げていらっしゃる方は、何をしたいんですかね？そもそも全戸半地下ではない訳で、総論と各論が混乱していると感じてしまいます。
確かに、半地下に住まわれる方が現れるのかの心配はあります。ただ、金額設定は知りませんが、不動産会社も売れない部屋は作りたくないでしょうし、世の中のニーズは金額と連動するかと思います。
そして、当然ながら、半地下でない戸数の方が著しく多くある訳ですから。
少なくとも私は駅からの道程も好んで、こちらを購入しましたよ。

[398: 匿名さん]

>>396

いやー消費者は選択の自由がありますから
不満に思う方は買わなければ良いのです

なぜゆえあなたは販売会社を批判するのでしょうか
ここは検討板ですよ

[399: 匿名さん]

検討板だからこそではないでしょうか。デベの姿勢も検討材料の一つです。
半地下をつくる理由はなぜですか？
住みやすいんですか？

[400: 匿名さん]

半地下なんて、どこのデベでも販売してるよーん。