オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[851: 匿名さん]

低層階なんて転売できませんよ。安いのは理由があります。陽があたらないと湿気でカビだらけです。

[852: 匿名さん]

最近のマンションでカビだらけになることなんて
ほぼないよ。

[853: 匿名さん]

デメリットもあるけど相対的に見ると安いから
結果的に他地域の方含め多くの方が検討できるから
ここは売れるんじゃないかな。
全体のグロスを下げたのは賢いやり方。
ブランズの失敗から学んでますな。

[854: 購入検討中さん]

>>853
いつもご苦労様です。
何回、「失敗」と「ブランズ」と書かれたのですか？

[855: 購入検討中さん]

>>853
根拠は「ももれじさん」ですか？

[856: 購入検討中さん]

ブランズ失敗としてますが、オーベルの発表待ちがあっただけで、特に失敗はしてないとみています。地域に不満を持たない層には、オーベル含めて都内で驚異的なコスパな物件ではないでしょうかね。

先日いった限りではブランズも条件いい部屋はどんどん埋まっていっているようで、値下げ期待しても結局条件の悪い部屋かしか残らない様子とみえましたよ。
何をもって失敗としているのでしょうかね。

オーベルもまだ先ですが、都内希望するものとしては、わりと早い者勝ちな物件、今後この地域物件を逃すのは惜しい気持ちで検討しています。

たとえば、都内で他に比較物件がありますかね。

[857: 物件比較中さん]

23区出ればいくらでも。後はシティタワー金町とかかな。

[859: 匿名さん]

>>857

勝島の検討者は大多数が都心に勤務等で23区内だからこそ価値を見出しているわけで、都下で良いならはじめからそっちの方が安くて選択肢も沢山ありますので比較対象外ですよ

[860: 購入検討中さん [男性]]

まぁ、いままではオーベルが金額だけしか見えていなかったから
ブランズと比較できなかったけど、MRがオープンして
良くも悪くも比較されるようになったわけですね。

ポジティブ
価格が安い
共用設備がブランズより充実
駐輪場が1世帯に2台確保

ネガ
EVが少ない
2重床でない
クオリティが低い

主にこんなところでしょうか

[861: 購入検討中さん]

>>841さん
エレベーターは、17人乗りと9人乗りの各2基ですよ。
ちなみに、ブランズは‥と書くと
関係者にお叱りをうけそうなので、
ここでは、記載しません。

[862: 購入検討中さん]

>>861さん

841です。
情報ありがとうございます。
ということは南棟、東棟それぞれに17人乗りと9人乗りが
各1基ということでしょうね。
我が家には死活問題になりそうです。

[863: 匿名さん]

EVですが、ブランズは
西棟：13人＋17人
東等：13人＋13人＋17人　の計5基ですね。

[864: 購入検討中さん]

>860

ポジ、食洗機付き

ネガ、日照劣悪の部屋(特に南棟低層)多く、眺望も劣る

[865: 匿名さん]

本日２回目の見学に行きます。気になる事質問してきます！ただ、前回も凄く混雑していたので落ち着いて話ができるのか心配です。匿名の掲示板ではいろいろ言われていますが、人気物件ですね…連休中他も行きましたが、ここみたいなところはありませんでした!我が家は南低層狙いです。

[866: 匿名さん]

>>865
私も南棟狙いです。いかがでしたか？

[867: 匿名さん]

MR来場者数と購入者って大体どの物件も同じような比率になるみたいですから
来場者数が多ければそれだけ売れるでしょうね。
私もここは人気の物件になると思います。ちなみに宣伝じゃないですよ。

[868: 購入検討中さん]

>>866
うちもですね。
ブランズも南東角が早くに売り切れてますしね。
15階前後を狙いたいなと。
どうですかブランズ、オーベルメリット、デメリット出てきましたが。
オーベルの管理費を確認した方いますか？
ちなみにブランズは管理費積立合わせてたしか28000前後とお高めでした。

[869: 匿名さん]

南東角部屋ですが、食器棚か、おけなくないですか？

[870: 購入検討中さん]

いくつか不満な点はありますが、建物の中にカフェがあったり駅やスーパーに近いので決めようと思っています。
お値段も品川区では破格？
ブランズは最後の信号の待ち時間が長いし、南側の屋上看板が今後心配です。営業の人もオーベルの欠点ばかりで、少々引いてしまいました。
オーベルに絞ったので購入したいのですが、どのお部屋が競争率が高いのでしょうか・・・？

[871: 匿名さん]

>>870

ここは良くも悪くも価格が唯一にして最大の魅力に他ならないので、当然安さを前面に出した部屋に集中するでしょうね

好みやニーズにもよるでしょうけど4千万後半が出せる世帯はブランズを選択する家庭も多いと思いますので、条件は悪いですが南低層のパンダ部屋やお値打ち感のある階高の南東角部屋は競争率高めじゃないかと思います

[872: 購入検討中さん]

エレベーターってエレベーターホールが二ヶ所ってだけで
それぞれに2台ずつの合計4台ってことですよね？

[873: 物件比較中さん]

品川区では破格かも知れませんが不動産に掘り出し物なしです。
今のバブル相場で、営業トークに踊らされて高値掴みする人の気が知れません。
すでに人口が急減し東京都ですら2020年をピークに漸減する推計が出ています。
そんな状況で、マンション価格だけ上昇し続けるでしょうか？
すでに膨大な空家があって問題になっているのに…

また、将来的にモノレールは廃止になる可能性もありますよね？
競馬場からの臭いもありますし。

永住するつまりだから資産価値なんて関係ないって開き直る方がいますが、
いつまでも健康で働ける確証なんてどこにもありませんし、
一般サラリーマンが長期ローン組むのってリスク管理が大切ですよ。
よく考えましょう。

[874: 物件比較中さん]

>>873
知ってますが？
日曜の朝からネガさんお疲れさまでした。

[875: 購入検討中さん]

ここは売れるのは安い部屋だけでしょう。
4000万後半を出せる家はブランズを選ぶでしょうし。

[876: 購入検討中さん]

>>872さん


そうですよ。
エレベーターが合計4台しかないんです。

1階住戸を除いても、440戸あるのに少ないですよね。

[877: 物件比較中さん]

>>875
ブランズも低層階の安い部屋と高い東南角部屋がほとんど売れてますからね。
同じ傾向にはなると思いますからね。
ブランズが第三期以降の販売が低調なら何かしらの策はあると思いますよ。
ブランズ、オーベルがどの段階で新たな策を出すか楽しみですね。

[878: 匿名さん]

>>875
選ばないからブランズは売れてないのですよ。

[879: 匿名さん]

一般的にEVは80世帯に1機といわれていますね。
440戸として最低でも南3+東2＝5機は欲しかった。

[880: 匿名さん]

>>878

選ばないのではなく、選べないんです。
4千万後半出せるならこの条件仕様で買いませんよ誰も。

[881: 匿名さん]

この規模でEV4基うち2基が9人乗じゃ入居時は大混雑ですね、家具の搬入等には2基しか使えない

[882: 匿名さん]

4千万以下で買えるのって南向き、東向きで何階位まででしょうか
知ってる方がいらっしゃいましたら教えてください

[883: 匿名さん]

>>881
そんなのは引っ越しの幹事会社の仕事だから
心配無用だよ。どこも上手くやってる

[884: 購入検討中さん [男性 30代]]

品川勝島って飛行機の騒音どうなの？
治安や平日の車の交通量もきになる。

[885: 匿名さん]

自分で見に行けばいいじゃん　ここで聞いてもアンチが荒らすだけ　無意味

[886: 購入検討中さん [男性 30代]]

３０代中盤でローンを組むのがギリギリの年齢になってきましたが、
ここの3400万円の部屋を狙ってます。最多価格帯が4300万ですが、やはりすぐに売れてしまいますかね・・・

管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、合計５万が月経費。といったところでしょうか？
３５年ローンだと、月額１０万の返済として、月１５万ぐらいになりそうですね・・・厳しいです・・・

年収が４００万弱ですが、生涯独身者なので、いざという時は自己破産で・・・

[887: 匿名]

管理費って、そんな高いんですか？ここ。
大規模だから安いと思ってましたが。

[888: [男性 30代]]

管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、
ってもっと高いでしょ。

あと、諸費用約150万や、
都市計画税、固定資産税、町会費、
フラット35なら生命団体信用費、
がかかります。あと、修繕積み立て費はドンドン上がることもお忘れなく。

3500万程度で全て賄えて、買えるのではないですよ
あと、住宅ローン残債が残って1500万程度では破綻も出来なく住宅ローン+賃貸を払い続ける２重生活が始まります。
恐ろしい生活の始まりです。

[889: 匿名さん]

管理修繕費はブランズより安い（スケールメリットがあるので）ですが
それでも無理ならもっと安い物件探すしかないですね。
それらは物件に住み続ける限り払うものですから。

[890: 匿名]

>>886
現金はお持ちですか？
手付金は払えますか？（オーベルは夏にも10%支払い）ですよ。
それにすでにスレがたってるいるような諸経費。
使える現金を、2割を持ってないと動けないし、デベも信用しないですよね。

[891: 匿名さん]

管理修繕費は上がる事はあっても下がる事は絶対にありませんし、戸数やエレベーターの少なさを加味しても維持運営費のかかる共用部を考えるとここら大規模のスケールメリットで安くできるとか言うのも甚だ疑問ですね。

スタートから支払が厳しいのなら無理せず近県郊外で諦めた方が良いですよ、都内で購入は無防すぎます。

[892: 匿名さん]

管理費は余ってれば下げるよ。うちはそうしたし。
代わりに修繕費を上げて帳尻を合わせたりするかは管理組合の考え方次第

[893: 購入検討中さん]

やはり簡単に使える現金が最低でも400から800ないと契約後も家具が買えないとか引っ越し代が払えないと不自由になるかと。。
手付金は保全措置ギリの5%に値引きすることも可能だと思いますが。。担当さんに熱意を伝えて了承得るしかないのでは。。すぐにでも貯金するしかないですね。

[894: 匿名さん]

ここの価格程度でギリなら無防ですよそもそも審査通るのか自体疑問ですし。

最低価格のパンダ部屋なんてほっといても倍率つきますし、審査通らずキャンセルなんて御免ですから確実に買える人に売りたいのがデベの本音です。熱意なんかでどうにもなりませんよボランティアじゃないんだから。

[895: 匿名さん]

無謀、ね
ここ見てる人の程度が知れますね

[896: 購入検討中さん]

手付金は、正式契約までの約1年半は、塩漬けですよね？

[897: 購入検討中さん [女性]]

まあ、資産（株や保険）を持っててもキャッシュがない人は多いと思う。
昔なら銀行へ預けても意味があったが、今は物取りのための予防措置くらいにしかならないのだから。

いきなり現金をって言われて払えずにやめる人は多いと思いますよ。

[898: 購入検討中]

>>897
400万程度の金をすぐに用意出来ないようであればマンション購入は難しいですね。

[899: 匿名さん]

金融資産の全てが株や投資信託や保険ということはないでしょう。

１、２割は現預金や換金性の高い資産でポートフォリオ組むのが常識だから、数百万の現金は一週間もあれば用意できるはず。

[900: 匿名さん]

株や投信やってる人ならすぐ現金化位はできるでしゃう。マイナス損益でも売ればいいんだから。
問題は有価証券含めて、貯金なくてフルローンとか言う人が危険。
諸経費ローンとかうまいこと言ってるローンあるけどやはり、年収や今の資産に見合った買い物が一番だと思いますがね。