オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[721: 匿名さん]

東と南の低層はビックリするほど安いですね。
南中層以上でブランズと比較して１割くらい安いくらいという感じかな

周辺の中古より全然安というのは驚異的、設備も特に不便を感じるほど削ってる感じはせず
最低限の設備は揃ってるように感じました。

[722: 匿名さん]

2LDKは競争率高そうだな。

[723: 購入検討中さん]

東側は日当たりがほとんどないのではないでしょうか？

[724: 匿名さん]

東側は前面広い道路ですし陽当りは低層でもいいんじゃないでしょうか。
今東向きに住んでますけど朝からポカポカですよ
私は価格的な面も相まって東向きが速攻で売れるんじゃないかなって思ってます。

[725: ご近所さん]

東向きは日当たりは期待しない方がいいと思います。

[726: 検討中]

個人的には、南より東に興味があります。
東棟が安いこともありますが、
高速道路から遠いこと
東から西にかけて風が抜けること《西側の展望が良さそうこと。》
東棟のほうがエレベーターが使い勝手が良さそうなこと
等があります。

南棟は南側の建物に近いので、タバコの匂いがしそうです。
ここもベランダでのタバコはNGですよね？

[727: 匿名さん]

MRで日当りシュミレーションがありますけどここの東向きは悪くなかったですよ。
朝から昼過ぎまで日があたるみたいです。

[728: 購入検討中さん]

ここの安さは付近の中古相場を調べるすぐわかりますよね。うちは南東角部屋の中層階を狙おうかなと。ただキッチンの安っぽさが気になったけど。４Ｌ都内新築ではあり得ない値段ですからね。マイナス部分も気になりますが、、、

[729: 購入検討中さん]

値段も安いとはいえ、高い買い物だけになやみます。南西の角部屋と南東でしたらどちらがよろしいと思いますか？

[730: 購入検討中さん]

南東の、角の中層は階を選ばないと前のビルにモロ被ります。どうですか？

[731: 購入検討中さん]

>>730
一応10階以上と。
いづれ倉庫がなくなって同等のマンションができても日当たりだけは確保できるようにと。
今現在なら6階位でも展望はなくても陽はあたるのでは？

[732: 購入検討中さん]

東側の角部屋に興味があります。眺望も良さそうですが、何階以上だと日当たりや景色がいいか分かる方いらっしゃいますか？

[733: 匿名さん]

東向きはトラック通るの多少うるさいと思う。
その分価格的には安いし、低層でも陽当りがそこそこ良い。

[734: 購入検討中さん]

>>733
音は二重窓だし10階くらい上なら気にならないのかなと。
とにかく南東は陽当たりが命なので。
あとキッチンに窓があるのもよかったかなと。

[735: 購入検討中さん]

東側の倉庫は何階まで被りますか？

[736: 購入検討中さん]

>>735
詳しくわかりません。
たしか東も南も6〜7階程度で同じ高さだったような。どちらも敷地、道路入れれば距離あるので陽当たりは、問題ないとおもいます

[737: 匿名さん]

南側、『再開発』などと称して高層ビル立ちませんか？
敷地の境界めちゃくちゃ近いですね。

[738: 匿名さん]

>>737

高さ制限がありますしタワーとかは建てられないですが、同等程度の建物が立つ可能性は否定出来ませんが当分は無いかと。

[739: 匿名さん]

>>737
そうなんです。
せっかく広い敷地なのに南側が近すぎて。
南向きなのに何も恩恵なし。
だから安いのでしょう。

[740: 購入検討中さん [女性 30代]]

ゴールデンウィーク中に説明会に参加する予定です。何時間程必要でしょうか？同日にブランズのMRも確認したいので、すでに参加された方、様子を教えて頂ければと思います。

[741: 周辺住民さん]

2時間前後でしたよ。
マンション内に入る予定のカフェのパン（一口程度）と飲み物をいただきました。
予定を言えば早く終わらせてもらえるのでは？

[742: 匿名さん]

私もここはこれからですが、一般に２－２．５時間という
所じゃあないでしょうか。

[743: 匿名さん]

私の独断では、
ベランダからの“ぬけ感/日照”と高級感はブランズ、
価格と駅からの近さはオーベル。　

[744: 購入検討中さん]

東側の倉庫も再開発されないでしょうか？心配です。

[745: 匿名さん]

>>744
広い商業施設と病院ができて、低層棟・・・無理か？？？

[746: 周辺住民さん]

>>744
心配より、むしほそうしてほしい。。新街区としてガンガン開発してほしい。

[747: 購入検討中さん]

東京倉庫のようです。競馬場がオーナーだとか、、、

[748: 匿名]

>>747
競馬場が川崎競馬場のように少し商業的になるとか（希望）、JRの羽田行の新線とか今後の、勝島にいい情報ってありますかね？

[749: 匿名さん]

まだ200戸以上あるんだから選びたい放題じゃん。
焦る意味なし。完売まであと3年はかかるし。

[750: 匿名]

>>748
勝島の土地のほとんどは、東京都競馬（上場企業）の持ち物なので、地域住民で持ち株会なんかを作れれば、住民として街造りの提案が出来るかもしれません。

あと、勝島に関するいい？情報ですが、2015年度中に国道357号線の東京港トンネル（西行き）が開通予定です。一般道でお台場から帰ってこれるようになります。

[751: 匿名さん]

>>750
行きは？

[752: 購入検討中さん]

南の76平米の上の階は割高ですか？

[753: 購入検討中さん]

行ってきました。
生活に便利って思うものがおおよそ全部そろっていてあの価格と思うと、お値ごろだと思います。
カフェでは軽食も提供しているみたいなので、魅力的です。

しかしキッチンがチープすぎて・・・あれじゃ引き出しは10年もたないのではないでしょうか。
子持ち世代で使うとなると劣化って本当に早いと思うので心配になりました。

あとは南側の建物との近さです。
東南の角部屋は13階からじゃないとお見合いです。
折角のカフェのテラスも朝と夕方以外はビルの影かと思うと、やや残念。
東側の部屋の方が魅力的に見えてきました。

[754: 匿名]

>>751
大井→お台場方面は、2018年度開通予定です。

あと道路ネタでいうと、首都高羽田線と第三京浜の港北ICが高速つながった後、東名まで延伸します。

首都高中央環状線が出来て、大井南から東名へのアクセスが各段によくなりましたが、さらにショートカットのルートが出来ます。

[755: 匿名]

>>754
今の湾岸の高速に一般道をつくるのですか？
もっとバスを増やしてもらったり、環境がさらに整えば魅力ですね。

[756: 匿名]

>>755
詳細はこちらです。お台場から大井方面に首都高で走ると工事現場見れます。

国道357号線　東京港トンネル
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/357/tunnel/index.htm

横浜環状北線
http://www.shutoko.jp/ss/kitasen/yokokan/outline/

[757: 購入検討中さん]

東側、部屋からレインボーブリッジは見えますか？

[758: 匿名]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20140820/674069/?ST=sp
↑これはできても勝島からは、遠いから影響ないですかね？

[759: 匿名]

>>758
全く関係なし
逆に開通すればモノレールが無くなる可能性もあり勝島にはマイナス
東側が静かになるくらい

[760: 匿名]

ここの大井競馬場を運営している東京都競馬株式会社に今後を期待したいなと（期待をこめて）
ここはウィラ大井は、勝島の倉庫を扱ってるし東京サマーランドもやってるみたいやね。
今後の倉庫街に病院やらレジャー等の施設を開発してもらいたいな。
頼みますよ東京都競馬株式会社さん！

[761: 購入検討中さん]

ブランズとオーベルどっちも行ってきました。
私の主観ですがメリット、デメリットを。
ブランズ
メリット→低層階でも日当たりがよい。二重床。高級感有り。MRでみた検討者の方々は堅実そうなイメージ。ベランダが両サイド上まで壁がありプライベートが守られている。
デメリット→引き渡し間近でオプションの選択肢がほとんどない。共有施設の割に管理費がオーベルに比べ少し高い。自転車が1世帯1台の割り当て。
オーベル
メリット→オプションがいまなら選べる。食洗機が標準装備。収納が素晴らしい。
デメリット→ベランダが2メートルぐらいのパーティションでプライベート感が薄い。MRの来訪者がピアスがたくさん空いてる方や服装が若干？な方有り。

[762: 購入検討中さん]

続きです。
価格はブランズの6階とオーベルの11
階あたりが同程度かと。
オーベルは8階以上じゃないと日当たりが微妙かもしれません。正確に確認したわけではありませんが。
夫婦でいろいろ話した結果我が家は10階以上でオーベルにしぼることになりそうです

[763: 購入検討中さん]

感想をありがとうございます。
共感できました。
私は来訪者まではいたりませんでした。
私としては、ここのネックはエレベーターが少ないことが、大きいと思います。
可能であれば、ブランズと同じく5機はほしいところですが、増やすと管理費が高くなりますよね。

[764: [ 30代]]

みなさんお子さんが生まれたから買う予定ですか？
ちなみに、勝島だけで、1000世帯以上の家族がふえて、かつ子供となると保育園、幼稚園、小学校は厳しくないですか？

[765: 匿名]

>>764
うちは子供2名（幼児）で同じ区から引っ越します。
たしかに幼稚園、保育園、病院は不足するかもしれませんね。
後はどんなタイプの方々が入居するかですね。
最低限のルールとマナーを守る人が入居しないとせっかくの共同施設が台無しですからね。

[766: 匿名さん]

南棟、エレベータ２基は少なすぎ
南側、１４階建ての公務員住宅より高くないと眺望期待できず
二重サッシ防音や断熱の機能は認めるもそれだけ騒音がひどいのか？
カフェラウンジ、当初ははやるもその後の運営成り立たない場合、住人の総意は？
食洗機、収納良し、トビラみなへっちゃい
ベランダ、タイルではなく仕切りも安っぽくプライベート感もなし
盆正月には倍率高すぎでまったく使えないゲストルーム、不公平感を醸造
価格はがんばった、but細かく見ると値段相応とも

[767: 匿名さん]

私もひとつ気づいた点は、アルコープがないので
「玄関を開けるとすぐ共用廊下」は残念です。

[768: 匿名さん]

ファミリー向け大規模
それでいて価格が安い。
住む人如何でどちらに転ぶか？

[769: 匿名]

うちは南東角の10階上を狙いたいと。
今後東京都競馬さん系の会社の開発期待を込めてと。まぁダメでも勝島世帯2400世帯のためにも大井町行きのバスや本数を増やしてもらいたいなと。
天王洲新築マンションやGFTも検討しましたがこちらにしました。
遅くなったときは、品川新橋から迷わずタクシーを使いますがそれでもお得かなと。

[770: 匿名さん]

ここは売れそうだな。

[771: 購入検討中さん]

売れてくれないと、ブランズみたいに竣工後もマンションを売ることになるかもしれないし、管理費は住民負担？だとこの戸数だと怖すぎる。
少なくても来年までには4分の３は以上売れてくれることを願う。そのため様子見の人も多いと思われます。
ブランズ竣工後は値引きもしてくると考えると今オーベルでもそっちにも流れそうだし。

[772: 購入検討中さん]

エレベーターの数が確かに少ないですよね

[773: 購入検討中さん]

南西の角部屋はやはり空気悪いですかね。首都高と被ります。

[774: 匿名さん]

売れてない部屋の管理費はデベ負担だから気にすることはない。
まぁここは竣工前の早期に売れてしまいそうな気もするけどね

[775: 匿名]

>>774
ここは売れるよ。
初めからデベは短期決戦できてるし。
MRからの状況である程度の反響は把握できただろうし。ブランズ狙いの人は、タイミングが難しいですね。

[776: 匿名さん]

むしろダラダラ売られるより、早期に完売してくれた方がブランズとしても助かるんじゃないかな

[777: 匿名さん]

ここは南東角部屋とか人気が偏りそう。
陽当たり悪いし安いなりだから、少しでも良い部屋となるとそれなりに値段も上がるし…。

[778: 購入検討中さん [ 30代]]

<776
なぜ？

ブランズより早く売れたらすごいね。
ただブランズの掲示板を見ると、ブランズ住民はここの住民のことを見下してるみたいなので、
仲良くはなれないと思う。

[779: 匿名]

>>778
目くそ鼻くそ（笑）
ここはブランズより早く売れるよ。そしてブランズも売り切れる。時期は、別として早々売れるよ。そうでないと勝島に明日はない。
まぁ売れるよ。住民層は、、、だけど。
これからの街だから。

[780: 購入検討中さん]

>>778さん
ご意見をありがとうございます。
で
購入検討中さんはどちらを検討優先案件としたのですか？
勝島以外ですか？
勝島であれば、どちらと敵対するのですか？
煽りですか？

[781: 匿名さん]

南棟は、
ワンフロアー17戸ｘ20階=340戸
1,2階はエレベータを使わないとしても約300戸
これで2基のエレベーターでは、朝の通勤時など
途中階からは満員で載れないケースもありそう。

こういうところにコストダウンが見え隠れ。
3基はほしかった。

[782: 匿名さん]

南棟は、
ワンフロアー17戸ｘ20階=340戸
1,2階はエレベータを使わないとしても約300戸
これで2基のエレベーターでは、朝の通勤時など
途中階からは満員で乗れないケースもありそう。

こういうところにコストダウンが見え隠れ。
3基はほしかった。

[783: 購入検討中さん]

>>782
私も同意見です。なので低層階の南東角部屋を希望しています。朝は階段を使おうかと。

[784: 匿名]

>>782
図面みました？
メインエントランスからの距離を考えると、東棟と南棟の南東側の部屋の最短距離には東棟のエレベーターを使うのでは？わざわざ遠回りして南棟エレベーターを使わないのでは？
そう考えると上の計算にはならないと思うけど。
まぁそれでも南棟にはもう一基ほしいですね。
駐輪場も駐車場もエレベーターもあるに越したこと無いね。

[785: 匿名さん]

入居が2年近くあとのH29年3月。
今賃貸に入っていて自分で家賃を月20万払っていると
22ヶ月分440万円の持ち出し。
この差額は年内に入居できる物件とま迷うところです。

[786: 匿名さん]

分かりやすいブランズの宣伝
焦ってるのかな

[787: 匿名]

>>785
ブランズが売れ残って値引きを待つというのであれば危険。
差額400万の差がブランズとオーベルにあると思うなら答えは出てるはず。
まぁ最後は相性やら直感でしょうね。

[788: 匿名さん]

>>784
18階まではそうでしょう。
しかし東棟のエレベーターは19,20階まで来ませんね。

ブランズは356戸に5基　 71戸/基
オーベルは452戸に4基　113戸/基

まあ、そんなことにこだわるな、と思えるかどうか人によりますね。

[789: 匿名]

>>788
たしかに通常70戸前後に1基と考えると少ないですよね。
すこし小さめを一基増やしてもらうというのもう今からじゃ無理なんでしょうね。

[790: 匿名さん]

他のオーベルグランのスレを読む限り仕様はほぼ共通
管理費安いし、あんまり問題にはなってないようなので
関係なく売れそうな気がする

[791: 匿名さん]

エレベーターは少ないし小さいですね。
駐輪場の抽選がもれて、自転車をベランダに置いている人やベビーカーを使用しているが、乗ったらすぐに満員になりそう。
中層階では何度か乗れないこともありそうですね。

[792: 購入検討中さん [ 30代]]

手付金などはいくらなんでしょうか。
すべてを含めたフルローンでも買えそうですか？
また、ローンを払い出す時期はいつごろ、２年後でしょうか。

[793: 匿名さん]

>>792
頭金は契約金額の１０％ではないのかしらん？

[794: 匿名]

>>792
失礼ですが本当に数千万するマンションを買うおつもりですか？
最低限のマンション購入にかかる資金等の知識は調べておいた方がいいですよ。
ネットで、簡単に調べられますから。
ここの営業の人が知識経験豊富な担当であなたにプラスになることをすべて教えてくれる人にあたればいいですが、そうでないとあなたが損して苦労することになりますよ。

[795: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はブランズよりは安くするそうだけど、いくらぐらいに落ち着くのだろうか。
日当たりとか考えると高層階だけど、トータルだとそんな安くもないのかな。

[796: 匿名さん]

若夫婦などマンション慣れしていない人には
カフェやゲストルーム、スタジオなどみな自分たちが
ランニングコストを払うことに気づいていない。

少なすぎるエレベータ台数や(二重ではなく)一重床、
ベランダのへっちゃい仕切り壁など、
初期設備投資のコストダウンを徹底して
なかなか上手なショーケース。

細かいところは気をつけてみると安っぽいが
食洗機つきなど、価格は頑張った。

[797: 購入検討中さん]

販売時期が5月って早くないですかね？
もう次の説明会で現地いったり資金検討？みたいな。そんな早いんですか？

[798: 匿名さん]

ペラボー、田の字、外廊下の三点セットでしょうか？

[799: 購入検討中さん [ 30代]]

ここは前評判では安いことになっているが、安いですか？
意外に高いと思うのでブランズの二の舞になりそうな予感。
ブランズが値引きする前に売り切れなかったら、購入検討者もそっちに流れ、売れ残るかもしれない。

ここでしくじると購買希望者の熱も消え勢いはなくなるでしょう。
そして、ブランズ、オーベルともに第４期、第５期とズルズルいくかもしれません。

第1期の販売価格でどれくらいの入居率になるのかが見物ですね。短期決戦とのことですが、今の価格維持でいけると
考えてるなら勘違いこの上なし、と思うのは私だけ？

戸数はまだまだあるのでまったく焦ってません。
いいお話がどちらからくれば買おうかなと思う程度です。今の価格なら決定打とはなりません。

[800: 匿名さん]

>799
価格が高くて買えないと思うなら他を探した方が良いと思います。

[801: 匿名さん]

人気の住居と不人気の住居が二分化しそうですね。
デベロッパーがどの様に完売させるか腕の見せどころでしょうね。

[802: 購入検討中さん [ 30代]]

＞800

別に買えないわけじゃない。買うにはもうひと押し何かがないと買いたくないだけ。
お買い得感ってのはなにも家だけじゃなく、100円ショップでもベンツでもいらんものはいらん。

買ったときに大規模マンションに私と半分のくらいの入居者になるのはお笑い（笑えないし）だし、
よくある堂々竣工！第2期10次販売開始！みたいな恥ずかしい中で暮らすのはマジで勘弁ですよってこと。
堂々竣工って何？っていつも思います笑。

[803: 物件比較中さん]

値上がりしてもいいから、もう少し仕様を良くして欲しいなぁ…。特に水回り。

[804: 匿名さん]

>>802
ブランズの悪口はダメよ

[805: 匿名さん]

>>801
14階建ての公務員住宅より高い階
高速から離れた部屋
エレベータ前は避ける

結局16-20階の南東側の部屋に人気集中
日照と眺望の悪い14階以下は先着順

[806: 匿名]

ここを買いと思うかどうか人それぞれね。
うちはしばらく東品川から品川シーサイド付近で同規模の中古物件探してたのでこことブランズが出た時にはどちらか購入しようと決めましたよ。
このあたりも80㎡越えると普通に築10年でも6000を超えてきますからね。
まぁ買うか買わないかを決めるのは相性、タイミング等あるからね。

[807: 匿名さん]

>>806さん

本当にその通りです。
タイミング、相性、ぴんと来るものがあるかどうか。
NETの口コミにだまされ(?)ないように気をつけましょう。

[808: 物件比較中さん [男性 50代]]

販売時期が5月って早くないですかね？

[809: 匿名さん]

>>808

入居が約２年後の3月って遅くないですか・・・とも言えますね。

[810: 匿名]

早く契約させたいんだろうね。
焦らせたいのか。

[811: 匿名さん]

ブランズ検討者に「うちも建てるから、購入待っててね！」という意図があったのでは？
確かにあの予定金額はかなりインパクトがありましたから、
オーベルのMRを見てからにしようという人もかなりいたのではないでしょうか？
しかし、双方ともこれからは活発になるでしょうね。
場所と規模は似ていても、メリット、デメリットがかなり違う物件なので...

ただここの想定外のデメリットは、みなさんも指摘している通りエレベーターですよね。
日照と展望のいい高層階を購入しても、毎朝忙しい出勤時間帯に下まで降りるのに、
いったい何分かかるんだろうと思ってしまいます。

[812: 購入検討中さん [男性 30代]]

この前MR行ってきました。

値段はブランズと差がある部屋とほぼ同額な部屋があるようですね。

ブランズ　７階　75平米　4700なのに対し
オーベルの南側　７階　76平米で4600台　でした。

11階で70平米ですと150差がある部屋もありました。

今が実家住まいの人は待ってもよいように思いましたが
賃貸住まいの人は、1年半の賃料を考えると・・・ですね。

[813: 匿名さん]

まあ1期でどれだけの戸数を放出するかで
ブランズとどっちが需要あるか分かるでしょ。
資産価値的には勝馬に乗った方がいいのだろうね。

[814: [男性 30代]]

ブランズとオーベル両方検討していると
安い安いと言われてる意味がよくわかりません。
結局、みんなが買いたい部屋はブランズの値段と変わらないんですよ。

なので一見オーベルが有利な雰囲気ですが、第一期の入居率がわかれば実情はみえてきますよ。買いたい価格は皆さん同じなので、ブランズの値引きが始まったとたんにここを検討してるひとたちもいなくなる、こともありえる。

第一期でここを購入されたひとが重要なポイントになります。それでも全部埋まっても3分の１だもんなあ。見ものですね。

[815: 匿名]

オーベルが値段を公開して、ブランズが渋々値段を下げたからいまは同じような金額になったのではないの？
値段に違いがないということは設備がよいブランズの方が上なの？

[817: 購入検討中さん]

全住戸を比較はしてないが、たぶんオーベルの方がほんの少し安いと思う。

但し、竣工時期の差ほど安くは無いのでは？

結局待てる人は待てば良いし、待てない人はブランズを買えば良いし・・・
うちはオーベルに住もうとすると、今の住居を1回更新しないといけないんで、
その辺の費用差含めどちらにするか検討中です。

[818: 匿名さん]

　広さと階層のみで比較するとオーベルの方が安いが、建物の質等コストパフォーマンスで比較すると
ブランズの方がお買い得？のような気もします。
ただ、それぞれ住宅にかけられる金額やこだわりたい部分と妥協できるところが違うのでいろいろですね。

[819: 匿名さん]

建物の設備・仕様・広さ、ロケーション、入居時期、日照・眺望など
両方ともいい値付けをしていますね。　うまいわ！