オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[641: 購入検討中さん]

連投ですみませんが、価格期待書き込みで、低価格を求める気持ちはわかりますが、市場での適切価格があるわけでそれ以上を期待するのはこのご時世、品質面で不安も覚えます。

市場価格として「適正」な価格であれば買いだし、市場価格を大きく離れた期待については、単なる購入者よがりだと思いますが、どうでしょうかね。同条件で、引き合いに出せる物件があれば別ですが、おそらく見つけられないのでは。

安値の期待は当然ですが、十分お買い得な物件と思いますので、もっと別の観点から物件の魅力にフォーカスして、意見交換できればと思っています。

[642: 購入検討中さん]

低価格を期待というかブランズが全体の価格を高めにして失敗してるので

ここは多少広さを犠牲にしてもグロスは抑えてくるでしょうね

そういう意味での低価格には期待してます。

品質面を落としての低価格などは誰も望んでいないのでそのへんは大丈夫じゃないでしょうか

[643: 匿名さん]

共用施設のカフェラウンジ良いですね。
共用施設が必要でない人にとっては、無駄なスペースなのかもしれませんが。
私自身東海地方出身で、出勤前のカフェとかは、とても馴染みがあります。
ランチの後のカフェとか、疲れた時の休憩にカフェとか。
大型モニターもあるとの事なので、オリンピックを皆で見たりとか
住人同士の触れ合いが多くてよいのではないでしょうか？

[644: 匿名さん]

【取材レポート】オーベルグランディオ品川勝島
http://allabout.co.jp/gm/gc/453759/

[645: 購入検討中さん]

ここの付近の中古相場からしたらここのCPは、たしかにヤバいよね。築浅の中古物件とほぼ価格かわらないし。
なんかここまで安いと裏がありそうで怖いな

[646: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。予定価格も教えて頂けましたがとにかく安いですね
価格はあえて書きませんが・・資料請求数多いのも納得です
低層はおろか眺望抜ける上層でもとても安いですね。

間取りや設備はごく普通で特筆すべきものはなかったですけど
天井もそこそこ高く（2600くらいだったかな？）開放感はあります。
共用設備に関しては充実していると思いますが私自身はそんなに魅力感じませんでした、
但し人によっては魅力的に映るかもしれません。あくまで主観です。

外観のマテリアルも良いタイル使用しているそうです
見た目も高級感ありますし、規模が大きく敷地も広いため建物のスケール感はありますね

管理費はスケールメリットがあるせいか、設備の割に低い設定（見積もり）です。
物件自体はとても好印象でしたが担当さんがしどろもどろ
事前案内会ですからまだ慣れてないのでしょうね。
高い買い物ですので営業さんへの評価は少し低いです。
次回行くときにはれてもう少しきちっとした対応して頂けるとよいですが・・

[647: 物件比較中さん]

南棟EV2基って無理がないですか？
間取りもバリエーションが少なくガッカリしました。

[648: 匿名さん]

高級エスプレッソマシンにどれほどの価値があるのか分かりませんが
価格的にはブランズよりだいぶ安いみたいですね
郊外、他県からの需要も取り込んで集客好調みたいですね

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000013042015...

[649: 購入検討中さん]

2LDKは、かなり人気になりそうですね。
しかしながら、ブランズにある3LDKは、ブランズより価格帯は安いですが、コストパフォーマンスはブランズが上かと思いました。また、完成が1年半ほど違うので、そこをどう考えるか悩みます。

[650: 購入検討中さん]

事前案内会へ行ってきました。
間取りの広さや方角もありますが、南向き76平米クラス11階で4700万～一階上がるごとにと25万アップな感じでした。
確かにブランズより安いです。
ここからは主観ですが、モデルルームを見て、バルコニー側の窓の大きさがブランズより小さく感じました。
図面を見るとブランズの74平米と同じスパンの6メートル20。梁の場所+壁がある分窓が小さいのかなぁと思いました。
また騒音の話は別として、オーベルは直床二重天井、ブランズは二重床二重天井。
ベランダの隣との境界がオーベルは板一枚、ブランズはとしっかりとした壁。

建物的にはブランズの方が良いと思いました。

オーベルはオレンジシリーズとして使いやすさの目線でちょっとした便利機能がついてるモノが多い。
食洗機が標準設備、二重サッシ、室内物干しという点ではオーベルも良いですね。

管理費について聞くとブランズより安くする方向だそうです。大規模だからこそ、沢山の共用設備があってもお安く出来ると営業さんは言ってました。
ただ最初は安くても長い目で見る事を考えて、共用設備に踊らせられないようしっかり検討しようと思いました。

[651: 匿名さん]

こちらの居室の天井高はいくらでしたか？

[652: 匿名さん]

ブランズは2,550mmとパンフレットに書いてありました。
ここはまだ図面集見ていないので・・・

[653: 購入検討中さん]

>>651
2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

[654: 購入検討中さん]

>>651
オーベルは2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

[655: 購入検討中さん]

えっ、ブランズと全く一緒？
同じような６０ｍ以内の高さの建物で、オーベルは２０階建、ブランズは１８階建。
天井高に差がでてくると思ったのですが...
ということは、床の構造と厚みの違いなのか、専門的な知識がない私には難しいというか悩みます。

[656: 匿名さん]

ご連絡ありがとうございました。
居室の高さはブランズと同じですね。

玄関前のアルコープがないのと、
ベランダの隣戸との仕切りが非常脱出用で
ややプライバシー感に劣る点が見た目の差異でしょうか。

[657: 匿名さん]

建築看板見る限りブランズよりこちらのほうが高さありますよ（周辺含め一番高層）
なので２０階建てで同じ天井高でもおかしくはないはずです。

[658: 物件比較中さん]

何階から公舎の影になりそうでさか？
11階なら日陰にはならないですかね？、

[659: 匿名さん]

確かオーベル60mに対してブランズ57.65mです。建築高に大差はありませんが直床を利用して階高を圧縮する工法がお得意の長谷工ですから、天井高が同じでも不思議はありません。

持込企画という点意外にも低コスト工法で安く作るノウハウがある長谷工だからこそ出来るこの低価格です。正直価格差があるだけに建物とCPからすればブランズの方がずっと良質な仕上りだと思いますが、この低価格であればある程度の質の低下は致し方ないです。

ブランシエラは床暖房はおろかウォシュレットすらオプションという潔さで、本当に何も付いてない仕様でしたし、建物としての質はともかく共用部や食洗機標準装備、収納等の工夫で比較的バランスは取ってるのではないでしょうか。

[660: 匿名さん]

当初の販売予定から遅れるそうですね。反響、来場予定者数が多すぎて
全部捌くのに５月の販売じゃ間に合わないそうです。

[662: 購入経験者さん]

ブランズを購入した者です。
南向き76平米クラス11階で4700万～が本当だとしたら、ブランズのほうが
安いと思うのですがいかがでしょうか？購入したのはブランズのもう少し下
の階ですが、階ごとに25万としてもブランズのほうが安いような・・・。いかがでしょう？

[663: 購入検討中さん]

値段、気になりますねー。実際にブランズとここで価格比較をされた方の
情報が知りたいです。

[664: 購入検討中さん]

>>No.662さん、

何階でいくらぐらいか教えて頂けると有難いです。

[666: 匿名さん]

>659さん

総高さ、ありがとうございました。
オーベル： 60/20-2.55=0.45m
ブランズ： 57.65/18-2.55=0.65m

概算ですがこれが両マンションの
天井/床厚さの違いと考えていいのでしょうかね？

[667: 匿名さん]

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52315236.html

高さについてはこちら65メートルですね

[668: 匿名さん]

ロビーフロアの高さは基準階より高いのが普通なので単純に割り算してもあまり意味ないですよ。高さってのも屋上のスラブの高さじゃないしね。

[669: 購入検討中さん [男性 40代]]

ここは制震構造ですか？この値段で免震はないと思いますが、、、

[670: 購入検討中さん]

ブランズの価格はスーモに出ていますよ
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinagawa/nc_67709235/madori/?kk...

[671: 購入検討中さん]

情報をありがとうございます。
公式ホームページより先着住居が減っているようですが、オーベル効果？
西棟がないですね。

色々と意見はあると思いますが、
私はブランズの東棟は別格と思っています。
オーベルと環境条件がほぼ等しいのは、西棟と思います。

[672: 親同居さん]

モデルルーム案内来たから予約したけど超先なんですけど・・萎える
営業増やせよ。

[673: 匿名さん]

集客数多いみたいだから仕方がないね。
注目度かなり高く今後も混むと思うから早めに予約して良かったじゃない

[674: 購入検討中さん]

建物の地震の対応は大丈夫そうですか？

[675: 匿名さん]

（最低限の）耐震も免震も制震も一長一短あると思います。
大震災が心配な方は不動産は購入しないほうがいいと思いますよ。

[676: 匿名さん]

確かに地震の程度にもよりますが、直下型の縦揺れがきたら、どの構造でももたない？ようなことを聞いたことがあります。
もちろん、それぞれの地盤にあわせて、それぞれの対策はしているはずですが。
でも、オーベルの高さ６０ｍ（最高高さ６５．０ｍ）ってなんですかね...
屋上に５ｍなにかつくるのかな？

マンションは、４５ｍや６０ｍがひとつのラインになっていて、６０ｍを超える高さになると、
建築基準法の関係で超高層建築扱いになり、建築許可が下りるのに厳しい基準と膨大なコストがかかると聞いたことがあります。
さすがにこの低価格で６０ｍ越えのマンションは無理があるような気がしますが。

[677: 匿名さん]

耐震、制震、免震いずれの構造でも直下型大地震が来れば建物は無傷では済みません。あくまでそうした大地震でも最低限「倒壊は免れ人が避難出来るレベルの被害に抑える」為の物です。地盤や地形によって相応しい構造は異なります。免震については震度5程度までしか検証されていない技術なのでもっと大地震の際にどれだけの効果があるのかはあくまで机上の計算です。

[678: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここの物件、3200万の場所となると、５Ｆの南側とかですかね？

3200万でもギリギリの線なので、２ＬＤＫで一人暮らし、２３区内。となると、
他に比較検討できる場所が皆無なんですよね・・・

[679: 匿名さん]

別の物件見に行ったとき元の価格が安い方が資産価値の目減りは少ないと言われましたが
どうなんでしょうね。決して便利な場所ではないですが再開発次第で仮に売る時も最低限の下落で済むのでは？
と思います。
2LDKなら結婚して更に子供が出来ても小さいうちまでなら住めるでしょうし
悪くない選択じゃないでしょうか。ここは現状２３区最安値レベルですしね

[680: 物件比較中さん]

>>679
ここから少し離れた物件の中古相場見ました？ここの安さが分かりますよ。築10年前後でも5000万前後で販売してますからね。
ここはたしかに便の悪いマンションだけど、それにしても安すぎるよね。

[681: 匿名さん]

ここの一番安い部屋ならそんなに価格の落ちは激しくないのでは。
おそらく日照や眺望が悪いから安いんだと思うし。これ以上悪くならないのは逆に安心かも。
逆に今眺望日照が好いところは、将来の開発で眺望や日照が悪くなったら劇的に下がる可能あるよね。

もっと安いのを探したかったら足立区に行けばまだあるかも。

[682: 購入検討中さん]

オーベルは安いがそれなりの安心感を持てる物件が多い気がする

長谷工とうまく組んでいるのでは？

[683: 匿名さん]

他所の営業に言われたことですが地域のNo1物件買っとけば問題ないそうです。
このエリアの場合はここがNo1じゃないでしょうか。

共用設備も充実してますし、大規模はそういうとこが評価のポイントらしいです。

[684: 匿名さん]

カフェの運営はどうするのでしょうか。
居住者のみ相手で成り立たない場合は管理費で補填？
あるいは外の人も入れるようにする？

[685: 匿名さん]

最初は珍しさで利用多い。
↓
数年後、ヘビーユーザだけが通う。
↓
メンテがかさむ。
↓
共用費から赤字補てん。
↓
反対、閉鎖案がでる。
↓
ヘビーユーザが怒る。
↓
時間短縮（土日だけとか）におちつく。

なので、無くなりはしないのですが、だったら最初から縮小案でいいじゃん！
って誰がいってた。
結局人件費とメンテ代が結構かかるんです。

以上です。

[686: 匿名さん]

ここの場合は管理費も安いから運営費も安いのでしょう。

スケールメリットがあるのと大成が管理上手とかいろんな要素あるのでしょうけど。

[687: 購入検討中さん]

カフェなんかつくるなら、自転車駐輪場の増設（電動でも入れやすいの）、カーシェアリングの充実、トランクルーム等やってほしいよ！
営業見てるか！？

[688: 匿名さん]

今更無理だから諦めてね、嫌なら買わなくて結構（どうせ売れるし）って言われるのがオチでしょう。
まぁでも設備が気に入らないなら手を出さなければいいだけという簡単な話しですな。

[689: 匿名]

今流行りの嫌なら買うなってやつだね。
まぁただ新しく作る施設装備はともかく、自転車置き場とかはしっかりしてほしいね。
二段式もメーカーに寄って大変なのもあるし

[690: 匿名さん]

>>689
ここ、二段式ですよね。駐輪場。
大丈夫かな。