オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[621: 匿名さん]

ディスポーザーにコンシェルジュサービス付きで、カフェやらサウンドルームにゲストルーム等、維持費のかかりそうな共用部もあるのだから管理修繕合わせて最低でも2万は超えて来るでしょうねブランズも同様です。管理修繕を抑えたいのであれば共用部等何も無い小規模マンションにするべきです。

[622: 匿名さん]

>>621
小規模は共用施設がなくても管理費が高くなりますよ。管理費は管理レベルを下げれば下がるので、管理費を下げないと売れない地域の長谷工大規模に行けば安いですね。

[623: 匿名さん]

２、３万は、本当に最低限だと思う。
先は、もっとかかることを想定して、
払えないなら、資金計画を見直した方が良い。

[624: 購入検討中さん]

>>622
長谷工ではなくても
安いですよ。

[625: 購入検討中さん]

グーグルマップでの写真確認と、今発表されてる外観を見比べると、
南側で隣の建物との距離が10メートル前後しかないように見えるんだけど・・・
日当たりってどうなんだろう。

共用施設が充実してるし、目の前がバス停だしスーパーめっちゃ近で
価格を見ても値ごろだし、検討したいんだけど
逆に価格が安すぎて大丈夫なん？って心配してる。

１５階以上を買えば問題ないんだろうけど・・・
値段次第かな。

[626: 購入検討中さん]

>>625さん
本日、現地を見てきました。
もう少し、南側の側の建物とは離れているようですが
建物は商業施設なので低層では、お見合いすることでしょう。

[627: 匿名さん]

南側の建物より高くなる階から一気に価格が上がるのでしょうかね？
東側は交通量の多い道路に面しているし、悩みます。。。

[628: 匿名さん]

>>622

仰る通り管理レベルが下がれば管理費は安いはずです。

ここにある設備はいずれも維持費がかかります。ディスポーザーの処理槽設置で必然的に定期メンテが必要になりますし、コンシェルジュと警備員と管理員の24h有人管理の為の人件費、それに加えて同じく人件費や定期メンテの必要な共用設備が充実となれば管理費が高くなって当然です。

共用設備もディスポーザーも24h有人管理も無い、ただのオートロックマンションなら管理費は安くなるはずという事です。

[629: 購入検討中さん [男性 30代]]

となると、管理費が月2.5～3万程度で、修繕費積立が月8千円程度と考えればよいですかね？
もっとしますかね？

ここは確か、タワーではないと思っていましたが、タワーなんでしょうか？

いずれにしても、3500万を超えるようであれば購入を検討できないぐらいの年収何ですけどね・・

[630: 匿名さん]

一般的な認識としては中層マンションでしょうが、一応建築基準的には60m以上は高層建築物に該当しますし、タワーの定義は20F以上なのでSUMOサイト等ではタワーマンションの分類になってる様です。

[631: 匿名さん]

管理費はそれなりにかかると思いますが、戸数多いので、管理費と修繕あわせて２万後半ー３万前半ぐらいかなあと。
この規模だとだいたいこれぐらいかなあ。
修繕で、将来はプラス１、２万は上がると思った方がよいです。
中古で築10年ぐらいのマンション情報が参考になります。

[632: 匿名さん]

管理費と、修繕あわせて
ブランズ24000-30000

[633: 匿名さん]

他の同規模のオーベルグランディオは平米１５６円だそうです。
スケール活かして結構お安めとの評価
ここは機械式駐車場も多いのでそこよりは高くなるかもしれませんが
修繕費と合わせて２万前半から後半という感じではないでしょうか

[634: 匿名さん]

安けりゃ安いで不安だといいうし、高ければ文句をいう
管理修繕費って落としどころが難しいね。

国も警鐘鳴らしてるけど将来的にマンションの修繕費不足は深刻な問題
個人的にはタワマンや小規模マンションより中層である程度整形のマンションの方が安上がりかなって思う
尚且つ大規模の方がいいですね。

本当は三菱みたいに初期に一括で１００万くらい徴収する方がいいんだろうけど・・
ここら辺だと海も近いので塩害でマンションの劣化早いかもね

[635: 匿名さん]

機械式駐車場は野晒しの様なので塩害の可能性も考えると維持管理が心配です。

結局最安値は眺望も日照も望めないお見合部屋の2LDKや狭めの3LDKで視界の抜ける15F以上や3LDKのボリュームゾーンはブランズと大差無いのでしょう。

[636: 匿名さん]

まぁ塩害考慮するならならブランズの方が酷いでしょうね
あそこの方が潮風強いし

[637: 匿名さん]

＞＞６３５

それじゃブランズと同じくここも失敗しちゃうんじゃない。
流石にあの失敗を見てそれはないでしょうし多少は学習して来ると思いますよ。
近所の長谷工物件のデータも活用できることですし

[638: 匿名さん]

ブランズもここも仮にこの程度の戸数でコケるようなら勝島の将来性もたかが知れてるな。

[639: 購入検討中さん]

購入検討してますが、ブランズ含めて、要は勝島という地域ににどれだけ価値を見込めるかという点だと思っています。
「品川区」としての価値として、お買い得とみるなら買いだし、ここに価値を見込めないならもっと離れた郊外を検討、

共用施設をみればこれで３万前後もしくは以上を高いと感じる人はターゲットから外れて、もっと何もないマンションを選択すべきと思います。ターゲットにハマる人からすれば、決して高いものではなく標準的なものですよね。

[640: 購入検討中さん]

ちなみに、ブランズは失敗ではなく、単にオーベルとの比較で、買い控えの人が多数で、オーベルの発表とともに双方との活発になるのでは、と思っている検討者ですが、少数派ですかね。わりと同じような人たちがいるのでは？と勝手に推測しています。

価格の差は条件とニーズ次第で生まれる可能性はありますが、物件としては大きな差はないので（あまり差が生まれると逆に不安です）、リセールも考慮して「お買い得物件」として今後活発な地域になるのではと期待しています。

逆にいずれかに偏らざるを得ない物件であれば、地域価値、資産価値として購入は検討物件だと思ってみています。