オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[601: 匿名さん]

いやここの方が大規模だよ。でも何をするにもスケールメリットが働くから大規模の方が負担少ない
タワマンより維持費安い中層だし、ブランズと比べてもより戸数が多いここは管理費安いんじゃないかな

[602: 匿名さん [ 40代]]

南向き真ん中付近10階以上がどれ位の価格で出るかだな
低層階は南も東も安く集客するはずだから上層階勝負だな

[603: 匿名さん]

坪単価で見ればブランズよりちょっと安いくらいだろうけど、広さを抑えて相対的に
全体のグロスを下げてくると予想されますね。
そうなればブランズの二の舞ような失敗は防げるんじゃないですかね

[604: 匿名さん]

今月末にＭＲがオープンしますね。
各部屋の価格がどのように設定されるのか興味がわきます。

[605: 検討中の奥さま]

事前案内会の通知が来ました。人気みたいで予約が取れなくて随分先ですが、とりあえず、と現地を見てきました。
…品川区民公園辺りに漂うお馬さんの香り、はウィラ大井で途切れていましたが、爆走していくトラック、埃っぽい空気(工事のせいですね、たぶん)、倉庫の建物の目立つ感じに、ちょっと引き気味です。品川区で新築、は魅力的なのですが。

[606: 匿名さん]

現在は発展途上ですが、ここのオーベルはじめ、
公務員住宅、近隣のブランズなどが完成した際は
かなり大きな居住エリアになるかもしれませんね。

住宅選びにどのような優先順位をつけるか…でしょうか。
ブランズもそうですが『都内＆新築』は魅力的です。

[607: 購入検討中さん [男性 40代]]

うまのにおいはどうでしょうか？昨日いったら風向きのせいかしませんでした。実際に、現地に行かれて匂いがされた方教えてください。

[608: 購入検討中さん]

知っている方教えて下さい。
南側、南東側にビルが建ちますか？
高層階だと大丈夫でしょうが高いから心配です。

[609: 匿名さん]

>>608
可能性はもちろんありますよね。
もともと南側との境界は近接してますので、低めの建物でも低層階はアウトではないでしょうか。

[610: 匿名さん]

>608さん
609さんの言うとおり可能性はありますよね。
ここは日影規制がないので、南側はどんなに近くても建物が建てられる可能性はあります。さらに、敷地さえ確保できれば高さも同じ位になる可能性もあると思います。
ただ、前の施設が警察なので、リスクは民間施設より少ないような気がします。
そういう意味では東南側のほうが立替の可能性がありそうです。

一方、ブランズは前面に40m幅を確保しているのでここほどのリスクはないですが、高い建物が建てられて眺望が無くなるリスクはこちらと同じだと思います。

[611: 購入検討中さん [男性 40代]]

何階以上だと大丈夫だと思われますか？せっかく南側なのに日照がアウトだと悲しいですよね。

[612: 購入検討中さん]

>>611さん
モデルルームに行かれて、営業さんに確認された方が良いと思います。彼らは、冬至夏至の時の日照のシュミレータを持っていると思います。

[613: 匿名さん]

>>610
日影規制がないって

[614: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは意外と安くて良いですね。
一人なので、２LDKで十分ですし、予算もまぁ3200万ぐらいなら何とか・・・

ただ、下層階だと展望はほぼ絶望的ですよね・・・
この場所じゃ、管理費も3万ぐらい取られそうですし・・・

職場からは却って遠くなるので微妙ですかね・・

[615: 匿名さん]

管理費ってそんなにかかるものなんですか？
戸数が多いですから、さすがにそこまではかからないんじゃないかと思います
大規模物件のいいところって、
月々のそういうコストがあまりかからない所にあると思われるので
って、結局は蓋を開けてみないと判らないですけれどね

[616: 匿名さん]

最初は、修繕含めて2-3万前半ぐらいかな？

忘れちゃいけないのは、

固都税も年20-30万ぐらいはかかる

大型マンションの修繕と管理費は、
10年以降は、ガツンと上がる傾向に。
ランニングが高いと、リセールに影響。


、、と近隣築10年を売り逃げしたいけど、
買手がでない同僚が嘆いてました。居酒屋で。。

[617: 匿名さん]

この位の大規模マンションで共用設備も色々あると管理費に修繕費合わせて2〜3万は普通です。逆に修繕費等が安すぎると後々大規模修繕時の徴収額が増額何て事もよく聞く話なので、しっかりとした管理修繕計画がなされているのかが重要で大規模だから安いとか良いというものでは無いと思います。

[618: 購入検討中さん [男性 30代]]

>617
管理費と修繕費で2～3万になるなら、やめるかも。
温泉付のマンションと勘違いしてませんか？
このマンションには何もないからいいんでしょうが。

恐らくその値段で実行したら、管理組合で管理会社を変更、コストダウンをいろいろやりますよ。普通はね。

[619: 匿名さん]

最低でもこれくらいはかかります。
今まで10ぐらいみたのですが、
だいたいこんなところかと。

参考になるかはなんですが、
新馬場のタワー500戸は10年目で、
修繕積立て追加と、ランニングだいたい
4万台になったようです。
パン屋は閉鎖。
中古でたくさんでだした。
修繕が最初からネックだったそうですが。

[620: 匿名さん]

>>616
修繕は上がるけど管理費は普通上がりませんよ。

税もそんなにはかからないです。この場所なら70平方メートルで20万は超えないでしょう。

[621: 匿名さん]

ディスポーザーにコンシェルジュサービス付きで、カフェやらサウンドルームにゲストルーム等、維持費のかかりそうな共用部もあるのだから管理修繕合わせて最低でも2万は超えて来るでしょうねブランズも同様です。管理修繕を抑えたいのであれば共用部等何も無い小規模マンションにするべきです。

[622: 匿名さん]

>>621
小規模は共用施設がなくても管理費が高くなりますよ。管理費は管理レベルを下げれば下がるので、管理費を下げないと売れない地域の長谷工大規模に行けば安いですね。

[623: 匿名さん]

２、３万は、本当に最低限だと思う。
先は、もっとかかることを想定して、
払えないなら、資金計画を見直した方が良い。

[624: 購入検討中さん]

>>622
長谷工ではなくても
安いですよ。

[625: 購入検討中さん]

グーグルマップでの写真確認と、今発表されてる外観を見比べると、
南側で隣の建物との距離が10メートル前後しかないように見えるんだけど・・・
日当たりってどうなんだろう。

共用施設が充実してるし、目の前がバス停だしスーパーめっちゃ近で
価格を見ても値ごろだし、検討したいんだけど
逆に価格が安すぎて大丈夫なん？って心配してる。

１５階以上を買えば問題ないんだろうけど・・・
値段次第かな。

[626: 購入検討中さん]

>>625さん
本日、現地を見てきました。
もう少し、南側の側の建物とは離れているようですが
建物は商業施設なので低層では、お見合いすることでしょう。

[627: 匿名さん]

南側の建物より高くなる階から一気に価格が上がるのでしょうかね？
東側は交通量の多い道路に面しているし、悩みます。。。

[628: 匿名さん]

>>622

仰る通り管理レベルが下がれば管理費は安いはずです。

ここにある設備はいずれも維持費がかかります。ディスポーザーの処理槽設置で必然的に定期メンテが必要になりますし、コンシェルジュと警備員と管理員の24h有人管理の為の人件費、それに加えて同じく人件費や定期メンテの必要な共用設備が充実となれば管理費が高くなって当然です。

共用設備もディスポーザーも24h有人管理も無い、ただのオートロックマンションなら管理費は安くなるはずという事です。

[629: 購入検討中さん [男性 30代]]

となると、管理費が月2.5～3万程度で、修繕費積立が月8千円程度と考えればよいですかね？
もっとしますかね？

ここは確か、タワーではないと思っていましたが、タワーなんでしょうか？

いずれにしても、3500万を超えるようであれば購入を検討できないぐらいの年収何ですけどね・・

[630: 匿名さん]

一般的な認識としては中層マンションでしょうが、一応建築基準的には60m以上は高層建築物に該当しますし、タワーの定義は20F以上なのでSUMOサイト等ではタワーマンションの分類になってる様です。

[631: 匿名さん]

管理費はそれなりにかかると思いますが、戸数多いので、管理費と修繕あわせて２万後半ー３万前半ぐらいかなあと。
この規模だとだいたいこれぐらいかなあ。
修繕で、将来はプラス１、２万は上がると思った方がよいです。
中古で築10年ぐらいのマンション情報が参考になります。

[632: 匿名さん]

管理費と、修繕あわせて
ブランズ24000-30000

[633: 匿名さん]

他の同規模のオーベルグランディオは平米１５６円だそうです。
スケール活かして結構お安めとの評価
ここは機械式駐車場も多いのでそこよりは高くなるかもしれませんが
修繕費と合わせて２万前半から後半という感じではないでしょうか

[634: 匿名さん]

安けりゃ安いで不安だといいうし、高ければ文句をいう
管理修繕費って落としどころが難しいね。

国も警鐘鳴らしてるけど将来的にマンションの修繕費不足は深刻な問題
個人的にはタワマンや小規模マンションより中層である程度整形のマンションの方が安上がりかなって思う
尚且つ大規模の方がいいですね。

本当は三菱みたいに初期に一括で１００万くらい徴収する方がいいんだろうけど・・
ここら辺だと海も近いので塩害でマンションの劣化早いかもね

[635: 匿名さん]

機械式駐車場は野晒しの様なので塩害の可能性も考えると維持管理が心配です。

結局最安値は眺望も日照も望めないお見合部屋の2LDKや狭めの3LDKで視界の抜ける15F以上や3LDKのボリュームゾーンはブランズと大差無いのでしょう。

[636: 匿名さん]

まぁ塩害考慮するならならブランズの方が酷いでしょうね
あそこの方が潮風強いし

[637: 匿名さん]

＞＞６３５

それじゃブランズと同じくここも失敗しちゃうんじゃない。
流石にあの失敗を見てそれはないでしょうし多少は学習して来ると思いますよ。
近所の長谷工物件のデータも活用できることですし

[638: 匿名さん]

ブランズもここも仮にこの程度の戸数でコケるようなら勝島の将来性もたかが知れてるな。

[639: 購入検討中さん]

購入検討してますが、ブランズ含めて、要は勝島という地域ににどれだけ価値を見込めるかという点だと思っています。
「品川区」としての価値として、お買い得とみるなら買いだし、ここに価値を見込めないならもっと離れた郊外を検討、

共用施設をみればこれで３万前後もしくは以上を高いと感じる人はターゲットから外れて、もっと何もないマンションを選択すべきと思います。ターゲットにハマる人からすれば、決して高いものではなく標準的なものですよね。

[640: 購入検討中さん]

ちなみに、ブランズは失敗ではなく、単にオーベルとの比較で、買い控えの人が多数で、オーベルの発表とともに双方との活発になるのでは、と思っている検討者ですが、少数派ですかね。わりと同じような人たちがいるのでは？と勝手に推測しています。

価格の差は条件とニーズ次第で生まれる可能性はありますが、物件としては大きな差はないので（あまり差が生まれると逆に不安です）、リセールも考慮して「お買い得物件」として今後活発な地域になるのではと期待しています。

逆にいずれかに偏らざるを得ない物件であれば、地域価値、資産価値として購入は検討物件だと思ってみています。

[641: 購入検討中さん]

連投ですみませんが、価格期待書き込みで、低価格を求める気持ちはわかりますが、市場での適切価格があるわけでそれ以上を期待するのはこのご時世、品質面で不安も覚えます。

市場価格として「適正」な価格であれば買いだし、市場価格を大きく離れた期待については、単なる購入者よがりだと思いますが、どうでしょうかね。同条件で、引き合いに出せる物件があれば別ですが、おそらく見つけられないのでは。

安値の期待は当然ですが、十分お買い得な物件と思いますので、もっと別の観点から物件の魅力にフォーカスして、意見交換できればと思っています。

[642: 購入検討中さん]

低価格を期待というかブランズが全体の価格を高めにして失敗してるので

ここは多少広さを犠牲にしてもグロスは抑えてくるでしょうね

そういう意味での低価格には期待してます。

品質面を落としての低価格などは誰も望んでいないのでそのへんは大丈夫じゃないでしょうか

[643: 匿名さん]

共用施設のカフェラウンジ良いですね。
共用施設が必要でない人にとっては、無駄なスペースなのかもしれませんが。
私自身東海地方出身で、出勤前のカフェとかは、とても馴染みがあります。
ランチの後のカフェとか、疲れた時の休憩にカフェとか。
大型モニターもあるとの事なので、オリンピックを皆で見たりとか
住人同士の触れ合いが多くてよいのではないでしょうか？

[644: 匿名さん]

【取材レポート】オーベルグランディオ品川勝島
http://allabout.co.jp/gm/gc/453759/

[645: 購入検討中さん]

ここの付近の中古相場からしたらここのCPは、たしかにヤバいよね。築浅の中古物件とほぼ価格かわらないし。
なんかここまで安いと裏がありそうで怖いな

[646: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。予定価格も教えて頂けましたがとにかく安いですね
価格はあえて書きませんが・・資料請求数多いのも納得です
低層はおろか眺望抜ける上層でもとても安いですね。

間取りや設備はごく普通で特筆すべきものはなかったですけど
天井もそこそこ高く（2600くらいだったかな？）開放感はあります。
共用設備に関しては充実していると思いますが私自身はそんなに魅力感じませんでした、
但し人によっては魅力的に映るかもしれません。あくまで主観です。

外観のマテリアルも良いタイル使用しているそうです
見た目も高級感ありますし、規模が大きく敷地も広いため建物のスケール感はありますね

管理費はスケールメリットがあるせいか、設備の割に低い設定（見積もり）です。
物件自体はとても好印象でしたが担当さんがしどろもどろ
事前案内会ですからまだ慣れてないのでしょうね。
高い買い物ですので営業さんへの評価は少し低いです。
次回行くときにはれてもう少しきちっとした対応して頂けるとよいですが・・

[647: 物件比較中さん]

南棟EV2基って無理がないですか？
間取りもバリエーションが少なくガッカリしました。

[648: 匿名さん]

高級エスプレッソマシンにどれほどの価値があるのか分かりませんが
価格的にはブランズよりだいぶ安いみたいですね
郊外、他県からの需要も取り込んで集客好調みたいですね

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000013042015...

[649: 購入検討中さん]

2LDKは、かなり人気になりそうですね。
しかしながら、ブランズにある3LDKは、ブランズより価格帯は安いですが、コストパフォーマンスはブランズが上かと思いました。また、完成が1年半ほど違うので、そこをどう考えるか悩みます。

[650: 購入検討中さん]

事前案内会へ行ってきました。
間取りの広さや方角もありますが、南向き76平米クラス11階で4700万～一階上がるごとにと25万アップな感じでした。
確かにブランズより安いです。
ここからは主観ですが、モデルルームを見て、バルコニー側の窓の大きさがブランズより小さく感じました。
図面を見るとブランズの74平米と同じスパンの6メートル20。梁の場所+壁がある分窓が小さいのかなぁと思いました。
また騒音の話は別として、オーベルは直床二重天井、ブランズは二重床二重天井。
ベランダの隣との境界がオーベルは板一枚、ブランズはとしっかりとした壁。

建物的にはブランズの方が良いと思いました。

オーベルはオレンジシリーズとして使いやすさの目線でちょっとした便利機能がついてるモノが多い。
食洗機が標準設備、二重サッシ、室内物干しという点ではオーベルも良いですね。

管理費について聞くとブランズより安くする方向だそうです。大規模だからこそ、沢山の共用設備があってもお安く出来ると営業さんは言ってました。
ただ最初は安くても長い目で見る事を考えて、共用設備に踊らせられないようしっかり検討しようと思いました。

[651: 匿名さん]

こちらの居室の天井高はいくらでしたか？

[652: 匿名さん]

ブランズは2,550mmとパンフレットに書いてありました。
ここはまだ図面集見ていないので・・・

[653: 購入検討中さん]

>>651
2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

[654: 購入検討中さん]

>>651
オーベルは2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

[655: 購入検討中さん]

えっ、ブランズと全く一緒？
同じような６０ｍ以内の高さの建物で、オーベルは２０階建、ブランズは１８階建。
天井高に差がでてくると思ったのですが...
ということは、床の構造と厚みの違いなのか、専門的な知識がない私には難しいというか悩みます。

[656: 匿名さん]

ご連絡ありがとうございました。
居室の高さはブランズと同じですね。

玄関前のアルコープがないのと、
ベランダの隣戸との仕切りが非常脱出用で
ややプライバシー感に劣る点が見た目の差異でしょうか。

[657: 匿名さん]

建築看板見る限りブランズよりこちらのほうが高さありますよ（周辺含め一番高層）
なので２０階建てで同じ天井高でもおかしくはないはずです。

[658: 物件比較中さん]

何階から公舎の影になりそうでさか？
11階なら日陰にはならないですかね？、

[659: 匿名さん]

確かオーベル60mに対してブランズ57.65mです。建築高に大差はありませんが直床を利用して階高を圧縮する工法がお得意の長谷工ですから、天井高が同じでも不思議はありません。

持込企画という点意外にも低コスト工法で安く作るノウハウがある長谷工だからこそ出来るこの低価格です。正直価格差があるだけに建物とCPからすればブランズの方がずっと良質な仕上りだと思いますが、この低価格であればある程度の質の低下は致し方ないです。

ブランシエラは床暖房はおろかウォシュレットすらオプションという潔さで、本当に何も付いてない仕様でしたし、建物としての質はともかく共用部や食洗機標準装備、収納等の工夫で比較的バランスは取ってるのではないでしょうか。

[660: 匿名さん]

当初の販売予定から遅れるそうですね。反響、来場予定者数が多すぎて
全部捌くのに５月の販売じゃ間に合わないそうです。

[662: 購入経験者さん]

ブランズを購入した者です。
南向き76平米クラス11階で4700万～が本当だとしたら、ブランズのほうが
安いと思うのですがいかがでしょうか？購入したのはブランズのもう少し下
の階ですが、階ごとに25万としてもブランズのほうが安いような・・・。いかがでしょう？

[663: 購入検討中さん]

値段、気になりますねー。実際にブランズとここで価格比較をされた方の
情報が知りたいです。

[664: 購入検討中さん]

>>No.662さん、

何階でいくらぐらいか教えて頂けると有難いです。

[666: 匿名さん]

>659さん

総高さ、ありがとうございました。
オーベル： 60/20-2.55=0.45m
ブランズ： 57.65/18-2.55=0.65m

概算ですがこれが両マンションの
天井/床厚さの違いと考えていいのでしょうかね？

[667: 匿名さん]

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52315236.html

高さについてはこちら65メートルですね

[668: 匿名さん]

ロビーフロアの高さは基準階より高いのが普通なので単純に割り算してもあまり意味ないですよ。高さってのも屋上のスラブの高さじゃないしね。

[669: 購入検討中さん [男性 40代]]

ここは制震構造ですか？この値段で免震はないと思いますが、、、

[670: 購入検討中さん]

ブランズの価格はスーモに出ていますよ
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinagawa/nc_67709235/madori/?kk...

[671: 購入検討中さん]

情報をありがとうございます。
公式ホームページより先着住居が減っているようですが、オーベル効果？
西棟がないですね。

色々と意見はあると思いますが、
私はブランズの東棟は別格と思っています。
オーベルと環境条件がほぼ等しいのは、西棟と思います。

[672: 親同居さん]

モデルルーム案内来たから予約したけど超先なんですけど・・萎える
営業増やせよ。

[673: 匿名さん]

集客数多いみたいだから仕方がないね。
注目度かなり高く今後も混むと思うから早めに予約して良かったじゃない

[674: 購入検討中さん]

建物の地震の対応は大丈夫そうですか？

[675: 匿名さん]

（最低限の）耐震も免震も制震も一長一短あると思います。
大震災が心配な方は不動産は購入しないほうがいいと思いますよ。

[676: 匿名さん]

確かに地震の程度にもよりますが、直下型の縦揺れがきたら、どの構造でももたない？ようなことを聞いたことがあります。
もちろん、それぞれの地盤にあわせて、それぞれの対策はしているはずですが。
でも、オーベルの高さ６０ｍ（最高高さ６５．０ｍ）ってなんですかね...
屋上に５ｍなにかつくるのかな？

マンションは、４５ｍや６０ｍがひとつのラインになっていて、６０ｍを超える高さになると、
建築基準法の関係で超高層建築扱いになり、建築許可が下りるのに厳しい基準と膨大なコストがかかると聞いたことがあります。
さすがにこの低価格で６０ｍ越えのマンションは無理があるような気がしますが。

[677: 匿名さん]

耐震、制震、免震いずれの構造でも直下型大地震が来れば建物は無傷では済みません。あくまでそうした大地震でも最低限「倒壊は免れ人が避難出来るレベルの被害に抑える」為の物です。地盤や地形によって相応しい構造は異なります。免震については震度5程度までしか検証されていない技術なのでもっと大地震の際にどれだけの効果があるのかはあくまで机上の計算です。

[678: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここの物件、3200万の場所となると、５Ｆの南側とかですかね？

3200万でもギリギリの線なので、２ＬＤＫで一人暮らし、２３区内。となると、
他に比較検討できる場所が皆無なんですよね・・・

[679: 匿名さん]

別の物件見に行ったとき元の価格が安い方が資産価値の目減りは少ないと言われましたが
どうなんでしょうね。決して便利な場所ではないですが再開発次第で仮に売る時も最低限の下落で済むのでは？
と思います。
2LDKなら結婚して更に子供が出来ても小さいうちまでなら住めるでしょうし
悪くない選択じゃないでしょうか。ここは現状２３区最安値レベルですしね

[680: 物件比較中さん]

>>679
ここから少し離れた物件の中古相場見ました？ここの安さが分かりますよ。築10年前後でも5000万前後で販売してますからね。
ここはたしかに便の悪いマンションだけど、それにしても安すぎるよね。

[681: 匿名さん]

ここの一番安い部屋ならそんなに価格の落ちは激しくないのでは。
おそらく日照や眺望が悪いから安いんだと思うし。これ以上悪くならないのは逆に安心かも。
逆に今眺望日照が好いところは、将来の開発で眺望や日照が悪くなったら劇的に下がる可能あるよね。

もっと安いのを探したかったら足立区に行けばまだあるかも。

[682: 購入検討中さん]

オーベルは安いがそれなりの安心感を持てる物件が多い気がする

長谷工とうまく組んでいるのでは？

[683: 匿名さん]

他所の営業に言われたことですが地域のNo1物件買っとけば問題ないそうです。
このエリアの場合はここがNo1じゃないでしょうか。

共用設備も充実してますし、大規模はそういうとこが評価のポイントらしいです。

[684: 匿名さん]

カフェの運営はどうするのでしょうか。
居住者のみ相手で成り立たない場合は管理費で補填？
あるいは外の人も入れるようにする？

[685: 匿名さん]

最初は珍しさで利用多い。
↓
数年後、ヘビーユーザだけが通う。
↓
メンテがかさむ。
↓
共用費から赤字補てん。
↓
反対、閉鎖案がでる。
↓
ヘビーユーザが怒る。
↓
時間短縮（土日だけとか）におちつく。

なので、無くなりはしないのですが、だったら最初から縮小案でいいじゃん！
って誰がいってた。
結局人件費とメンテ代が結構かかるんです。

以上です。

[686: 匿名さん]

ここの場合は管理費も安いから運営費も安いのでしょう。

スケールメリットがあるのと大成が管理上手とかいろんな要素あるのでしょうけど。

[687: 購入検討中さん]

カフェなんかつくるなら、自転車駐輪場の増設（電動でも入れやすいの）、カーシェアリングの充実、トランクルーム等やってほしいよ！
営業見てるか！？

[688: 匿名さん]

今更無理だから諦めてね、嫌なら買わなくて結構（どうせ売れるし）って言われるのがオチでしょう。
まぁでも設備が気に入らないなら手を出さなければいいだけという簡単な話しですな。

[689: 匿名]

今流行りの嫌なら買うなってやつだね。
まぁただ新しく作る施設装備はともかく、自転車置き場とかはしっかりしてほしいね。
二段式もメーカーに寄って大変なのもあるし

[690: 匿名さん]

>>689
ここ、二段式ですよね。駐輪場。
大丈夫かな。

[691: 購入検討中さん]

馬糞の匂いは大丈夫ですか？気になります。

[692: 匿名]

>>691
馬糞は気にならないと思うけど海特有の潮！？の匂いはたまにあるとおもうけど気になるレベルでないかと。
その程度を気にするなら高速の騒音の方が気にならないかな？上階や東側を買えば済む問題だけど。どちらにしても本気で購入するなら朝昼夜色んな顔を持つ勝島を見に行くべき。

[693: 匿名]

>>691
風向きにもよりますが夏場は匂いが気になる日が多いです。

[694: 匿名さん]

首都高速の騒音や排煙の影響はあるんでしょうね。
何かに目をつぶらないといけないのはわかっているのですがね。

[695: 匿名さん]

価格が安いと
住民の質がどうなるかが心配。
大規模だとただでさえ
意見の集約難しいのにね。

[696: 匿名さん]

>>695
小規模だと意見の集約がしやすいということは皆無だから関係ない。

[697: 匿名さん]

>>694
夏場は窓開けてるとTVの音は聞こえませんね

[698: 匿名さん]

聞こえますよ。

[699: 購入検討中さん]

現地に行って来ました。公務員宿舎ですが結構離れたところにありましたが、日当たりに影響しますでしょうか？眺望は影響ありそうですが、、、

[700: 購入検討中さん]

教えてください。
ここは低酸素住宅ですか？
また、エコポイントは付くのでしょうか？

[701: 匿名]

トイレが残念らしいね。

[703: 物件比較中さん]

安くしたいのは分かるけどね。
せめてオプションをふやしてほしいな。
風呂、洗面、収納がいいのに、残念。

[704: 匿名さん]

事前案内会で、部屋ごとの(特に階ごとの)価格はわかるのでしょうか？

[705: 購入検討中さん]

>>704さん
ざっくりとした価格はわかりますよ。

[706: 匿名さん]

>>705
いくら？

[707: 匿名]

>>706
広告にあるパンダ部屋を除いても5階以上南向は、4000〜4500だったような。たしかに安いですよ。
それよりシナの人が説明会で大きな声で話してたようですが、ここもどのくらい入るのですか？

[708: 匿名さん]

>707さん

総論：差別するな…ですが、
各論：自分のご近所にはいやですね

[709: 親同居さん]

投資に不向きなこの立地に本当に中国人が大量に流れ込むのか疑問しかないですが
都心の物件はどこも買い漁られてますね。

逆に中国人に見向きもされないような立地は今後はダメだと思うので
ここは見込みありと思わてるのかもね。

[710: 匿名さん]

中国人にも相手にされないブランズよりいいんじゃないの

[711: 匿名]

>>710
中国人もいい人はいますよ。
最低限のルールを守ってくれれば気にならないですけど。
あまりのも銀座もアウトレットも爆買マーナが悪いのが目立つから

[712: 購入検討中さん [男性 30代]]

一度見に行ってみようかな・・・
２３区内で新築マンションとなると、ここぐらいしか買えそうな所ないし・・・

3500万円の最下層でいいや・・・

[713: 匿名]

IT業界で働いているので、中国人の方と一緒に仕事する機会があるのですが、優秀な方多いですよ。

下手な日本人よりも日本語理解してくれるときもありますし。結局は個々人の個性です。

ただ完全に投資目的で買って賃貸に出す人もいるでしょうから、MRにきてる人＝住む人ではないですよ。

[714: 匿名さん]

マンションの感想ではないのですが、モデルルームの受付にいた女性がけっこう年配ぽくてイメージと違いましたね。「新品」って感じではなかったです。

[715: 匿名さん]

モデルルームいってきました。4ＬDＫの間取りのモデルルームでしたが、あのキッチンの作りはどう思われましたか？使いにくい感じに思えしまいます。

[716: [女性 30代]]

モデルルーム結構行っている方多いんですね。
先程案内会の予約を申込ましたが、満席も多かったです。

[717: 匿名さん]

この連休中にMRに行って、
ブランズかこちらか決める予定です。

[718: 購入検討中さん]

モデルルームにいって来ましたが、今ひとつでした。安いというメリットだけです。首都高の近くといのも子育てに心配です。喘息になりそうで、、

[719: 購入検討中さん]

高速側を避ければよいだけでは？むしろ東の高速の反対側の方が爆安価格ですし...

[720: 購入検討中さん]

わたくしも行って来ました。つくりがやはり安っぽいです。後やはり夏場は馬の匂いがするとのことでした。

[721: 匿名さん]

東と南の低層はビックリするほど安いですね。
南中層以上でブランズと比較して１割くらい安いくらいという感じかな

周辺の中古より全然安というのは驚異的、設備も特に不便を感じるほど削ってる感じはせず
最低限の設備は揃ってるように感じました。

[722: 匿名さん]

2LDKは競争率高そうだな。

[723: 購入検討中さん]

東側は日当たりがほとんどないのではないでしょうか？

[724: 匿名さん]

東側は前面広い道路ですし陽当りは低層でもいいんじゃないでしょうか。
今東向きに住んでますけど朝からポカポカですよ
私は価格的な面も相まって東向きが速攻で売れるんじゃないかなって思ってます。

[725: ご近所さん]

東向きは日当たりは期待しない方がいいと思います。

[726: 検討中]

個人的には、南より東に興味があります。
東棟が安いこともありますが、
高速道路から遠いこと
東から西にかけて風が抜けること《西側の展望が良さそうこと。》
東棟のほうがエレベーターが使い勝手が良さそうなこと
等があります。

南棟は南側の建物に近いので、タバコの匂いがしそうです。
ここもベランダでのタバコはNGですよね？

[727: 匿名さん]

MRで日当りシュミレーションがありますけどここの東向きは悪くなかったですよ。
朝から昼過ぎまで日があたるみたいです。

[728: 購入検討中さん]

ここの安さは付近の中古相場を調べるすぐわかりますよね。うちは南東角部屋の中層階を狙おうかなと。ただキッチンの安っぽさが気になったけど。４Ｌ都内新築ではあり得ない値段ですからね。マイナス部分も気になりますが、、、

[729: 購入検討中さん]

値段も安いとはいえ、高い買い物だけになやみます。南西の角部屋と南東でしたらどちらがよろしいと思いますか？

[730: 購入検討中さん]

南東の、角の中層は階を選ばないと前のビルにモロ被ります。どうですか？

[731: 購入検討中さん]

>>730
一応10階以上と。
いづれ倉庫がなくなって同等のマンションができても日当たりだけは確保できるようにと。
今現在なら6階位でも展望はなくても陽はあたるのでは？

[732: 購入検討中さん]

東側の角部屋に興味があります。眺望も良さそうですが、何階以上だと日当たりや景色がいいか分かる方いらっしゃいますか？

[733: 匿名さん]

東向きはトラック通るの多少うるさいと思う。
その分価格的には安いし、低層でも陽当りがそこそこ良い。

[734: 購入検討中さん]

>>733
音は二重窓だし10階くらい上なら気にならないのかなと。
とにかく南東は陽当たりが命なので。
あとキッチンに窓があるのもよかったかなと。

[735: 購入検討中さん]

東側の倉庫は何階まで被りますか？

[736: 購入検討中さん]

>>735
詳しくわかりません。
たしか東も南も6〜7階程度で同じ高さだったような。どちらも敷地、道路入れれば距離あるので陽当たりは、問題ないとおもいます

[737: 匿名さん]

南側、『再開発』などと称して高層ビル立ちませんか？
敷地の境界めちゃくちゃ近いですね。

[738: 匿名さん]

>>737

高さ制限がありますしタワーとかは建てられないですが、同等程度の建物が立つ可能性は否定出来ませんが当分は無いかと。

[739: 匿名さん]

>>737
そうなんです。
せっかく広い敷地なのに南側が近すぎて。
南向きなのに何も恩恵なし。
だから安いのでしょう。

[740: 購入検討中さん [女性 30代]]

ゴールデンウィーク中に説明会に参加する予定です。何時間程必要でしょうか？同日にブランズのMRも確認したいので、すでに参加された方、様子を教えて頂ければと思います。

[741: 周辺住民さん]

2時間前後でしたよ。
マンション内に入る予定のカフェのパン（一口程度）と飲み物をいただきました。
予定を言えば早く終わらせてもらえるのでは？

[742: 匿名さん]

私もここはこれからですが、一般に２－２．５時間という
所じゃあないでしょうか。

[743: 匿名さん]

私の独断では、
ベランダからの“ぬけ感/日照”と高級感はブランズ、
価格と駅からの近さはオーベル。　

[744: 購入検討中さん]

東側の倉庫も再開発されないでしょうか？心配です。

[745: 匿名さん]

>>744
広い商業施設と病院ができて、低層棟・・・無理か？？？

[746: 周辺住民さん]

>>744
心配より、むしほそうしてほしい。。新街区としてガンガン開発してほしい。

[747: 購入検討中さん]

東京倉庫のようです。競馬場がオーナーだとか、、、

[748: 匿名]

>>747
競馬場が川崎競馬場のように少し商業的になるとか（希望）、JRの羽田行の新線とか今後の、勝島にいい情報ってありますかね？

[749: 匿名さん]

まだ200戸以上あるんだから選びたい放題じゃん。
焦る意味なし。完売まであと3年はかかるし。

[750: 匿名]

>>748
勝島の土地のほとんどは、東京都競馬（上場企業）の持ち物なので、地域住民で持ち株会なんかを作れれば、住民として街造りの提案が出来るかもしれません。

あと、勝島に関するいい？情報ですが、2015年度中に国道357号線の東京港トンネル（西行き）が開通予定です。一般道でお台場から帰ってこれるようになります。

[751: 匿名さん]

>>750
行きは？

[752: 購入検討中さん]

南の76平米の上の階は割高ですか？

[753: 購入検討中さん]

行ってきました。
生活に便利って思うものがおおよそ全部そろっていてあの価格と思うと、お値ごろだと思います。
カフェでは軽食も提供しているみたいなので、魅力的です。

しかしキッチンがチープすぎて・・・あれじゃ引き出しは10年もたないのではないでしょうか。
子持ち世代で使うとなると劣化って本当に早いと思うので心配になりました。

あとは南側の建物との近さです。
東南の角部屋は13階からじゃないとお見合いです。
折角のカフェのテラスも朝と夕方以外はビルの影かと思うと、やや残念。
東側の部屋の方が魅力的に見えてきました。

[754: 匿名]

>>751
大井→お台場方面は、2018年度開通予定です。

あと道路ネタでいうと、首都高羽田線と第三京浜の港北ICが高速つながった後、東名まで延伸します。

首都高中央環状線が出来て、大井南から東名へのアクセスが各段によくなりましたが、さらにショートカットのルートが出来ます。

[755: 匿名]

>>754
今の湾岸の高速に一般道をつくるのですか？
もっとバスを増やしてもらったり、環境がさらに整えば魅力ですね。

[756: 匿名]

>>755
詳細はこちらです。お台場から大井方面に首都高で走ると工事現場見れます。

国道357号線　東京港トンネル
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/357/tunnel/index.htm

横浜環状北線
http://www.shutoko.jp/ss/kitasen/yokokan/outline/

[757: 購入検討中さん]

東側、部屋からレインボーブリッジは見えますか？

[758: 匿名]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20140820/674069/?ST=sp
↑これはできても勝島からは、遠いから影響ないですかね？

[759: 匿名]

>>758
全く関係なし
逆に開通すればモノレールが無くなる可能性もあり勝島にはマイナス
東側が静かになるくらい

[760: 匿名]

ここの大井競馬場を運営している東京都競馬株式会社に今後を期待したいなと（期待をこめて）
ここはウィラ大井は、勝島の倉庫を扱ってるし東京サマーランドもやってるみたいやね。
今後の倉庫街に病院やらレジャー等の施設を開発してもらいたいな。
頼みますよ東京都競馬株式会社さん！

[761: 購入検討中さん]

ブランズとオーベルどっちも行ってきました。
私の主観ですがメリット、デメリットを。
ブランズ
メリット→低層階でも日当たりがよい。二重床。高級感有り。MRでみた検討者の方々は堅実そうなイメージ。ベランダが両サイド上まで壁がありプライベートが守られている。
デメリット→引き渡し間近でオプションの選択肢がほとんどない。共有施設の割に管理費がオーベルに比べ少し高い。自転車が1世帯1台の割り当て。
オーベル
メリット→オプションがいまなら選べる。食洗機が標準装備。収納が素晴らしい。
デメリット→ベランダが2メートルぐらいのパーティションでプライベート感が薄い。MRの来訪者がピアスがたくさん空いてる方や服装が若干？な方有り。

[762: 購入検討中さん]

続きです。
価格はブランズの6階とオーベルの11
階あたりが同程度かと。
オーベルは8階以上じゃないと日当たりが微妙かもしれません。正確に確認したわけではありませんが。
夫婦でいろいろ話した結果我が家は10階以上でオーベルにしぼることになりそうです

[763: 購入検討中さん]

感想をありがとうございます。
共感できました。
私は来訪者まではいたりませんでした。
私としては、ここのネックはエレベーターが少ないことが、大きいと思います。
可能であれば、ブランズと同じく5機はほしいところですが、増やすと管理費が高くなりますよね。

[764: [ 30代]]

みなさんお子さんが生まれたから買う予定ですか？
ちなみに、勝島だけで、1000世帯以上の家族がふえて、かつ子供となると保育園、幼稚園、小学校は厳しくないですか？

[765: 匿名]

>>764
うちは子供2名（幼児）で同じ区から引っ越します。
たしかに幼稚園、保育園、病院は不足するかもしれませんね。
後はどんなタイプの方々が入居するかですね。
最低限のルールとマナーを守る人が入居しないとせっかくの共同施設が台無しですからね。

[766: 匿名さん]

南棟、エレベータ２基は少なすぎ
南側、１４階建ての公務員住宅より高くないと眺望期待できず
二重サッシ防音や断熱の機能は認めるもそれだけ騒音がひどいのか？
カフェラウンジ、当初ははやるもその後の運営成り立たない場合、住人の総意は？
食洗機、収納良し、トビラみなへっちゃい
ベランダ、タイルではなく仕切りも安っぽくプライベート感もなし
盆正月には倍率高すぎでまったく使えないゲストルーム、不公平感を醸造
価格はがんばった、but細かく見ると値段相応とも

[767: 匿名さん]

私もひとつ気づいた点は、アルコープがないので
「玄関を開けるとすぐ共用廊下」は残念です。

[768: 匿名さん]

ファミリー向け大規模
それでいて価格が安い。
住む人如何でどちらに転ぶか？

[769: 匿名]

うちは南東角の10階上を狙いたいと。
今後東京都競馬さん系の会社の開発期待を込めてと。まぁダメでも勝島世帯2400世帯のためにも大井町行きのバスや本数を増やしてもらいたいなと。
天王洲新築マンションやGFTも検討しましたがこちらにしました。
遅くなったときは、品川新橋から迷わずタクシーを使いますがそれでもお得かなと。

[770: 匿名さん]

ここは売れそうだな。

[771: 購入検討中さん]

売れてくれないと、ブランズみたいに竣工後もマンションを売ることになるかもしれないし、管理費は住民負担？だとこの戸数だと怖すぎる。
少なくても来年までには4分の３は以上売れてくれることを願う。そのため様子見の人も多いと思われます。
ブランズ竣工後は値引きもしてくると考えると今オーベルでもそっちにも流れそうだし。

[772: 購入検討中さん]

エレベーターの数が確かに少ないですよね

[773: 購入検討中さん]

南西の角部屋はやはり空気悪いですかね。首都高と被ります。

[774: 匿名さん]

売れてない部屋の管理費はデベ負担だから気にすることはない。
まぁここは竣工前の早期に売れてしまいそうな気もするけどね

[775: 匿名]

>>774
ここは売れるよ。
初めからデベは短期決戦できてるし。
MRからの状況である程度の反響は把握できただろうし。ブランズ狙いの人は、タイミングが難しいですね。

[776: 匿名さん]

むしろダラダラ売られるより、早期に完売してくれた方がブランズとしても助かるんじゃないかな

[777: 匿名さん]

ここは南東角部屋とか人気が偏りそう。
陽当たり悪いし安いなりだから、少しでも良い部屋となるとそれなりに値段も上がるし…。

[778: 購入検討中さん [ 30代]]

<776
なぜ？

ブランズより早く売れたらすごいね。
ただブランズの掲示板を見ると、ブランズ住民はここの住民のことを見下してるみたいなので、
仲良くはなれないと思う。

[779: 匿名]

>>778
目くそ鼻くそ（笑）
ここはブランズより早く売れるよ。そしてブランズも売り切れる。時期は、別として早々売れるよ。そうでないと勝島に明日はない。
まぁ売れるよ。住民層は、、、だけど。
これからの街だから。

[780: 購入検討中さん]

>>778さん
ご意見をありがとうございます。
で
購入検討中さんはどちらを検討優先案件としたのですか？
勝島以外ですか？
勝島であれば、どちらと敵対するのですか？
煽りですか？

[781: 匿名さん]

南棟は、
ワンフロアー17戸ｘ20階=340戸
1,2階はエレベータを使わないとしても約300戸
これで2基のエレベーターでは、朝の通勤時など
途中階からは満員で載れないケースもありそう。

こういうところにコストダウンが見え隠れ。
3基はほしかった。

[782: 匿名さん]

南棟は、
ワンフロアー17戸ｘ20階=340戸
1,2階はエレベータを使わないとしても約300戸
これで2基のエレベーターでは、朝の通勤時など
途中階からは満員で乗れないケースもありそう。

こういうところにコストダウンが見え隠れ。
3基はほしかった。

[783: 購入検討中さん]

>>782
私も同意見です。なので低層階の南東角部屋を希望しています。朝は階段を使おうかと。

[784: 匿名]

>>782
図面みました？
メインエントランスからの距離を考えると、東棟と南棟の南東側の部屋の最短距離には東棟のエレベーターを使うのでは？わざわざ遠回りして南棟エレベーターを使わないのでは？
そう考えると上の計算にはならないと思うけど。
まぁそれでも南棟にはもう一基ほしいですね。
駐輪場も駐車場もエレベーターもあるに越したこと無いね。

[785: 匿名さん]

入居が2年近くあとのH29年3月。
今賃貸に入っていて自分で家賃を月20万払っていると
22ヶ月分440万円の持ち出し。
この差額は年内に入居できる物件とま迷うところです。

[786: 匿名さん]

分かりやすいブランズの宣伝
焦ってるのかな

[787: 匿名]

>>785
ブランズが売れ残って値引きを待つというのであれば危険。
差額400万の差がブランズとオーベルにあると思うなら答えは出てるはず。
まぁ最後は相性やら直感でしょうね。

[788: 匿名さん]

>>784
18階まではそうでしょう。
しかし東棟のエレベーターは19,20階まで来ませんね。

ブランズは356戸に5基　 71戸/基
オーベルは452戸に4基　113戸/基

まあ、そんなことにこだわるな、と思えるかどうか人によりますね。

[789: 匿名]

>>788
たしかに通常70戸前後に1基と考えると少ないですよね。
すこし小さめを一基増やしてもらうというのもう今からじゃ無理なんでしょうね。

[790: 匿名さん]

他のオーベルグランのスレを読む限り仕様はほぼ共通
管理費安いし、あんまり問題にはなってないようなので
関係なく売れそうな気がする

[791: 匿名さん]

エレベーターは少ないし小さいですね。
駐輪場の抽選がもれて、自転車をベランダに置いている人やベビーカーを使用しているが、乗ったらすぐに満員になりそう。
中層階では何度か乗れないこともありそうですね。

[792: 購入検討中さん [ 30代]]

手付金などはいくらなんでしょうか。
すべてを含めたフルローンでも買えそうですか？
また、ローンを払い出す時期はいつごろ、２年後でしょうか。

[793: 匿名さん]

>>792
頭金は契約金額の１０％ではないのかしらん？

[794: 匿名]

>>792
失礼ですが本当に数千万するマンションを買うおつもりですか？
最低限のマンション購入にかかる資金等の知識は調べておいた方がいいですよ。
ネットで、簡単に調べられますから。
ここの営業の人が知識経験豊富な担当であなたにプラスになることをすべて教えてくれる人にあたればいいですが、そうでないとあなたが損して苦労することになりますよ。

[795: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はブランズよりは安くするそうだけど、いくらぐらいに落ち着くのだろうか。
日当たりとか考えると高層階だけど、トータルだとそんな安くもないのかな。

[796: 匿名さん]

若夫婦などマンション慣れしていない人には
カフェやゲストルーム、スタジオなどみな自分たちが
ランニングコストを払うことに気づいていない。

少なすぎるエレベータ台数や(二重ではなく)一重床、
ベランダのへっちゃい仕切り壁など、
初期設備投資のコストダウンを徹底して
なかなか上手なショーケース。

細かいところは気をつけてみると安っぽいが
食洗機つきなど、価格は頑張った。

[797: 購入検討中さん]

販売時期が5月って早くないですかね？
もう次の説明会で現地いったり資金検討？みたいな。そんな早いんですか？

[798: 匿名さん]

ペラボー、田の字、外廊下の三点セットでしょうか？

[799: 購入検討中さん [ 30代]]

ここは前評判では安いことになっているが、安いですか？
意外に高いと思うのでブランズの二の舞になりそうな予感。
ブランズが値引きする前に売り切れなかったら、購入検討者もそっちに流れ、売れ残るかもしれない。

ここでしくじると購買希望者の熱も消え勢いはなくなるでしょう。
そして、ブランズ、オーベルともに第４期、第５期とズルズルいくかもしれません。

第1期の販売価格でどれくらいの入居率になるのかが見物ですね。短期決戦とのことですが、今の価格維持でいけると
考えてるなら勘違いこの上なし、と思うのは私だけ？

戸数はまだまだあるのでまったく焦ってません。
いいお話がどちらからくれば買おうかなと思う程度です。今の価格なら決定打とはなりません。

[800: 匿名さん]

>799
価格が高くて買えないと思うなら他を探した方が良いと思います。