オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[581: 匿名さん]

>>580
勝つ？
あなたは検討者ですか？
オーベルの関係者ですか？

関係者であれば、教えてください。
地価はオーベルの方が安いのですか？

関係者でなければ、何故知っているのか教えてください。

土地かの価値は、ブランズの方があると言うことで良いでしょうか？

[582: 通りすがり]

俺は勝島だからどっちも失敗して売れ残りになると思う。
駅から遠いし魅力がない、オーベルの首都高ビューやブランズのドブ川ビューさして価値があるとも思えんし
ほんと価格が安いのが勝島の取り柄だけど、ここもブランズもあの価格じゃ売れないでしょうね。
ランドプラン云々あるけど完全な失敗物件だね。

仕事でたまに行くけど大したもの売ってないショッピングモールに倉庫があるだけ
あとはトラックと警察車両が通るだけ、間違っても住みたくないなって思いました。

まぁ主観なので反論、異論はどうぞご勝手に、返信はしませんが。

[583: 匿名さん]

>>581
東急は高値掴みですね。オーベルは長谷工の持ち込み企画なので土地は安いです。

[584: 匿名さん]

急に通りすがりの方が現れたね。
何故だろう？

[585: 匿名さん]

>>583
長谷工の持ち込み企画なのですね。
長谷工の方は売れなければ非常にヤバイですね。

[586: 匿名さん]

売れなきゃヤバイのはどっちも一緒だね。すでに失敗が決定的なブランズとここがどうなるか見ものだわ。
今後の勝島のポテンシャルが見て取れる。ここも過度な期待はできないけど
間取りと価格次第では多少は売れるかもしれん。

[587: 匿名さん]

ランドプランは断然ブランズのが良いと思いますよ？
前面のゆとりで何が建っても陽当たりが確保されてますし敷地形状を生かした全戸南向きの最良プランです。オーベルは南建物近接で北向の中庭、駐車場も青空天井です。

間取もどちらも田の字ベースですが、ブランズが全居室5畳以上、全ての柱がアウトフレームなのに対してこちらは廊下側居室は柱がしっかりめり込んでるので平米数よりかなり狭くなりますし、一室は4畳半主寝室も大きなベッドなんかは柱が邪魔して置けなそう。それに長谷工は直床を利用して階高を圧縮する工法が多く下り天井も多いそうですので天井高が気になりますね。

MRで詳細を確認しないとわからない事もありますが現時点の情報では少なくとも設計的にはブランズの方が正直魅力的です。

その分、+100戸のスケールメリットを生かした共用施設はこちらの方が豪華ですし価格面での差が唯一にして最大の魅力だと思います。ひとつひとつは大きな差ではないかもしれませんが実物を見ずの高い買物なので価格を優先するか迷う所ですね

[588: 匿名さん]

ブランズがビックリするほど売れてないせいで勝島自体微妙な感じになってるよなぁ。
オーベルもブランズレベルだと流石にやばいかも、
ブランズより戸数多い分１期でも多めに売らないとね

[589: 匿名さん]

>>587

それでも売れないんじゃブランズは致命的ですね。

ここはそれ以下になるのか同レベルでグダグダになるか　

どちらかのような気もします。

[590: 匿名さん]

>>589
以下でしょうね。
高層階は販売好調でも
見晴らしが望めない低層階は苦戦しそうですね。

[591: 匿名さん]

詳細分からないからそうとも言えないでしょう。ブランズの失敗は事実かもしれませんが
ここはどうなるかまだ分からないと思います。もちらんブランズと同じ運命も考れられますが
発表されてる価格が安いので期待はしときます。

[592: 匿名さん]

ここは安いから売れるよ。本当は坪単価安くないけどね。
ブランズは広い分グロスが高く3LDK 4300万の時点で負けてる。オーベルは3LDK 3500万から。
とにかく勝島は便利とは言えないし路線も人気とは言えない京急、しかもブランズは各駅しかとまらない鮫洲最寄り。

安い以外で何か付加価値つけなきゃ売れないのに売りが全戸南向きとエコしかない。あとは平凡な田の字間取り。大規模の良さを訴求できてない。
売れるわけがない。オーベルはいいとも思えないがブランズの失敗事例を見てるから安さ追求でに路線変更。

[593: 匿名さん]

ブランズは都内じゃコンパクトマンションぐらいしか作ったことないのに
地方の団地仕様ブランズシティを都内にそのまま持ち込み売れると思ってたのが失敗の要因かな。
プランニングが完全に間違ってるね。

オーベルは近隣で売った長谷工のノウハウがあるから
多少は有利かもしれないけど、戸数がそこより全然多いからどうなるかね。

[594: 購入検討中さん]

細かい価格設定は出ていないですが
南向きの真ん中に人気が出るのでしょうか？

東向きは正面の倉庫の今後がありますし
南向きの東側は、隣にそこそこ高いビルが近接してますし
南向きの西側は、高速に近いし…
高層階なら問題ないかもしれませんが、価格帯を見ると私には買えそうもない感じが…

[595: 匿名さん]

まぁ、周辺の建物がどうであれ
南向きから売れていくと思います。
価格帯も買いやすい設定にされているので
早い段階で完売になることは予想されますよね。

[596: 匿名さん]

ブランズに関してはランドプランの失敗で片付ければいいけど、
ここも売れないようじゃ勝島の将来は暗いね
300～400程度なら駅近タワマンじゃなくても捌けるポテンシャルはないと今後は厳しいかな
あと再開発計画自体微妙なものになりそう。ここ一応品川区なのにね。

駅にもう少し近く色々な設備を削りまくったブランシェラは早期に売れたけど
100戸ちょっと程度がせいぜいというエリアにならないよう頑張って欲しいね。

[597: 購入検討中さん]

ここの人達は何故にブランズを貶すのだろうか？
ブランシエラが好評だったのは、事実。
目の前の展望が開けて、日差しが燦々と入る。

今年から新居を京急沿線で探していた自分としては、
新品のオーベルでここの物件を知りました。

個人的には、ブランズが残っていてラッキィです。

今月、オーベルのモデルルームに行って最終判断します。

[598: 購入検討中さん]

そうですよね。直接的・間接的に近隣マンションを比較してディスる営業か関係者と思しき書き込みがありますが、
検討者としては、品川勝島の地域価値を双方のマンションであげられればベストですよね。
マンションなんて都内に無数にあるなかで近隣マンションだけを比較して貶めている書き込みには非常に不自然なものを感じてみています。

都内全体でみればどちらかが極端によいマンション悪いマンションとは思えず比較対象になりうるレベル、ディスるのは足の引っ張り合いです。どうせなら双方で集客の底上げ、地域として魅力あるマンションである点をもっとアピールしてほしいですよね。

[599: 購入検討中さん]

ブランズが残っているなかで（？）、オーベルだけなぜかしら早期に完売が予想されます、とかまだ価格も何もでていないなかで、そんな誰もできない未来の早々の予想とか、どうでもいいです。
私はオーベル検討者ですが、どういう立場からの発想なのか、検討者マインドではでてこない書き込みが散見されて、
ここの書き込みにはよくよく惑わされないように注意が必要ですね。

[600: 匿名さん]

ブランズは大規模過ぎるな。。。
住民が多過ぎるのは後々面倒

[601: 匿名さん]

いやここの方が大規模だよ。でも何をするにもスケールメリットが働くから大規模の方が負担少ない
タワマンより維持費安い中層だし、ブランズと比べてもより戸数が多いここは管理費安いんじゃないかな

[602: 匿名さん [ 40代]]

南向き真ん中付近10階以上がどれ位の価格で出るかだな
低層階は南も東も安く集客するはずだから上層階勝負だな

[603: 匿名さん]

坪単価で見ればブランズよりちょっと安いくらいだろうけど、広さを抑えて相対的に
全体のグロスを下げてくると予想されますね。
そうなればブランズの二の舞ような失敗は防げるんじゃないですかね

[604: 匿名さん]

今月末にＭＲがオープンしますね。
各部屋の価格がどのように設定されるのか興味がわきます。

[605: 検討中の奥さま]

事前案内会の通知が来ました。人気みたいで予約が取れなくて随分先ですが、とりあえず、と現地を見てきました。
…品川区民公園辺りに漂うお馬さんの香り、はウィラ大井で途切れていましたが、爆走していくトラック、埃っぽい空気(工事のせいですね、たぶん)、倉庫の建物の目立つ感じに、ちょっと引き気味です。品川区で新築、は魅力的なのですが。

[606: 匿名さん]

現在は発展途上ですが、ここのオーベルはじめ、
公務員住宅、近隣のブランズなどが完成した際は
かなり大きな居住エリアになるかもしれませんね。

住宅選びにどのような優先順位をつけるか…でしょうか。
ブランズもそうですが『都内＆新築』は魅力的です。

[607: 購入検討中さん [男性 40代]]

うまのにおいはどうでしょうか？昨日いったら風向きのせいかしませんでした。実際に、現地に行かれて匂いがされた方教えてください。

[608: 購入検討中さん]

知っている方教えて下さい。
南側、南東側にビルが建ちますか？
高層階だと大丈夫でしょうが高いから心配です。

[609: 匿名さん]

>>608
可能性はもちろんありますよね。
もともと南側との境界は近接してますので、低めの建物でも低層階はアウトではないでしょうか。

[610: 匿名さん]

>608さん
609さんの言うとおり可能性はありますよね。
ここは日影規制がないので、南側はどんなに近くても建物が建てられる可能性はあります。さらに、敷地さえ確保できれば高さも同じ位になる可能性もあると思います。
ただ、前の施設が警察なので、リスクは民間施設より少ないような気がします。
そういう意味では東南側のほうが立替の可能性がありそうです。

一方、ブランズは前面に40m幅を確保しているのでここほどのリスクはないですが、高い建物が建てられて眺望が無くなるリスクはこちらと同じだと思います。

[611: 購入検討中さん [男性 40代]]

何階以上だと大丈夫だと思われますか？せっかく南側なのに日照がアウトだと悲しいですよね。

[612: 購入検討中さん]

>>611さん
モデルルームに行かれて、営業さんに確認された方が良いと思います。彼らは、冬至夏至の時の日照のシュミレータを持っていると思います。

[613: 匿名さん]

>>610
日影規制がないって

[614: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは意外と安くて良いですね。
一人なので、２LDKで十分ですし、予算もまぁ3200万ぐらいなら何とか・・・

ただ、下層階だと展望はほぼ絶望的ですよね・・・
この場所じゃ、管理費も3万ぐらい取られそうですし・・・

職場からは却って遠くなるので微妙ですかね・・

[615: 匿名さん]

管理費ってそんなにかかるものなんですか？
戸数が多いですから、さすがにそこまではかからないんじゃないかと思います
大規模物件のいいところって、
月々のそういうコストがあまりかからない所にあると思われるので
って、結局は蓋を開けてみないと判らないですけれどね

[616: 匿名さん]

最初は、修繕含めて2-3万前半ぐらいかな？

忘れちゃいけないのは、

固都税も年20-30万ぐらいはかかる

大型マンションの修繕と管理費は、
10年以降は、ガツンと上がる傾向に。
ランニングが高いと、リセールに影響。


、、と近隣築10年を売り逃げしたいけど、
買手がでない同僚が嘆いてました。居酒屋で。。

[617: 匿名さん]

この位の大規模マンションで共用設備も色々あると管理費に修繕費合わせて2〜3万は普通です。逆に修繕費等が安すぎると後々大規模修繕時の徴収額が増額何て事もよく聞く話なので、しっかりとした管理修繕計画がなされているのかが重要で大規模だから安いとか良いというものでは無いと思います。

[618: 購入検討中さん [男性 30代]]

>617
管理費と修繕費で2～3万になるなら、やめるかも。
温泉付のマンションと勘違いしてませんか？
このマンションには何もないからいいんでしょうが。

恐らくその値段で実行したら、管理組合で管理会社を変更、コストダウンをいろいろやりますよ。普通はね。

[619: 匿名さん]

最低でもこれくらいはかかります。
今まで10ぐらいみたのですが、
だいたいこんなところかと。

参考になるかはなんですが、
新馬場のタワー500戸は10年目で、
修繕積立て追加と、ランニングだいたい
4万台になったようです。
パン屋は閉鎖。
中古でたくさんでだした。
修繕が最初からネックだったそうですが。

[620: 匿名さん]

>>616
修繕は上がるけど管理費は普通上がりませんよ。

税もそんなにはかからないです。この場所なら70平方メートルで20万は超えないでしょう。

[621: 匿名さん]

ディスポーザーにコンシェルジュサービス付きで、カフェやらサウンドルームにゲストルーム等、維持費のかかりそうな共用部もあるのだから管理修繕合わせて最低でも2万は超えて来るでしょうねブランズも同様です。管理修繕を抑えたいのであれば共用部等何も無い小規模マンションにするべきです。

[622: 匿名さん]

>>621
小規模は共用施設がなくても管理費が高くなりますよ。管理費は管理レベルを下げれば下がるので、管理費を下げないと売れない地域の長谷工大規模に行けば安いですね。

[623: 匿名さん]

２、３万は、本当に最低限だと思う。
先は、もっとかかることを想定して、
払えないなら、資金計画を見直した方が良い。

[624: 購入検討中さん]

>>622
長谷工ではなくても
安いですよ。

[625: 購入検討中さん]

グーグルマップでの写真確認と、今発表されてる外観を見比べると、
南側で隣の建物との距離が10メートル前後しかないように見えるんだけど・・・
日当たりってどうなんだろう。

共用施設が充実してるし、目の前がバス停だしスーパーめっちゃ近で
価格を見ても値ごろだし、検討したいんだけど
逆に価格が安すぎて大丈夫なん？って心配してる。

１５階以上を買えば問題ないんだろうけど・・・
値段次第かな。

[626: 購入検討中さん]

>>625さん
本日、現地を見てきました。
もう少し、南側の側の建物とは離れているようですが
建物は商業施設なので低層では、お見合いすることでしょう。

[627: 匿名さん]

南側の建物より高くなる階から一気に価格が上がるのでしょうかね？
東側は交通量の多い道路に面しているし、悩みます。。。

[628: 匿名さん]

>>622

仰る通り管理レベルが下がれば管理費は安いはずです。

ここにある設備はいずれも維持費がかかります。ディスポーザーの処理槽設置で必然的に定期メンテが必要になりますし、コンシェルジュと警備員と管理員の24h有人管理の為の人件費、それに加えて同じく人件費や定期メンテの必要な共用設備が充実となれば管理費が高くなって当然です。

共用設備もディスポーザーも24h有人管理も無い、ただのオートロックマンションなら管理費は安くなるはずという事です。

[629: 購入検討中さん [男性 30代]]

となると、管理費が月2.5～3万程度で、修繕費積立が月8千円程度と考えればよいですかね？
もっとしますかね？

ここは確か、タワーではないと思っていましたが、タワーなんでしょうか？

いずれにしても、3500万を超えるようであれば購入を検討できないぐらいの年収何ですけどね・・

[630: 匿名さん]

一般的な認識としては中層マンションでしょうが、一応建築基準的には60m以上は高層建築物に該当しますし、タワーの定義は20F以上なのでSUMOサイト等ではタワーマンションの分類になってる様です。