オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[301: 匿名さん]

>>299
30台もないんじゃないかしら20台ちょっとだったと思います。

[302: 匿名さん]

それくらいの台数、大差なし。

[303: 匿名さん]

ワーキングマザーですが、ここが近隣で最後に竣工というところに引っ掛かってます。
ブランズ、公務員宿舎と大規模住戸が建つことで保育園は激戦でしょうし、
ここが入居する頃には近所の保育園は空いてない…といったことになりそうで。

[304: 匿名さん]

そっか、そう言う問題もありますね。

[305: 匿名さん]

>>303
同じように思っていました。
せっかく引っ越したのに近隣の保育園はすでに埋まっていたら…。
不確定情報ですが、近くに保育園がひとつできる計画があるようですが、そこも公務員宿舎の竣工頃に開園のようで、オーベル入居時には入れないと思っています。

[306: 匿名さん]

公務員住宅は８割くらい単身者用と聞いてますのでそんなに増えないと思いますよ。

[307: 匿名さん]

ここらへん、近隣に保育園が沢山あるような土地じゃないし、出遅れたらかなり厳しいですね。
マンションは値段や間取り以外にも考えることが沢山あるから難しいですね。

[308: 匿名さん]

ブランズ、3LDK以上しかないしファミリー世帯はかなり多いですよね。
ここだけでも保育園のキャパ埋まるかも。

[309: 匿名さん]

ゲストルームって実際使い勝手はどうなんですかね？
あって良かったと思える設備なんだろうか…。

[310: 匿名さん]

>>308
ここがどうなるか待っているのですが、
共働き前提に購入を検討しているので、我が家にとって保育園はかなり重要です。
近隣の保育園に入れなくて、遠方の保育園になると、働き方を変える必要も出てきますし。

[311: 匿名さん]

不確定な保育園情報のために割高なブランズを今買うって選択肢はちょっとないかな。
ここの詳細待った方が賢い気がする。

[312: 匿名さん]

>>309
同じく。
宿泊費を管理費・修繕費等に充当見込で計画されてるだろうし、
早い段階で不安要素となりそう。

[313: 匿名さん]

>>311
そうですね。
検討します。
ただ、こちらのほうが保育園に入りにくい状況はどうやっても変わらないですよね。

[314: 匿名さん]

>>311
ブランズが割高かはわからないですよ。
こちらはパンダ部屋の価格しか公開されてませんから。ブランズより安いと思わせるためにブランズよりパンダ部屋安くするのは当たり前だし。
注意して見ないと惑わされますよ。

占有部の設備はブランズの方が良さそうですから本来ブランズがやや高くても妥当ではありますしね。

[315: 匿名さん]

一般的には共用設備が充実してる物件の方が価値は落ちにくいらしいから、
維持費次第ですけど充実してるのはいいことなんじゃないかな。
ちなみにゲストルームの維持費は安いらしいです。常時人を貼り付けるような施設じゃないから。
地方から親族来た時に重宝されます。

[316: 匿名さん]

>>315
綺麗に維持できればね。

[317: 匿名さん]

プールみたいなお金かかる設備はないから維持費はたかが知れてるんじゃないかしら。

[318: 匿名さん]

>>315
入居時はみんな同じくらいの世代だからキッズルームが重宝されたけど、10数年経ってその時の子供達が大きくなって使う人がいなくて今は物置、みたいな展開もありますよ。
住んですぐが見栄え良くても、10年20年後まで継続できなかったら意味ないかと。
カフェがマズくてはやらない可能性もあります。

ゲストルームって一室ですよね？
400世帯あるのにそれだけじゃ、借りたい時に借りられるか。
土日とか近隣の幼稚園が運動会のイベントがある日とか、借りたい日は大体かぶるでしょ。

[319: 匿名さん]

キッズルームは割とポピュラーな施設だしマンション自体で見ればあっても損はない。
維持費もかからないし。ゲストルームも同じ。
不安なのは飲食系のカフェのみ、常時人をおく設備だからね。
但し全体で割れば微々たる出費なんだろうけどね。

[320: 匿名さん]

>>319
いえ、リセールの強みにしたいのならキッズルームが物置、ゲストルームが誰も使いたくないくらい汚い、だったら何の魅力にもならないですよ。

[321: 匿名さん]

逆にそうならなければ資産価値アップなんだからいいんじゃないの？

[322: 匿名さん]

悪い方に行けば高い管理費払ってリセールの時は何の強みにもならないって事態になりますがね。

[323: 匿名さん]

>>311
オーベルのＨＰでも、２８年４月に保育園開園予定となっています。
ということは、ここの竣工１年前に保育園がオープンですので
入園は切実な問題かも。

[324: 匿名さん]

>>322

そうならないように有効な活用法を模索すればいいだけなので現段階ではあれこれ言っても仕方ないですね
現状はあってプラスなのではないでしょうか？人にもよるでしょうけど。
気に入らなければ他の施設がないマンション検討すればいいだけですね

[325: 匿名さん]

幼稚園も近所にできて欲しい。
一番近いのはどこなんだろう。

[326: 匿名さん]

勝島という点を差し引いてもインパクトのある価格設定ですね～

[327: 匿名さん]

それが狙いですもの。
いかにブランズよりお買い得なんじゃないか？！と客を引きつけるかに掛かってますからね。
パンダ部屋だけでもドーンとインパクト持たせないとね。

[328: 匿名さん]

どうしてもパンダ部屋だけが安いってことにしたいみたいだね。
検討者からしたら全体が安いほうが嬉しいのにね。ブランズさんは売れてないからって焦りすぎですよ。

[329: 匿名さん]

もうある程度の予定価格出てますよ。他の物件との兼ね合いでって電話で聞いたら教えてくれましたよ。

あくまで正式の価格ではないという前置き付きでしたけどね。間取りごとに大まかなレンジは分かります。

価格は書きませんけどブランズよりは、だいぶ平米単価もお安いので気になる方は聞いてみたらいどうですか。

[332: 匿名さん]

>>329
1階上がるごとに百万上がっていくって話は本当ですか？

[333: 匿名さん]

@150~って感じでしょうかね。予想ですが。

[334: 匿名さん]

>>328
あんまり安さばかり強調されても不安になりますよ。工事費上がってるはずなのに何で安いの？と思うし、余裕で4千万台出せる世帯となんとか頑張って3千万台出す世帯では考え方とか合わなさそうだし。
今のやり方だと何とか頑張って買う人たちが沢山集まりそう。

[336: 購入検討中さん]

確かにあまり安くても不安にはなりますね。
うちは頑張って4千万台しか出せない世帯ですが子育て世代ターゲットでしょうしそういう人が多いのでは？
余裕で4千万出せる人はお世辞にも便利とは言えない勝島には来ないんじゃないかと思いますけど、どうなんでしょう。

[339: 匿名さん]

ブランズもこちらの値段が出るまでは、「安っ、所詮勝島だもんな(笑)」とか散々価格について馬鹿にされて高いなんて書く人いなかったのに、こちらの値段がわかったらブランズは高いって流れに完全にシフトしましたね。
こちらでは何故か安さを馬鹿にする声はありませんね。

世論がいかにいい加減に多数の人の考えを支配するものか垣間見た気がします。

[340: 匿名さん]

>>339
ブランズは立地は馬鹿にされてたけど値段は高いって言われてなかった？

[341: 匿名さん]

品川区最安値(笑)とか書かれてましたよ。

[342: 匿名さん]

スレを遡ればわかりますよ、安い安い！と散々連呼され続けてこちらが出た途端に高い高い！に完全シフトです。陽の当たらない庭と近隣とのお見合い部屋と馬の匂い、ここと比べたら立地はブランズが圧勝でしょう。

ここの魅力はインパクトのある価格設定につきますが、ブランズもオーベルも品川区としても都内とて考えてもどちらも十分に安いです。

勝島なんだから安いはず！と、安さのハードルだけが異常に高くなりすぎている気がします。

[343: 匿名さん]

ブランズは設備仕様がそこそこ良いし、
中途半端に高級感があるから所詮勝島とか安物件扱いで
バカにされたけど、オーベルはここならなんとか買えるかも⁉︎な都内を諦めてた世帯が注目してるから安さについて馬鹿にするどころかもっともっと！ってなってるのよ

都内23区で新築買おうと思ったら5千万超えるこのご時世内装にかけるお金も考えたら、5千万はきついけど4千万ならって人もいるんじゃない？

[344: 匿名さん]

ここ、数年前に安くて即売した近隣某マンションのように、入居以来いろいろ揉める状況にならないといいけど。
安いのにとびついたマンションは知ってる限り、ゴミ出しやらマナーやら揉めてばっかりですよね。

[345: 匿名さん]

HP上では、機械式駐車場が青空天井のようにさらけ出されてますが、
上に屋根等あるのでしょうか？
ご存知の方はいらっしゃいますか？
普通に考えれば、雨風当たれば、屋内より摩耗劣化は当然で、維持管理は大変でしょうし、懸念しています。

[346: 匿名さん]

>>343
なるほどね。
なんかな。いちいち悪口くっつけなくていいのにね。
素直じゃない人とか人の意見に左右されてじゃないと物の判断ができない人が随分多いんですね。
ああ、でも下らないヤジ飛ばす人は買えない人or検討者でもないくせに口出したいだけの暇人か。
惑わされないようにしましょう。

[347: 匿名さん]

>>344
ブランシエラ、揉めてるんですか？
意見が合わない人が多かったりマナーが悪い人が多かったら、せっかく素敵なマンションもストレスの毎日になってしまいそうですね。
共用部分多いと特に気になりますね。

[348: 匿名さん]

ここから出るイオン行きのバスってここの住民しか乗れないんですかね？
確認した方います？

[350: 匿名さん]

某間取りブログではブランズ高いって当初から言われてたし（販売不振も心配されてたけど）ここくらいが妥当な気がしますね

[351: 匿名さん]

>>347
布団干し、騒音、違法駐車等、なかなか大変そうですよ。
スレをご覧になられればよいかと。

[352: 匿名さん]

今日は東急さんが活発ですね。

[353: 匿名さん]

>>348
確認はしていませんが、
住民専用とは書かれていませんし、イオンもせっかくバスを出すからには集客したいはずなので、
単にマンション前が乗降場所になるだけではないでしょうか。
現に港南地区を走ってるイオンバスはいくつかの場所で停留していますが、誰でも乗車できていますよ。

[355: 匿名さん]

購入層が違えば、起こりやすさも違うってことではないでしょうか。

[356: 匿名さん]

東急の焦りが手に取るように分かるスレ
共用設備充実で価格も安いとなれば・・・仕方ないか。

[357: 匿名さん]

言い方悪いけど目糞鼻糞の購入層だし、ブランシェラでそうなるのならブランズだってそうなるよ。
もちろんここだってなる可能性はあるけどね

[358: 匿名さん]

ここの2LDKはどんな方が住むんでしょうね？
DINKsかな。
立地的に賃貸にはなりにくそうですが。
単身者やDINKsとファミリー層が混在してるマンションや賃貸が多いマンションはトラブル起こりやすいですよね。
ブランズとの違いは2LDKの存在かと。
上記のような懸念はブランズよりあると思いますよ。

[359: 匿名さん]

ブランズは今の売れ行きならそのうち値引きして売るだろうし、結局は購入層は同じなんじゃないのかな
単身者で分譲で勝島って選択肢はないなぁ。DINKSなら可能性あるけど。60平米なら家族で住む方もいるでしょうね
間取りのパターンが豊富なのもブランズの失敗から学んでいるとも言えますね

[360: 匿名さん]

>>358
東急さんとしては、どうしてもオーベルでトラブルが起きて欲しいようですね。
それは単身者・DINKSへの偏見ですよ。むしろファミリーだけのほうが騒音トラブルは多いと思うんですが。子供があちこち汚すし。
ブランズはこれから値引きマンションになるわけなので、民度は推して知るべしですね。

[361: 匿名さん]

>>360
偏見ではなく、子持ち世帯かどうかで考え方や欲するものが全く違うので住民総会などで意見がまとまりにくいと言うことでは？


投稿者をデベとする発言、削除されてるの気付いてます？
あなたも下らない事で何度も投稿者に噛みつくのはやめましょう。
嘘を書いてまで他人を非難するのは見苦しいです。

[362: 匿名さん]

マンコミュの規則で、特定の人物への誹謗中傷やマンション自体に関係のない書き込みは削除対象とされています。

あんた東急さんだろ？なんて書き込み、何の情報交換も成されていないし閲覧者は何も得るものがありませんね。迷惑です。
あまりしつこいと出禁になりますよ。

[363: 匿名さん]

>>353
ありがとうございます！
他の場所でも誰でも乗れるようになってるんですね。
土日は利用者多そうだし、本数が気になりますね。

[364: 匿名さん]

まぁ客観的に見て互いのスレに物件の関係者や購入者（こちらは購入者まだいないけど）が
書き込んでるのは誰でも分かるよな。

別に特定の立場の方の書き込み禁止してるわけじゃないからいいんだろうけど。
こちらもあちらも話半分くらいで聞いた方がいいと思いますよ。

[365: 匿名さん]

そうだね。ただより焦ってるのは販売が振るわず、近くに強力なライバルが出てきたブランズな気がしますが・・
こちらはまだ販売も竣工も先ですし余裕があるのでは？と思います。MRで詳細がわかるのいつ頃でしょうね。

[366: 匿名さん]

嘘とか誹謗中傷はやめてほしいですね。

こちらは広告の出し方が上手いので内装も難を隠すような素敵な広告が出される事でしょう。
HPを見比べると、オーベルの方が明らかに魅力的な謳い文句や写真が使われています。
良いことしか書かない広告に夢ばかり見ず、自分で難点はどこか？と少し疑いの目を向けることも大切そうです。
どの物件にも言えることです。

[367: 匿名さん]

隠すというか情報って徐々に公開されるものですからね。
他の物件にしても一気にHPに全ての情報があがることはありませんよ。
別に隠蔽してるわけじゃないと思います。
悪意があるとそういう風に見えるのかもしれませんけどね・・

[368: 匿名さん]

＞＞３６６
ブランズは広告も下手で価格分の魅力も薄いから売れないだけってことかな。
ここも売れるかは分からないけどね。

[369: 匿名さん]

>>367
そういう意味ではありません。
広告に「うちはこんな難点あるんです！」なんて書かないでしょ。書かれるのは良いことのみ。

デメリットになるようなことは現地に行ってみてとかMRで営業さんにつっこんで得られる場合が多いと思うので、広告見ただけでわかった気になるのは危険と書いただけです。
例えばオーベルで言えば南側に近接した建物があるなんて広告のみではわからないでしょ。

[370: 匿名さん]

>>367
366さんはどの物件にも言えることですってちゃんと書いてるじゃん。良く読んだら。

[371: 匿名さん]

＞＞内装も難を隠すような素敵な広告が出される事でしょう

まぁこの書き方で悪意があるのは何となく分かる。内装なんて見てみなきゃ分からないし。
現時点ではいいとも言えないけど悪いとも言えないし。

[372: 匿名さん]

>>371
ここに関わらず、全ての広告はそういうものだと思っていますが。
ただ広告が上手い方が素人は惑わされるかも知れませんね。

人の揚げ足を取りたいのはどちらですかね。物件に関係ない個人への書き込みはやめましょう。

[373: 匿名さん]

偏見があるから広告の出し方が上手いだけで実際は・・って思いたんじゃないの？
南面の建物考慮しても中層以上は眺望が抜けますし
価格が安かったりや施設が充実してるってわかってるだけでもかなり魅力的だと思いますが。

[374: 匿名さん]

誰とは言いませんけどバイアスかけて悪い方に印象操作しようとする方は見受けられますね

[375: 匿名さん]

もう悪者探しはいいじゃないですか。
誰がなんと言おうとどんな建物かは揺るぎないものです。真実は覆りません。良い面も悪い面も。
個人各々で知りたいこと、知らなきゃいけないことを踏まえて納得すれば良いだけです。

[376: 匿名さん]

ざっと読み返すと価格発表、ランドプランや施設など情報が公開される度に某物件が刺激を受けたのか
ネガ投稿が増えるのは何とも分かりやすいですね。
そこそこの規模ですし今春発売となるとそろそろ事前案内会始まっても良さそうですけどね、いつからでしょうね
モデルルームどこにできるかご存知の方いますかね？

[377: 匿名さん]

価格が安い分やはりブランズより建物や占有部の質は劣ると思います。間取りで言えば廊下側居室には柱がめり込んだ設計ですがこの部分も占有面積に含んでいるので実際は平米数よりも圧迫感のある仕上がりになりそうですし、主寝室や子供部屋として使う部屋ですので本棚や机とか四角物を置きたい所が家具配置しづらいという懸念はありますね。

ブランズにな無いファミリークロークってのは魅力的ですし、安く作れるノウハウを持った長谷工さんですから価格面は期待できるのは間違いないでしょう。

MRと正式な価格発表を見ないとなんとも言えませんが

[378: 匿名さん]

一言ネガとか荒らし行為みたいな書き込みはブランズの方が圧倒的に多いですよ。
こちらはネガとは言え、真実でないことを書いたり何の裏付けもないネガがないだけ良いかと。
オーベルを応援したい人にはそれすら面白くないのかも知れませんが、悪いことを全く言わず褒め称えるだけではそれこそ大した情報交換できませんよ。

[379: 匿名さん]

アッパー金額は決まってますから、間取りと価格でバリエーション持たせたこちらの方がブランズよりは売れそうな気はしますね

[380: 匿名さん]

>>376
電話の問合わせで価格帯教えてくれるくらいですから、問合わせたらMRの予定地くらい教えてくれるのでは？

[381: 匿名さん]

GWで大量の集客を狙うのがデベの常套手段なので販売は6月くらいかなと予測してます。
そこそこ規模ですからMRへの集客もそれなりに時間をかけるのではないでしょうか。

[382: 匿名さん]

最新資料が届きましたね。HPで公開された全体計画をそのまま冊子にしたみたいな内容でしたが、少しだけ部屋のイメージ画も掲載されていましたし来月あたりにはMRの案内も来そうですね。

[383: 匿名さん]

完成は平成29年1月ですか！まだまだ先の話ですが、
販売はこんなに早く始まるんですね。
販売が4月上旬なので、もうモデルルームの建設が
始まっていると思いますが、やはり駅の近くに
なりますかね？

[384: 匿名さん]

ゲストルームって実際あって良かったと思う設備なんですかね？
借りたい日はみんな同じ感じになりそうだし（土日祝日とか幼稚園、学校のイベントの日とか）、400世帯以上に対して1室しかないし、借りられたら儲けもんの、結局使えない幻の共用施設みたいになりませんかね？

ご自身やお知り合いにゲストルームがある物件に住んでいる方、教えてください。

[385: 購入検討中さん]

>>384
おっしゃるとおり、なかなか予約できないようです。
借りたい日は重なるので、予約開始日はチケット購入状態の激戦のようです。
私の知り合いはここと同規模ぐらいのマンションに住んでいますが、ゲストルーム2部屋でも当たらないと。

[386: 匿名さん]

>>385
やっぱりそうなんですね。
ゲストルームがあるマンションって聞くと素敵～と思いますけど、実際は思いのまま活用できるような施設ではないんですね。
夢と現実に温度差ある施設ですね。

[387: 匿名さん]

あっても殆ど使えないのに毎月管理費は取られるのか…。
それならいっそ、ない方が良い気さえする。

デベはゲストルームがあるマンションと言えば客が利用頻度もわからず盛り上がるのを知ってるから積極的に入れたい設備でしょうね。

[388: 匿名さん]

普通に平日も結構使われてますね。あれば結構便利なものです。
共用施設が充実した物件にはつきものですし維持費も大して掛からないような設備なので
あってもマイナスにはならないかなと思います。
ご近所さんとの差別化のためにもあって良かったのではないでしょうか。

[389: 購入検討中さん]

ブランシエラは床暖房などオプションのものが多かったみたいですけどこちらもそんな感じになるんでしょうか。
MRのオープンは来月半ばくらいですかね。早く詳細が知りたいです。

[390: 匿名さん]

>>388
いや、使いたい時に使えるからこそ便利なのであって、存在はするけれどいつ借りられるかわからない設備なら意味がないじゃないですか。
無いのと一緒でしょ？
期待し損ですよ。

[391: 匿名さん]

ご近所さんへの差別化って、デベが客寄せするのには好都合かも知れませんが、住人にとってメリットあります？
ブランズにはゲストルームないけどうちにはあるのよ～（いつ借りられるかはわかんないけど！）なんて、ただの自己満じゃないですか？

[392: 匿名さん]

なんで借りられない前提なんでしょうね。
前もって予約すればかなりの確率で借りられますよ。
そこそこの規模のマンションにはあって当然の
設備になりつつありますね。

[393: 匿名さん]

>>388
維持費かかるよ毎日のリネン交換とかルームクリーニングとか
みんな汚しまくるからね
全部管理費のどんぶり勘定から負担されます

[394: 匿名さん]

>>392
単純計算して400戸以上ある中一室しかないのに簡単に借りられる訳ないと思いますが。
予約すれば、っておっしゃいますが、前の方もコメントしているように借りたい日はみんな被るし、予約しようなんてみんなが考えている事なんです。
あまり憶測で物を言わない方がいいですよ。

[395: 匿名さん]

ゲストルームない物件からしたら
客寄せパンダだと思いたいのでしょう。
僻みみたいなもんですよ。

[396: 匿名さん]

>>393
誰が清掃など行うのでしょうね？
ホテルや旅館のようにプロやきちんと研修を受けたような人がやるのなら良いですが、そうでない人が適当に見た目だけ繕う程度の清掃しかしないのなら傷むの早そうだし、衛生環境も心配ですね。

[397: 匿名さん]

管理費に大きく反映されるような設備じゃないんだからあればプラスだと思いますけどね
そんなに噛み付くようなポイントですかね。別に嫌ならない物件探せばいいだけですけど。
共用設備充実してる方が資産価値的には安泰だと思います。

[398: 匿名さん]

>>395
実際、客寄せパンダ的な共用施設と思いますが。目を引く割には実際使う頻度はとても低いと思います。
検討者が妬むって変な表現ですね。この価格帯で買えずに妬みの遠吠えする人なんかいないでしょ。
証拠に、ブランズの方が明らかに悪質なネガが多い。

[399: 匿名さん]

ゲストルームってその都度使用料かかりますよね？
私が知る限りクリーニング代などはその部分から賄われると思いますよ。
この物件は知りませんけど、管理費から充当とかはあまり聞かないですね。

[400: 匿名さん]

書き忘れましたが有料なので、そこまで競争率が高いとかはないと思います。
それでも民間のホテルなどに泊まるよりはだいぶ安上がりなのであってもいい設備だと思います。