オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[261: 匿名さん]

いつ販売開始なんですかね？

[262: 匿名さん]

一応、4月上旬ということになっていますね＞販売時期

価格帯が出ていますが、充分に周りの状況を鑑みての値付けなのかなという風に感じられます
大分値ごろ感的な物は出してきているのでは？（最近の不動産の価格傾向にしては、という事ですけれども）

[263: 匿名さん]

安いのは東向きの3階位までじゃないか
少なくとも3LDK以上は

[264: 匿名さん]

パンダ部屋はともかく、中層階以上になるとそこまで安くもなさそう。ブランズとあまり変わらないかも？
あ、でもあっちの方がエネファームやらミスティやらついてるし、設備は上だから価格横並びはないかな。

[265: 匿名さん]

まぁブランズの販売不振を目の当たりにしてるのですから価格はそこよりはだいぶ安くしてくるだろうと踏んでいます。
とりあえずはMRオープン待ちですね

[266: 匿名さん]

どちらも客を呼び合って相乗効果的にお互い売れるといいですけどね。
ブランズとオーベルを比較して待ってる人はかなりいそうですよね。
そこでブランズも売れ出しそう。

[267: 匿名さん]

相乗効果ねぇ・・ブランズはあの価格じゃ売れない気がします。

[268: 匿名さん]

品川区の物件として見たらブランズも別に高くはないですけどね。
オーベルの価格発表前と後、両方にブランズのMR行きましたが、明らかに発表後の方が盛況してましたよ。
ま、本当に購入する気がある人はこんなに近隣に物件あるなら比較して決めたいですよね。

[269: 匿名さん]

設備仕様は悪くないのに、勝島なんだから安いはずって目で見られてるブランズはちょっと可哀想。
ほぼ千葉の葛西とかモロ千葉の市川とかでも5千万超えの物件あるのにね。
「安くあるべき」って目が必要以上に強い気もする。

[270: 匿名さん]

価格分の魅力がないからブランズは売れないのでしょうね。ここは相応の価格でお願いしたいものです。

[271: 匿名さん]

目を引くような設備はなく、フツーの大型マンションって感じだから、こここそ安くなきゃ売れなさそう。

[272: 匿名さん]

設備より価格のインパクトあるからね。そこを意識した設定ならブランズよりは売れるでしょう

[273: 匿名さん]

ま、デベではなくいち購入検討者ならいちいちブランズと張り合わせて「ブランズよりは」と考えなくても良いのでは。
ブランズの営業さんも、オーベルとうちは欲しがる層が違うと言っていましたし。
安さが一番って人はブランズの色々な設備よりも安くなることが魅力的なんでしょうね。

[274: 購入検討中さん]

全体計画出ましたね。ゲストルームやカフェなどはブランズには無いですからそこで差別化を図れるかもですね。
管理費が高そうですが。
南向きは4000万以上になるんでしょうか。

[275: 匿名さん]

わざと被らない施設作った感じですね。
でも、キッズルームの方が日常的に使えそう。
どちらも管理費釣り上げそうな施設ですね。

[276: 匿名さん]

なんで部屋の中のイメージ画像がないの？
占有部は訴えられる魅力がないとでも言わんばかりに…。

[277: 匿名さん]

これ、絶対パンダ部屋以外は安くないでしょ…。
あるいは管理費、修繕積立金バカ高そう。

[278: 匿名さん]

そんな連投しなくても・・ブランズが売れなくて焦ってるのは分かりますけど。
もう少し冷静になりましょ。ここも情報は徐々に公開されるでしょうから。

[279: 匿名さん]

入居したては良くても管理が行き届かないと荒れそうな設備ばかりですね。
カフェとか経営も絡むから大変そう。

[280: 匿名さん]

意外にも共用設備充実してますね。何もないと思ってたから好印象だわ。
ゲストルームとキッズルームなどあって良いですね

[281: 匿名さん]

安価路線じゃなかったみたいですね。
安価を期待してた人達は嬉しいやら悲しいやらですね。
オーベルさんは目を引く広告出すのが上手いですね。

カフェってここの住人しか使えないのかな？

[282: 匿名さん]

共用設備も充実してて、尚且つ価格も安ければかなりポイント高いですね。
とりあえずはモデルルームを待つ価値は」十分にありそうです。

[283: 匿名さん]

>>274

全体図見て、やっぱり残念。
せっかく広い敷地があるのに、南側はほとんどスペースがなく別の建物に隣接。
南側といっても陽当たりは高層階しか期待できないし。
北側にガーデンって、ゆくゆく生育するのか疑問に思ってしまいました。

[284: 匿名さん]

カフェにカラオケにダンススタジオって。
将来的に大丈夫なのか怪しいのばっかりですね。
別の方もおっしゃってますが、北側にガーデンなんて、どうするつもりなのでしょう。

[286: 匿名さん]

パッと見はいいなぁ！と思っても、本腰入れて検討すると落ち度が見えてきそうですね。
管理費が劇高でガッカリ～にならないといいけど。
そうですよね、絵だとオーベルしかないから考えられないけど南側に隣接した建物あるんですよね。隣接した建物がなかったり開放感が欲しいなと思ったらブランズですよね。
運河沿いの眺めも惹かれます。

[287: 匿名さん]

オーベルはシェアサイクルとシェアカーあるのかな？
車持ってない我が家にはシェアカーは魅力。

[288: 匿名さん]

日当たりに関しては公務員住宅ですから北側ピッタリで建てられることもなくある程度の間隔あけるのだろうと推測されますが
モデルルームで眺望などは確認したいとこですね

[289: 匿名さん]

>>287
HP見る限り、シェアサイクル4台。カーシェアなしのようです。

[290: 匿名さん]

>>288
公務員宿舎とオーべルの間にいくつか建物ありますよ。
現地にいきましたが、南側の建物とは至近距離でした。

[291: 匿名さん]

>>289
ありがとうございます。
シェアカーなしか～…。ここらへんレンタカーのお店も近所にないらしいから悩みます。

[292: 匿名さん]

>>289
この戸数でシェアサイクル4台なんて、ないようなものですね。

[293: 検討中の奥さま]

現在のマンションにシェアサイクルがあるが、ほとんど利用されないのですくなくてよいとおもいますよ。
カーシェアは１台ぐらいほしかったなぁ、と思いますが、使用されないのが共益費にはねかえるぐらいならなくてよいかな

[294: 匿名さん]

確かに…。
それを言ったらゲストルームも、土日は人気旅館並みの争奪戦になりそうですね。きちんと清潔に保ってくれるかも不安。

[295: 匿名さん]

まぁ南側に関しては大した高さじゃないし緑地帯もそれなりの間隔確保してそうなので選ぶ部屋次第で気にならないかなという印象

[296: 匿名さん]

部屋次第ですね。
南側でも全く陽当たりがないところもありそうだし。

[297: 匿名さん]

ご近所物件と違い駐輪場もしっかりとした数確保されてるし、平置き駐車場も20台近くある点などは魅力的なんじゃないかしら。

[298: 匿名さん]

でも日当たりや開放感はあっちの方が上。
悩みますね。

[299: 匿名さん]

>>297
あちらは平置き駐車場30台以上ありますよね。

[300: 匿名さん]

なんか、嘘書いてまで持ち上げるのはやめて欲しい…。

[301: 匿名さん]

>>299
30台もないんじゃないかしら20台ちょっとだったと思います。

[302: 匿名さん]

それくらいの台数、大差なし。

[303: 匿名さん]

ワーキングマザーですが、ここが近隣で最後に竣工というところに引っ掛かってます。
ブランズ、公務員宿舎と大規模住戸が建つことで保育園は激戦でしょうし、
ここが入居する頃には近所の保育園は空いてない…といったことになりそうで。

[304: 匿名さん]

そっか、そう言う問題もありますね。

[305: 匿名さん]

>>303
同じように思っていました。
せっかく引っ越したのに近隣の保育園はすでに埋まっていたら…。
不確定情報ですが、近くに保育園がひとつできる計画があるようですが、そこも公務員宿舎の竣工頃に開園のようで、オーベル入居時には入れないと思っています。

[306: 匿名さん]

公務員住宅は８割くらい単身者用と聞いてますのでそんなに増えないと思いますよ。

[307: 匿名さん]

ここらへん、近隣に保育園が沢山あるような土地じゃないし、出遅れたらかなり厳しいですね。
マンションは値段や間取り以外にも考えることが沢山あるから難しいですね。

[308: 匿名さん]

ブランズ、3LDK以上しかないしファミリー世帯はかなり多いですよね。
ここだけでも保育園のキャパ埋まるかも。

[309: 匿名さん]

ゲストルームって実際使い勝手はどうなんですかね？
あって良かったと思える設備なんだろうか…。

[310: 匿名さん]

>>308
ここがどうなるか待っているのですが、
共働き前提に購入を検討しているので、我が家にとって保育園はかなり重要です。
近隣の保育園に入れなくて、遠方の保育園になると、働き方を変える必要も出てきますし。

[311: 匿名さん]

不確定な保育園情報のために割高なブランズを今買うって選択肢はちょっとないかな。
ここの詳細待った方が賢い気がする。

[312: 匿名さん]

>>309
同じく。
宿泊費を管理費・修繕費等に充当見込で計画されてるだろうし、
早い段階で不安要素となりそう。

[313: 匿名さん]

>>311
そうですね。
検討します。
ただ、こちらのほうが保育園に入りにくい状況はどうやっても変わらないですよね。

[314: 匿名さん]

>>311
ブランズが割高かはわからないですよ。
こちらはパンダ部屋の価格しか公開されてませんから。ブランズより安いと思わせるためにブランズよりパンダ部屋安くするのは当たり前だし。
注意して見ないと惑わされますよ。

占有部の設備はブランズの方が良さそうですから本来ブランズがやや高くても妥当ではありますしね。

[315: 匿名さん]

一般的には共用設備が充実してる物件の方が価値は落ちにくいらしいから、
維持費次第ですけど充実してるのはいいことなんじゃないかな。
ちなみにゲストルームの維持費は安いらしいです。常時人を貼り付けるような施設じゃないから。
地方から親族来た時に重宝されます。

[316: 匿名さん]

>>315
綺麗に維持できればね。

[317: 匿名さん]

プールみたいなお金かかる設備はないから維持費はたかが知れてるんじゃないかしら。

[318: 匿名さん]

>>315
入居時はみんな同じくらいの世代だからキッズルームが重宝されたけど、10数年経ってその時の子供達が大きくなって使う人がいなくて今は物置、みたいな展開もありますよ。
住んですぐが見栄え良くても、10年20年後まで継続できなかったら意味ないかと。
カフェがマズくてはやらない可能性もあります。

ゲストルームって一室ですよね？
400世帯あるのにそれだけじゃ、借りたい時に借りられるか。
土日とか近隣の幼稚園が運動会のイベントがある日とか、借りたい日は大体かぶるでしょ。

[319: 匿名さん]

キッズルームは割とポピュラーな施設だしマンション自体で見ればあっても損はない。
維持費もかからないし。ゲストルームも同じ。
不安なのは飲食系のカフェのみ、常時人をおく設備だからね。
但し全体で割れば微々たる出費なんだろうけどね。

[320: 匿名さん]

>>319
いえ、リセールの強みにしたいのならキッズルームが物置、ゲストルームが誰も使いたくないくらい汚い、だったら何の魅力にもならないですよ。

[321: 匿名さん]

逆にそうならなければ資産価値アップなんだからいいんじゃないの？

[322: 匿名さん]

悪い方に行けば高い管理費払ってリセールの時は何の強みにもならないって事態になりますがね。

[323: 匿名さん]

>>311
オーベルのＨＰでも、２８年４月に保育園開園予定となっています。
ということは、ここの竣工１年前に保育園がオープンですので
入園は切実な問題かも。

[324: 匿名さん]

>>322

そうならないように有効な活用法を模索すればいいだけなので現段階ではあれこれ言っても仕方ないですね
現状はあってプラスなのではないでしょうか？人にもよるでしょうけど。
気に入らなければ他の施設がないマンション検討すればいいだけですね

[325: 匿名さん]

幼稚園も近所にできて欲しい。
一番近いのはどこなんだろう。

[326: 匿名さん]

勝島という点を差し引いてもインパクトのある価格設定ですね～

[327: 匿名さん]

それが狙いですもの。
いかにブランズよりお買い得なんじゃないか？！と客を引きつけるかに掛かってますからね。
パンダ部屋だけでもドーンとインパクト持たせないとね。

[328: 匿名さん]

どうしてもパンダ部屋だけが安いってことにしたいみたいだね。
検討者からしたら全体が安いほうが嬉しいのにね。ブランズさんは売れてないからって焦りすぎですよ。

[329: 匿名さん]

もうある程度の予定価格出てますよ。他の物件との兼ね合いでって電話で聞いたら教えてくれましたよ。

あくまで正式の価格ではないという前置き付きでしたけどね。間取りごとに大まかなレンジは分かります。

価格は書きませんけどブランズよりは、だいぶ平米単価もお安いので気になる方は聞いてみたらいどうですか。

[332: 匿名さん]

>>329
1階上がるごとに百万上がっていくって話は本当ですか？

[333: 匿名さん]

@150~って感じでしょうかね。予想ですが。

[334: 匿名さん]

>>328
あんまり安さばかり強調されても不安になりますよ。工事費上がってるはずなのに何で安いの？と思うし、余裕で4千万台出せる世帯となんとか頑張って3千万台出す世帯では考え方とか合わなさそうだし。
今のやり方だと何とか頑張って買う人たちが沢山集まりそう。

[336: 購入検討中さん]

確かにあまり安くても不安にはなりますね。
うちは頑張って4千万台しか出せない世帯ですが子育て世代ターゲットでしょうしそういう人が多いのでは？
余裕で4千万出せる人はお世辞にも便利とは言えない勝島には来ないんじゃないかと思いますけど、どうなんでしょう。

[339: 匿名さん]

ブランズもこちらの値段が出るまでは、「安っ、所詮勝島だもんな(笑)」とか散々価格について馬鹿にされて高いなんて書く人いなかったのに、こちらの値段がわかったらブランズは高いって流れに完全にシフトしましたね。
こちらでは何故か安さを馬鹿にする声はありませんね。

世論がいかにいい加減に多数の人の考えを支配するものか垣間見た気がします。

[340: 匿名さん]

>>339
ブランズは立地は馬鹿にされてたけど値段は高いって言われてなかった？

[341: 匿名さん]

品川区最安値(笑)とか書かれてましたよ。

[342: 匿名さん]

スレを遡ればわかりますよ、安い安い！と散々連呼され続けてこちらが出た途端に高い高い！に完全シフトです。陽の当たらない庭と近隣とのお見合い部屋と馬の匂い、ここと比べたら立地はブランズが圧勝でしょう。

ここの魅力はインパクトのある価格設定につきますが、ブランズもオーベルも品川区としても都内とて考えてもどちらも十分に安いです。

勝島なんだから安いはず！と、安さのハードルだけが異常に高くなりすぎている気がします。

[343: 匿名さん]

ブランズは設備仕様がそこそこ良いし、
中途半端に高級感があるから所詮勝島とか安物件扱いで
バカにされたけど、オーベルはここならなんとか買えるかも⁉︎な都内を諦めてた世帯が注目してるから安さについて馬鹿にするどころかもっともっと！ってなってるのよ

都内23区で新築買おうと思ったら5千万超えるこのご時世内装にかけるお金も考えたら、5千万はきついけど4千万ならって人もいるんじゃない？

[344: 匿名さん]

ここ、数年前に安くて即売した近隣某マンションのように、入居以来いろいろ揉める状況にならないといいけど。
安いのにとびついたマンションは知ってる限り、ゴミ出しやらマナーやら揉めてばっかりですよね。

[345: 匿名さん]

HP上では、機械式駐車場が青空天井のようにさらけ出されてますが、
上に屋根等あるのでしょうか？
ご存知の方はいらっしゃいますか？
普通に考えれば、雨風当たれば、屋内より摩耗劣化は当然で、維持管理は大変でしょうし、懸念しています。

[346: 匿名さん]

>>343
なるほどね。
なんかな。いちいち悪口くっつけなくていいのにね。
素直じゃない人とか人の意見に左右されてじゃないと物の判断ができない人が随分多いんですね。
ああ、でも下らないヤジ飛ばす人は買えない人or検討者でもないくせに口出したいだけの暇人か。
惑わされないようにしましょう。

[347: 匿名さん]

>>344
ブランシエラ、揉めてるんですか？
意見が合わない人が多かったりマナーが悪い人が多かったら、せっかく素敵なマンションもストレスの毎日になってしまいそうですね。
共用部分多いと特に気になりますね。

[348: 匿名さん]

ここから出るイオン行きのバスってここの住民しか乗れないんですかね？
確認した方います？

[350: 匿名さん]

某間取りブログではブランズ高いって当初から言われてたし（販売不振も心配されてたけど）ここくらいが妥当な気がしますね

[351: 匿名さん]

>>347
布団干し、騒音、違法駐車等、なかなか大変そうですよ。
スレをご覧になられればよいかと。

[352: 匿名さん]

今日は東急さんが活発ですね。

[353: 匿名さん]

>>348
確認はしていませんが、
住民専用とは書かれていませんし、イオンもせっかくバスを出すからには集客したいはずなので、
単にマンション前が乗降場所になるだけではないでしょうか。
現に港南地区を走ってるイオンバスはいくつかの場所で停留していますが、誰でも乗車できていますよ。

[355: 匿名さん]

購入層が違えば、起こりやすさも違うってことではないでしょうか。

[356: 匿名さん]

東急の焦りが手に取るように分かるスレ
共用設備充実で価格も安いとなれば・・・仕方ないか。

[357: 匿名さん]

言い方悪いけど目糞鼻糞の購入層だし、ブランシェラでそうなるのならブランズだってそうなるよ。
もちろんここだってなる可能性はあるけどね

[358: 匿名さん]

ここの2LDKはどんな方が住むんでしょうね？
DINKsかな。
立地的に賃貸にはなりにくそうですが。
単身者やDINKsとファミリー層が混在してるマンションや賃貸が多いマンションはトラブル起こりやすいですよね。
ブランズとの違いは2LDKの存在かと。
上記のような懸念はブランズよりあると思いますよ。

[359: 匿名さん]

ブランズは今の売れ行きならそのうち値引きして売るだろうし、結局は購入層は同じなんじゃないのかな
単身者で分譲で勝島って選択肢はないなぁ。DINKSなら可能性あるけど。60平米なら家族で住む方もいるでしょうね
間取りのパターンが豊富なのもブランズの失敗から学んでいるとも言えますね

[360: 匿名さん]

>>358
東急さんとしては、どうしてもオーベルでトラブルが起きて欲しいようですね。
それは単身者・DINKSへの偏見ですよ。むしろファミリーだけのほうが騒音トラブルは多いと思うんですが。子供があちこち汚すし。
ブランズはこれから値引きマンションになるわけなので、民度は推して知るべしですね。