オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[221: 匿名さん]

商売という意味では、即売はしないものの入居前には売り切れる価格が最適価格なのでは。

[222: 匿名さん]

>>221
なんで最強なんだよ。販売が長期化すればコストも増える。それに値下がりトレンドなら早めに売り抜けたほうがいい。つまり売り切れ時期がいつが良いかというのは市況と経営方針によるとしか言いようがない。

[223: 匿名さん]

最強？
良く読んでね。
デベは早く売れることよりできるだけ高く売れることの方が利益になると思うけど。
MRやる人件費考えても。
1戸に500万乗ったらどうなるよ。

[224: 匿名さん]

まぁ、ここもブランズも野村でも住友でもないから(笑)

[225: 匿名さん]

最適価格というのであれば即売云々より倍率による抽選に
ならないのが最適価格だね。
同じ部屋の購入希望者が複数いた場合、需要が供給を上回ってるわけだから最適価格ではない。需要と供給が一致する価格、すなわち倍率１倍が理論的には最適価格。
ただしマンション市場はそこまで効率的でないので（モデルルームに行かないと価格がわからなかったりするので）、買う人が現れるまで待つことのコストが大きいのであれば、理論価格より安く出すのもあり。
逆に言えば倍率のついた部屋は理論価格より安いという言い方もできる。そうなると倍率のつかない部屋や売れ残りの部屋は適正価格であっても相対的に割高に見える。
ゆえに売れ残りはさらに売れ残り負のスパイラルとなる。
住友不動産は売れ残りを負のスパイラルととらえず、倍率がつかない価格、すなわち適正価格で販売しており日和って安売りはしないという独特のポリシーを持っている。

[226: 匿名さん]

立地や建物に魅力があって、それぞれの部屋の魅力の差が大きい場合（陽当たりとかロケーションとか）も倍率が付く理由になり得ると思うから一概に言えなさそうですけどね。
この物件の中の一番良い条件の部屋が欲しい！と思うのは普通のことですから。

[227: 匿名さん]

>>226
だから値付けで調整するわけです。その価格なら欲しいって人が複数いるから抽選になるわけで、複数希望者がいた場合抽選するのではなく入札して一番高い価格を付けた人に売ることすればそれが理論上の適正価格です。

[228: 匿名さん]

なるべく利益を上げたい商売として考えたらそれが最適ですね。
いくつかの部屋に目を引いておいて、あぶれた人に通常ならあまり目を引かないような部屋を流すって事をしたいのなら適正価格のみでは微妙な気もしますけど。

[229: 匿名さん]

>>228
利益を上げるっていうか欲しい人に行き渡るのが適正価格です。より多くお金を出した人に行き渡るのが公平です。

[230: 匿名さん]

需要と供給が一致したところが適正価格です。
資本主義の基本であります。倍率が付くって、もしくは申し込みがないつまていうのはその部屋の需給が不一致なので適正価格でないってことになります。

[231: 匿名さん]

適正って言葉で良いのかわかりませんが、デベとしてはなるべく儲かるやり方をするのが本来彼らの望むところでは。
慈善事業ではないんですし。
なるべく高く売りたいし、なるべく在庫を抱えたくない、が本音でしょう。

[232: 匿名さん]

埋立て地って何で嫌われるの？

[233: 匿名さん]

>>231
高いと思うなら買わなきゃいいのです。売り手と買い手の希望が一致したとこが適正価格です。
買う人が誰もいなけりゃ価格を下げます。買う人、欲しい人がいるから価格が付くのです。欲しい人全員に行き渡らないなら価格で調整するのです。
資本主義はうまい仕組みであります。

[234: 匿名さん]

>>232
僕は好きですけど？

[235: 匿名さん]

>>234
自分も悪いと思わないです。
地盤とか見ても下手な住宅地域よりしっかりしてるし。
でも、埋立て地物件って、所詮埋立て地だから…みたいなネガ多くないですか？
特に害はない単なるイメージの話？

[236: 匿名さん]

>>235
嫌う人もいるってだけの話ですよね。全員が嫌いなら埋立地に住む人はいないはずです。

[237: 匿名さん]

>>235
いやそうではなくて、私は倉庫とか工場が好きなので。

[238: 匿名さん]

>>236
価格とかの兼ね合いで、誰もが皆何一つ不満のない場所に住めるわけではないですよね。

そういう話ではなく、単なるイメージ以外の理由で埋め立て地が悪い理由があるなら教えてほしいなと思いまして。

[239: 匿名さん]

>>238
埋立地にも億を超える高級マンションがありますので価格の問題ではないでしょう。

[240: 匿名さん]

土地の安全面で言えば、もっと地盤の弱いところや住宅密集地帯で火災時の危険が高いところや川の氾濫が心配されるところなど、埋め立て地より危険と思われる場所は沢山ありますよね。
強いて言えば人が住んだ歴史が浅いから昔ながらの店や施設がなく、殺風景と感じる人は感じるくらい？

[241: 匿名さん]

>>240
埋立地の弱点は交通利便性が低いとこですね。
ここも品川区では最も交通利便性の低いエリアの一つです。

[242: 匿名さん]

確かに豊洲もポツンとした感じですね。
後から付け足した土地だから仕方ないのかな。

[243: 匿名さん]

>>238
イメージの多くは災害時のリスクではないでしょうか、土地が低いための浸水、地盤沈下、液状化など埋立地外よりも発生しやすい事はあるでしょうから、その印象は人によって大きいウェートをしめるのでは。当然埋立地よりも悪い場所はあるのも事実なので、結局はその人の優先度で良い悪いになっているんでしょうね。

[244: 匿名さん]

浦安、液状化したし埋め立て地って怖いよねみたいな思い込みですかね…。
マンションって大きな買い物なのにそんな曖昧な知識のままで平気な人もいるんですね。

[245: 匿名さん]

最近は大手デベも長谷工頼みですね。工事単価が上昇して安く作れる手法を持ってる長谷工は重宝されてるのでしょうね。
他のゼネコンが公共工事に流れる中、長谷工は昔からマンションが主っていう点もあるのでしょうけど。

[246: 匿名さん]

今は安い価格じゃゼネコンはマンション工事なんて受けてくれないですね。
他に儲かる仕事たくさんありますし、現在は散々ゼネコンいじめしてきたツケを払はされてるとこでしょう。

その分の価格は消費者が負担するのでしょうけど。
昔の安い時のマンションはゼネコン下請けの涙の上に建っていたのでしょうね。

[247: 匿名さん]

最近の物件見るとハセコー物件ばっかりで日本はハセコー村になるの？と言う恐怖すらありますね。
量産と安価が目的なんだろうなって感じの魅力的とは言えないものばかり…。

[248: 購入検討中さん]

みなさん、東京モノレールが廃止される可能性についてはリスクとして考えていますか？
京浜急行の駅までは遠いので、通勤にモノレールを使う予定で考えています。
ただ、このモノレールが2020年くらいで廃止される可能性があるという記事を見ました。
もし廃止されると、最も近い駅までが京急の鮫洲11分となり、駅まで10分以内というメリットがなくなってしまいます。
そうなると資産価値にも影響するかと思っており、検討に二の足を踏んでいる状況です。
皆さんのお考えをお聞かせいただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

[249: 匿名さん]

うちは浜松町よりも品川や新宿渋谷に出られた方が良い所が勤務地で初めからモノレールは使うつもりがないので、仮にモノレールが廃止になってもあまり困らないです。

[250: 匿名さん]

廃止されることなんてあるんですかね？
もしあっても、そんなにすぐには実行されないのでは？

[251: 匿名さん]

運行頻度の面で、モノレールのほうが便利なのでなくなったら困りますが、廃止されるとしてももっと後だと思います。

JRの羽田新線とモノレールが競合するから、モノレールは廃止かもという記事だったと思いますが、羽田新線が2020年までに開業するのは羽田の手前までのようです。

国際線ターミナルまで開通するのは、2025年？くらいだったと思うのでしばらくは大丈夫かと。

モノレールは天王洲アイルや新整備場への通勤客の利用も多いですし、勝島のように沿線も開発されていくでしょうから、そんなに心配しなくてもよいかもしれません。

[252: 匿名さん]

利用者少ないし赤字では？って私鉄でも廃線になる事なんてめったにないですしね。

[253: 匿名さん]

平成24年度で、純利益10億円、剰余金116億円だそうです。料金高いし、訪日外国人増えてますから、今のところ安定しているようです。

http://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%A2%E3...

[254: 匿名さん]

>>253
まぁそのデータはJRが競合として存在しない状態でですからあまり当てにならないかと思いますが。
でも現実的に考えて競合できたから即廃止、とはならないと思います。

[255: 匿名さん]

>>254
モノレールもJR東日本グループですから、置き換えることにはならないのでは。将来的な面では空港がどうなっていくかでしょうね、周辺住民よりも旅客需要や空港関係者需要がどうなるかの方が経営的には大きいでしょうから。
廃止になるってないでしょうけどね。

[256: 匿名さん]

うん、廃止は当分ないでしょう。

[257: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [女性 90代]]

どっちが良いの？

[258: 匿名さん]

てことはモノレール東京駅まで延伸か！？
とかいう話は真っ赤な嘘？

[259: 購入検討中さん]

248でモノレールの質問をした者です。
皆さんいろいろとご意見ありがとうございました。
JRが平行して羽田空港まで新たな鉄道を引く可能性は結構ありそうですね。
その場合、モノレールの利用者はかなり減りそうだと感じました。そうなると個人的にはかなり厳しい経営になるのではと予想します。

一方で、東京駅延伸が決まれば、一発逆転という可能性もあるとも思っています。
まあ、京急もありますし、通勤は10分以上歩くことを覚悟すればよいだけということで割り切りました。

この地域の開発も今後進みそうですし、結構楽しめそうな感じの場所ではありますね。

いろいろとご意見、情報ありがとうございました!

[260: 購入検討中さん]

今日、現地までいってみましたが、隣の首都高や海岸通りは交通量がおおいなぁという印象を受けました。
脇道のほうならまぁ、静かなのかもしれませんが。
ここの値付けは気になるところです。
となりのブランズは入居半年前で半分が売れ残っていますので、そこは十分に考慮されたものになるとかんがえますが。

[261: 匿名さん]

いつ販売開始なんですかね？

[262: 匿名さん]

一応、4月上旬ということになっていますね＞販売時期

価格帯が出ていますが、充分に周りの状況を鑑みての値付けなのかなという風に感じられます
大分値ごろ感的な物は出してきているのでは？（最近の不動産の価格傾向にしては、という事ですけれども）

[263: 匿名さん]

安いのは東向きの3階位までじゃないか
少なくとも3LDK以上は

[264: 匿名さん]

パンダ部屋はともかく、中層階以上になるとそこまで安くもなさそう。ブランズとあまり変わらないかも？
あ、でもあっちの方がエネファームやらミスティやらついてるし、設備は上だから価格横並びはないかな。

[265: 匿名さん]

まぁブランズの販売不振を目の当たりにしてるのですから価格はそこよりはだいぶ安くしてくるだろうと踏んでいます。
とりあえずはMRオープン待ちですね

[266: 匿名さん]

どちらも客を呼び合って相乗効果的にお互い売れるといいですけどね。
ブランズとオーベルを比較して待ってる人はかなりいそうですよね。
そこでブランズも売れ出しそう。

[267: 匿名さん]

相乗効果ねぇ・・ブランズはあの価格じゃ売れない気がします。

[268: 匿名さん]

品川区の物件として見たらブランズも別に高くはないですけどね。
オーベルの価格発表前と後、両方にブランズのMR行きましたが、明らかに発表後の方が盛況してましたよ。
ま、本当に購入する気がある人はこんなに近隣に物件あるなら比較して決めたいですよね。

[269: 匿名さん]

設備仕様は悪くないのに、勝島なんだから安いはずって目で見られてるブランズはちょっと可哀想。
ほぼ千葉の葛西とかモロ千葉の市川とかでも5千万超えの物件あるのにね。
「安くあるべき」って目が必要以上に強い気もする。

[270: 匿名さん]

価格分の魅力がないからブランズは売れないのでしょうね。ここは相応の価格でお願いしたいものです。