オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[184: 匿名さん]

>>179

公務員住宅は14階以下と決まっているためここより高くなることはありませんよ。
周辺の最も高い建物の高さを超えないような制限が掛かります。
上層なら見晴らしもいいと思いますよ。

[185: 匿名さん]

それなら仮に同じ階高なら１５階以上は眺望が抜けますね。
ウィラに行くにもこちらの方がブランズより近いですし、そう考えるとやはりお買い得な気もします。
いずれにしろブランズの在庫もまだたくさんありそうですし、こちらのMR見てからでも遅くは無さそうです。

[186: 匿名さん]

>>185
高層階であれば良いですが、低層階だと値段なりの日当たり眺望ですね。
せっかくの南向きなのにもったいない。
それなりにお金を出さないと、良い部屋は得られなさそうです。

[187: 匿名さん]

それにしても安いな。上層だけみてもかなり安い

[188: 匿名さん]

部屋によって条件が変わりそうだから何とも言えませんね。上層階が居心地いいっていうのは別にここに限った話じゃなく、ほとんどの物件はそうですしね。
その分値段は高めになるし。

[189: 匿名さん]

公務員宿舎は建築にあたり厳しい規制があるらしく高さだけでなく、緑地帯や公開空地など
周辺環境に配慮して建てられるそうなので、ここの住環境が著しく悪くなるということはないでしょう。
気にはなると思いますがその分安いので考え方次第ですかね。

公務員宿舎より上になりそうなあたりから価格はワンランク上がるのでしょうけど
それを考慮しても上層、下層とも割と良心的な価格設定ではないでしょうか。

[190: 物件比較中さん]

>>48
千葉県に住んでますが、巨大ショッピングセーターと駅が隣接してる大規模マンションで便利ですよ。
通勤はちょっとかかりますが、日常生活の環境と利便性とトレードオフと考えれば、3000万円～の千葉県の方がずっと割安でした。実際にはトレードオフにはならず千葉県のが良いのですが。
何が言いたいのかというと、都内の場合、利便性や環境が極端に悪い場所であっても、価格は極端に安くならないんですよね。エリアの価格に引っ張られるので、ここなら品川エリアの価格にも引っ張られる。
2500万円～で、最多価格帯3000万円位が本来価値と思いますよ。
都内であれば、価格にいとめをつけないお金持ちであれば、いいマンション探せばいいと思いますが、都内に住みたくて安いマンション探す場合、高かろう悪かろうなマンションが殆ど全てだと思いますよ。
価値観はそれぞれですが、相当大規模な開発があるのであれば話は変わりますし、豊洲のパークシティみたいなマンションなら別なんですけどね。

[191: 匿名さん]

>>190
そうなんだよね。品川区に住むなら高くても大井町や大崎、五反田、武蔵小山みたいな利便性の高いととこじゃないとね。ここはコスパ悪い。

[192: 匿名さん]

でも千葉埼玉は無理

[193: 匿名さん]

どこでもそうだけど不人気物件を掴むといざという時に苦労するので
エリアの中でも人気の物件のほうがいいですね

[194: 物件比較中さん]

>>123
それは、不動産会社が高くても売れるように、品質の悪いものでも高く売れるようにするために作られた言葉みたいですよ。
じっくり選んでも掘り出し物は出ないから、買っちゃてくださいてね。
ですが実際は違います。割安なものもあれば、割高もあります。買ってすぐ500万円高く売れるものもあれば、1000万円下がるものもあります。慎重に且つしっかりと決断が大事ですね！

[195: 匿名さん]

>>192
そういう見栄が価値のない勝島を高値で買ってしまう原因になります。高値出すなら大井町や大崎買おう。せめてシーサイド。

[196: 匿名さん]

>>190
2500万～って千葉でもそこそこ不便とか奥地の値段じゃないですか。
千葉は品川に5分で出るなんて不可能でしょ。
比べること自体ナンセンス。
千葉と東京では受けられる補助の額や内容も全然違うし。

[197: 匿名さん]

>>194
私は、安い物にはそれなりの安いなりの意味があるから安易に飛びつかず注意した方がいいよと言う意味かと思ってましたが。
高い物は良くて当たり前なので、高いくせに落ち度があったらそれこそ選びません。

[198: 購入検討中さん]

直床なのはわかったけど、
天井高、階高が気になります・・・。

同じ間取りでも、天井高が10センチ違うだけで居心地も変わるので。

[199: 匿名さん]

至る所で直床と二重床どちらが優れてるか議論されてるけど、結局どっちなんでしょうね。

[200: 匿名さん]

>>190
印西牧の原と比べるのは酷すぎでしょ

[201: 匿名さん]

>>195
あんたなんでここ見てるの？
明らかに検討者じゃないよね。

[202: 匿名さん]

利点もあるだろうけど、一般的にコスト削った物件はやっぱ直床やタンク付きトイレだね

[203: 匿名さん]

>>202
なんか、直床の物件の営業さんって絶対「あえて」直床にしてるとか、二重床より性能いいとか言いますよね。
それが本当なら、二重床の物件はなぜ安くて性能もいい直床にしないの？

[204: 購入検討中さん]

>>203
オーベルとブランズは建物の高さは同じで階数はオーベルのほうが二階多いから、あえて直床にしたんじゃないのかな。

[205: 匿名さん]

>>204
ブランズと張り合うために直床にされたんじゃ、住民としてはなんか嫌ですね。
天井の高さって気にする人多いからブランズに負けてられないって思うのは仕方ないけど。

[210: 匿名さん]

立地でアピール出来ないなら、価格で勝負するしかない。

仕様や設備なんかより価格が安い方がよっぽども強力なアピールポイントになる。

私は今の発表されてる価格が本当ならここはブランズより売れると思いますよ。

[212: 匿名さん]

>>210
それは人それぞれでは。設備より安さを求めたい人もいれば、少し高くなっても快適さを求めたい人もいるでしょう。
検討者本人が決めたら良い話です。
ま、こちらの広告は目を引くことは確かですから、こちらが広告出す前より注目する人が増えるのは確かでしょうね。

[213: 匿名さん]

関係者だろ、って書き込み、消費者にとってはどうでもいいです。
嘘さえ書いてなければ、何かしらの情報を与えてくれるのはネガでもポジでも大歓迎。
意味のない、何も得られない書き込みで荒れる方がよっぽど迷惑。
これ以上続くなら通報します。

[214: 匿名さん]

ブランズが売れてないのは事実だから仕方がないですよね。
やはり心情的にも資産価値的にも不人気物件には手を出したくないですし
まぁオーベルも売れるという保証はないですけどね...

[215: 匿名さん]

＞２１２
どこかのアンケートで価格と立地が決め手となる２つの重要なポイントらしいですよ
あくまで一般論なのでそうじゃない人も当然いるでしょうけどね

[216: 匿名さん]

ここを気にする人はブランズも取り敢えず見るだろうから、キャッチーな広告で客を引っ張ってきてくれるオーベルさんに感謝してるんじゃないですか。
物に出来るかは双方の力量次第ですが。

[217: 匿名さん]

確かに価格と言うストロングポイントがあるオーベルの方は売れそうな予感はしますね
詳細はモデルルーム行かないと分からないですけど。

[218: 物件比較中さん]

>>196
2013～2014年に完売してしまいましたが、プラウド船橋1500戸が2500万円～でしたね。
第一期の販売は、1、2街区全てで573戸でしたが、申込み総数が1000位で即完売。残りの街区も全て即完売でしたよ。
場所は、船橋駅から14分ですが、新船橋駅からは1分。両隣りにはイオンモールとイオンタウンが隣接して同時に作られ、保育園や総合病院も同時に作られました。そういうところもあるんですよね。

[219: 匿名さん]

>>218
あまり早く売れすぎる物件も、価格設定のミスだと言われますがね。
あと500万くらい載せても売れただろうにもったいない。

[220: 匿名さん]

>>219
そんなこというデベロッパーは住友不動産だけだよ。
野村は在庫嫌いますよね。

[221: 匿名さん]

商売という意味では、即売はしないものの入居前には売り切れる価格が最適価格なのでは。

[222: 匿名さん]

>>221
なんで最強なんだよ。販売が長期化すればコストも増える。それに値下がりトレンドなら早めに売り抜けたほうがいい。つまり売り切れ時期がいつが良いかというのは市況と経営方針によるとしか言いようがない。

[223: 匿名さん]

最強？
良く読んでね。
デベは早く売れることよりできるだけ高く売れることの方が利益になると思うけど。
MRやる人件費考えても。
1戸に500万乗ったらどうなるよ。

[224: 匿名さん]

まぁ、ここもブランズも野村でも住友でもないから(笑)

[225: 匿名さん]

最適価格というのであれば即売云々より倍率による抽選に
ならないのが最適価格だね。
同じ部屋の購入希望者が複数いた場合、需要が供給を上回ってるわけだから最適価格ではない。需要と供給が一致する価格、すなわち倍率１倍が理論的には最適価格。
ただしマンション市場はそこまで効率的でないので（モデルルームに行かないと価格がわからなかったりするので）、買う人が現れるまで待つことのコストが大きいのであれば、理論価格より安く出すのもあり。
逆に言えば倍率のついた部屋は理論価格より安いという言い方もできる。そうなると倍率のつかない部屋や売れ残りの部屋は適正価格であっても相対的に割高に見える。
ゆえに売れ残りはさらに売れ残り負のスパイラルとなる。
住友不動産は売れ残りを負のスパイラルととらえず、倍率がつかない価格、すなわち適正価格で販売しており日和って安売りはしないという独特のポリシーを持っている。

[226: 匿名さん]

立地や建物に魅力があって、それぞれの部屋の魅力の差が大きい場合（陽当たりとかロケーションとか）も倍率が付く理由になり得ると思うから一概に言えなさそうですけどね。
この物件の中の一番良い条件の部屋が欲しい！と思うのは普通のことですから。

[227: 匿名さん]

>>226
だから値付けで調整するわけです。その価格なら欲しいって人が複数いるから抽選になるわけで、複数希望者がいた場合抽選するのではなく入札して一番高い価格を付けた人に売ることすればそれが理論上の適正価格です。

[228: 匿名さん]

なるべく利益を上げたい商売として考えたらそれが最適ですね。
いくつかの部屋に目を引いておいて、あぶれた人に通常ならあまり目を引かないような部屋を流すって事をしたいのなら適正価格のみでは微妙な気もしますけど。

[229: 匿名さん]

>>228
利益を上げるっていうか欲しい人に行き渡るのが適正価格です。より多くお金を出した人に行き渡るのが公平です。

[230: 匿名さん]

需要と供給が一致したところが適正価格です。
資本主義の基本であります。倍率が付くって、もしくは申し込みがないつまていうのはその部屋の需給が不一致なので適正価格でないってことになります。

[231: 匿名さん]

適正って言葉で良いのかわかりませんが、デベとしてはなるべく儲かるやり方をするのが本来彼らの望むところでは。
慈善事業ではないんですし。
なるべく高く売りたいし、なるべく在庫を抱えたくない、が本音でしょう。

[232: 匿名さん]

埋立て地って何で嫌われるの？

[233: 匿名さん]

>>231
高いと思うなら買わなきゃいいのです。売り手と買い手の希望が一致したとこが適正価格です。
買う人が誰もいなけりゃ価格を下げます。買う人、欲しい人がいるから価格が付くのです。欲しい人全員に行き渡らないなら価格で調整するのです。
資本主義はうまい仕組みであります。

[234: 匿名さん]

>>232
僕は好きですけど？

[235: 匿名さん]

>>234
自分も悪いと思わないです。
地盤とか見ても下手な住宅地域よりしっかりしてるし。
でも、埋立て地物件って、所詮埋立て地だから…みたいなネガ多くないですか？
特に害はない単なるイメージの話？

[236: 匿名さん]

>>235
嫌う人もいるってだけの話ですよね。全員が嫌いなら埋立地に住む人はいないはずです。

[237: 匿名さん]

>>235
いやそうではなくて、私は倉庫とか工場が好きなので。

[238: 匿名さん]

>>236
価格とかの兼ね合いで、誰もが皆何一つ不満のない場所に住めるわけではないですよね。

そういう話ではなく、単なるイメージ以外の理由で埋め立て地が悪い理由があるなら教えてほしいなと思いまして。

[239: 匿名さん]

>>238
埋立地にも億を超える高級マンションがありますので価格の問題ではないでしょう。

[240: 匿名さん]

土地の安全面で言えば、もっと地盤の弱いところや住宅密集地帯で火災時の危険が高いところや川の氾濫が心配されるところなど、埋め立て地より危険と思われる場所は沢山ありますよね。
強いて言えば人が住んだ歴史が浅いから昔ながらの店や施設がなく、殺風景と感じる人は感じるくらい？

[241: 匿名さん]

>>240
埋立地の弱点は交通利便性が低いとこですね。
ここも品川区では最も交通利便性の低いエリアの一つです。

[242: 匿名さん]

確かに豊洲もポツンとした感じですね。
後から付け足した土地だから仕方ないのかな。

[243: 匿名さん]

>>238
イメージの多くは災害時のリスクではないでしょうか、土地が低いための浸水、地盤沈下、液状化など埋立地外よりも発生しやすい事はあるでしょうから、その印象は人によって大きいウェートをしめるのでは。当然埋立地よりも悪い場所はあるのも事実なので、結局はその人の優先度で良い悪いになっているんでしょうね。

[244: 匿名さん]

浦安、液状化したし埋め立て地って怖いよねみたいな思い込みですかね…。
マンションって大きな買い物なのにそんな曖昧な知識のままで平気な人もいるんですね。

[245: 匿名さん]

最近は大手デベも長谷工頼みですね。工事単価が上昇して安く作れる手法を持ってる長谷工は重宝されてるのでしょうね。
他のゼネコンが公共工事に流れる中、長谷工は昔からマンションが主っていう点もあるのでしょうけど。

[246: 匿名さん]

今は安い価格じゃゼネコンはマンション工事なんて受けてくれないですね。
他に儲かる仕事たくさんありますし、現在は散々ゼネコンいじめしてきたツケを払はされてるとこでしょう。

その分の価格は消費者が負担するのでしょうけど。
昔の安い時のマンションはゼネコン下請けの涙の上に建っていたのでしょうね。

[247: 匿名さん]

最近の物件見るとハセコー物件ばっかりで日本はハセコー村になるの？と言う恐怖すらありますね。
量産と安価が目的なんだろうなって感じの魅力的とは言えないものばかり…。

[248: 購入検討中さん]

みなさん、東京モノレールが廃止される可能性についてはリスクとして考えていますか？
京浜急行の駅までは遠いので、通勤にモノレールを使う予定で考えています。
ただ、このモノレールが2020年くらいで廃止される可能性があるという記事を見ました。
もし廃止されると、最も近い駅までが京急の鮫洲11分となり、駅まで10分以内というメリットがなくなってしまいます。
そうなると資産価値にも影響するかと思っており、検討に二の足を踏んでいる状況です。
皆さんのお考えをお聞かせいただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

[249: 匿名さん]

うちは浜松町よりも品川や新宿渋谷に出られた方が良い所が勤務地で初めからモノレールは使うつもりがないので、仮にモノレールが廃止になってもあまり困らないです。

[250: 匿名さん]

廃止されることなんてあるんですかね？
もしあっても、そんなにすぐには実行されないのでは？

[251: 匿名さん]

運行頻度の面で、モノレールのほうが便利なのでなくなったら困りますが、廃止されるとしてももっと後だと思います。

JRの羽田新線とモノレールが競合するから、モノレールは廃止かもという記事だったと思いますが、羽田新線が2020年までに開業するのは羽田の手前までのようです。

国際線ターミナルまで開通するのは、2025年？くらいだったと思うのでしばらくは大丈夫かと。

モノレールは天王洲アイルや新整備場への通勤客の利用も多いですし、勝島のように沿線も開発されていくでしょうから、そんなに心配しなくてもよいかもしれません。

[252: 匿名さん]

利用者少ないし赤字では？って私鉄でも廃線になる事なんてめったにないですしね。

[253: 匿名さん]

平成24年度で、純利益10億円、剰余金116億円だそうです。料金高いし、訪日外国人増えてますから、今のところ安定しているようです。

http://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%A2%E3...

[254: 匿名さん]

>>253
まぁそのデータはJRが競合として存在しない状態でですからあまり当てにならないかと思いますが。
でも現実的に考えて競合できたから即廃止、とはならないと思います。

[255: 匿名さん]

>>254
モノレールもJR東日本グループですから、置き換えることにはならないのでは。将来的な面では空港がどうなっていくかでしょうね、周辺住民よりも旅客需要や空港関係者需要がどうなるかの方が経営的には大きいでしょうから。
廃止になるってないでしょうけどね。

[256: 匿名さん]

うん、廃止は当分ないでしょう。

[257: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [女性 90代]]

どっちが良いの？

[258: 匿名さん]

てことはモノレール東京駅まで延伸か！？
とかいう話は真っ赤な嘘？

[259: 購入検討中さん]

248でモノレールの質問をした者です。
皆さんいろいろとご意見ありがとうございました。
JRが平行して羽田空港まで新たな鉄道を引く可能性は結構ありそうですね。
その場合、モノレールの利用者はかなり減りそうだと感じました。そうなると個人的にはかなり厳しい経営になるのではと予想します。

一方で、東京駅延伸が決まれば、一発逆転という可能性もあるとも思っています。
まあ、京急もありますし、通勤は10分以上歩くことを覚悟すればよいだけということで割り切りました。

この地域の開発も今後進みそうですし、結構楽しめそうな感じの場所ではありますね。

いろいろとご意見、情報ありがとうございました!

[260: 購入検討中さん]

今日、現地までいってみましたが、隣の首都高や海岸通りは交通量がおおいなぁという印象を受けました。
脇道のほうならまぁ、静かなのかもしれませんが。
ここの値付けは気になるところです。
となりのブランズは入居半年前で半分が売れ残っていますので、そこは十分に考慮されたものになるとかんがえますが。

[261: 匿名さん]

いつ販売開始なんですかね？

[262: 匿名さん]

一応、4月上旬ということになっていますね＞販売時期

価格帯が出ていますが、充分に周りの状況を鑑みての値付けなのかなという風に感じられます
大分値ごろ感的な物は出してきているのでは？（最近の不動産の価格傾向にしては、という事ですけれども）

[263: 匿名さん]

安いのは東向きの3階位までじゃないか
少なくとも3LDK以上は

[264: 匿名さん]

パンダ部屋はともかく、中層階以上になるとそこまで安くもなさそう。ブランズとあまり変わらないかも？
あ、でもあっちの方がエネファームやらミスティやらついてるし、設備は上だから価格横並びはないかな。

[265: 匿名さん]

まぁブランズの販売不振を目の当たりにしてるのですから価格はそこよりはだいぶ安くしてくるだろうと踏んでいます。
とりあえずはMRオープン待ちですね

[266: 匿名さん]

どちらも客を呼び合って相乗効果的にお互い売れるといいですけどね。
ブランズとオーベルを比較して待ってる人はかなりいそうですよね。
そこでブランズも売れ出しそう。

[267: 匿名さん]

相乗効果ねぇ・・ブランズはあの価格じゃ売れない気がします。

[268: 匿名さん]

品川区の物件として見たらブランズも別に高くはないですけどね。
オーベルの価格発表前と後、両方にブランズのMR行きましたが、明らかに発表後の方が盛況してましたよ。
ま、本当に購入する気がある人はこんなに近隣に物件あるなら比較して決めたいですよね。

[269: 匿名さん]

設備仕様は悪くないのに、勝島なんだから安いはずって目で見られてるブランズはちょっと可哀想。
ほぼ千葉の葛西とかモロ千葉の市川とかでも5千万超えの物件あるのにね。
「安くあるべき」って目が必要以上に強い気もする。

[270: 匿名さん]

価格分の魅力がないからブランズは売れないのでしょうね。ここは相応の価格でお願いしたいものです。

[271: 匿名さん]

目を引くような設備はなく、フツーの大型マンションって感じだから、こここそ安くなきゃ売れなさそう。

[272: 匿名さん]

設備より価格のインパクトあるからね。そこを意識した設定ならブランズよりは売れるでしょう

[273: 匿名さん]

ま、デベではなくいち購入検討者ならいちいちブランズと張り合わせて「ブランズよりは」と考えなくても良いのでは。
ブランズの営業さんも、オーベルとうちは欲しがる層が違うと言っていましたし。
安さが一番って人はブランズの色々な設備よりも安くなることが魅力的なんでしょうね。

[274: 購入検討中さん]

全体計画出ましたね。ゲストルームやカフェなどはブランズには無いですからそこで差別化を図れるかもですね。
管理費が高そうですが。
南向きは4000万以上になるんでしょうか。

[275: 匿名さん]

わざと被らない施設作った感じですね。
でも、キッズルームの方が日常的に使えそう。
どちらも管理費釣り上げそうな施設ですね。

[276: 匿名さん]

なんで部屋の中のイメージ画像がないの？
占有部は訴えられる魅力がないとでも言わんばかりに…。

[277: 匿名さん]

これ、絶対パンダ部屋以外は安くないでしょ…。
あるいは管理費、修繕積立金バカ高そう。

[278: 匿名さん]

そんな連投しなくても・・ブランズが売れなくて焦ってるのは分かりますけど。
もう少し冷静になりましょ。ここも情報は徐々に公開されるでしょうから。

[279: 匿名さん]

入居したては良くても管理が行き届かないと荒れそうな設備ばかりですね。
カフェとか経営も絡むから大変そう。

[280: 匿名さん]

意外にも共用設備充実してますね。何もないと思ってたから好印象だわ。
ゲストルームとキッズルームなどあって良いですね

[281: 匿名さん]

安価路線じゃなかったみたいですね。
安価を期待してた人達は嬉しいやら悲しいやらですね。
オーベルさんは目を引く広告出すのが上手いですね。

カフェってここの住人しか使えないのかな？

[282: 匿名さん]

共用設備も充実してて、尚且つ価格も安ければかなりポイント高いですね。
とりあえずはモデルルームを待つ価値は」十分にありそうです。

[283: 匿名さん]

>>274

全体図見て、やっぱり残念。
せっかく広い敷地があるのに、南側はほとんどスペースがなく別の建物に隣接。
南側といっても陽当たりは高層階しか期待できないし。
北側にガーデンって、ゆくゆく生育するのか疑問に思ってしまいました。