オーベルアーバンツ神楽坂 (大成有楽不動産)

[入居予定さん]

駅までも近く便利な場所ですね。


売主：大成有楽不動産株式会社　
管理：大成有楽不動産株式会社
設計：株式会社陣設計
施工：南海辰村建設株式会社

所在：東京都新宿区中里町24番1(地番)
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩5分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　：都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩12分
　　　
戸数：37戸
構造：鉄筋コンクリート造地下1階、地上7階建

完成予定時期：平成27年3月下旬予定
入居予定時期：平成27年9月下旬予定
販売予定時期：平成27年4月上旬予定

[21: 匿名さん]

建設地見ましたが北向は工場街、東西は建物ビッチリ。南は建物近くて傾斜が逆だから高層階以外は全然良くないですね。
目の前の産廃置場は夜は稼働してないですよね？
値段で説き伏せれるレベルだったら考えてみたいかな。

[22: 匿名さん]

激狭ですね。

[23: 匿名さん]

目の前って産廃置き場なのですか？
処理施設なら夜間の稼働はないと思いますが、
どのような建物なのでしょうか？

奥まった住宅地にあるようなマンションなので、
環境が静かなだけに周辺が気になりますね。

[24: 物件比較中さん]

ＨＰでは江戸川橋と神楽坂の中間地点を売りにしていますが、
それは坂を神田川側へ下るということにもなります。
新宿区のハザードマップを見ると（区役所等で配ってます）、
ギリギリ注意地域にかかってしまう地域です。
そのあたりに何か対策をしてくれているのか、が、気になったりします。

[25: 匿名さん]

坂下なので江戸川橋エリアですね

[26: 匿名さん]

竣工売りなので現物が見れる
ＭＲ費用が乗っからない（それでも少し高いかな）
共用部のデザインが素敵、主観ですが好みです
内廊下も素敵
割と駅が近い
エレベーターロック付きなのでその階の居住者以外マンション住人でも立ち入れない
直基礎物件で地盤硬い

間取りが狭い、いずれ賃貸に回る可能性高そう
設備レベルは分譲マンションでは並のレベル
DWで採光確保してるけど日当たりはあまり良くない
ハザードマップにかかる地域(但し国交省のサイトで神田川の水位わかるのですが近年危険水域に達したことはないとのこと)
奥神楽坂と言ってるけど江戸川橋物件と言ったほうがしっくりくるエリア
付近の雰囲気に神楽坂らしさがない
駐車場がないので割り切りが必要

気になった点はこんなとこかな。

[27: 匿名さん]

あと書き忘れましたがオートロックの解除は最近増えてるハンズフリータイプじゃないので
その都度キーのICチップ部をセンサーにかざさないといけないのでちょっと面倒です
エレベーターもあるので２回はこの動作が必要です

[28: 匿名さん [男性]]

突然１Ｒは非分譲になりましたとお知らせがあったね・・・
しかも1ＬＤＫからで３０００万円後半から販売するみたい
高くない？少々狭い感じがするけど、他に神楽坂で販売するところ沢山出るかなぁ・・・

[29: 匿名さん]

坂下の工場街といったイメージ。
ナンチャッテ神楽坂(江戸川橋)です。

[30: 匿名さん]

価格発表まだですか？

[31: 匿名さん]

60平米で28万くらいで貸せる？

[32: 匿名さん]

坂下は嫌だなあ

[33: 匿名さん]

>>31
江戸川橋の相場だと新築で22とかでしょ。

[34: 匿名さん]

江戸川橋だよ。江戸川橋。

[35: 匿名さん]

ペットは多くのマンションで飼えるようになりましたね。こちらはマナールームがあって配慮しています。エレベーターも配慮しているといいですが、内廊下ですしね、においとか気にならないかなと。角住戸率も高く、スパンもひろく、開放的でいいなと思いますが窓が広くて外からのプライバシーがちょっと心配、１本奥入っているので大丈夫かしら、、、

[36: 物件比較中さん]

内廊下で、駐車場もなく、戸数が少ないのでランニング費用が高そうですね。

[38: 匿名さん]

1R非分譲ということは1Rだけ賃貸物件になるんでしょうか。
賃貸戸数がどれくらいになるかわかりませんが、入居者が頻繁に入れ替わる物件はちょっとね。

[39: 匿名さん]

その可能性は高いですよね。
地権者さんが賃貸に出されるのかなぁ…
頻繁に変わると言っても年単位になってくると思われますので、
あまり心配しなくても、とは思いますが。
新築分譲賃貸だと、
家賃も高くなってくるし。

[40: 匿名さん]

GW中なのに事前案内会ガッラガラで焦ってんのかな

[41: 匿名さん]

暇だからといって、他のところで荒らさないほうがいいよ。余計価値を下げるよ

[42: 匿名さん]

あまり予約が入っていないみたいだね

[43: 匿名さん]

プラウド文京関口がこれから竣工売りだよ。
たっぷり残ってるよ！

[44: 匿名さん]

プラウド偽りの完売してましたもんね。
たっぷりありますので竣工して旧価格でやるか現価格でやるか見ものです。

[45: 匿名さん]

ピアースのスレで暴れた次は既に完売したプラウドで遊んでみたり、ずいぶん暇なようですね。

[46: 匿名さん]

マジで完売したと思っているのですか？
販売時モデルルームを賃貸期限で撤退してたくさん余っているんですよ。
ほんとうに知らないんですか？
問い合わせしてみたら？

[47: 匿名さん]

どこへ行っても、不毛なやり取りするんですね。こんなスレをみて、誰が買いたいと思うのかね。もしかして、このやり方で、オーベンの不買運動をしている人かもかもしれませんね。

[48: 匿名さん]

確かにそうかも、オーベルの販売の方気をつけた方がいいかも。
早く排除した方がいいね

[51: 匿名さん]

確かに関口は完売してない。
但しここで言うことではない。
野村商法だから内密に

[52: 販売業者さん]

どちらも江戸川橋だからじゃない？

[53: 匿名さん]

江戸川橋…プッ

[54: 匿名さん]

事前案内会結構閑散としていましたね。

[55: 匿名さん]

他の物件にの方がいいから、そちらに流れているんじゃない？

[56: 匿名さん]

ピアースで遊んだ挙句プラウドで遊ぶ。ホントお騒がせしてますね（笑）
他をネガキャンしてもここの価値があがるともおもえませんがね。だいたい神楽坂なんて所詮江戸川橋物件のくせに図々しいと思いますがね。
この時期にネガキャンとかよっぽど売れる見込みが立たないのでしょうか？
不人気物件ってバレバレですね（笑）

[57: 匿名さん]

パークハウス江戸川橋のが潔くて良いよね。神楽坂ってwww

[58: 匿名さん]

プラウドの件知らないの？

[59: 匿名さん]

>>58
プラウドの件とはなんですかね？ソースはありますか？詳しく教えて貰いたいです。情報源ごとね。

[60: 匿名さん]

>>57

何でパークハウスなの？　

[61: 匿名さん]

プラウドはモデルルームがあった賃貸家に聞けばわかります。
また、契約者は内覧会場でわかります。

[62: 匿名さん]

>61
知ってる情報教えてもらえる？どうせ適当に言ってるだけでソースはないんだろうけど。

[63: 匿名さん]

>>61
情報ソースは重要だよ。
適当なこと、ウソは誰でも、言える。
なにを持って言えるのかを証明することが重要

[64: 匿名さん]

野村プラウドのこれまでの所業から、何があってもおかしくないと感じさせられますね。
駒場、三田、たまプラ。枚挙にいとまがない。

[65: 匿名さん]

完成して今のご時世の価格で売るんだろうよ。

[66: 匿名さん]

いつの間にか野村ネガスレになりましたね。
それだけこの物件が注目されていないということですかね。

[67: 匿名さん]

なにがあってもおかしくないからって言う憶測だけなのか笑える。ソースも無いし、キャンセル住戸がでたらそれがソースなんですかね？
それが大量に出たら信じてあげるよ（笑）
ホント引っ掻き回すしかできないクセに近場のピアースやプラウドのネガキャンしてないで、ここ売る方法考えろよ（笑）

[68: 匿名さん]

>>67
こんなことしか売る方法が思いつかないんじゃない（笑）

[74: 匿名さん]

こちらは２ＬＤＫ中心の間取りになっていますので、
やはりＤＩＮＫＳが対象になってくるのでしょうか？
子１人のファミリーでも大丈夫な気はするのですが、
環境的にはファミリーにはあまり適していないのでしょうか？
洗面の間接照明は雰囲気があって素敵ですね。

[75: 匿名さん]

少し暗い感じがします

[76: 匿名さん]

道が狭いので、何かあったときに、消防車とか救急車は入りますか？
不安です。

[77: 匿名さん]

前の空き缶回収業者チープすぎやしませんか？
なくならないんすかね？
無くなったらマジで駅からも近いし検討したいんすよ。

[78: 匿名さん]

このマンションができる前からその場所で営業しているのですから、あとから住む人間が文句を言うのはどうかと？
７７さんは購入しないので関係ありませんが。
以前あとからできたマンションの住民が町工場から出る音にイチャモンつけて可哀想な事件もありましたし。

[79: 匿名さん]

毎日騒音との戦いですね。
お疲れ様です。

[80: 匿名さん]

>>77
無くなるように交渉してみれば。

[81: 匿名さん]

管理組合で話し合って補償金を払うんですか？
三方囲まれ道路側に回収業者さん。
それを考慮した値段なので安いですよ。

[82: 匿名さん]

汚ったねぇ街だな。
建設地にドン引き。
学生用？ワンルームと工場しかないじゃないか。極めつけは産廃屋と共産党ポスターガンガン。

[83: 匿名さん]

神楽坂の坂を江戸川橋方面に下るときの敗北感半端なし。

[84: 匿名さん]

神楽坂駅の近くですがそんなに汚いのですね。神楽坂にちょっと幻想を抱いてました。

[85: 匿名さん]

結局ちょっと歩いただけでそんな貶されるようなエリアになるのが
神楽坂という残念な街ということ。
こんなこと書くとここは江戸川橋とか言われちゃうかな　笑

[86: 匿名さん]

敗北感…
確かに。あと○○万あれば…
ってね。

駅からのアプローチにある独特な洗濯機外廊下側に出した昭和丸出しアパート街が神楽坂感を全く感じられずゲンナリしてやめました。
エリート変えて気長に探します。

[87: 匿名さん]

価値観は人それぞれです。
価格が安いのはいいことですし、神楽坂駅近が持てるわけです。文句言うくらいならどこか買う勇気がある方がましです。

[88: 匿名さん]

ここはないかな

[89: 匿名さん]

奥神楽坂×
下神楽坂○

[90: 匿名さん]

いや、江戸川橋だろ

[91: 匿名さん]

でもインプレストが完売したんだしここもするでしょ、きっと。

[92: 匿名さん]

５月中に完売するのではないでしょうか？
場所を気にしなければ安くて良いマンションだと思います。
担当者も態度は良かったし。
矢来町のマンションの営業は最悪でした。

[93: 匿名さん]

いや～最高にいいマンションです。
即完売間違いなしですね。
こんなにゴージャスで人気エリアで出るリーズナブルなマンションはなかなかないです。

[94: ビギナーさん [男性 30代]]

ハザードエリアとか神田川とか言われるけど、
ここのエリア浸水したことは過去10年位ないはず。
神田川は上流で地下に大きな貯水槽が拡大したのもあって、
2000年代にはいってからはもう溢れる川じゃなくなってます。

ゴミ処理場はそうね、見た目よくないですね。
あと何年かで廃業してくれることを祈りましょう。

あとこのエリアというかこの立地の良さは
東西線と有楽町線に徒歩4ー5分でアクセス可能な利便性。

グランドスイートは2路線利用可の片方が大江戸線というのが微妙ですよね。
立地は最高なのにデザインもいまいちで、あと西向きと北向きばかりだし。
三菱か三井が落札してたらなあ、あの立地は。

[95: 匿名さん]

>>93
え？本気で言ってます？大丈夫ですか？こんな中途半端な物件ないと思いますが。
あ、嫌味なんですね（笑）すいません最初に気がつけばよかったですね（笑）

[96: 匿名さん]

高台行けない格納庫

[97: 匿名さん]

神楽坂のコンセプトを重要視し過ぎたマンションエントランスや部屋。
マンションの周辺とアンマッチ。
エントランス前の商店の廃業を祈るなんて酷い人。
たぶんそんな人がこの格安マンションを購入するんでしょうね。

[98: 匿名さん]

オーベルアーバンツ神楽坂パラサイト
または王道ならオーベルアーバンツ江戸川橋。

神楽坂に寄生しすぎ。
江戸川橋だから(笑)

[99: 匿名]

>>97
だから安くないってば（笑）

[100: 匿名さん]

安いよ。駅近、内廊下、ハイグレード仕様。
管理費が内廊下で駐車場無しだから高いけど、ここ買う人なら問題なしでしょ。
営業曰く、
お医者さんや証券マンエリートばかりみたいですよ。

[101: 匿名さん]

大成有楽不動産（旧称：大成サービス）はどうですか？

を読んでると立地とか仕様とか一切吹っ飛ぶ破壊力

[102: 匿名さん]

>>100
ごみ処理場って、そんなに目立つんですか？
景観は良くないですね。

[103: 匿名さん]

>>100
営業マンって、もしかしてあなた？
本当のところどうですか？
書き込みから、いいイメージが持てません。
自分の自作自演にしか、思えない書き込みなので、信用できません。ちゃんとした情報をアップしてもらえると、閲覧側も信用しようと思うけど

[104: 匿名さん]

>>102
臭いは大丈夫？

[105: 匿名さん]

>>104
そんなに臭うなら、どこまで我慢できる範囲ですか？

[106: 匿名さん]

そんなレベルの物件？
洗濯物は外に干せないね。

[107: 匿名さん]

怒りの５連投ですかね。そんなにこの物件ってダメかな
結構いいと思うのですけど。変な方面から恨み買ってますね

[108: 匿名さん]

エリートが買うとなるとハテナになるが、
いい物件だと思うよ。

[109: 匿名さん]

いつから販売ですか？

[110: 匿名さん]

現地こんな感じです

[111: 匿名さん]

個人的にはマンション名の表示もう少しなんとかならなかったのかなって
フォントとロゴが微妙にださい気が。。。

[112: 匿名さん]

地味な感じする

[113: 周辺住民さん]

カッコイイですね。GSよりよっぽども素敵

[114: 匿名さん]

微妙ですね

[115: 匿名さん]

個人的に気になる点を挙げてみます。


・１Fが掘り下げられており実質半地下（高さ制限内に収めるため？２Fは1.5Fほどの位置）
　もし大雨等があればホールに雨水が流れ込む可能性は否めず。

・エントランスが通りから見えない設計になっている+植え込み、ペット用出入口等
　部外者が潜める箇所が数カ所あり、防犯上の不安あり。

・三方囲まれており低層階の圧迫感・日照や通風に懸念。
　地盤がいいかもしれないが背後の擁壁が気になる。

・２駅徒歩５分は魅力的だがどちらも最短経路だと非常に狭い路地を通ることになるので
　酔っぱらっていると迷子になるかも（笑）

・周囲のごみ処理業者、自動車整備工場、印刷製本工場等が複数ある（あと隣が寿司屋）
　騒音よりも、周囲の建物が密集しているため火事等発生時の避難が心配。


前に地盤の話が出てるけど、地震だけでなくその他の災害・防犯等も考慮すべきかと思いますね。
大地震よりも発生する確率が高いので。

[116: 匿名さん]

大正解。納得！

[117: 匿名さん]

確かに災害時への対応が遅れる立地ですね。

[118: 匿名さん]

前の道路が狭いね。
ここは確かに不安要素だな

[119: 匿名さん]

あーだ、こーだ言いながら結局早く完売するかもしれないですね。
営業さんのフォローがしっかりしてるので。
地盤のゆるい（と言われている？）矢来町のマンションは今度は３期の売り出しの模様。
残りの部屋を確実に教えてくれないし対応が悪い！
あとで聞き忘れた事を電話で聞いても返事無し。
こっちにしようかな？
でもエントランス前がネック。

[120: 匿名さん]

>>119

矢来の対応って、やっぱりそんな感じなのですね。
値段も言わない、残りの部屋も教えてくれない、どうなっているのか全く分からないのに、催促の電話だけ来ます。
どうやって買えというのだろう？
オーベルの方が良さげですかね。