サンメゾン宝塚エルドってどうですか？

[買い換え検討中]

サンメゾン宝塚エルドについて色々情報交換しませんか。
オール電化なので、色々わからないこともあるし、ご意見などお願いします。

日当たりや眺望も気になってます！

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県宝塚市東洋町1番21（地番）
交通：阪急今津線 「逆瀬川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.37平米～102.00平米
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://s-takarazuka.jp/
施工会社：株式会社へいせい
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

【物件URLを修正致しました。H27.1.4 管理担当】

[151: 匿名さん]

此処は、検討時は何が購入決定要素だったのですか？
入居後は、その判断は正しかったかそれとも見誤ったと思ったのか、どちらの思いが上回りますか？
他者や親戚友人に物件紹介･購入推奨するとしたら、何を魅力だと言いますか？

修理もなかなか行われない事業主や管理会社はどうですか？

[152: マンコミュファンさん]

>>150 匿名さん
一言で言うと、中学は市内一悪いです。
10年ほど前に高司中の校長が学内問題の対応で追い詰められ、自殺したことがありました。

[153: 匿名さん]

そろそろ一ヶ月が過ぎた入居者です。市内山手の急坂に囲まれた戸建てから越してきました。
検討中はこの場でいろいろ指摘されていたマイナスポイントが気になりましたが、この地の環境を考えるとここより勝るところはないと決断しました。駅までが遠いというのが唯一の不満点ですが、日常の買物等は駅まで出かける必要もなく、今のところほぼ満足しています。子育ても終わり、退職後の終の住処としては学区の評判や駅までの距離を重視することもなく、ここの環境の良さはそれ以上の満足感がありますね。防犯上のセキュリティもしっかりしていますし、ショッピングセンター、ホームセンター、ドラッグストアー、市役所等へ下駄履きで行ける距離というのは最高に贅沢です。

[154: 匿名さん]

過去の期の売れ残りの先着順の26戸と3期2次の5戸の
合計31戸が売れ残りの全部？
それとも4期とかまだ未販売のが残ってる？
188戸中何戸が売れてないの？


名称 サンメゾン宝塚エルド
所在地 兵庫県宝塚市東洋町1番21
交通 阪急今津線「逆瀬川」駅徒歩19分
用途地域 第1種住居地域
地目 宅地
建ぺい率 58.11％
容積率 199.94％
敷地面積 7,495.30m2
管理形態 入居後管理組合と管理会社との間で管理委託契約を締結
総戸数 188戸（他 非分譲業務施設1戸）
駐車場 総戸数188戸に対し全182台（内 業務施設用2台含む）
駐輪場 564台
バイク置場 51台（中型10台、ミニ41台）
建築面積 4,355.04m2
延床面積 18,616.66m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
建築確認番号 第H26確認建築GBRC00038号（平成26年11月19日）
住居専有面積 70.62m2～80.57m2
バルコニー面積 12.03m2～13.23m2
サービスバルコニー面積 4.08m2
アルコーブ面積 3.10m2～8.74m2
間取り 3LDK・4LDK
事業主（売主） サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.[phone]
国土交通大臣免許（4）第6105号、（社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
設計・監理 株式会社ダイシン建築設計事務所
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社
竣工予定 竣工済
入居予定 即入居可（諸手続き完了次第）


■先着順分譲概要　先着順申込受付中
販売戸数 26戸
販売価格（税込） 2,690万円（1戸）～3,598万円（1戸）
最多販売価格帯（税込） 3,300万円台（7戸）
間取り 2LDK・3LDK
住居専有面積 72.06m2～76.54m2
バルコニー面積 12.03m2～13.23m2
サービスバルコニー面積 4.08m2
アルコーブ面積 3.10m2～8.74m2
管理費（月額） 10,350円～10,950円
修繕積立金（月額） 5,760円～6,120円
修繕積立基金（引渡時一括） 360,300円～382,700円
管理準備金（引渡時一括） 9,580円～10,180円
専有部分の機械警備利用料（月額） 440円
e-暮らしサポート基本利用料（月額） 330円
先着順申込受付場所 サンメゾン宝塚エルド現地販売センター


■第3期2次分譲予告概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,208万円～3,628万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 72.16m2～78.59m2
バルコニー面積 12.03m2～13.20m2
アルコーブ面積 3.34m2～3.67m2
管理費（月額） 10,370円～11,220円
修繕積立金（月額） 5,770円～6,290円
修繕積立基金（引渡時一括） 360,800円～393,000円
管理準備金（引渡時一括） 9,600円～10,450円
販売予定時期 平成30年12月下旬

[155: 匿名さん]

築浅なのにもう中古でてる
中古で買うと仲介手数料3%もかかるよね
新築だと諸費用100万無料キャンペーンやってるよね
どれくらいまで下がれば中古のメリットでてくるのかな？
平米単価だと1階で25万円、6階で28万円、10階で30万円くらいなら買うのもありかな？


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1075823033/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 1階 ３ＳＬＤＫ
価格 2,750万円
管理費等 11,030円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ３ＳＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー －
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 1階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018758532/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 6階 ２ＬＤＫ
価格 3,080万円
管理費等 10,550円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ２ＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー 12.40m²
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 6階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018686532/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 10階 ３ＬＤＫ
価格 3,080万円
管理費等 10,550円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー 12.40m²
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 10階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)

[156: 匿名さん]

校区で無理やね。

[157: 匿名さん]

2年半の新古で31戸売れ残り…
売り切るのあとどのくらいかかるのだろうか。

メイツブラン伊丹、シティテラス神崎川と、このくらいの価格の微妙な立地の物件はことごとく売れ残ってますよね。

[158: マンション検討中さん]

残り20戸ぐらいでしたがファミリー世帯で購入された方、何が決め手で購入されましたか？

[159: 匿名さん]

やはり、コスパでしょう。
阪急逆瀬川駅まで徒歩15分-20分、万代となり、コスモス対面。末広公園、市役所、宝塚スポーツセンターが近く、武庫川や甲山を望み景観は申し分ありません。室内設備も充実しています。実際住んでみて住みやすいと感じています。

[160: マンション検討中さん]

お返事ありがとうございます。
金額も聞いたら値引きしたら100万円プレゼントは無く、値引き+100万円プレゼントなら検討しましたが違う物件探そうと思います。
ＨＰにある特別分譲ぐらいの値引き額なら購入したかったのですが、築３年で値引きは販売価格から15％ないぐらいでした。
駅から遠すぎて将来的な資産だとかなり安くなると思うのでリスクが高いと感じました。

[161: マンション検討中さん]

＞159の匿名さん
駅から遠すぎて将来的な資産だとかなり安くなると思うので辞めるつもりでしたが、匿名さんがおっしゃる通り阪急逆瀬川駅まで徒歩15分-20分、万代となり、コスモス対面。末広公園、市役所、宝塚スポーツセンターが近く駅以外では今住んでいる以上に環境が良くなり特に嫁が気に入っているので再度検討しています。
資産で考えると駅近くの物件になりますが新築、中古でリフォームすると高くて正直手が出ません。
老後も住むつもりなのでごちゃごちゃした所が嫌いな私にはちょうど良い環境かもと思っています。

[162: 匿名さん]

ここに資産性を求める人は、駅距離で検討しないでしょうね。
資産性以外の住環境は申し分なさそうです。
友人がこのマンションに住んでおり、一度遊びに行きましたが
一回のプレイルーム？に小さい子供が仲良く遊んでいたりしたので、
周辺の買い物施設含めて子育てママさんには良いのかもしれません。

[163: 匿名さん]

半年前に引っ越し、現在住んでいます！


よく書かれている校区についてですが、高○中学校が悪かったのは昔の話で、今は特にそこまで悪いというわけではなさそうですね。実際住んでいて、いわゆる「ヤンキー」には未だ遭遇したことがありません(^_^;)
校区内に新しい家も沢山建ってるし、そうして浄化されていっているのでは？と思います。

虫についてですが……確かに多いです(笑)
慣れますけどね(^_^;)

駅からは、子供と歩いて徒歩20分！
駅からほぼ平坦なので、夏以外は全然苦じゃないですよ(^_^)(駅前が少し坂なのですが、歩いていると気になりません。)
自転車・車があれば、全く不便に思わないと思います♪
市役所も近い・スーパー、ホームセンター隣接・ドラッグストアも向かいにある というのはかなり大きいですよね！
これから更に住みやすい街になっていくと思います。
小さい子供も多いですよ?！

[164: 匿名さん]

中古マンション2部屋売りに出てる
1部屋は未入居
新築が売れ残ってるのにこんな価格の中古は成約せんやろな


物件名サンメゾン宝塚エルド
販売価格2900万円
所在地兵庫県宝塚市東洋町
沿線・駅阪急今津線「逆瀬川」徒歩19分
専有面積72.2m2
間取り3LDK
バルコニー12.6m2
築年月2016年1月
8階/RC10階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_91843330/

物件名サンメゾン宝塚エルド
販売価格3690万円
所在地兵庫県宝塚市東洋町
沿線・駅阪急今津線「逆瀬川」徒歩19分
専有面積90.72m2（壁芯）
間取り4LDK
バルコニー14.83m2
築年月2016年1月
2階/RC10階建
築後未入居
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_92005543/

[165: 匿名さん]

完成から3年4ヶ月か
この残り6戸が本当の最後かな？

[166: 匿名さん]

＞完成から3年4ヶ月か
＞この残り6戸が本当の最後かな？

40ヶ月に亘って！　6戸／188戸 ⇒ 未成約戸率：3.2％（直近の６月現在で）
竣工後１年時点では、どれ位だったんでしょう？

定期的な空気の入れ換えや、換気システム・消防設備点検やらのメンテや雑排水管清掃等は？
40ヶ月の非使用状態での給水管の内壁のダメージや、給湯システム内部の劣化はどうなんでしょう？
そして居住８年程度が経過したら、大規模修繕を迎えることになるのかな？

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん

確かにそういう側面はありますね

新築マンションも築1年を過ぎると法律上は中古マンションになると聞きますがその辺りもよく解らないです

建物の構造に関係する部分の瑕疵担保責任は築10年間あるらしいので今購入すれば7年くらいは保証範囲内になるのかも

給湯器とか浴室とか床暖房みたいな電化製品は通常は新築から2年間の保証だったりするみたいですが中古になると引き渡しから2ヶ月間とかもあるみたいですがここはどうなるのかな？

[168: 匿名さん]

公式ホームページ見たらこんな価格ですね
私見ですけど各35％くらい値引きしたらちょうどいい感じするけど
どこまで値引きするんでしょうかね？

サンメゾン宝塚エルド
207号室　Gタイプ　90.72㎡　3,690万円　
506号室　Fタイプ　72.16㎡　2,790万円
905号室　Eタイプ　72.20㎡　2,950万円

[169: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[170: 匿名さん]

＞私見ですけど各35％くらい値引きしたらちょうどいい感じするけど

? 参考までにと〈35％ＯＦＦの値引き額・値引き後の価格・平米単価〉を算出しました。
比較の指標となる【値引き後の平米単価】は、周辺の類似物件や実勢価格と比較して、どうでしょうか？

・207号室　Gタイプ　90.72㎡　3,690万円 － 1,292＝2,398万円・・・平米単価26.4万円
・506号室　Fタイプ　72.16㎡　2,790万円 － 976＝1,814万円・・・平米単価25.1万円
・905号室　Eタイプ　72.20㎡　2,950万円 － 1,032＝1,918万円・・・平米単価26.5万円

※Ｆの平米単価（値引き前と後でも）をを比較材料として引き合いに出せば、ＥとＧは値引交渉出来るね。

交渉上手な人はデベ側の価格設定を検証し、時に逆手にとって巧みに交渉材料に使いますよ。(^_^)Ｖ

[171: 匿名さん]

＞＞166 匿名さん
6/17に更新されたようですが、残り６戸ですね、

[172: 匿名さん]

＞＞166 匿名さん
7/1に更新されたようですが、残り２戸ですね。１ヶ月弱で４戸売れました。

平米単価２５万を目安に価格交渉したのでしょうか？

過去こんな ↓ 投稿もあったが、２年弱（約９６週）で、過半数住戸＝約100戸さばいたんですね。
長期（２年弱）でも、短期（直近の１ヶ月弱）でも、１週１戸ペースを維持しての販売実績ですね。

＞＞113 匿名さん 2017/09/09 08:10:58
＞112さん
＞マンション住民です。
＞全188世帯ですが、あと100世帯は余ってると思います。。…>_<…

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん

ついに残り2戸
3年6ヶ月も売れ残ってたのか
大幅値引きしてたと仮定してもさすがに文句は言われへん
建設途中のモデルルーム時代に購入した層は先見の明が無い自分を恥じるしかないかなー
高齢化時代の駅19分なんて誰が住みたいねんって誰でも解ることやしな


https://s-takarazuka.jp/outline/
名称 サンメゾン宝塚エルド

■先着順分譲概要　先着順申込受付中
販売戸数 2戸
販売価格（税込） 3,418万円（1戸）・3,690万円（1戸）
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 72.26m2・90.72m2
バルコニー面積 12.60m2・14.83m2
サービスバルコニー面積 10.16m2
アルコーブ面積 5.77m2・10.00m2
ペット飼育 可能（但し、管理規約により一定の制限があります）
管理費（月額） 10,380円・12,840円
修繕積立金（月額） 5,780円・7,260円
修繕積立基金（引渡時一括） 361,000円・453,600円
管理準備金（引渡時一括） 9,610円・12,070円
専有部分の機械警備利用料（月額） 440円
e-暮らしサポート基本利用料（月額） 330円
先着順申込受付場所 サンメゾン宝塚エルド現地販売センター

更新日：2019年7月1日　次回更新予定日：2019年8月1日

[174: 匿名さん]

＞＞173 匿名さん
実際に破格の１０００万値引き（３５％ＯＦＦ）なら、同一マンション内で住替えしても利点ある。

今、所有している物件はさほど値下がりしていないようなので、売却損はほぼゼロ。そして、
同じタイプ・面積の未使用の新古物件（残り２戸）を購入すれば、値下げ分が利ざやとなるかも。
しかい、手数料や引越し代で確実にアシが出るからＮＧ。

それでも、購入＆賃貸で運用したら、まあまあ小遣い稼げるんじゃないかな？

[175: 匿名さん]

ついに完売したね！

[176: 通りがかりさん]

174
言ってる意味がようわからんな。
長期間売れ残りのあるマンションの中古に　
いい値段がつく訳ないやろ。
新築売れ残りを材料にして中古市場で叩かれる
のがオチやで。

[177: 匿名さん]

ベランダの天井カビが生えて来ました。。

[178: 匿名さん]

中古2部屋売りに出てますね。

面積広くて上層階の8階が売れへんのに2階がそれより高い値段で売れる訳ないのにね。

サンメゾン宝塚エルド 2880万円（3LDK+S（納戸））
8階 2,880万円 3SLDK 75.16㎡ 南東
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_92574475/

サンメゾン宝塚エルド 3180万円（3LDK）
2階 3,180万円 3LDK 72.87㎡ 南東
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_93858197/

[179: 匿名さん]

>>6 匿名さん
地元民です。
末成小学校→高司中学だと思います。

[180: 匿名さん]

8階 2,880万円 3SLDK 75.16㎡ の情報消えてるけど成約したのかな？
4階の80.57㎡も売りに出てた。

中古マンション サンメゾン宝塚エルド 2階 ３ＬＤＫ
価格 3,180万円
階建/階 10階建 / 2階
築年月 2016年1月(築4年6ヶ月) 専有面積 72.87m2 間取り ３ＬＤＫ
平米単価 43.64万円　管理費等 9,690円 修繕積立金 5,830円
https://www.athome.co.jp/mansion/1031946323/

【SUUMO】サンメゾン宝塚エルド 中古マンション物件情報
4階 3,180万円 4LDK 80.57㎡ 南東
管理費1万1490円／月（委託(通勤)）
修繕積立金6450円／月 修繕積立基金
機械警備（監視）利用料他：770円／月
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_94216601/

[181: 匿名]

この物件のホームページ、あちこちで乗っ取られてる！

[182: 匿名さん]

3階も売りに出てます。

【SUUMO】サンメゾン宝塚エルド 中古マンション物件情報
3階 2,780万円 3LDK 68.37㎡ 南西
管理費9090円／月（委託(通勤)）
修繕積立金5470円／月
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_94395768/

クロス貼替等一部内装リフォーム済♪

リフォーム
2020年6月完了
　水回り設備交換：キッチン
　内装リフォーム：壁・床

[183: 匿名さん]

宝塚ってこの間もいじめでニュースなってたし、いつどこで川が氾濫するかわからない昨今、この立地は怖い…

[184: マンション掲示板さん]

はじめまして。
サンメゾン宝塚エルドを購入健しています。
実際に住んでおられる方、住み心地はどうでしょうか？
先日、内覧して迷っています。
駅から遠い以外のマイナスポイントあれば教えて頂ければ幸いです。

[185: 匿名さん]

そんなおいしい情報は簡単に言えないよ。

[186: 匿名さん]

自分の目で耳で肌で直に触れた感触・空気で、判断する事が大事。圧倒的な魅力って感じましたか？
属性さえも不明な他者の意見を、これまた信憑性の低い板経由で収集しようなんて、ほぼ無意味。

実際、購入に踏みきれずに迷い、板で他者に意見を求めるくらい、決定力に欠けるってのが事実。

[187: サンメゾン宝塚の住人]

>>184 マンション掲示板さん

初めまして。サンメゾン宝塚の住民です！

確かに、デメリットは駅から遠い事ですね、
しかし、マンション前から仁川駅行きのバス、市役所前から逆瀬川駅行きのバス、逆瀬川駅からの帰りはマンション前まで止まります！マンション前といっても1分程度歩きます！
私は雨の日以外は自転車で駅まで行き駐輪場（100円）に止めて電車に乗ります！自転車で信号待ちも含むので10分程度でしょうか、私は大阪まで毎日自転車で駅まで行って通勤してました！
あと、夏場に近づくと、網戸に小さな虫が付きます。
対策として、虫除けを網戸に貼り付けたりしてますが、蚊などが部屋に入ってくる事は、ほぼ無いと言いますかマンションに住み始めて、蚊に刺された事は無いと思います！

他のデメリットはあまり思いつきません。

住人同士のコミュニティも良い方だと思います。
エントランス、エレベーターで会えば老若男女問わず挨拶はほとんどの方がしてくれます！

何より、スーパー、ドラッグストアが隣なのはかなり強みですね！
年をとっても買い物が近くなのはかなり助かると思います！
そして何より河川敷が心地いいです！ベビーカーでの散歩も車を気にせずにできます??

気にされるなら、もう一度、昼の様子、夜の様子、など時間を変えて内覧されるといかがでしょうか(^-^)

[188: 匿名さん]

物事には二面性がある。そしてライフスタイルも価値観も様々です。
なので、メリットもデメリットも、各住人や世帯によって違う。
　
駅遠は、周辺が静かで、通勤時には適度な運動になるからメリットと捉える人もいる。
全188戸という大規模も、メリットと捉えて購入した人が殆どなのでしょう。

家族構成や仕事のスタイルが変わったら、デメリットがメリットに変換されるような事も有る。
そんな激しい変化が起こる時代。

[189: マンション比較中さん]

中古価格上昇中！ネトウヨ粘着荒らし涙目ｗｗ

[190: 匿名さん]

こんにちは、私もサンメゾン宝塚の住人です。

上の方もお話されているように、物事には二面性があるというの的を得ているのではないでしょうか。各ご家庭のライフスタイルによるところは大きいと思います。

私がサンメゾン宝塚に決めた理由は、①景色（環境）が良い、②ペット可が決め手になりました。南西側の窓からの景色はどうか分かりませんが、南東側から望む六甲山と甲山はとても綺麗で、内覧時にとても印象深かったことを覚えています。

お子さんがおられるなら、サンメゾン宝塚の裏道（武庫川沿い）は、車両通行禁止区ですし、そこを通れば宝塚市役所、末広公園や末広体育館まで出れます。川を渡れば、宝塚市民グランド・野球場・テニスコート、市民プールがあり、宝塚市民だと通われることも多いのでないでしょうか。

週末はペットと武庫川沿いを散歩するもよし、ランニングするもよし、私にとってここ環境は他に代えられないメリットがあります。

ご参考までに。

[191: 匿名さん]

>>188 本人です。
可視化される現象や、確定した事実は一つなのですが、
観る人の価値観や注視する側面によって評価が多面的になる。

駅から遠いのは紛れもない事実で、依然として駅近を望む人が多く
駅近の区画の路線価が概して高い故に、駅近物件が髙評価なのも
社会に定着している価値判断基準です。

駅近でありながら、静かで便利な生活環境の物件も多数存在する。

[192: 通りがかりさん]

道路向かいのNTT独身寮(閉鎖)には、
何が建つと思いますか？

[193: 販売関係者さん]

>>192 通りがかりさん
下記の記事にありました。マンションや商業施設が建つことは当分なさそうですね。

https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/202208/0015562884.shtml
ＮＴＴ西日本グループのＮＴＴビジネスソリューションズ（大阪市）が、兵庫県宝塚市にあるＮＴＴ西所有のビルの空室を植物工場に転用し、イチゴ栽培の事業検証に取り組んでいる。農家のノウハウをデータ化して活用するなど情報通信技術（ＩＣＴ）で生育環境を制御。「夏でも旬」とイチゴを通年販売している。今後、工場設備と栽培法、販路をセットにして、参入を狙う企業に売り込むことを検討している。２０２７年度には５０億円規模の事業に育てたい考えだ。