パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[762: 匿名さん]

快速、市役所、そんなこと誰でも前からわかっていること。
それでも売れない。
価格設定のミス、
つくばマンションの供給過剰
これは、供給側のミスであろう。
リーマンショック・・・これはお気の毒というしかない。
マンションを買うのに資産価値は無視できない。戸建て以上に。
高値で買ってしまった人は、マンコミのスレは見ない方がいいと思う。
これが現実だから。

[763: 購入検討中さん]

資産価値ですか、確かにそれだけではないですが。
少なくとも、ここに張り付いている初期購入者の方は、必要以上に資産価値を気になさっている方が多いように見受けられますね。
資産価値に関わるネガネタに噛み付く程を見ていると、資産価値に執着している様が良く判ります。

[764: 物件比較中さん]

いやいや資産価値については皆さん諦めてるでしょう。
売らない限り、住んでいる分には関係ないですし。
宝くじ当たった人に執着したって仕方ないでしょ。
それよりここでの生活を満喫していることでしょう。

[765: 匿名さん]

満足してるなら、検討板でいやみな発言はお控えいただきたい。

[766: 物件比較中さん]

いやいや
「いやみな発言」ではなく「妄想発言」の方が迷惑です。
「研究学園」はつくば市の中心にはなりませんし、ＰＨがつくば市のシンボルになる事もありません。
市役所が出来て地価が急騰する事もなければ、快速停車で急騰する事もありません。
だいたい快速停車なんて、なに一つ確定情報がない。
妄想は参考にならんのです。

[767: 匿名さん]

新線新駅でも、魅力ある付加価値が無い場所は、開通直後から下落傾向が強く、それに反して元々魅力ある街に新線新駅が開通した場合は、開通後も価格上昇は続く。

地域住人が便利になったと思うだけでは、魅力ある付加価値にはならない。
こんな事は、購入相談を専門家に依頼すれば、簡単に教えてもらえる話です。

損する人間は、色々な努力を怠った人です。努力を怠って損した事を検討者に向けるのはやめてください。

[768: 匿名さん]

現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。

同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。

[769: 匿名さん]

767理論：新線新駅開通直後に価格のあがった研究学園は安泰だ。開通以前からじわじわ上がり開通後さらに上がった。これは過去の事だから誰でも分かる事実。他の多くの未来に対する個人的見解・希望・妄想レスと違って。

[770: 匿名さん]

↑今現在地価も下がってますよ。開通直後坪100万が、今や60万です。桂不動産行けば判ります。
専門家のいうことは外れませんね。

[771: 匿名さん]

坪１００万ってかなりのバブル価格って感じだけど研学のどこ？高いと言われたパセオコモンズ辺りでも坪５０〜６０万だったけど？？１００万はすごいね！

[772: 匿名さん]

その桂不動産が研究学園に自社ビルを建てましたね。
専門家と言いますが、その専門家の判断で天下の地所がこのタイミングで研究学園にマンションを造った訳で…

[773: 匿名さん]

これだけＰＨの価格が下がってるんだから、駅周辺の宅地の価格が下がらないということは有り得ないよね。
素人目で見ても、今後もＰＨの価格は下げ下げで、周りの地価も下げ下げでしょ。

不動産で一番怖いのは「まだ下がる」という空気が流れると、誰も怖くて買わなくなるという負のスパイラルに陥る事。土地は放っておいても腐らないからね。

一番最初の「パークハウスつくば研究学園」の板見たけど、今現在住人と思われる方は当時から騒いでたみたいだね。で、結局大損こいた・・・・みたいな。みんなの話聞いてれば良かったのにね。

[774: 匿名さん]

買いたいと思った時期に自分の買える値段で、PHを納得して買ったなら、住人さんは後悔してないはずですよ

無理して買ったり、大変なローンを組んだりしていなければ

[775: 匿名さん]

まあ無理矢理買わされた訳でもなく、自分の経済状況に合わせて選択したんだからいいのでは？
投資目的で購入なら損だけど、住居なら特に影響ないでしょ。

[776: 匿名さん]

研究学園の地価は下がっていますよ。

強気な地主が少しはまだいますが、
最近は成約ベースでも４０万／坪を切っているケースが
増えてきました（住宅地）。
（開通直後は５０万／坪～もあったというのに）

結局、ＴＸはその魅力以上に供給過剰なんですよね。
だから街が発展したところで、地価はそう上がらない。
相対的には研究学園は確かに安定していますが、楽観的にはいかないと思います。

戸建が下がってきて、ＰＨと価格的に競合する可能性だってあります。
地所も早く決断すべき時期にあると思います。
（バルクに一括売却はしないと思いますが）

[777: 匿名さん]

もともと戸建てと価格帯は重なっていましたから、重なっていること自体は考慮に入っているでしょうが、戸建ても売れていませんからねえ。

目の前に建物が建たないこと以外優位性がない、さくらレジデンスをけやき並みかそれ以下に値下げすれば、つくば市内に選択肢が少ない現状ではそこそこ売れると思います。

[778: 匿名さん]

研究学園の土地の価格が下がったと言う皆さん。具体的な場所を示してください。じゃないと比較も出来ないし参考にもなりませんよ。お願いしますよ。

[779: 匿名]

URや県の土地のHPでもわかるが坪30万台が相場です。

[780: 匿名さん]

それって駅から10〜20分は歩く土地…。もっと良質な立地の土地かと期待したが…。

[781: 購入者かな]

あせって売らなくても。
市庁舎開庁、快速停車が目前です。
今までのペースで行けば、気が付いた時には完売しているでしょう。

[784: 匿名さん]

逆に近かったら問題ですよ。戸建用宅地はマンションと比べて治安と騒音に配慮しなければなりません。よって基本的に商業地に近接しないようにするのが不動産では鉄則ですよ。

理想的には駅から歩いて１５分前後と言われていますので、理想的かつ常識的な範囲ですので、このような場所で皆が共有する情報としては、最適な話ではないでしょうか。

780さん。
不動産や株購入などにおいては、無知は罪ですよ。罪というのは家族に対してです。マンションのチラシやカタログだけを読み、業者にとって都合の良いことを鵜呑みにし、影に隠れた部分を見なかった。これは勉強不足故に起こした罪です。
貴方が出来る事は、少しでも良いからデベからお金を返して貰う方法を勉強する事で、ここで検討者にやり場の無い怒りをぶつける事ではないはずです。

金ではないと言う人に限って金がある。資産価値だけではないと言う人に限って資産価値である。

みんなあなたのコメントで感じてる事です。

[786: 匿名さん]

>>784
ここの地価がどれだけ下がったかという話をしているのに、話題がすり替わってる。

それに、そもそもそんな鉄則ないよ。

[787: 購入検討中さん]

確かにマンションは駅近でもセキュリティーがしっかりしてるから心配ないけど、駅前に家があったら不安だよね。
庭に入られたり、酔っ払いに立ち○○○ベンされたりするもんね。為になりました。

[788: 匿名]

いやいやマンションだって用心しないとなぁ。住民が入るときに一緒に入る人いますね。大規模だと住民かそうでないかの区別がしにくい。戸建ては逃げ道あるけど、マンションじゃ共有に入って来られるとね〜。心配です。

[789: 匿名さん]

781
そうでないから、現在、値下げしてカフェ付き懸賞つき頭金0円で売ってるの。もっと現実見てください

[790: 購入検討中さん]

転居が多く、一時的な住居かつ資産形成として購入を検討しているものです。どなたかPHの賃貸物件について情報をお持ちであれば、お知らせいただければ幸いです。また、賃料や棟と階層、部屋番号までいただけると助かります。

[791: 匿名さん]

住人さんの自作自演の書き込み、削除されましたね。暫らくは平穏が続くのかな？

[792: 匿名さん]

下がっています。というより売れなくなってきている。
データは、ネットで見れば一目瞭然ですよ。
ただ、何％下がっているかは不明。
今後もジリジリ下がるでしょう。これは間違いない。

マンションと戸建ては客層が違うという人がいる。
確かにそうだが、不動産購入も立派な投資といえるから将来の資産価値はある程度
イメージしておく必要がある。

そう考えると

①駅から徒歩１０～１５分ぐらいの１低専（高い建物たたない）エリアの戸建
②ＰＨを激安で買う
あたりが、いいのではないかと思う。

業界にいるものからすると、マンションに拘りがなければ、土地買って好きなように注文住宅
を建てるのがいいと思う。（建て売りは論外）

まあ選択肢が増えたのはいいことだと思いますよ。

[793: 都心在住]

おいしい空気を求め綺麗な街だと思い

この前見に行ったけど

あの場所で、この値段って高くね？！

あの値段なら１５０㎡～２００㎡くらいを期待してたけど・・・


あの値段出すんだったら一軒やでもええかなと・・・

だってあの値段出したら豪邸いけそうじゃん・・・


でもすごい綺麗な街ですね。大好きになりそうですよ・・・♪

[794: 匿名さん]

第６期まずは、４０戸。。第五期は週5戸強はうっていたようですが、今度はどうなりますかね。

[795: 匿名さん]

私も先日見学に行きました。ほぼ購入に傾いていますが、理由の一つは７９３さんとおなじく、この街の綺麗さです。それに空の高さ。心が洗われるような清々しい街ですね。

[796: 匿名さん]

都心から来ると綺麗な街に見えるんだね。

田舎者の私には研究学園はゴミゴミしてきて交通量も増え、住むにはもう少し静かな方がいいかなと思う。

[797: 匿名さん]

やっと７割くらいは埋まったかな？

[798: 匿名さん]

↑7割くらい売れ残りです。

[799: 匿名さん]

研究学園はかなり広範囲で電線地中化されてるので
景観は良いですよね。
ロータリーと駅前通りだけがきれいにしてあるところは多いですけど、
裏路地まできっちり電線が無いのは珍しいです。

[800: 匿名さん]

>>798
少なくとも５割以上売れていそうだけど

[801: 匿名さん]

↑いいえ
売れたの3割

[802: 匿名さん]

801が、本当だとすると昨年３月の引渡し前から１戸も売れてい無い事に成るね。過去のカキコを読むと
そう言う事に成る。

[803: 匿名さん]

このスレではそういうことにしておけばいいでしょう。

[804: 匿名さん]

間取りは別として在庫はまだたくさんある事には変わりないです。

[806: 匿名さん]

やはり部屋の明かりや干してある洗濯物で売れ行きを判断するしかないのかね。

[807: 匿名さん]

単純な話。
売れてれば、割引販売やイベント、また、第何期なんてこま売りする必要なし。

売れてなければ、こま売りして売れてるように見せたり、割引販売する必要あり。
至極単純な話です。

[808: 匿名さん]

下がるなら待てるまでまとうＰＨ

[809: 前向き検討中]

今月一度見学に行き、色々他のマンションも見た結果かなり前向きに検討中です。

営業さんから一度電話があったくらいで、ダイレクトメールなど何もありません。他のマンションは沢山ダイレクトメールか来てます。

皆さんそんなもんですか？

相手にされてないのかな？収入等は余裕なんですが…

[810: 匿名さん]

>>809さん
三菱地所は、良くも悪くも財閥系ですから、営業は非常に淡白です。
相手にされてないことは全くないので、ご安心ください。

[811: 匿名さん]

>809
収入等は余裕なんですが…

凄いですね。こういう人ばかりなのでしょうか。
自分は年収340万ですが、ここ買えますか

[812: 匿名さん]

銀行審査が通ればＯＫでしょ。
もちろんキャッシュで払ってしまえばＯＫだ。

[813: 前向き検討中]

809です。

同じ財閥系でも三井のほうがもう少し感じよかったんですがね…。

でも安心しました。ありがとうございます。

[814: 匿名さん]

811>>さん
年収より頭金を含めしっかりした返済計画があれば問題ないと思いますよ。

[816: 匿名さん]

そうとう頭金多くないと管理費等が払えなくなるよね。

[817: 匿名さん]

契約済み２さんによるまとめが文字化けして読めません。。。
読める方法ありますか？

[818: 匿名さん]

↑ブラウザの表示→エンコード→日本語EUCを選択すれば見られますよ。

[819: 817]

818さん、ありがとうございます。
このまとめはパンフレット以上に参考になりますね。
これから熟読したいと思います。

[820: 匿名さん]

HPでは2980万〜ですが、イーアスのインフォメーションセンターでは2770万〜となっていました。又値下げしたみたい。

[821: 匿名さん]

つくば庶民にも手が届くようになりますね。

[822: 匿名さん]

2~3月は間違いなくもう一段下がりますよ。

それ以降は月を追うごとにジワジワと下がるでしょうが、地所も今まで経験した事が無いくらい売れない物件だろうから、どこまで下がるかは誰も予想がつきません。

[823: ビギナーさん]

もうちょっと線路から離れた立地だったらなぁ、と思うのはわたしだけ？

[825: 匿名]

>>820
ＨＰでは、ちょっと前からモデルルームが２７８０になってましたが・・・
違うページを見てるのでしょうか？

http://www.ph-tsukuba.com/

[826: 匿名さん]

>>823 >>824
そういう懸念は、たとえ格安で買えたとしても後悔することが多いから、個人的には勧めませんけどね。

[827: 匿名さん]

PHつくばを建設販売するにあたっては同じ財閥系でもう既に１年近く前から販売していた柏の葉を十分に調査しているはずです。したがって柏の葉が売り急いでる状況でもない現在、三菱がこの物件をそんなに売り急ぐ必要があるでしょうか。
20％〜30％程度の値引き販売は十分にあるでしょうが、つくば市内の他の物件のように60％〜70％値引きと言った投げ売り販売は考え難いでしょう。

[828: 購入検討中さん]

いよいよ買えそうな値段になってきましたね。

家にあまりお金をかけたくない自分は３０００万以上をつくばでだしたくないかと
85m　2500万くらいがありがたいのだが、ここは少し広い分ねぇ、

営業も淡白みたいだから一度いってみようかなあ。

1年経つけど、新築あつかいなの？　ローンとか税金　気になります。

[829: 匿名さん]

イニシャルコストが安くなってもランニングコストがねぇ・・・

[830: 買えるかな？]

買える値段のように見えますけど、設定価格から７００万円しか下げていないことになってます。
TXの高架の正面あたりで、もともと価格の安い部屋をさらに下げて、「２８００万円以下から買えますよ！」って見えるようにしただけのことで、同じ価格なら他ではもう少しよい場所の部屋を選べるのでは？
まぁ、売れ残っている部屋は、どこでも７００万円まではまけてくれるってことなのでしょうが、当初の価格設定がこのエリアでは高い方だったので、販売さんは苦労してるでしょう。
地所の看板もあるから、、まだ投売りはできないだろうし・・・いずれしてくれるのかな？？

年度中にもうひとがんばりしたくて、キャンペーンを始めたみたいですけど、年度内はなかなか売れないでしょうね。そもそも、今の時期に駆け込みで買う必要ないですよ。
フラット３５の優遇金利がきまる補正予算の成立までは、私みたいなビンボーな人は”検討中”です。

しかし、そもそもこのマンションの魅力ってなんなんでしょうね？

[831:]

>>828
>85m　2500万くらいがありがたいのだが、ここは少し広い分ねぇ、
>1年経つけど、新築あつかいなの？　ローンとか税金　気になります。
つくばに長くお住まいなら、ずっと前から「茨城の割には」かなり高いことはご存知かと思いますが。そしてこれもご存知でしょうけど、新築にこだわらないならほかに選択肢はたくさんあります。
気になることはここで訊くよりインフォで教えてもらったほうがいいです。

>>830
>しかし、そもそもこのマンションの魅力ってなんなんでしょうね？
それは個々の内なる問題ですから他人の意見は参考にならないかもしれませんね。自分なりに見つけられないならやめた方が吉でしょう。

[832: 購入検討中さん]

>>PHつくばを建設販売するにあたっては同じ財閥系でもう既に１年近く前から販売していた柏の葉を十分に調査しているはずです。

それは間違いないと思うけど、それはサブプライム＆リーマンショック以前に調査したものだから、今とは現状は違うと思う。それに、ＰＨ同様に柏の葉に関しても、今は買わない方がいいマンションのリストにはしっかり載ってるよ。

まあ、双方とも売り急ぐというというよりも、今は打つ手なしの膠着状態に突入しちゃってるというほうが正しいのでは。三井・三菱共に経験したことない販売不振に陥ってるという事でしょ。

[833: 検討中]

まあ今焦って買う必要が無いのは確か。

[834: 周辺住民さん]

研究学園も柏の葉も手が出しづらいから、無難に守谷辺りのお得と思われるマンションを
買っておけば10年後も家賃と思えば納得の資産価値は残ると思うが。

[835: 匿名]

とても良いマンションなのに何故売れないか、自分的には、お値打ちだと思えないからでしょうね〜。

[836: 物件比較中さん]

>研究学園も柏の葉も手が出しづらいから、無難に守谷辺りのお得と思われるマンションを
>買っておけば10年後も家賃と思えば納得の資産価値は残ると思うが。
ライオンズは完売。ポレスターを買えとでも？

[837: 匿名さん]

>>836
ポレスターとかあんな中小デベの物件に興味がある人は少ないでしょ。
守谷では他にはブランズくらいだよね？あそこって徒歩7分だっけ？
ここと徒歩で5分位差があるよね。
でもおそらく今ならここの半額位で買えると思うから確かに少し迷うかも。
半値で買えるなら徒歩の差は頑張れるか。。でもここも高いけど捨てがたい気も。。
悩む～。

[838: 匿名さん]

半分以上残っているってホントですか

[839: 検討中]

壱番館の前に同じくらいの高さのマンションが建てられると聞きました。

今すぐではなく１０年後くらいの可能性(地主が持つ駐車場の契約があと５〜８年あるみたいとの話)

それについては検討中の方々いかがお考えになりますか？

私はかなり迷っています。高い買い物なので今だけよければ…という考えになかなかなれません。

[840: 匿名さん]

>>838 by 匿名さん
>半分以上残っているってホントですか
つ >>801->>803　まあ気になるなら自分で調べた方がいいでしょう。

>>839 by 検討中
>壱番館の前に同じくらいの高さのマンションが建てられると聞きました。
ソースはどちらからですか。噂は聞いたことがあるけど又聞きなので私にとっては真偽不明。
地主さんに売主が何度も接触したのは当然だろうけど、無責任な噂ならそこから転じていずれここにも同じ売主のマンション（さくら弐番館笑）が建つというのも聞いた気がする。個人的には前に建物があっても気にならないけど、参番館が真っ先にはけていった理由はよくわかる。

[841: 匿名さん]

常識的に考えてさくら弐番館なんてありえない。
地所だって慈善事業をやってる訳ではないから。
同様に現状のパークハウスを見て、同様のマンションを建てようとするデベがいると思いますか？

[842: 匿名]

10年後はわからないんじゃない？

[843: 匿名]

今の現状だと同じようなマンションを建てようとは思わないだろうけど、10年後はわからないんじゃない？

[844: 匿名]

今の現状だと同様のマンションを建てようとは思わないだろうけど、10年後はわからないんじゃない？

[845: 検討中]

839です。

同様のマンションが建てられる予定があるのではなくて、建てることが出来る敷地面積であるとのことで、１０年後くらいにはその可能性もあるとのことです。

日本語は難しいですね。
ちなみに営業さんからの情報です。

[846: 匿名さん]

ＰＨの構造（基礎・本体）はすごいです。

[847: 匿名さん]

何と言っても免震ですからね。

[848: 匿名]

果たして、いつその装置が役にたつか分からない。住民は皆この構造なのに緊急地震速報に驚かされている。

[849: デベにお勤めさん]

完売まで　あと何年かかるでしょうか？
管理費等は現在　売主負担でしょうか？

構造じゃないよ
営業の努力が足んないよ

[850: 匿名さん]

いくらなんでも、まだ売主負担でしょう。
もうちょっと目鼻がつかない事には、先の事は誰にも分かりません。

[851: 匿名さん]

年末の事ですがイイアスの販売所前でプラカード持ったスーツ男と営業らしき3名が「寒っびいな」とヘラヘラしながら雑談しているのを見ました。営業能力が足らないようです。

[852: 匿名さん]

「寒っびいな」ってどこの方言ですか？

[853: 匿]

イーアスでは一生懸命ビラ配りしてたよ！

[854: 匿]

ビラ迄配ってるならまだまだ安くなりますね。

[855: 匿名]

>>854
>ビラ迄配ってるならまだまだ安くなりますね。

ちょっと、わからないな・・・なんで？

[856: デベにお勤めさん]

↑だから営業能力が足らないんだよ

[857: 匿名さん]

↑だから説明してくれよ
営業能力のあるデベにお勤めさんたら

[858: 匿名さん]

>いくらなんでも、まだ売主負担でしょう。

規約を改正しない限り区分所有者が、永遠に負担します。だから、所有している売主が変更に成っても
管理費と修繕積立金は支払われます。

そんなのわからんだろうとボケをかます人も出るかもしれませんが、これは事実。

規約改正すればいいだけじゃんとか知ったかぶりが出るかもしれませんが、地所の議決権が４分の３以上
を占めていたとしても組合員総数では１としかカウントされないので組合員総数で４分の３を上回れなけ
れば規約改正は出来ません。

そんな馬鹿なことに同意する区分所有者が居る訳は無いので規約の改正は無理ですから売主は売り切るま
で区分所有者として管理費を支払うことに成ります。転売されても同様。

[859: 匿名さん]

**+は、ボ ケです。

[860: 匿名さん]

本日、折込のパンフレット裏面の円グラフ付近に
居住者の声を物件サイトで公開中ぜひご覧ください！
とありますが、HPのどこにあるのでしょうか？

居住者の購入の決め手のアンケート結果はパンフレットには有りますが・・・。