パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[541: 匿名さん]

５４０さん
市庁舎の西側に広大なスペース（敷地）が確保されていますので、将来はここに文化?施設やコミュニティ施設ができるのではないでしょうか。

[542: 匿名さん]

＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

さくらレジデンス前の駐車場は、さくらレジデンスに住む人が使うであろう駐車場です。
そのほとんどが機械式駐車場です。
さくらはパークの中でも5000万以上の物件で、比較的高額所得者がターゲットと思われます。

そこで問題なのは、
「車は趣味趣向や家族構成により様々なニーズがあり、排気量が５ナンバーでもサイズだけ大きくなって３ナンバーとしている車も多く、世の中のニーズと機械式駐車場の規格にギャップが出てきています。
実際、このような理由から近隣の平置き駐車場を借りる人が増えたため、マンションの機械式駐車場は利用者が減っており、便利で高さに余裕がある最上段以外は空いた状態、というところも少なくありません。」

特に高額所得者は車に対しての趣味趣向の度合いが強く（高級車に乗る方が比較的多い）、平置き駐車場を希望する方が多いと予想されます。

今現在、さくらレジデンス前の機械式を希望し、駐車している車は見受けられません。
それは、機械式の不便性を皆が認識し、希望しないからだと思われます。

私もパークを購入した際は希望するつもりはありません。



もう一つの問題は以下の通りです。

ここで、機械式駐車場の修繕に関わる費用を考えてみましょう。建物外壁の修繕や給水管排水管、エレベーターなどの維持保全に費用がかかるように、機械式駐車場にも費用がかかります。

あるマンションでおこなった試算です。

３段式で屋根の無い１５０台の機械式駐車場を持つマンションの長期修繕計画を作成してみると、３０年目までに、

1.塗装に掛かる費用　　　　・・ 49,840,000円

2.部品交換等メンテナンス費用・ 47,970,000円

3.全面的な更新に掛る費用　・・179,400,000円


合計　　　　　　　　　277,210,000円となりました。



277,210,000円÷30（年）÷150（台）÷12（か月）

＝5,134円／月・・・これは常に150台が埋まっている場合の試算です。最上段だけしか入っていなければ、×３倍＝15,402円／月が、月々の駐車料金から積立られなければならないことになります。一度、試算してみてください。


また、月々の駐車料金は規約により、かなりの額が管理費に繰り入れられているマンションが多く、機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので、早めの検討をお勧めします。


『機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので』

入居者が積み立てる修繕積立金の足を引っ張る可能性があるという事は問題ではないでしょうか？


＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

逆にお聞きしたいのですが、色々な試算や資料を見る限り、私は問題ないとは思えないのですが、
524さんの問題ないと思える、紳士的なご意見を是非お聞きしたいです。

よろしくお願い致します。

[543: 匿名さん]

追記

車を買うのに、見た目や趣味趣向より、車幅や重量をまず考えないとならないなんて、嫌じゃないですか？


こんな事例もありますよ。

マンションの管理組合から、車幅が３センチオーバーしているので、契約を解除するか、車を買い替えるように、という通達をもらいました。管理組合としては、駐車機メーカーが示す高さ、幅、長さ、重量をもとに駐車場使用規則を定めており、それをオーバーしている車を認めることはできないということで、全車両について見直しをおこない、規格外の車について、通達を出したようです。契約時には車検証を提出するものの、車を買い替えた時はそのまま契約書に関わるものではないため、徐々に規格外の車が増えてしまったための策でした。

[544: 匿名さん]

やはり機械式駐車場がさくらレジデンスの高級感をスポイルしてますよね。ベンツのＳクラスは到底無理ですから。車好きのひとはけやきレジデンスに行くでしょうね。

[545: 住民さん]

さくらの平面駐車場のことは、実際に足を運んでいれば当然知っていると思いますが・・・。

それにさくらを買ってもけやき前の駐車場を借りてもいいんですよ。

[546: 匿名さん]

すべて機械式ではないこともけやきの駐車場を使えることも知ってますが…。限られてますし…遠いですからやはり不利ですよね。
ま、早いもん勝ちだろうけど。それもなんかなぁと思っちゃいますよね。

[547: 匿名さん]

問題は、何処に停められる停められないじゃなくて、駐車場に空きが出た場合、修繕積立金に影響が出るところです。

修繕積立金に不足が出た場合、不足分を補うのは住人、つまり修繕積立金が増額になるということです。

機械式駐車場は人気がなく、おそらく空きが多数出ると思われます。
さらに、さくらは高額ゆえに人気がなく、人気がないということは、売れるのも最後、ましてや機械式の駐車場しか残っていなければ、なお売れない。

売れなければ、この先の販売計画（バルグセール・賃貸に出る可能性も）にも違いが出てくる可能性が高い。
そうなると、資産価値の急速な下落等々の心配も出てきます。

その辺の事も考慮に入れなければならないと言うことです。
つくばは車社会ゆえ、きっても切り離せない駐車場問題。

どうにか良い方法があれば良いのですが。

[548: 545]

じゃあ544さんの心配は消えましたね。
良かった良かった。

[549: 匿名さん]

心配は消えずにさらに増幅しましたよ。駐車場はやはり気になりますね。高級なさくらレジデンスの駐車場にしてはお粗末です。地所さんらしからぬと…。

[550: 匿名さん]

さくらが高級って、仕様はけやきと同じですよ。
南が調節池で眺望、日照が確保されているから高い値付けになっているだけです。
それを除けば、けやきよりも駅から遠い、機械式駐車場、共用施設のほとんどがけやき、など使い勝手は悪い。
そのうち価格改定されれば、さくらの高級のイメージは払拭されるでしょう。

[551: 匿名さん]

そう言われればなるほどそうですね。機械式駐車場は使いかってがわるいばかりでなく、あとあと問題がありますからね。わかりました。

[552: 匿名さん]

駐車場の件で、過去のスレを見ていたのですが、おそらく住人と思われる方の書き込みを見つけました。

そこでこの板には、親切な住人の方がいらっしゃるみたいなので、お聞きしたい事があるのですが。

>>378さんの書き込みには

ここの物件は売主が空き駐車場の負担もしてくれていますよ。
ご心配なく。

>>385さんの書き込みには

確かこの物件の駐車場は、空き部分について売主が負担する事を管理組合と
書面で交わしているような事を聞きましたよ。

上記の書き込みは確認取れたことなのでしょうか？

[553: 545]

>>548
私の書き込みのどの部分を読んだら心配が増幅するのか、参考までに教えてください。

>>552
空き駐車場の売り主負担はちゃんとありますよ。

[554: 匿名さん]

５４８でなく５４７のレスをみてそうおもいました。ご理解くださいませ。

[555: 匿名さん]

553さんありがとうございます。安心しました。

実は不動産屋を経営している友人に尋ねたところ、契約書に特別に記載が無い場合、通常一年は支払うケースはあるが、それ以降は支払われないケースが多いと聞いたので、少し不安に思っていました。

契約書が手元にある553さんのお言葉なので安心しました。

ありがとうございました。

[556: 匿名さん]

それがそのまま行けばめでたいですね

[557: 購入検討中さん]

他物件でも空き駐車場は売り主負担で賄ってもらってます。但し、バイクを含めた駐輪場の負担は無いですが。

世帯数に比して住人のコスト負担としては小さいとは思われます。ここの物件は分かりませんが・・・。

[559: 匿名さん]

ですね。
都心でもハイグレードを売りにするマンションは自走式が常識です。

[560: 匿名さん]

機械式の欠点を知らなかった。今回良くわかりました。機械はいずれ壊れますから。壊れないまでも古くなるとメンテが大変でしょうね。後々問題が起こることは避けられないでしょうか。
しかし、駅近くに建つ大規模マンションでは敷地も狭く、機械式でもやむなしでしょうね。

[561: 匿名さん]

つくばは駅から離れたマンションでも機械式ですよ。しかも駅遠なのに駐車場１００％なども少なくない。
大規模で完全自走式なのは、ダイアパレス、お隣のサーパス、ガレリアくらいじゃないですか？
なぜか何処も駅近物件ばかりですが。しかもここと同じ１４０％前後あります。
最も使い勝手が良いと言われる地下式自走駐車場（つくばでは唯一？）のレクセルつくばマスターハウスは駅遠で１００％でしたね。
現在売り出し中で完全自走式はガレリアだけですから、駐車場だけは絶対に譲れないというなら、答えはでているような…

[562: 匿名さん]

>>558

>高級なら駐車場もゆったり平置き。これが常識ですよ。

地下式の平置き且つ自走式なら良いですが、単なる平置きでは車が野ざらしで痛むので嫌です。
地上平置きの屋根付きはほとんど見かけませんし、平置きは盗難やいたずらに遭いやすいですしね。
盗難を一番に気にするなら機械式が良いでしょうし、車の痛みを考えたら自走式の立体（屋根有り）が良いでしょう。
つまり、どれも一長一短な訳です。

私は野ざらしの平置きなどもってのほかなので、平置きが常識なのは単に558さんの常識なのでしょうが、
そもそもパークハウスは高級って訳ではありませんよ。

さくらレジを除けば坪単価的にはいたって普通。さくらだって仕様はけやきと一緒ですから
「パークハウス＝高級」というのは、勘違いされたイメージでしょうね。

[563: 匿名さん]

デベと施工会社は一流だからって必ずしもすべてのマンションが高級じゃないってことね。

[565: 匿名さん]

賃貸だとどうしても利益重視でメンテの様な経費がかかる事は
ルーズに後回しになりますからね
私も今と違い賃貸時代は色々ありました

[567: 匿名さん]

そうですねメンテ費用がかかるものは賃貸では避けますよね。賃貸での機械式駐車場って、つくばではほとんど見ませんから。そういえばパークハウスの裏の賃貸マンションでさえ自走式の２階建てだったね。
分譲マンションのほうが機械式駐車場の設置率は高いはずですよ。

[568: 匿名さん]

分譲マンションは売ってしまえばデベさんはもう壊れても関知しないわけだから、機械式でもいいわけさ。住民があとあと苦労しても知ったことかと。

[569: 匿名さん]

確かに高級は平置きであるべきだよね。
ここは、高級ではないといっている人がいたが、
つくばにしては「値段だけは立派な高級」の部類になるよ。

だって、高野台や牧園、高見原あたりの一戸建よりはるかに高く、
春日あたりの一戸建を少し下回るぐらいでしょ、価格が。
マンションは維持管理のコストが将来大きくなる。特に大規模マンションはね。
だから、売れ残りを早く処分して、修繕積み立や維持費を潤沢にしておかないと
住んでからが金食い虫になるよ。

そこんとこわかって買ってるのかな～。皆さん。勢いやイメージで買ってない？

[570: 匿名さん]

少なくともこの物件は、壊れても構わないというような発想で設置した機械式駐車場ではない事は明白ですから安心ですね。

大部分が自走式駐車場なのですから。

ちなみに、けやきを購入した人がさくらの機械式駐車場を希望する事も可能です。

さくらの駐車場の方が、サイエンス通りには出やすいのは利点ですね。

さくらの高架下平置き駐車場は多少の雨なら濡れませんし出し入れしやすくて良いかもしれません。

[571: 匿名さん]

新庁舎の街路樹、ステキですね。

[572: 匿名さん]

葉っぱが生え揃うのが楽しみだね。
あの並木道はきっと名物になるよ。

[573: 匿名さん]

＞けやきを購入した人がさくらの機械式駐車場を希望する事も可能です。

可能でしょうが、全くメリットないですね。おそらく皆無ではないかと。

＞さくらの駐車場の方が、サイエンス通りには出やすいのは利点ですね。

出やすくても対向車線から入れませんから、帰りは制限されるのが不利ですね。

さくらの高架下駐車場は駐車料金高いですし、借地ですので、将来の不安要素は残されますね。

[574: 匿名さん]

私同様に購入を検討している方は以下の事も考慮に入れて購入時期等々を話し合っていきましょう。


今後心配される項目は。
さくらは今観ての通り、一番売れ行きが悪い状況が見て取れます。
ここで問題なのは、さくらに対しての駐車場問題です。

①駐車場は線路反対側に設置している、自走式駐車場も選択できるが、あまりにも離れすぎており、
非現実的な選択ということになってしまう。

②目の前の高架下の駐車スペースは既に埋まりつつある。

③物件の価格を考えると、あまりにも不釣合いな機械式駐車場。
機械式駐車場は見た目及びコストパフォーマンスも悪く、更に出し入れにも非常に気を使う。
停められる車にも制限が多く、車にこだわりのある人には不人気。

2000万円台のつくば駅周辺の物件なら機械式もやもおえないが、5000万以上の超高額物件であることを考えると、
あまりにお粗末な機械式駐車場。

この事由は想像以上にさくらの販売は困難を極める可能性が高く、バルグセールや賃貸転用もありえる状況になると思われます。（現にさくらは一番人気の無い物件となっております）

さくらの販売不振はパーク全体の資産価値下落に拍車を掛けます。

拍車をかける理由としては。

①今後さくらの価格改定が予測でき、以下のようなことが起きてきます。

例えば5500万の物件が4500万に価格改定になった場合、
中古の相場は5500万が基準ではなく、4500万が基準となる為、1000万の査定分が現象する
事となります、すなわち価格改定＝資産価値が減る。
実際に価格改定が何度か繰り返されるまでは買い時ではないと私は思っています。


つくばは車社会であるがために、駐車場問題は無視できない問題である。
さらに、つくばのマンション取得者の推移を見ると、3割が県外、7割が県内だそうです。
つまり、車社会にどっぷり漬かって生活をしている人がほとんどだということです。


三菱地所は都心が得意な企業です。がゆえに、車社会のつくばの物件に対しての考慮に欠け、
このような事態を引き起こしたのではないかと思われます。


【テキストの一部を削除しました。管理人】

[575: 匿名さん]

研究学園ではホンダ以外の国産車ディーラーが揃いそうです。その上フォルクスワーゲンのまであります。

新市役所は近くで見ると、かなり大きいようです。

研究学園の発展の勢いは当分続きそうです。

[576: 周辺住民さん]

えっ、無計画な駅前開発してるだけで全然発展してないじゃん・・・・

[577: 匿名さん]

さくらが大幅な価格改定されるとしたら、安価だし少しの不便は仕方ないと納得できるようになるのではないかな。
資産価値については、さくらの資産価値は落ちるとしても（実際には、これだけ売れ残っているのだから価格改定されなくても資産価値は低い、つまり値付けのミス）、けやきの資産価値にそれほど影響するとは思えない。（同価格帯の物件が増えるという意味では影響するが）
資産価値は、管理の状況や、壱番館なら南の空地に何が建つか？の方が資産価値には影響大。
さくらの購入者は気の毒だが、まだほとんど入居者はいないようだし、地所が既に購入した人に対して補償をしても負担は少なそうに見える。

確かに地所はつくば物件の需要を読み違えたかもしれないが、そのお陰で購入者（さくら購入者は除く）は安くパークハウスというブランドマンションを手に入れることができた。
多分けやきなんて初期の値付けから割安。

[578: 匿名さん]

機械式は耐用年数が来たら完全交換なの？

[579: 匿名さん]

研究学園駅前に住みたいです。

[580: 匿名さん]

けやきの住民が結局さくらの機械式駐車場のメンテ費用まで割り勘で支払わせられるハメに。なんか割り切れないです。
いっそのこと管理組合ですが、さくらを入れないでけやきだけの住民で組織したいですね。今は一緒になっているみたいですが…

[583: 匿名さん]

確かに荒れそうだね。
けやきにも影響は大いにあり。

総合的に判断して、戸建ての方に方向転換することにした。

さくらの価格が下がるということは、既存の他の住戸の資産価格も下がる。
まったく、つくばで機械式とは。
どこの都会と勘違いしてるのかな。

[584: 匿名さん]

５８０みたいに自己中な勘違い君が住民に居るとしたら管理組合は大変だろうね。

[585: 匿名さん]

機会式を取り替えるといくらするんだろう。

それほでなければ同じマンションなので割り勘もありかな。

[587: 匿名さん]

機械式駐車場に限らず全体の共有部分は、全体で負担するのが当たり前なんて言う事を知らな
い人が検討していたり住民に紛れているんでしょうか？

ここの場合、さくらに有ってもけやき住民の持分が８割程度あるわけだからその分のメンテナ
ンス費用を負担するのは当たり前なんて事を理解せずに買ってしまったり検討しているとか。

持分について理解が足りないから余計に負担させられるみたいな勘違いをするんでしょうね。

機械式駐車場の費用がどうこうより、こう言う事に対する理解が不足したまま購入してしまう
人が多い方が後々面倒なことになると思いますよ。その方が、重要。この辺りは、売主の仕事
次第な面が大きいですね。


ここ数日間、機械式駐車場の件でウダウダ言っている様なレベルの人が購入しない限り問題無
さそうに思える。コピペの人やつくばで機械式駐車場が多いことを知らない振りしている人は
どうせ買わない人だから大勢に影響ないか。

[589: 匿名さん]

けやきとさくらは管理組合分けるのが自然でしょ。両者は条件が違い過ぎますよ。ま、けやきの住民さんは気前がいいようですから、さくらの機械式駐車場のメンテ費用も気前良く出すようです。何ぁ〜も問題無い。素晴らしいことですね。

[590: 匿名さん]

役目を果たしていると言うのは、コピペの事かな。本人が、思っているだけじゃないのかなって言うか
自画自賛。

コピペの内容なんぞここにアクセスする術を持っている者なら容易に集められるような内容ばかりだ。
しかも、ネタ元のリンクだけ示さないで意図的に書かれているから性質が悪い。

「振りしている」が高飛車ってどこをどう取るとそうなるのか分かりませんが、振りしているに付いて
言えば、車社会と言われるつくば市内で全部自走式が主流で機械式がこの物件だけなら「分かってない」
と売主に言えるかもしれませんが、全部自走式の物件の方が少数な現状を見ても間違いだとは言えない
程度でどちらかと言えば全て機械式の駅近物件に比べればはるかにマシな条件と言うのは周りを見回し
てみれば直ぐ分かる事。にもかかわらずウダウダ言うのは振り以外の何者でもないでしょ。


>そのうち絶対けやきの住民が独立を宣言して大荒れに荒れますよ。こんな条件の違う２棟が同じ管理規則に従うなんてうまく行くはずがない。

一般にどこでも言えることですが、５８８みたいにどこがどう言う風な所有区分に成っているのかを理
解できないもしくはしないで買う人が多数を占めない限り大丈夫でしょう。と言うか５８８みたいな自
分勝手な考え方の人は中々見かけないから確率的にも問題無いと思えます。

検討するに当たっては、５８８みたいな人も居ると言うことを認識した上で検討しなければ成らないと言
う意味では役に立っているかもしれないね。